대형건설 공모형 PF ‘제3의 길’ 찾기

“고분양가 주범” “상권 고민없이 용적률만 높여” 부작용 지적

파주운정 등에 자금력 큰 금융사 참여… 분양가 인하 효과 기대

총사업비가 28조 원에 이르는 서울 용산구 국제업무지구의 사업자로 삼성물산 컨소시엄이 선정되면서 ‘공모형 프로젝트파이낸싱(PF)’ 방식의 대형사업이 다시 주목받고 있다.

▶본보 3일자 A2면 참조
용산역세권 사업자, 삼성-국민연금 컨소시엄 선정

▶본보 3일자 B7면 참조
용산 ‘서울의 맨해튼’으로

부동산 경기 침체로 고전하고 있는 건설사들이 수조 원에 이르는 공사물량을 확보하고 해당 지역의 랜드마크를 선점하기 위해 PF사업에 뛰어들고 있지만 난(亂)개발 및 고(高)분양가의 진원이라는 비판도 제기되고 있다.

○ ‘고분양가의 한 원인’

주목을 받고 있는 용산 국제업무지구 외에도 PF사업 물량은 꾸준히 나오고 있다.

경기 화성시 동탄1신도시 중심상업지구(포스코 컨소시엄), 인천 영종도 운북복합레저단지(GS 컨소시엄) 등에서는 사업이 이미 진행되고 있다. 또 올해 말까지 경기 파주시 운정중심상업지구에서 PF사업이 발주될 예정이다.

하지만 대형 PF사업이 가져온 부작용도 크다는 지적이 적지 않다.

무엇보다 입찰 과정에서 높게 제시된 땅값이 고분양가로 이어지고 있다. 용산 PF사업에서도 토지비만 무려 8조 원에 이르러 땅값 부담이 고분양가로 전가될 우려가 있다.

또 컨소시엄 측이 상권 활성화에 대한 대안은 내놓지 않은 채 최고가로 분양만 하고 빠지는 사업 방식 때문에 수요자들이 비싼 임대료를 내고도 상권이 활성화되지 못하는 리스크를 떠안는 사례도 있었다. 이는 업체들이 공사 물량을 확대하기 위해 시장성은 고려하지 않고 용적률을 최대한 적용해 개발하는 게 원인이다. 업계의 한 관계자는 “PF사업을 따내기 위해서는 주공이나 토공이 선발한 심사위원들을 먼저 찾아내 자사에 유리한 분위기를 조성하는 게 관건이라는 건 업계의 상식”이라고 말했다.

○ 금융회사 주도가 대안 될까

이런 부작용을 줄이기 위해 최근에는 사업자들이 새로운 형태의 사업안을 내놓고 있다.

파주 운정 PF사업에서는 신한금융그룹이 주관사가 되고 동부금융 등 다수의 금융회사들이 주도하는 금융회사 중심의 컨소시엄이 구성됐다.

서울디지털대 김준환(복합단지개발 전공) 교수는 “금융회사들은 자금 여력이 충분해 금융조달 비용이 줄어들고 사업을 안정적으로 끌고 갈 수 있기 때문에 결과적으로 분양가가 낮아지는 효과를 거둘 수 있다”고 말했다.

컨소시엄 측이 단순 분양에 그치지 않고 직접 임대하는 방식의 사후관리도 추진되고 있다.

GS건설이 주관사인 운북복합레저단지 PF사업에 참여한 화교자본 ‘리포’는 해외에서 실내 스키장과 카지노 사업자 등을 유치해 운영할 예정이다. 파주 운정 사업에서도 GS건설 컨소시엄은 연면적 3만3000m²(약 1만 평)에 서강대의 일부를 유치하는 방안을 검토 중이다.

김 교수는 “금융회사들이 자본통합으로 덩치가 커지고 부동산 개발사업 진출을 본격화하면 앞으로 금융회사와 건설사, 사후관리업체 등으로 역할 분담이 이뤄지는 변화가 올 것”이라고 전망했다.

::프로젝트파이낸싱(PF)

유전 개발이나 대형 부동산 개발 등 위험이 큰 대규모 사업에 주로 사용되는 자금 조달 방법. 금융회사는 사업주의 신용이나 담보물의 가치보다는 사업 자체의 경제성을 믿고 돈을 빌려 주고, 사업이 진행되면서 나오는 수익금으로 대출금을 회수하는 금융기법이다.

::공모형 PF사업

대한주택공사, 한국토지공사, 지방자치단체 등이 도심지 역세권이나 신도시의 중심지를 개발하기 위해 민간의 금융자본과 아이디어를 이용하는 개발 방식이다.

정세진 기자 mint4a@donga.com