[서울3차 뉴타운 후보지]非강남권 개발 가속도…문제는 ‘돈’

29일 서울시가 3차 뉴타운 후보지역 9곳을 발표함에 따라 2002년 10월부터 시작된 뉴타운 사업의 밑그림이 모두 그려졌다.

2002년 1차 3곳, 2003년 11월 12곳을 합쳐 총 24개 지역이 뉴타운으로 지정돼 서울 비(非)강남권 낙후지역 개발에 가속도가 붙게 된 것.

서울시 강병호(姜秉鎬) 뉴타운총괄반장은 “상하수도 도로 학교 등 각종 기반시설에 엄청난 비용이 들어간다”면서도 “중앙정부가 8·31 부동산 종합대책으로 광역도심구조 개선 방안을 만들어 국회에 제출해 입법화되면 강북 뉴타운 개발도 훨씬 수월하게 추진될 수 있을 것”이라고 말했다.

▽3차 뉴타운 개발 어떻게 추진되나=서울시는 다음 달부터 뉴타운 후보지가 포함된 구청으로부터 뉴타운 지정 신청을 접수한다. 올해 안에 지정 작업을 모두 마칠 계획이다. 이어 내년 중반까지는 각 뉴타운의 구체적인 개발기본계획을 수립할 예정이다.

사업 진행 속도가 빠른 지역은 2008년 초에 착공되고 2014년 무렵에는 대부분 지역의 사업이 마무리될 것으로 보인다.

이번 3차 뉴타운 개발 계획은 1, 2차 뉴타운 개발과 다르게 진행된다. 가장 큰 차이점은 개발이익 환수 등을 통한 ‘공공성 강화’ 부분이다.

그동안의 뉴타운 사업은 개발이익환수제도가 미흡해 강남에 이어 강북까지 투기지역을 만들고 있다는 비판이 끊이질 않았다.

서울시는 지구별 예상 개발이익을 산정해 개발이익이 기준치를 넘어서는 지구에 대해서는 공공용지를 더 많이 확보하거나 임대아파트 건립 규모를 늘리도록 할 방침이다.

또 투기 위험성이 있는 지역에 대해서는 주택거래신고지역 지정 등을 중앙정부에 신속히 건의할 계획이다.

▽송파구 거여-마천동 지역이 최대 관심지역으로=3차 뉴타운 후보지 중 가장 주목받는 곳은 강남권에서 처음으로 뉴타운으로 지정된 송파구 거여-마천동 지역.

거여-마천동 지역은 27만 평 규모에 11만여 명의 주민이 살고 있다. 강남권이라고 하지만 노후불량주택이 전체 주택의 59%를 차지할 정도로 낙후된 지역이다.

서울시는 “거여-마천동 뉴타운은 기존 시가지의 재개발로 택지지구로 개발될 특전사 부지나 남성대 골프장 지역과는 별다른 연관이 없다”고 설명했다.

하지만 부동산 전문가들은 거여-마천동 지역이 도심 및 강남 중심지와 접근성이 워낙 뛰어나 인근 지역개발과 맞물려 급속히 개발될 가능성이 높을 것으로 내다보고 있다.

특히 인근의 거여동 특전사 부지와 남성대 골프장 지역은 강남권의 고급주택 수요를 흡수할 ‘미니 신도시’ 개발지역으로 거론되고 있다.

내집마련정보사의 김영진(金榮鎭) 사장은 “이 일대는 판교와 잠실의 중간에 위치해 주거지역으로서 뛰어난 입지를 갖추고 있다”며 “강남권 못지않은 주거지역으로 형성될 가능성이 크다”고 말했다.

▽낙후됐으나 개발 잠재력 높은 지역이 주로 선정돼=3차 뉴타운 및 균형발전촉진지구 대상으로 모두 38곳이 신청했다.

선정 기준은 개발가능면적 비율, 노후도 등 계량적인 기준과 함께 공공기반시설 수요, 계획적인 도시 관리의 필요성 등의 여건이 종합적으로 검토됐다.

뉴타운 지역인 종로구 창신동, 노원구 상계동, 은평구 수색동, 금천구 시흥동, 서대문구 북아현동 등 이번에 선정된 9곳은 모두 노후불량주택이 밀집해 있는 지역. 상하수도 도로 등 도시기반시설이 열악해 재개발이 시급히 요구되고 있는 곳이다. 균형발전촉진지구 3곳 선정에도 개발 잠재력과 중심지 체계, 용도 지역 현황 등이 종합적으로 고려됐다.

이 가운데 광진구 구의-자양동은 서울동부지방법원이 송파구 문정동으로 이전하면서 남은 부지 등을 체계적으로 개발할 필요성이 제기돼 이에 대한 고려가 있었던 것으로 전해졌다.

중랑구 망우-상봉동은 상봉터미널 등을 중심으로 개발 잠재력이 높은 것으로 평가됐다.

강동구 천호동은 동부권의 개발 거점으로 상업·업무시설 등 복합시설을 유치해 지역 개발을 활성화할 필요가 있다는 점이 감안됐다.

부동산 개발업체인 RE멤버스 고종완(高鐘完) 대표는 “중앙정부가 광역 도심의 낙후지역을 개발하는 차원에서 강북지역 개발에 나선다면 뉴타운 사업도 이전보다 훨씬 효율적이고 신속하게 추진될 것”이라고 말했다.

김광현 기자 kkh@donga.com

정임수 기자 imsoo@donga.com