[아파트 기준시가 인상]稅부담 얼마나 늘어나나

국세청이 다음달 1일부터 서울 등 수도권과 지방 광역시, 기타 주택투기지역에 있는 아파트 및 연립주택 등의 기준시가를 대폭 올림에 따라 부동산 관련 세금 부담도 무거워진다.

이번 기준시가 조정대상 지역 가운데 양도소득세 부담이 크게 늘어나는 곳은 비투기지역이다. 반면 이미 양도소득세를 실거래가로 매기는 투기지역은 이번 조치에 따른 직접적인 영향이 크지 않다. 기준시가가 오르더라도 양도세 부담이 새삼스럽게 늘어나는 것은 아니기 때문이다.

하지만 기준시가가 실거래가 산정의 직·간접적인 근거가 되는 데다 실거래가 신고명세의 검증자료로 활용된다는 점에서 투기지역 여부에 관계없이 주택 보유자의 부담은 상당히 커질 것으로 예상된다. 또 상속세와 증여세도 많이 오를 것으로 보인다.

▽비투기지역 양도세 부담 급증=비투기지역인 서울 종로구의 43평형 아파트 사례를 살펴보자. 2001년 9월 1일에 산 이 아파트를 다음달 10일에 판다면 양도세는 3018만2400원이 나온다.

이번에 고시되는 기준시가 3억9900만원에서 취득 당시 기준시가 2억7200만원을 뺀 양도차익 1억2700만원에 필요 경비와 각종 공제를 적용한 과세표준 1억1634만원에 세율 36%를 곱한 금액이다.

같은 방법으로 올 4월 30일 기준시가로 계산한 양도세가 747만1800원이라는 점을 감안하면 기준시가 인상으로 양도세가 304.0%나 늘어나는 셈.

반면 투기지역 안에 있는 주택에 붙는 양도세는 큰 변화가 없다.

그러나 오랫동안 집을 팔지 않아 예전 양도세 부과 기준에 익숙한 사람이 느끼는 심리적 압박은 비투기지역 주민보다 훨씬 클 것으로 보인다. 지난해부터 기준시가가 수차례 인상된 데다 이번 인상폭(평균 23.3%)이 기존보다 크기 때문.

실제로 올 5월 29일 투기지역으로 편입된 서울 송파구 문정동 훼밀리아파트 68평형(2002년 1월 10일 취득 후 2003년 12월 1일 양도 기준)은 올 4월 30일 고시된 기준시가로 하면 양도세가 419만400원이다.

하지만 이번 기준시가를 적용하면 1억3780만800원으로 3,188.4%나 늘어난다. 이 금액도 실거래가보다 낮은 기준시가로 계산한 만큼 실제 부담하는 양도세는 더 많을 것으로 추산된다.

여기에 정부가 조만간 투기지역 내 ‘1가구 2주택자’에 대해 과세표준에다 최고 15%를 더 붙일 수 있는 탄력세율을 적용할 예정이기 때문에 1가구 2주택자라면 양도세가 4월 30일 기준시가 기준보다 4,675.0% 늘어난 2억9만2800원이 된다.

▽상속·증여세도 크게 오를 듯=상속 및 증여세는 시가(時價) 과세가 원칙이다.

하지만 인근 아파트 매매 사례나 감정가가 없으면 기준시가로 세금을 매기기 때문에 세금 부담이 커질 것으로 전망된다.

예를 들어 대전 지역 60평형 아파트를 다음달 1일 아들에게 증여한다면 증여세는 6680만원. 이번에 고시된 기준시가 4억1400만원에서 가족공제 3000만원을 뺀 과세표준 3억8400만원에 세율 20%를 곱한 다음 누진공제액 1000만원을 추가로 뺀 금액이다.

이는 4월 말에 고시된 기준시가를 적용했을 때 증여세(2900만원)보다 130.3% 늘어나는 것이다.

▽재산세 등 지방세에도 영향 미칠 듯=정부는 이르면 내년부터 부동산 보유세인 재산세를 물릴 때 기준시가를 기준으로 아파트 규모 등에 따라 세율을 차등적용하는 가감산율(加減算率)제도를 도입할 예정이다. 따라서 기준시가가 오르면 재산세 부담도 늘어날 수밖에 없다.

여기에 정부가 장기적으로 투기지역 안에 있는 실거래가가 6억원이 넘는 고가(高價)주택에 대해 취득·등록세를 실제 취득가액을 기준으로 부과할 방침인 것도 세금 부담을 높이는 요인이 될 전망이다. 오른 기준시가가 실제 취득가액을 가늠하는 근거가 될 수 있기 때문이다.

송진흡기자 jinhup@donga.com