재건축, 안전진단 통과해도 갈 길 멀다

‘안전진단 통과했다고 조급하게 투자하면 큰코다칩니다.’

최근 안전진단을 통과한 서울 등 수도권 지역의 일부 재건축 단지들이 연일 ‘상한가’를 치면서 부동산 시장 전체로 옮겨 붙을 조짐을 보이자 정부가 서둘러 ‘불끄기’에 나섰다. 건설교통부가 서울 강남구 등 일부 ‘문제지역’을 투기지역으로 지정할 움직임을 보이고 있는 것.

하지만 굳이 정부의 진화(鎭火) 대책이 아니라도 안전진단을 통과한 재건축단지 투자는 변수가 많고 위험성이 커 투자자들의 세심한 주의가 요구된다.

안전진단 통과는 재건축 사업의 첫 단추일 뿐 실제 재건축이 이뤄지기까지는 예상보다 오랜 기간이 걸릴 수 있기 때문이다.

변수의 핵심은 7월부터 시행되는 도시 및 주거환경정비법.

7월 이전에 사업승인을 받은 단지라면 기존법을 적용받기 때문에 큰 문제가 없다. 하지만 안전진단만 통과한 단지는 신법(新法)에 따라 정비계획수립과 구역지정 절차를 밟아야 한다.

새 법에 따르면 택지개발지구이거나 사업부지가 1만㎡ 이상, 건립가구수가 300가구 이상인 경우 지구단위계획 구역지정 및 정비계획을 수립하도록 돼 있다. 지구단위계획 수립에 걸리는 시간은 최소 3개월이지만 최종 결정권은 시장이 가지고 있다.

실제로 서울 개포주공2단지는 용적률 300%를 요구하는 조합측과 200% 이하로 규제하려는 서울시 입장이 맞서면서 무려 4년 이상을 끌어오고 있으나 아직까지 해결을 보지 못했다.

사업승인 여부도 문제. 사업승인 최종 인허가권은 구청이 갖지만 그 이전에 시기조정위원회, 도시계획위원회 등 서울시 심의를 거치도록 돼 있다.

결국 재건축사업 실행 여부를 결정하는 정비계획수립과 사업승인 절차가 최근 부동산 가격 급등에 부담감을 가지고 있는 서울시의 손에 달린 셈이다.

재건축 전문업체 미리주닷컴 김종수 부장은 “현재 강남구만 해도 조합설립인가를 받고 2년이 넘도록 사업계획승인이 나지 않은 곳이 부지기수”라면서 “안전진단 통과 단지에 섣불리 투자했다가 장기간 돈이 묶일 수 있으므로 투자에 각별히 주의해야 한다”고 말했다.

김창원기자 changkim@donga.com