[세대공감 Harmony]물려받은 자경농지, 3년 내 매도하면 양도소득세 감면돼

지혜로운 상속법

서울 강남구 테헤란로에서 회사를 운영하는 40대 정동오 씨는 6년 전에 아버지로부터 충청도에 있는 농지를 증여받았다. 지병이 있던 아버지는 최근 돌아가셨고, 스스로 관리를 하기 힘들어 농지를 양도하려고 한다. 마침 매수인이 나타나서 2월에 계약을 하고 4월에 잔금을 받기로 했다. 그러나 중개사에게 들어보니 거액의 양도소득세가 예상된다는 말에 계약을 포기할지 검토 중이다.

정 씨에게는 왜 거액의 세금이 부과될까. 세법상 농지는 스스로 경작하려는 목적인지 아닌지가 매우 중요하기 때문이다. 자경하는 농지에는 혜택이 많지만 투기 목적으로 농지를 취득한 경우 불이익이 많다. 특히 8년 이상 해당 시골에 머물며 자경한 농지에 대해서는 최대 3억 원까지 양도소득세를 감면해 주고 있다.

혜택이 큰 만큼 요건도 까다롭다. 다만 상속받은 농지에 대해서는 부득이하게 취득하는 것을 인정해 요건을 일부 완화해 주고 있는 만큼 정 씨처럼 거액의 세금을 물지 않으려면 해당 요건을 잘 알아야 한다.

농사 안 지으려면 상속 뒤 3년 이내에 양도해야

최근에는 지방의 농지를 상속받거나 증여받는 경우가 늘고 있다. 시골에 계신 부모님 세대 중 돌아가시는 분이 그만큼 많다는 뜻일 게다.

정 씨처럼 증여를 받은 경우라면 사실 혜택을 받을 수 있는 요건이 많지 않다. 하지만 상속의 경우 부모가 농사지은 기간을 상속인이 자경한 기간으로 인정받을 수 있다.

다만 상속일로부터 3년 이내에 양도할 경우만 인정된다. 따라서 부모가 농지 소재지에서 8년 이상 머무르며 농사를 짓다가 상속이 개시된 경우 본인이 농사를 지을 형편이 안 된다면, 3년 이내에 양도해야 혜택을 볼 수 있다.

3년이 지났다면 최소 1년은 농사를 지어야

문제는 부득이하게 3년이 지난 경우다. 원칙적으로 세금을 감면받으려면 스스로 8년 이상 농지 소재지로 이사를 가서 자경을 해야 한다. 그러나 상속받은 농지라면 상속인이 1년만 시골에 머무르며 농사를 지을 경우 부모가 농사지은 기간을 다시 인정받을 수 있다. 예를 들어 부모가 7년 동안 농사를 짓다가 상속이 개시된 경우 본인이 1년 동안 농사를 지었다면 두 기간을 합해 8년이 되기 때문에 세금 감면을 받을 수 있다는 것이다.

2008년 이전 농지는 잘 살펴야

대규모 택지개발사업이 진행되면 대부분 농지를 택지로 전환하게 된다. 농지소유자의 의사와는 무관하게 택지로 수용되는 것이다. 앞서 세금감면 혜택은 3년 이내에 팔아야 받을 수 있다고 했는데, 택지로 수용될 경우 보상 문제가 걸려 상당기간 매매가 제한된다.

만일 상속이 개시되고 3년 이내에 개발지역으로 지정 고시된 경우라면, 상속일로부터 3년 이라는 규정은 적용받지 않는다. 3년 이후에 매매를 해도 부모가 농사지은 기간을 인정받을 수 있다는 것이다. 특히 2008년 이전에 사업인정고시를 받은 농지는 상속개시 뒤 3년이 지난 후 개발이 시작돼도 동일한 혜택을 볼 수 있다.

해외로 이주 시 2년 이내에 양도해야

국내 경제사정이 어렵다 보니 해외로 이주하는 사람들도 종종 나오고 있다. 만일 농사를 짓고 있다가 해외로 이민을 갈 경우엔 2년 이내에 양도를 해야 세금을 감면받을 수 있다. 이 기간이 지나면 비거주자가 돼 혜택을 받지 못한다.

마찬가지로 농지를 상속받은 뒤 해외로 이민을 갈 경우 출국일로부터 2년 이내에 양도해야 부모의 자경기간을 통산해 세금을 감면받을 수 있다.

이 규정은 영주권자 등에게 영주권 취득일부터 2년 내에 국내의 주택을 양도하지 못할 경우 1가구 1주택 비과세 혜택을 배제하는 것과 일맥상통한다.

상속 농지는 나눠야

농지를 상속받을 때는 상속인이 여러 명이라면 여럿이서 함께 받는 것이 좋다. 농지의 세금 감면한도가 연간 2억 원인데, 이 한도를 적용하는 기준이 부모가 아니라 상속받는 자녀 개개인이 기준이기 때문이다. 자녀 2명이 농지를 나눠 상속받았다면 세금을 감면받는 한도는 2억 원이 아니라 4억 원이 되는 것이다. 따라서 상속농지의 규모가 클 경우 추후 발생할 양도소득세의 규모를 예측해 볼 필요가 있다.

주용철 세무사 세무법인 코리아베스트