황재성 기자

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2025-11-17~2025-12-17

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국토도시계획학회, 24일 정책 세미나 개최

대한국토도시계획학회(회장 김현수)는 24일 오후 3시부터 ‘국토의 균형발전을 위한 행정구역 통합과 메가시티 구상’을 주제로 정책 세미나를 개최한다. 이날 세미나는 코로나19로 디지털 전환이 가속화되고 있는 가운데 현 정부 출범 이후 갈수록 심각해지고 있는 수도권 인구집중과 지방의 쇠퇴 문제를 집중적으로 다룰 예정이다. 특히 지방의 청년인구 유출과 일자리 감소, 지방대학의 경쟁률 하락 등의 실태 등을 집중 점검한다. 또 이런 문제들에 대한 해법으로 제시되고 있는 지방 대도시권을 묶어 수도권에 대응할 도시 경쟁력을 확보하는 것을 골자로 하는 ‘메가시티 구상’에 대한 자세한 설명도 곁들여진다. 이를 위해 마강래 중앙대 교수와 남종석 경남연구원 연구위원, 최재원 대구경북연구원 연구위원, 노경수 광주도시공사 사장 등이 발제를 맡아 메가시티의 필요성과 현황 등을 고찰한다. 이후 허재완 중앙대 명예교수의 사회로 권일 교통대 교수, 민성희 국토연구원 연구위원, 유정복 교통연구원 부원장, 이상호 산업연구원 연구위원, 조상준 국가균형발전위원회 광역정책과장 등이 참가해 토론을 진행한다. 이날 세미나는 유투브 ‘도시TV’를 통해서도 실시간으로 중계된다.황재성기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-23
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지방 혁신도시에 도시 첨단산업단지 조성…수도권 집중 억제 효과는?

충북 음성과 울산 등 전국 주요 혁신도시에 기업 사무실과 연구 공간, 주택 등이 들어선 ‘도시 첨단산업단지’가 조성된다. 또 대구에 그린에너지 캠퍼스, 경북 김천에 스마트물류기지, 전북 전주·완주에 금융혁신 빅데이터 플랫폼 등이 구축된다. 국토의 균형 발전을 목적으로 조성된 혁신도시의 성장을 이끌어갈 동력으로 활용하기 위해서다. 하지만 지난해 수도권 인구 비중이 처음으로 50%를 넘어서면서 혁신도시가 수도권 집중 억제라는 당초 목표를 거두는 데는 사실상 실패한 것 아니냐는 지적이 나온다.● 앵커기업 유치로 혁신도시 활성화국토교통부는 153개 공공기관 이전이 완료된 혁신도시의 내실을 높이기 위해 △산·학·연 클러스터의 활성화 △공공기관 연계 협업사업 개발 △정주 여건 개선 등을 적극 추진하기로 했다고 22일 밝혔다. 공공기관만으로 혁신도시의 성장을 이끌어가는 데 한계가 있다는 문제를 해결하고, 지속 가능한 성장 동력으로 활용할 ‘첨단 혁신형 선도기업(앵커기업)’을 유치하기 위한 포석이다. 국토부는 우선 산·학·연 클러스터의 활용도가 낮은 지역에 기업 사무실과 연구시설, 지원시설, 일자리 연계 주택 등이 들어서는 도시 첨단산업단지(‘혁신도시 비즈파크’)를 조성하기로 했다. 이를 위해 저렴한 가격에 용지를 분양하고, 기술지원과 각종 특구 제도 결합을 통한 혜택을 부여하기로 했다.국토부 관계자는 “전국 10개 혁신도시 가운데 충북혁신도시가 들어선 음성군과 협의가 상당 수준으로 이뤄진 상태이며, 다른 지역도 해당 지방자치단체 등의 요청에 따라 협의를 진행해나갈 계획”이라고 밝혔다. 다만 부산과, 강원, 광주·전남 혁신도시는 클러스터 용지가 대부분 분양된 상태여서 제외될 가능성이 크다.혁신도시로 이전한 공공기관과 연계해 기업-대학-연구기관-지방자치단체 등이 협업해 사업을 추진하는 ‘연계협업사업’에는 올해 485억 원이 투입된다. 이를 통해 △그린에너지 캠퍼스 조성(대구-한국가스공사) △스마트물류 거점도시 육성(경북 김천-한국도로공사) △금융 혁신 빅데이터 플랫폼 구축(전북 전주·완주-국민연금공단) 등이 추진된다.혁신도시 주민의 생활만족도를 높이기 위해 정주여건 개선 작업을 주도할 ‘복합혁신센터’ 건설공사가 올해 모든 혁신도시에서 시작된다. 특히 혁신도시에 만 9세 이하 인구비율이 전국 평균의 2배 이상 많다는 점을 고려해 어린이박물관이나 어린이과학관, 가상현실(VR) 체험존 등 어린이 특화 SOC 조성사업을 적극 추진하기로 했다.이동민 국토부 혁신도시추진단 과장은 “올해는 혁신도시의 자립적 발전기반을 만들 수 있도록 지원해나갈 계획”이라며 “이를 통해 혁신도시 뿐만 아니라 주변지역과의 상생발전도 가능할 것”이라고 기대했다.● “혁신도시 성공 자평” VS “사실상 실패”국토부는 이날 보도자료를 통해 지난해 말 기준으로 10개 혁신도시에 인구가 22만 명을 넘어섰고, 기업도 238개가 새로 혁신도시에 둥지를 트는 등 성공을 거뒀다고 평가했다. 지역인재 의무 채용기관이 21곳이 추가됐고, 지역인재 채용비율도 28.6%를 기록해 목표(24.0%)를 초과달성했다는 점도 거론했다.하지만 이에 대한 반론이 적잖다. 무엇보다 채용비율에 대해서 채용대상인원보다 채용인원의 감소 폭이 상대적으로 작아지면서 나타난 결과일 뿐이라는 지적이 나온다. 실제로 채용대상인원은 2019년 5886명에서 지난해 4129명으로 29.9%(1757명)가, 채용인원은 1527명에서 1181명으로 22.7%(346명)가 각각 줄었다.이에 따라 혁신도시가 수도권 인구 분산과 지역고용 확대, 지방 경쟁력 제고라는 당초 정책 목표를 제대로 달성하지 못하고 있다는 주장마저 나온다. 실제로 국토연구원이 지난해 발간한 보고서 ‘혁신도시 성과 평가 및 정책 지원’에 따르면 혁신도시가 거둔 성과는 정책 주요 목표와 비교해 크게 미흡했다.수도권 인구 분산이 대표적이다. 혁신도시 조성으로 수도권 인구 집중 속도를 둔화시켰을 뿐, 현재 인구 분산 효과는 한계 상황에 놓여 있었다. 혁신도시 조성으로 수도권과 비수도권 인구가 역전되는 시점을 2011년에서 2019년으로 8년 정도 늦췄지만 혁신도시로의 수도권 인구이동은 2015년을 정점으로 감소 추세로 나타났기 때문이다. 또 혁신도시의 인구는 수도권에서 유입되는 인구(16%)보다 인근 지역에서 유입되는 인구(51%)가 훨씬 많았다. 지역 산업·경제 성장 기여도도 기대에 미치지 못했다. 혁신도시로 유입된 기업의 절반은 종업원 5인 미만의 소기업이었다. 또 24.6%는 동일 시군구에서 이전한 기업이었고, 수도권 기업 비중은 17.9%에 불과했다. 혁신도시 내 기업들의 지역 내 거래비중도 15%에 머물렀다.이에 따라 여권을 중심으로 추진되고 있는 이른바 ‘혁신도시 시즌2’에 대한 우려의 목소리가 나온다. 현재 추진되고 있는 혁신도시 프로젝트의 최종 완성이 2030년을 목표로 하고 있는 만큼, 남은 기간에 현재 사업에 정부 역량을 집중할 필요가 있다는 것이다. 혁신도시 시즌 2는 2019년 4월 21대 총선을 앞두고 더불어민주당과 정부가 추진하겠다고 발표한 사업이다. 수도권 지역에 남아 있는 124개 공공기관을 추가로 지방 혁신도시 12곳(기존 10곳+대전·충남 추가)으로 이전시키겠다는 것이 핵심이다.황재성기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-23
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與, 코로나19로 월세 못내는 상가 임차인 보호 연장 추진

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 장기화로 고통 받는 소상공인을 위해 임대료를 일부 연체해도 건물주가 일방적으로 계약해지를 할 수 없게 한 ‘상가건물 임대차보호법 계약갱신요구 등에 관한 임시 특례(이하 계약갱신 임시 특례)’를 코로나19 완전 종식 때까지 연장하는 방안이 추진되고 있어 그 결과에 관심이 모아지고 있다. 이 조치가 실행되면 코로나19가 끝나기 전까지는 코로나19로 정상적인 영업을 할 수 없게 돼 월세 등을 내지 못하는 사업자(임차인)를 건물주(임대인)가 일방적으로 쫓아내거나, 사업자의 계약 연장 요구를 건물주가 거절할 수 없게 된다.코로나19로 영업이 어려워진 사업자는 건물주에게 계약해지를 요구할 수도 있다. 또 건물이 철거 또는 재건축될 때 영업을 중단해야 하는 사업자에게 건물주는 권리금을 포함한 퇴거보상금을 지급하도록 의무화하는 방안도 추진된다. ● ‘코로나 특례 조치’ 연장 추진민병덕 의원 등 더불어민주당 소속 의원 10명은 이런 내용을 담은 ‘상가건물 임대차보호법 일부 개정 법률안’을 16일 발의했다. 이 법안은 이달 27일까지 입법 예고된 뒤 관련 위원회-법제사법위원회-본회의 등의 심사 및 심의를 거쳐 확정된다. 개정안의 핵심은 지난해 9월 29일부터 시행되고 있는 ‘계약갱신 임시 특례’가 올해 5월 1일자로 만료되는데, 이를 코로나19 종료 선언 후 3개월 뒤로 연장하자는 것이다. 코로나19가 완전히 종료되고, 영업 환경이 정상화될 시점까지 늦추자는 의미로 풀이된다.현행 상가임대차 보호법에선 3개월 치 임대료를 연체하면 건물주가 사업자와 맺은 임대계약을 일방적으로 해지할 수 있다. 즉 3개월 치에 해당하는 월세를 내지 못한 사업자를 건물주가 마음대로 쫓아낼 수 있다는 뜻이다.하지만 코로나19로 인해 상가의 매출과 소득이 급감하고 있는 가운데 임대료가 중소 사업자에게 큰 부담이 되고 있다는 판단에 따라 지난해 9월 상가임대차 보호법이 일부 개정되면서 ‘계약갱신 임시 특례’가 도입됐다. 이른바 ‘상가임대차법 코로나 특례 조치’다. 특례 조치에 따라 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 28일까지 6개월 간 월세를 연체해도 계약 해지나 계약 갱신 거절 등의 사유가 되지 않는다. 다만 사업자는 이때 밀린 월세는 이자를 포함해서 건물주에게 줘야 한다. ● 코로나로 월세 못내도 계약 연장 가능계약 갱신을 요구할 수 있는 계약 갱신요구권도 인정된다. 계약 갱신 요구권은 임대차 계약이 만료되기 1~6개월 전에 사업자가 건물주에게 계약을 갱신해달라고 요청할 수 있는 권리이다. 처음 계약한 임대차 기간을 포함해 최대 10년까지 계약 갱신이 가능하며, 건물주는 특별한 이유가 없는 계약을 갱신해줘야 한다.특례 조치에 따라 코로나19로 매장 운영이 어려워져 당장 월세를 내지 못하는 사업자는 건물주에게 월세를 내려달라고 요구할 수도 있다. ‘차임 등의 증감청구권’이라고 하는데, 경제 사정 등의 변화로 약속한 보증금이나 월세를 조정할 필요가 있을 때, 건물주나 사업자가 서로에게 보증금 또는 월세를 올리거나 낮춰달라고 요구하는 것이다. 사업자가 건물주에게 요구하는 감액 청구금은 금액 한도가 정해져 있지 않고, 양측이 서로 조율해서 정하면 된다. 예컨대 월세로 200만 원을 내다가 100만 원으로 낮추기로 합의하면 된다는 뜻이다. 만약 건물주가 감액 청구를 받아들이기를 거부하면 사업자는 ‘상가건물 임대차분쟁 조정위원회’ 등에 조정신청을 하면 된다. 코로나19 등으로 영업이 어려워진 사업자가 건물주에게 계약 해지도 요구할 수 있다. 이런 요구는 해지 요청이 건물주에게 전달된 날로부터 1개월이 지나면 자동적으로 효력이 발생하도록 했다. 건물이 철거 또는 재건축될 때 상가를 비워줘야 하는 사업자의 권리금 회수도 가능해진다. 건물주가 사업자에게 감정 평가된 권리금 등을 고려해 퇴거보상을 하도록 의무화되기 때문이다. 건물주가 사업자에게 재건축 등으로 건물을 비워줄 때 건물주가 권리금을 챙겨줘야 한다는 뜻이다. 이 때 권리금의 구체적인 산정 및 평가방법 등은 대통령령으로 정하게 했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-22
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文정부 출범 후 수도권 집중 다시 심화…균형발전 실패한 원인은?

현 정부 출범 이후 비수도권지역에서 수도권으로 인구 유입이 다시 늘었고, 그 결과 지난해 수도권 인구가 비수도권 인구를 처음으로 추월한 것으로 분석됐다. 수도권 집중이 심화되고 있다는 뜻이다. 이에 따라 현 정부의 중요 국정과제 가운데 하나인 ‘국가의 고른 발전을 위한 자치분권과 균형발전’ 계획이 사실상 실패한 것 아니냐는 지적이 나온다. ● 현 정부 출범 이후 수도권 집중 다시 시작국토연구원이 최근 공개한 보고서 ‘지역 간 인구이동 특성과 정책적 시사점’에 따르면 수도권과 비수도권 간 인구이동은 2013년부터 수도권에서 비수도권으로의 전출이 많았다. 하지만 문재인 정부가 출범한 2017년 이후 역전현상이 나타났다. 즉 비수도권에서 수도권으로의 인구유출이 늘어났다는 것이다. 수도권에서 서울은 인구가 소폭 줄었지만 인천과 경기도로 눈에 띄게 인구 유입이 늘어난 것으로 나타났다. 또 15~34세 연령대에서 비수도권에서 수도권으로 이동이 눈에 띄게 증가했다. 지난해 기준으로 수도권 인구 비중이 처음으로 50%를 넘어섰다. 통계청이 지난해 발표한 ‘최근 20년 간 수도권 인구이동과 향후 인구전망’에 따르면 지난해에 수도권 인구는 2596만 명으로 비수도권(2582만 명)을 넘어설 것으로 추산됐다. 통계청은 인구추이를 감안할 때 2070년까지 수도권 인구가 50%를 넘어서는 상태가 유지될 것으로 내다봤다. 국토교통부도 16일 공개한 ‘2021년 정부 업무보고’에서 현 정부 4년간의 성과와 관련해 “그간의 균형 발전 노력에도 불구하고 수도권 인구 비중이 50%에 도달했다. 균형발전정책의 체감성과가 부족했다”고 평가했다. ● 일자리, 부동산 정책 실패가 원인역대 정권은 좌우를 가리지 않고 국토 균형 발전을 주요 국정과제로 내세운다. 지방 지역 표를 의식한 것이기도 하지만 국토의 고른 발전이 국가 경쟁력 차원에서도 매우 중요하기 때문이다. 현 정부는 여기에 한 술 더 떠서 ‘연방제에 버금가는 강력한 지방분권을 통한 국토의 균형 발전’을 5대 국정목표로 삼았다. 이를 위해 ‘혁신도시 시즌2’, 도시재생 뉴딜사업 추진, 지방 지역거점 육성, 새만금 수변도시 착공, 신규 국가산단 개발 등과 같은 다양한 정책을 쏟아냈다. 이처럼 공을 들였는데도 수도권 집중 완화에 실패한 원인은 일자리다. 통계청의 ‘최근 20년 간 수도권 인구이동과 향후 인구전망’에 따르면 수도권 순유입의 가장 큰 원인은 직업이었다. 2011년부터 수도권 유입 증가세가 둔화되다 2014년과 2015년에는 오히려 수도권에서 비수도권으로 나가는 인원이 많았다. 하지만 2016년 이후 다시 유입이 늘기 시작해 2017년 이후 폭발적으로 증가했다. 여기에 부동산 정책 실패에 따른 집값 급등은 결정타가 됐다. 통계청이 지난달 발표한 ‘국내 인구이동통계’에 따르면 지난해 인구 이동자수는 2015년(775만5000명) 이후 5년 만에 최대 규모인 773만5000명으로 집계됐다. 전년에 비해 8.9%(63만1000명) 증가해 1999년(15.7%) 이후 21년 만에 증가폭이 가장 컸다. 이런 가운데 수도권은 순유입자(전입자가 전출자보다 많음)가 8만8000명으로, 중부권(순유입자수·1만2000명) 등 다른 지역을 압도했다. 게다가 영남권(7만8000명)과 호남권(2만4000명)은 오히려 순유출(전출자가 전입자보다 많음) 상태였다. 통계청은 이처럼 지난해 인구 이동이 급등한 데는 부동산 가격이 오르며 주택 거래가 활발해진 영향이 가장 큰 것으로 분석했다. 실제로 인구이동 사유로 주택(38.8%)이 가장 많았고, 가족(23.2%) 직업(21.2%) 등의 순으로 뒤를 이었다. 최민섭 (사)도시정책학회장(서울벤처대 부동산학과 교수)는 이에 대해 “현 정부가 부동산 시장 안정을 이유로 1주택자 우선 정책을 펼치면서 ‘똘똘한 한 채’를 찾아 서울과 수도권으로 몰려들었을 가능성이 큰 것”으로 분석했다. 이어 “일자리 창출 실패로 인해 임기가 1년 남짓 남은 상태에서 수도권으로 집중되는 인구 추세를 되돌리기에는 물리적으로 한계가 있다”며 “국토 균형 발전을 통한 수도권 집중 억제라는 정책은 사실상 실패한 셈”이라고 지적했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-18
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수도권 3기 신도시 포함 37만채, 1기보다 커진다는데…

정부가 ‘2.4 대책’의 일환으로 추진하는 수도권 신도시 후보지를 이르면 이달부터 공개하기로 했다. 또 대책 발표 이후 사업예정구역 내 부동산 취득 시 우선공급권(입주권)을 주지 않는 것을 재산권 침해로 보기는 어렵다는 입장을 재확인했다.대책의 추진 속도는 끌어올리고 기본 방침은 흔들림 없이 끌고 가겠다는 원칙을 분명히 한 셈이다. 정부는 이를 통해 집값과 전세금이 안정되길 바란다는 뜻도 숨기지 않았다. 하지만 대책의 성패를 좌우할 민간의 반응은 심드렁하다. 정부의 공급 확대 방침이 지나치게 장밋빛인 데다가 이전에 쏟아낸 각종 규제 방안과 충돌하면서 제대로 된 효과를 기대하기 어렵기 때문이다.● 2·4 대책 신도시, 이달 공개…3기 수도권 신도시, 1기보다 규모 커진다 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 17일 정부서울청사에 열린 제15차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “약 25만 채에 달하는 신규 공공택지는 시장혼란 방지를 위해 구획획정 등 세부사항을 철저히 준비하면서 1분기(1~3월)를 시작으로 2분기(4~6월)까지 신속히 후보지 발표를 완료할 방침”이라고 밝혔다. 이와 관련 윤성원 국토교통부 1차관은 이날 MBC라디오 ‘김종배의 시선집중’에 출연해 “신규택지는 빠르면 2월말이나 3월초에 1차분을 발표 하겠다”며 “규모가 큰 것은 3기 신도시와 유사한 게 있고 중규모도 있다”고 말했다. 새로 추가될 신도시 후보지의 전체 규모는 기존 3기 신도시 수준이 될 것으로 보인다. 변창흠 국토부 장관이 16일 연합뉴스와 인터뷰에서 “수도권에서 18만 채를 공급할 수 있는 신규 택지 면적을 합하면 3기 신도시와 비슷한 규모”라고 밝혔기 때문이다. 기존 3기 신도시는 모두 8곳으로 구성돼 있다. 우선 신도시의 기준이 되는 면적 330만㎡를 넘는 △남양주 왕숙(면적 866만㎡·공급주택 5만 4000채) △하남 교산(631만㎡·3만 4000채) △인천 계양(333만㎡·1만 7000채) △고양 창릉(813만㎡·3만 8000채) △부천 대장(343만㎡·2만 채) 등 5곳이 있다. 여기에다 100만㎡를 넘는 대규모 택지인 △남양주 왕숙2(239만·1만 5000채) △과천 과천(168만㎡·7000채) △안산 장상(221만㎡·1만 4000채) 등 3곳이다. 이들을 합친 전체 면적은 3614만㎡이며, 전체 공급 물량은 19만 9000채이다. 정부 계획대로 2·4 대책에 따라 수도권 신도시가 추가된다면 면적은 7000만㎡ 이상, 공급 물량은 37만 채에 달할 것으로 추정된다. 이는 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)의 면적(5010만㎡)과 공급주택(29만여 채)을 훌쩍 뛰어넘는 규모다. 이날 회의에서는 지난해 발표한 ‘8·4 대책’과 ‘11·19 대책’에 대한 점검도 이뤄졌다. 홍 부총리는 “8·4대책 신규 부지의 경우 대부분 지역에서 지자체 등과 협의가 진척되고 있어 연내 지구지정, 사업승인 등 인허가 절차가 본격화될 것”이라며 “태릉골프장 부지는 올해 하반기 공공주택지구 지정을 추진하고, 서울 조달청 부지는 당초 이전청사 완료 후 이전하는 사업 절차를 임시청사 선(先) 이전 후 부지를 개발하는 방식으로 바꿔 사업 기간을 단축할 예정”이라고 밝혔다. 홍 부총리는 이어 “11·19 대책은 상반기 중 목표 공급물량(전국 4만 9000채·서울 5000채)이 차질 없이 달성되도록 진력하되 11·19 대책 관련 신규 매입약정 전용 사업자 대출 보증 신설 등 제도개선도 3월까지 완료하겠다”고 덧붙였다. 홍 부총리는 “2·4 대책과 기 발표 물량을 합산할 경우 2025년까지 205만 채 주택이 공급되는 것으로 2000년대 들어 최대 규모”라며 “비상한 각오로 특단의 공급대책을 반드시 달성해 나가겠다”고 강조했다. ●“현금정산 재산권 침해 아니다”…금주에 관련 법 국회 제출 홍 부총리는 사유재산권 침해 논란이 제기되고 있는 2·4 대책 발표 이후 사업예정구역 내 부동산 취득 시 우선공급권(입주권)을 주지 않는 것에 대해 “재산권 침해로 보는 것은 곤란하다”고 선을 그었다. 도심 내 대규모로 주택을 공급하면서도 사업 초기의 단기적 시장 불안을 최소화하기 위한 정책적 고민의 결과라는 것이다.홍 부총리는 이어 “기존 소유자의 재산에 대한 보상은 현금보상이 원칙이며, 감정평가 후 실시하는 보상은 헌법상 정당보상에 해당하므로 이를 재산권 침해로 볼 수 없다”고 덧붙였다. 2.4 대책의 목표 물량이 과도하게 계상됐다는 지적에 대해선 “시장의 기대참여율은 보수적 관점에서 산출됐다”며 “신속한 사업대상지 지정이 이루어진다면 실현 가능성에 대한 오해도 불식될 수 있을 것이라 기대한다”고 해명했다.공공 직접시행 정비사업으로 민간의 자율성이 제약되는 것이라는 우려에 대해선 “토지주·조합 등의 의사반영 또는 선택폭을 넓혀주는 것”이라고 반박했다. 홍 부총리는 또 “대책이 시장심리 안정으로 이어지기 위해선 신속히 구체화·가시화하는 것이 관건”이라며 “관련 법안을 금주 중 국회에 제출하고, 3월까지 개정을 추진해 6월 시행에 차질이 없도록 하겠다”고 말했다.이어 “도심 공공주택 복합사업, 공공 직접시행 정비사업의 경우 법 시행과 함께 후보지 선정이 시작될 수 있도록 후보지역에 대해 2월부터 2, 3개월간 집중적으로 사업관계자 등에 대한 설명회를 개최할 것”이라고 덧붙였다.이날 회의에서 정부는 부동산 시장 교란행위를 차단하겠다는 의지도 거듭 분명히 했다. 홍 부총리는 “정부는 부동산 거래질서 확립을 위해 관계기관을 중심으로 불법 불공정 거래에 대한 집중단속(아파트 분양 시장 불법행위), 상시조사 등을 진행 중”이라며 “특히 최근 빈번히 발생했던 신고가 거래계약 체결 후 다시 취소하는 사례에 대해서는 국토부, 부동산원이 집중 점검해 교란행위가 적발될 경우 관용 없이 엄중 책임을 물을 것”이라고 말했다.● 정부는 “시장 안정” 자신 vs 시장 반응은 “글쎄…”이날 회의에서 정부는 2·4 대책의 성공에 대한 자신감을 드러냈다. 홍 부총리는 “2·4 대책의 시장영향을 판단하기엔 이르다”면서도 “지난주 발표된 부동산원의 주택매매시장 통계에 따르면 서울, 지방의 매매가격 상승폭이 소폭 둔화되는 모습을 보였다”고 밝혔다. 또 “전세시장은 수도권 입주물량 증가 영향으로 매물누적이 지속되는 가운데 작년 12월 이후 상승폭이 지속 축소되고 있다”며 시장 안정감에 대한 기대를 숨기지 않았다. 홍 부총리는 또 마무리 발언을 통해 “글로벌 금융위기 당시 서울아파트 매매가가 큰 폭으로 조정받았던 경험도 있는 만큼 이제 시장 참가자들이 긴 시계에서 냉철하게 짚어보고 시장에 참여해야 할 때라고 생각한다”고 경고의 메시지를 던졌다. 하지만 시장 반응은 정부 기대와 온도 차이가 있다. 우선 2·4대책의 핵심적인 사업이라 할 수 있는 도심 고밀을 통한 공급 확대에 대한 민간과 지자체의 반발이 적잖다. 또 사유재산권 침해 논란이 계속될 가능성이 크고, 협의 과정이 정부 기대와 달리 길어질 수 있다는 점도 넘어야 할 산이다. 여기에 25차례에 걸쳐 각종 부동산 대책을 쏟아내면서 거미줄처럼 복잡하게 쳐져 있는 규제도 발목을 잡을 가능성이 크다. 19일부터 적용되는 분양가상한제 적용주택에 대한 입주자 거주의무 기간 확대를 담은 주택법 시행령이 대표적이다. ‘전월세 금지법’으로도 불리는 이 시행령에 따라 재건축 재개발 등을 통해 분양되는 새 아파트는 2년, LH나 SH 등이 조성한 택지에서 분양되는 아파트는 최대 5년까지 전세나 월세를 놓을 수 없다. 이 시행령의 목적은 정부가 분양가를 시세보다 낮게 책정함으로써 발생하는 시세차익을 노린 부동산 투기를 막자는 것이다. 하지만 부동산 전문가들은 임대차 3법 도입으로 가뜩이나 불붙은 수도권 전세난이 더욱 가중될 우려가 크다고 입을 모았다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-17
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‘반값 아파트 분양’ 3기 신도시 적용…도심 공공주택 후보지 7월 발표

정부가 ‘2·4 대책’의 핵심 사업인 도심 내 역세권과 저밀주거지 고밀 개발사업(도심 공공주택 복합사업)의 후보지를 7월까지 선정하기로 했다. 또 3기 신도시와 도심 공공주택 복합사업에 ‘반값 아파트’ 분양방식을 도입하기로 했다. 국토의 균형 발전을 위해 지방 대도시를 묶은 광역권 개발계획을 수립하고, 강원 춘천과 속초를 잇는 동서고속화 철도사업을 연내 착수하기로 했다. 또 건설교통 관련 산업의 고부가가치화를 위해 규제 완화와 신산업 육성을 적극 추진하고, 울산과 경기 안산, 전북 전주·완주 등 3곳에 수소시범도시를 조성하기로 했다. 국토교통부는 이런 내용이 담긴 ‘2021년 주요 업무 추진 계획’을 확정해 16일 대통령에게 보고했다. ● 반값 아파트 분양방식 3기 신도시에 적용 올해 추진 계획의 핵심은 ‘2·4대책’ 등 주택 공급을 원활히 해 국민의 주거안정성을 높이는 것이다. 국토부는 이를 위해 역세권과 준공업지역, 저층주거지를 고밀도로 개발하는 ‘도심 공공주택 복합사업’ 후보지를 7월 중 선정하기로 했다. 또 수도권 127만 채 공급계획을 차질 없이 추진하는 한편 3기 신도시를 포함해 수도권에서 공급하기로 한 24만 채 규모에 대한 지구계획을 올해 안에 확정하기로 했다. 이와 함께 지분적립형, 환매조건부, 토지임대부, 공유형 모기지 연계 등과 같은 다양한 분양방식을 도입해 도심 공공주택 복합사업과 3기 신도시에도 적용하기로 했다. 지분적립형은 최초 분양 시 토지·건물 지분의 20~25%만을 취득해 입주하고 이후 4년마다 10~15%씩 균등하게 나누어 매입하는 방식이다. 환매조건부는 공공기관이 토지개발과 주택건설을 직접 맡아 시세의 3분의 2 수준에 분양하되, 매매나 상속을 허용하지 않고 반드시 공공기관에 다시 매각하도록 하는 방식이다. 토지임대부는 토지는 공공이 소유 또는 임대하고, 지상의 건물만 일반에게 분양하는 방식으로, 반값아파트 또는 보금자리주택이라고 부른다. 공유형 모기지는 목돈이 부족한 실수요자에게 집값의 최대 70%까지 정부가 저리 대출해주고 나중에 집을 팔았을 때 발생하는 이익을 나눠 갖는 ‘수익공유형’과 집값의 40%까지만 대출해주고 매각이익뿐만 아니라 손해까지 분담하는 ‘손익공유형’이 있다. 국토부는 주택 정책의 신뢰도를 높이기 위해 정책 수립의 기반이 되는 주택통계의 표본을 늘리고 외부 검증위원회를 만들어 분기별로 검증절차를 갖기로 했다. 국토부는 올해 6월 시행될 전월세 신고제의 차질 없는 운영을 위해 3월 중 관련 법을 개정하고, 구체적인 운영 방식을 공개하기로 했다. 또 4월 중에 시범 실시하고, 11월에는 임대차 실거래 정보 공개도 시범적으로 추진하기로 했다. ● 지방 광역 도시 육성해 수도권 집중 완화 수도권으로 인구와 경제력이 집중하는 것을 막기 위해 교통 관광 산업 등 특정 분야에서 행정구역을 넘어서 광역지자체 간 연대와 협력이 가능하도록 광역권 계획을 세우기로 했다. 이를 집행할 특별지방자치단체나 광역행정협의회, 지방자치단체조합 등을 설치 운영할 수 있는 법과 제도적 기반을 만들기로 했다. 지방광역시 등에 경제 거점을 선정 육성하고, 지방의 휴·폐업 공장을 복합개발해 첨단 혁신거점으로 만드는 ‘산단 상상허브’ 사업을 본격화하기로 했다. 혁신도시에는 비즈파크를, 행복도시에는 산학연 혁신생태계를 각각 조성하기로 했다. 새만금에는 수변도시 탄소중립 계획 및 스마트 그린 산단 조성 계획을 수립해 추진하기로 했다. 지방 지역을 잇는 광역 교통망도 대거 확충해나가기로 했다. 춘천과 속초를 잇는 동서고속화 철도 건설공사를 연내 착수하고, 호남고속철도 2단계(광주송정~목포)공사와 연내 개통을 앞둔 동해선(부산~포항)과 중부내륙선(이천~충주) 공사도 차질없이 진행하기로 했다. 지방 중소도시와 농산어촌지역의 삶의 질 제고를 위해 이들 지역에 ‘주택+일자리+생활SOC’를 하나로 묶은 ‘주거플랫폼’을 만들기로 했다. 또 지방과 수도권의 상생 발전 기반을 마련하기 위해 수도권과 지방의 개발사업을 패키지로 엮어 지방사업의 적자를 수도권 개발이익으로 보전하는 ‘개발이익 교차보전’ 방식도 도입하기로 했다.● 울산 안산 전주에 수소 시범도시 조성 건설산업의 역량을 높이고, 고부가가치 산업으로 바꾸기 위해 ‘PM(프로젝트 총괄관리)’이라는 새로운 유형의 사업을 만들고 공공사업에 적극 도입하기로 했다. 이는 설계부터 시공, 시설물 유지 관리에 이르는 전반적인 사업을 책임지는 사업방식이다. 시공 분야에 편중된 국내 건설업체의 실력을 키우기 위한 방편이다. 기술발전으로 새로 선보이는 다양한 모빌리티 관련 산업 발전을 위해 상반기 중에 모빌리티 특화형 규제 샌드박스가 도입된다. 올해 안에 도서지역과 산간지역을 중심으로 드론 배송을 시작하고, 드론특별자유화 구역 등도 지정된다. 사전에 요금을 확정하거나 탄력적으로 적용하는 ‘맞춤형 요금제’가 도입되고, 펫 전용 택시 등도 선보인다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)로 인해 고사 위기에 놓인 항공산업의 재도약을 지원하기 위해 방역이 우수한 국가들이 서로 자유로운 여행을 허용하는 ‘트래블 버블’도 적극 추진하기로 했다. 하반기부터 노선버스 운영업체 주 52시간 근무제를 확대 시행하기로 하고 이를 위해 2000명의 인력을 양성하기로 했다. 또 5월부터 시행될 기능인등급제의 안착을 위해 업체의 고용지원 방안도 마련하기로 했다. 국토교통 분야에서 범 정부 차원에서 추진 중인 ‘그린뉴딜을 통한 2050 탄소중립’을 선도하기 위해 공공건축물에 대한 그린 리모델링 사업을 확대 추진하고, 울산과 안산, 전주·완주 등 3곳을 수소도시 시범도시로 조성하는 사업을 본격화하기로 했다.● 건설교통사고 사망자수 획기적으로 줄인다 국토부는 교통 안전, 산업 안전, 자살 예방 등 국민 생명 지키기 3대 프로젝트도 앞장서서 실행해나기기로 했다. 이를 위해 인구 10만 명당 교통사고 사망자 수를 OECD 평균(5.6명)보다 낮은 4.8명으로 줄이고 산재 사망사고의 절반을 차지하는 건설현장의 사망자 수를 작년보다 20% 이상 감축하기로 했다. 또 자살 방지를 위해 공공주택에 소셜 네트워크를 강화하는 특화설계를 도입하기로 했다. 출퇴근 편의를 높이기 위해 출퇴근 시간대 광역버스를 하루 44회에서 103회로 늘리고, 한번에 많은 인원을 태울 수 있는 2층 전기버스도 도입하기로 했다. 시흥~송파, 성남~하남~남양주, 제2용인~서울, 서울~양주를 연결하는 민자도로사업에 대한 적격성 조사도 연내 끝내기로 했다. 버스-지하철-승용차로 환승하는데 불편함이 없도록 고속도로 영업소와 휴게소 등을 활용한 ‘거점별 환승체계 구축 기본계획’도 올해 안에 수립하기로 했다. 또 고속버스부터 시내버스, 지하철까지 환승할 수 있도록 ‘하남드림휴게소’를 입체개발하기로 했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-16
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강남 재건축 부담금 수억원 줄어들듯…계산법 바꿔 완화

19일부터 재건축 부담금 계산 방식이 바뀐다. 공시가격의 시세 반영률이 높아지면서 시세 상승률을 넘어 과도하게 재건축 부담금이 부과되는 것을 막기 위해서다. 이에 따라 서울 강남 등 일부 지역 재건축 아파트의 부담금이 수억 원 이상 낮아질 것으로 기대된다. 국토교통부는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 개정안’이 16일 열린 국무회를 통과했다고 밝혔다. 이번 개정 시행령은 지난해 6월 발표된 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’에 포함된 ‘재건축부담금 규제 개선책’의 후속조치다. 핵심은 공시가격 현실화 정책에 따라 재건축 부담금이 높게 산정되는 문제를 막기 위해 사업 종료 시점 공시율을 개시 시점 주택가격 산정 때 동일하게 적용하는 것이다. 재건축부담금은 종료 시점과 사업 시작 시점의 가격 차이를 바탕으로 계산해서 정한다. 따라서 이번 조치로 개시시점의 가격이 올라가고, 그만큼 가격 차이는 줄어들 가능성이 커졌다. 즉 재건축 부담금은 [사업 종료시점 주택가액-{(개시시점의 주택가액×정상적인 상황의 집값 상승률)＋개발비용}]으로 계산한다. 재건축으로 얻은 이익이 1인당 평균 3000만 원이 넘으면 재건축초과이익의 최대 50%를 재건축 부담금으로 내야 한다. 이 때 개시 시점과 종료 시점 주택 가격 기준은 각각 재건축 추진위원회 설립 시점과 준공 시점 공시가격이다. 문제는 정부가 공시가격을 현실화하겠다고 선언하면서 발생했다. 정부는 현재 70% 수준인 공시가격 시세반영률을 2025~2030년까지 단계적으로 90%까지 끌어올릴 방침이다. 이에 따라 공시가가 매년 인상될 수밖에 없는 구조다. 정부 방침에 따라 공시가격의 시세 반영률이 높아지면 재건축 종료 시점 공시가격은 시세의 90% 수준으로 상승한다. 반면 현재 진행 중인 재건축 사업의 경우 시세반영률이 70%를 밑도는 경우가 적잖다. 결국 초과이익이 실제 시세 상승률보다 더 높게 계산될 수밖에 없다.이번 개정 시행령에 따라 재건축 개시 시점의 주택가액은 추진위 승인시점 시세에 종료 시점(준공인가일) 공시가격 반영율을 곱해서 산정한다. 예컨대 추진위 설립 당시 공시가격의 시세 반영율이 60%, 종료 시점 시세 반영율이 90%라면 재건축 개시 시점 주택가액은 당시 실거래 가격에 90%를 곱해서 정한다는 것이다.부동산 업계에서는 개정 시행령을 반영하면 서울 강남구 압구정동 일대 재건축 단지의 경우 당초 예상했던 부담금보다 가구당 최대 6억 원 이상 줄어들 것으로 추산한다. 다른 강남권 재건축 단지도 가구당 1억~2억 원씩 줄어들 가능성이 있다는 분석이 나온다.국토부는 또 시행령 개정을 통해 한국부동산원(옛 한국감정원)을 통해 재건축 부담금을 검증할 수 있도록 했다. 시장·군수·구청장이 재건축 부담금 예정액을 통지하거나 결정·부과 등을 위해 필요한 경우 부동산원에 검증을 의뢰하면, 외부 전문가로 구성된 심사단이나 자문위원회를 구성해 주택가액과 개발비용 등이 적정하게 산정됐는지 확인한다는 것이다.황재성기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-16
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19일부터 ‘전월세 금지법’ 시행…분상제 주택 최대 5년 의무 거주

19일부터 수도권에서 입주자를 모집하는 분양가상한제 대상 아파트는 2년에서 최대 5년 동안 의무적으로 거주해야만 한다. 시세보다 낮은 분양가로 인해 발생하는 시세차익을 노린 투자를 막기 위한 조치다. 하지만 이번 시행령 개정으로 인해 새 아파트 임대 물량이 2~5년간 잠기는 부작용을 피할 수 없게 됐다. ‘임대차 3법’ 시행 등으로 불붙은 수도권 전세난이 더욱 심화할 수 있다는 우려가 나온다.● 19일부터 ‘전월세 금지법’ 시행 국토교통부는 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무 기간 등을 담은 ‘주택법 시행령’ 개정안이 16일 열린 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 핵심은 19일부터 입주자 모집 공고를 받는 서울 인천 경기 등 수도권지역에서 분양가상한제를 적용받는 아파트에 실거주 의무기간을 부여한 것이다. 원래 공공택지에 들어서는 분양아파트에만 적용되던 것을 공공택지에서 공급되는 민간 분양과 민간택지에서 공급되는 아파트로 확대했다.개정된 시행령에 따르면 실거주 의무 기간은 최대 5년이다. 공공택지 아파트로 △분양가격이 인근지역 시세의 80% 미만이면 5년 △분양가가 시세의 80% 이상 100% 미만이면 3년이 적용된다. 민간 택지 아파트는 상대적으로 의무 거주 기간이 짧다. 시세 대비 분양가가 80% 미만 이면 3년, 80% 이상 100% 미만이면 2년이다. 실거주 의무 기간은 최초 입주일부터 계산된다.이에 따라 재건축 재개발 등을 통해 분양되는 새 아파트는 2년, LH나 SH 등이 조성한 택지에서 분양되는 아파트는 최대 5년까지 전세나 월세를 놓을 수 없게 된다. 이번 개정 시행령이 ‘전월세 금지법’이라는 별명을 얻게 된 이유다. 이를 어길 시에는 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 과태료가 부과된다. 다만 근무 생업 취학 질병 치료 등을 이유로 실거주를 할 수 없는 경우 LH 등의 확인을 받아 예외적으로 전매를 할 수 있다. 이밖에 개정 시행령에 따라 LH나 지방공사가 시행자로 참여하고 전체 물량의 10% 이상을 임대주택으로 건설하는 2만㎡ 미만이거나 전체 주택이 200채 미만인 소규모 정비사업은 분양가 상한제 대상에서 제외된다. 또 행정중심복합도시에서 공급되는 아파트를 특별 분양받은 경우 전매제한기간이 투기과열지구에서는 5년에서 8년으로, 투기과열지구가 아닌 지역에선 3년에서 5년으로 강화된다.● 수도권 전세난 부추길 우려 이번 개정 시행령의 목적은 정부가 분양가를 시세보다 낮게 책정함으로써 발생하는 시세차익을 노린 부동산 투기를 막자는 것이다. 하지만 입법이 예고된 지난해 7월부터 부동산 전문가들 사이에서는 이런 조치로 전세난이 더욱 가중될 우려가 크다는 지적이 제기돼 왔다.신규 분양 아파트는 전세나 월세 물량에서 큰 비중을 차지한다. 또 새 아파트라는 장점에 신혼부부 등이 가장 선호한다. 그런데 집주인이 2~5년 동안 살게 되면 이런 물량은 크게 줄어들 수밖에 없기 때문이다. 일반적으로 새 아파트가 준공하면 인근 지역 전월세 시장은 안정된다. 전월세 매물이 대거 시장에 나오면서 일시적인 공급 과잉 상황이 되기 때문이다. 하지만 이번 조치로 이런 효과도 기대하기 어렵게 됐다. 전문가들은 최근 발표된 ‘2·4 대책’과 맞물려 전세시장이 더 불안해질 수 있다고 경고했다. 2·4대책의 핵심 사업 가운데 하나가 도심 정비를 통한 공급 확대이다. 국토부는 2025년까지 수도권에서 △도심 공공주택 복합사업(13만 8000채) △공공직집시행 정비사업(11만 4000채) △도시재생(1만 9000채) △소규모 정비사업(7만 8000채) △비주택 리모델링(3만 2100채) 등을 집중적으로 실시하기로 했다. 이 물량만 38만 1100채에 달한다.문제는 사업 진행 과정에서 대규모 이주 수요가 발생할 가능성이 크고, 그만큼 전세 수요가 많아질 수밖에 없다는 점이다. 여기에 청약제도 개편으로 청약 대기 수요가 늘어날 수 있다는 점도 전세 시장에 영향을 미칠 가능성이 크다. 이번 조치가 수억 원의 시세차익이 가능한 분양가상한제 아파트를 ‘현금 부자’의 전유물로 만들 수도 있다는 지적도 나온다. 아파트를 분양받을 때 자금이 부족한 경우 입주시점에 전세 등을 놓고, 전세보증금으로 남은 잔금을 치르는 경우가 많았다. 하지만 앞으로는 입주 시점에 전세를 할 수 없고, 자기 자금으로 조달해야만 하기 때문이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-16
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韓 부동산稅 선진국보다 적다? 세금 부담, OECD평균 2배

국내 부동산 관련 세금이 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 3번째로 많다는 분석이 나왔다. 특히 현 정부 출범 이후 종합부동산세 인상 등의 조치가 이어지면서 부동산 세금은 OECD 회원국 평균의 두 배를 웃도는 것으로 나타났다. 이는 그동안 주요 선진국에 비해 부동산 관련 세금이 낮고, 자산불평등 해소를 위해 부동산 세금 인상이 필요하다는 정부 주장과 배치된 것이다. 이에 따라 현 정부의 증세 주도식 부동산 정책에 대한 효용성 논란이 다시 불붙을 것으로 예상된다. ● 부동산 세금, 주요 선진국보다 많다 15일 국민의힘 ‘부동산 공시가격검증센터장’인 유경준 의원에 따르면 2018년 국내 부동산 보유세·자산거래세·상속세·증여세·양도소득세 등 부동산 관련 세금은 명목 국내총생산(GDP)의 4.05%에 달했다. 이는 OECD 38개 회원국 평균인 1.96%의 두 배가 넘는 규모다. 보유세는 재산세, 지역자원시설세, 종합부동산세 등이다. 자산거래세는 부동산, 금융자산, 자동차 등을 거래할 때 내는 세금이다.OECD 회원국 중 GDP 대비 부동산 세금의 비율이 한국보다 높은 나라는 영국(4.48%)과 프랑스(4.43%) 두 나라에 불과했고, 미국은 3.97%로 우리나라보다 한 계단 낮은 4위에 머물렀다. 보유세는 한국은 2018년 기준 0.82%로 OECD 평균(1.07%)을 밑돌았다. 하지만 이후 관련 세금 부과율이 높아지면서 2020년에는 1.20%로 OECD 평균을 넘어설 것으로 추정됐다. 이는 정부 주장과 정면으로 배치되는 것이다. 그동안 문재인 대통령과 홍남기 경제부총리 등은 OECD 국가들에 비해 국내 부동산 보유세가 낮은 수준이라며 종부세 인상을 주장해왔다.문 대통령은 지난해 8월 청와대에서 열린 수석·보좌관 회의에서 “세제를 강화하며 정부가 적극적으로 개입하는 것은 전 세계의 일반적 현상이며, 보유세 부담을 높였지만 다른 선진국에 비해서는 아직도 낮은 편”이라고 말했다.홍 부총리도 부동산 세제에 대해 언급할 때마다 “OECD 회원국과 비교하면 우리나라는 특히 보유세가 상대적으로 낮고 거래세가 높아 대비되는 양상”이라며 “며 ”보유세 비중을 단계적으로 높여 나가야 한다“고 주장해왔다.● 부동산 증세, 자산불평등 해소 효과도 낮다 종부세 등을 포함한 보유세 인상을 통해 정부가 기대하는 것은 세수 증대 효과 이외에 자산불평등 해소다. 하지만 유 의원에 따르면 종부세가 강화된 이후 자산 불평등도는 더 심해진 것으로 나타났다. 불평등 수준을 보여주는 순자산지니계수, 자산지니계수, 부동산지니계수가 모두 악화한 것으로 분석된 것이다. 부동산자산 지니계수는 2017년 0.491에서 2020년 0.513으로 커졌다. 지니계수가 1에 가까울수록 불평등이 심하다는 의미다.총자산에서 부채를 제외한 순자산지니계수 역시 2017년 0.584에서 매년 증가해 2020년에는 0.602가 됐다. 부채를 포함한 총자산지니계수도 2017년 0.531에서 2020년 0.544로 커졌다. 유 의원은 ”2018년 한국의 자산불평등도는 OECD 국가 중 낮은 수준에 속했지만, 불평등을 해소한다며 잘못된 부동산 정책을 펼친 결과 자산불평등은 오히려 심각해지고 있는 상황“이라며 ”종부세를 폐지하거나, 부유세로 전환하는 방안을 검토해야 한다“고 주장했다.또 ”지난해 신년 기자회견에서 문재인 대통령은 ‘보유세는 강화하는 방향이 맞고 거래세 완화는 길게 보면 맞는 방향’이라고 말했지만, 현재는 보유세도 강화하고, 거래세도 강화하고 있다“며 ”증세 주도 부동산정책의 실패를 인정하고, 전면적인 부동산 세제 정책 전환이 필요하다“고 강조했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-15
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‘13년 요지부동’ 고가주택 기준 9억→12억 바뀌나

정부가 과도한 부담 논란이 계속되는 부동산 중개수수료에 대한 대수술을 예고하면서에 관심이 쏠리고 있다. 최근 집값의 고공행진으로 9억 원 초과 주택이 급증하면서 13년째 유지되고 있는 고가주택 기준을 반영한 현행 부동산수수료 체계에선 소비자 부담이 급증할 수밖에 없는 구조이기 때문이다.● 중개수수료 부담 낮추려면 고가주택 기준 바꿔야국민권익위원회는 9일 ’을 마련해 공개했다. 권고안에서 권익위는 주택가격 변동에 연동돼 있는 중개보수 산정방식으로 인해 중개수수료 부담이 증가할 수밖에 없는 구조이며, 9억 원으로 돼 있는 고가주택 기준도 바꿔야 한다고 지적했다. 최근 서울 아파트 중위매매가격이 1㎡ 당 871만~1575만 원에 달해 특정 거래금액 구간 수수료율 조정만으로는 근본적인 해결이 미흡하다는 것이다.실제로 서울 서초구 반포 동아아파트 85㎡(25.7평, 전용면적 기준)는 2010년 7월 8억2000만 원에서 2020년 7월 21억 9000만 원으로 1.7배 올랐다. 반면 중개수수료는 738만 원에서 1971만 원으로 2.7배 뛰었다. 강남구 대치동 은마아파트 85㎡도 같은 기간 8억8000만 원에서 20억 5000만 원으로 1.3배 올랐지만, 수수료는 792만 원에서 1845만 원으로 2.3배가 됐다. 권익위는 소비자들의 중개수수료 부담을 줄여주고, 수수료 적용방식의 합리성을 제고하기 위해서 4가지 개선안을 제시했다. 이 가운데 권익위가 부동산 중개사와 일반 소비자 6144명을 대상으로 실시한 설문조사에서 압도적인 지지를 얻은 방안이 현재 5단계로 돼 있는 거래금액 수수료율을 4단계로 단순화하는 방식이다. 이 방식에 따르면 고가주택 기준은 현행 9억 원 초과에서 12억 원 초과로 높여져야만 한다. 또 현재는 9억 원 초과 주택에 대해 무조건 0.9%의 수수료율을 적용하지만, 이 방식을 적용하면 9억 원 초과~12억 원 이하는 0.7%, 12억 원 초과는 0.3~0.9% 범위에서 협의를 통해 정하게 된다. 이렇게 하면 10억 원짜리 주택을 거래했을 때 수수료는 최대 900만 원에서 550만 원으로 38.9% 줄어든다. 15억 원짜리 주택은 1350만 원에서 780만(감소폭·42.2%)~960만 원(28.9%)으로 떨어진다. 주무부처인 국토교통부는 이와 관련해 “이달 중 관련 태스크포스를 꾸리고, 권고안을 바탕으로 실태조사 등을 거쳐 올해 6,7월 중에는 최종 개선안을 만들겠다”고 밝혔다.● 13년 전 기준으로는 현실 반영 어렵다국토부가 권고안대로 관련 법(공인중개사법)을 개정해 고가주택 기준을 9억 원에서 12억 원으로 수정한다면 소득세법에 따른 고가주택 기준에 대한 적정성 논란이 다시 불거질 가능성이 크다. 현재 소득세법(시행령 156조 1항)에선 고가주택을 9억 원을 초과하는 주택으로 못 박고 있다. 문제는 이 규정이 2008년 10월 7일부터 시행된 이후 한 번도 바뀌지 않아 현실을 제대로 반영하지 못하고 있다는 점이다. 특히 최근 집값 고공행진으로 인해 서울의 경우 전체 아파트의 절반 이상이 9억 원을 넘은 상태다. 부동산114에 따르면 지난달 서울 전체 아파트 중 9억원 초과분이 무려 51.9%였다. 따라서 서울 거주자 절반 이상이 각종 규제 대상이 된 셈이다. 고가주택 기준을 시세 흐름 등을 반영하기 위해 주기적으로 보정해온 이전 관행을 고려해 보정할 필요가 있다는 지적도 나온다. 소득세법에 고가주택 기준이 도입된 것은 1976년 12월로, 당시에는 ‘고급주택’으로 부르며 5000만 원 이상인 주택으로 정했다. 이후 1989년 8월 금액기준이 1억8000만 원 이상으로 대폭 상향됐고, 다시 3년 뒤인 1992년 5억 원 이상으로 높여졌다. 1995년에 다시 5억 원 초과, 1999년 6억 원 초과로 조정됐다. 2004년에는 고급주택에서 고가주택으로 명칭이 바뀌었고, 2008년 9억 원 초과로 다시 기준금액이 올라갔다. 3~4년 만에 한번씩 고가주택 기준을 현실화한 것이다. 부동산 정책의 일관성이 깨질 수도 있다. 현행 ‘9억 원=고가주택’이라는 기준은 부동산 수수료 산정뿐만 아니라 양도소득세 취득세 등 각종 세금 부과나 대출 규제 기준으로 활용되고 있다. 만약 부동산 중개수수료만 고가주택 기준을 별도로 조정한다면 시장의 혼선이 생길 수밖에 없는 구조다.황재성기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-10
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10억 아파트 복비 900만원→550만원…20년만에 중개료 대수술 추진

정부가 부동산 중개수수료에 대한 수술 작업에 나섰다. 최근 집값 고공행진이 이어지면서 과도한 부동산 중개수수료 부담에 대한 민원이 계속되고 있어서다. 국민권익위원회는 9일 수수료율 개편과 계약 파기자에 대한 수수료 전액 부담 원칙 등을 담은 제도 개선을 권고했고, 주무 부처인 국토교통부는 늦어도 7월까지는 개선안을 만들겠다고 화답했다. 1984년 공인중개사 제도가 도입된 이후 수수료에 대한 개편 작업은 2001년과 2015년 두 차례에 걸쳐 이뤄졌다. 특히 2015년은 상한 거래금액(매매 기준)을 6억 원에서 9억 원으로 높이는 미조정 수준에 불과했다. 따라서 이번에 전반적인 수수료율 개편이 이뤄진다면 20년만의 대수술이 될 가능성이 커, 그 결과에 관심이 모아진다. ● 중개수수료 부담 줄어들 듯 권익위는 국토부와 전국 17개 광역자치단체에 ‘주택 중개보수 요율체계 및 중개서비스 제도개선 방안’을 권고했다. 개선안은 공인중개사를 포함한 부동산 관련 업종 종사자와 일반 국민 8594명을 대상으로 실시한 설문조사 등을 토대로 마련된 것이다. 개선안의 핵심은 △중개수수료율 체계 개선 △법정 중개서비스 외 부가서비스 명문화 △분쟁 발생 최소화 및 중개의뢰인 보호 장치 마련 △주거 취약계층 대상 지방자치단체 역할 강화다. 권익위는 가장 민감한 요율체계 개선안과 관련해선 4가지 안을 제시했다. 그동안 기대됐던 ‘반값 수수료’와 같은 내용은 담기지 않았다. 1안은 현재 5단계로 돼 있는 거래금액 구간을 7단계로 세분화하고, 구간별 누진 방식 고정요율로 하는 방안이다. 최근 서울의 경우 10억 원을 넘는 고가 아파트가 크게 늘어난 상황을 반영해 9억 원을 넘는 아파트에 대한 세분화가 눈에 띈다. 매매의 경우 6억 원 미만은 0.5%, 6억 원 이상~9억 원 이하 0.6%로 통합했다. 이후 9억 원 초과는 세부적으로 5단계로 나누되 금액이 커질수록 요율이 작아지도록 했다. △9억 원 초과~12억 원 이하는 0.7% △12억 원 초과~18억 원 이하는 0.4% △18억 원 초과~24억 원 이하는 0.3% △24억 원 초과~30억 원 미만은 0.2% △30억 원 초과는 0.1%를 적용하는 식이다. 1안을 실제로 적용해보면 10억 원 아파트 매매시 현재 최대 900만 원인 중개 수수료는 550만 원으로 39% 줄어든다. 전세의 경우 보증금 6억5000만 원인 아파트의 중개 수수료는 현재 최대 520만 원에서 235만 원으로 절반 이하로 떨어진다. 2안은 1안과 동일하게 구간별 누진방식 고정요율을 적용하되, 고가주택 거래구간에서는 공인중개사와 거래당사자가 협의를 통해 중개 보수를 정하도록 했다. 즉 매매는 12억 원 초과, 임대는 9억 원 초과일 때 협의해서 수수료를 결정하라는 것이다. 이는 개선방안에 대한 국민선호도 조사에서 가장 많은 지지를 얻었다. 3안은 거래금액과 상관없이 단일요율제 또는 단일정액제를 적용하는 것이며, 4안은 매매·임대 구분 없이 0.3~0.9% 요율의 범위에서 공인중개사가 중개의뢰인과 협의하여 중개보수를 결정하는 방안이다. ● 늦어도 7월까지는 개선안 만든다 중개수수료 개편 이외에도 다양한 권고안이 제시됐다. 권익위는 우선 공인중개사가 제공하는 부가서비스와 이에 대한 수수료 책정 근거를 명문화하라고 권고했다. 이에 따라 공인중개사가 임대차 건물관리 대행이나 부동산 상담 및 컨설팅, 도배·이사업체 소개 등 알선 서비스 등을 할 수 있을 것으로 기대된다. 공인중개사가 중개물을 소개·알선하는 서비스를 제공했으나 실제 계약까지 체결하지 못한 경우에도 알선횟수 등을 고려해 수수료를 지급할 수 있는 근거도 마련된다. 계약이 파기됐을 때 지금까지는 중개인 모두가 중개보수를 지급해 왔지만 앞으로는 파기 원인 제공자가 중개보수비용을 부담하도록 하는 원칙도 생긴다. 권익위는 또 부가가치세 면제 대상 확인 관련 규정도 신설하라고 했다. 일반과세 또는 간이과세자 여부에 대한 설명 없이 중개보수 외 부가세 10%를 요구하고, 나중에 부가세 면제 대상자임이 확인돼도 환불받을 근거가 없었기 때문이다. 권익위는 저소득층과 청년, 신혼부부 중 주거취약계층에 해당하는 임차인에 한해 소득수준 등을 고려해 중개보수를 면제받거나 감경하는 방안도 마련토록 제안했다. 국토부는 이같은 권익위 권고안에다 객관적 기초 자료를 확보하기 위한 실태조사, 국민서비스 만족도 조사 등을 추진하기로 했다. 또 이해관계자 소통을 위한 ‘(가칭)중개보수 및 중개서비스 개선 TF’를 이달 말 구성하고, 늦어도 6, 7월 중에는 최종 개선안을 확정하기로 했다.● 20년 만의 중개수수료 대수술, 성공할까 부동산 중개수수료는 1984년 5월 도입된 이후 2001년과 2015년 두 차례에 걸쳐 조정이 이뤄졌다. 최초 부동산 중개수수료 및 한도액 규정은 ‘부동산중개업법’이 제정된 1983년 12월 30일 도입됐고, 이듬해인 1984년 5월 3일부터 시행됐다. 당시에는 거래금액 구간을 9단계로 구분한 뒤, 각 구간마다 상한요율과 한도액(최고 300만 원)을 설정해 적용하도록 했다. 이 규정은 17년만인 2001년 1월 5일 대대적인 조정을 겪는다. 공인중개사에 대한 적정 보수 보장과 중개의뢰인의 과도한 비용 부담을 줄인다는 취지였다. 이에 따라 거래금액 구간은 9단계에서 5단계로 줄어들고, 법정 최고요율이 대폭 높아졌다. 이전까지는 상한요율(매매 기준)이 8억 원 이상인 때 0.15%를 적용하고 300만 원까지만 받을 수 있었다. 하지만 6억 원 이상으로 낮춰지고, 요율은 0.9%로 크게 올랐다. 또 2억 원 이상 거래구간부터 한도액을 폐지해, 거래금액이 클수록 공인중개사에게 더 많은 수익이 보장되는 현재와 같은 구조로 바뀌었다. 2015년 4월 14일 다시 부동산 가격이 크게 오른 시장 상황 반영해 부분적인 조정이 이뤄졌다. 이때에는 상한 거래금액(매매가 기준)을 6억 원 이상에서 9억 원 이상으로 높이고, 6억 원 이상~9억 원 미만 금액 구간(수수료율 0.5%)을 추가하는 미조정 수준이었다. 따라서 이번에 권익위 권고대로 수수료율 개편이 이뤄진다면 2001년 수준의 ‘대수술’이 될 가능성이 크다. 아파트값이 크게 오른 현실을 반영하되, 소비자들의 부담을 최소화하기 위해선 현행 수수료율 체계로는 한계가 있기 때문이다. 권익위가 지난해 11월에 열린 ‘주택의 중개보수 산정체계 개선 정책제안토론회’에서 발표한 자료에 따르면 아파트값(중위가격 가준)은 2010년 4억 9072만 원에서 2019년엔 2배 가까운 8억 7272만 원으로 치솟은 상태다.황재성기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-09
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24번 실패로 깊어진 불신… 택지 빠른 공개가 답이다

정부가 최근 발표한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안(2·4 대책)’에 대한 시장 반응이 냉랭하다. 구체적인 입지를 밝히지 못한 데다 민간 참여에 지나치게 많이 의지함에 따라 실현 가능성이 낮다는 분석이 잇따르고 있어서다. 이에 정부는 관련 조직을 출범시키는 등 후속 방안 마련에 속도를 높이는 등 대책에 대한 불신감 확산을 막기 위해 고심하고 있다. 하지만 관건은 대책에 따른 구체적인 택지 및 공급방안을 얼마나 빨리 내놓느냐에 달렸다는 지적이 나온다. 많은 비중을 민간 물량을 고려해 민간 참여를 유도하는 규제 완화나 추가 인센티브가 필요하다는 분석도 제기된다. ● 커지는 대책에 대한 불신2·4대책에 대한 국민의 시선은 정부 기대와는 달리 부정적이었다. 여론조사 전문업체 ‘리얼미터’가 대책 발표 직후인 5일 YTN의 의뢰를 받아 전국 18세 이상 남녀 500명을 대상으로 실시해 8일 공개한 설문조사에서 절반을 넘는 53.1%가 “‘2·4 대책’이 집값 안정화에 도움이 되지 않을 것”이라고 응답했다. 지역별로도 대부분의 지역에서 “도움이 되지 않을 것”이라는 부정적인 응답이 우세했다. 대구·경북 거주자(61.0%)와 △서울(56.4%) △부산·울산·경남(54.7%) △대전·세종·충청(52.4%) △인천·경기(50.9%) 등이 모두 부정적인 응답비율이 50%를 넘었다. 광주·전라에서도 “도움이 될 것(46.1%)”이라는 응답보다 “도움이 되지 않을 것(47.2%)”이라는 응답이 근소하게 많았다. 연령대별로도 20대(62.7%)와 70세 이상(57.5%), 40대(56.0%)는 모두 부정적인 응답이 50%를 넘었다. 이밖에 50대(긍정·46.0%, 부정·47.1%) 30대(43.6%, 47.0%) 60대(45.2%, 48.1%)도 모두 부정적인 응답이 소폭 많았다.●뻥튀기 논란에 낮은 실현 가능성이런 반응이 나오는 원인은 여럿이다. 그 중 하나가 공급 물량이 과장된 것 아니냐는 이른바 ‘뻥튀기 논란’이다. 2·4대책을 통해 제시된 물량 83만6000채 가운데 정부 의지대로 공급할 수 있는 주택은 신규 공공택지(26만3000채)와 신축 매입(6만 채)을 합한 32만3000채 정도다. 나머지 51만3000채는 기존 민간이 보유한 토지나 건물 등을 재개발·재건축하거나 리모델링을 통해 확보해야만 한다. 정부는 이를 위해 각종 규제 완화나 재건축 초과이익 환수제 면제 등과 같은 혜택을 부여하기로 했다. 이를 통해 1.3~1.5배 정도 주택이 순증할 것으로 정부는 기대하고 있다. 문제는 이를 반영하면 실제로 늘어나는 물량이 11만~16만 채 정도에 불과하다는 점이다. 즉 나머지 35만3000~40만 채 정도는 현재에도 존재하는 물량이라는 뜻이다. 정부 대책에 따른 신규 공급으로 볼 수 없다는 지적이 나오는 이유다. 게다가 이런 토지들이 대부분 이해관계가 복잡하게 얽혀 있는 도심 내 역세권과 준공업지역에 자리하고 있다는 점도 불신을 키운다. 정부는 일정 규모 이상의 △역세권(5000㎡ 이상) △준공업지역(5000㎡ 이상) △저층 노후지(1만㎡ 이상) 지역에 대해선 3년간 한시적으로 ‘도심 공공주택 복합사업’ 지구로 지정해 혜택을 주기로 했다. 하지만 짧은 시간에 정부가 해당지역 소유자들의 복잡한 속내를 모두 해결할 것으로 기대하는 것은 속단이라는 지적이 많다. ● 지지부진한 과거 정책도 원인정부는 이런 지적에 대해 “투기를 우려해 구체적인 입지를 공개하지 못할 뿐, 사업 대상지에 대한 리스트를 갖고 있다”며 사업 실현 가능성에 대한 우려를 일축하고 있다. 변창흠 국토교통부 장관은 7일 KBS 1TV 일요진단에 출연해 “2025년까지 32만3000채를 공급한다는 것은 부지확보를 기준으로 한 것이지만 계획에는 리모델링이나 소규모 개발 사업 등 다양한 유형이 포함돼 있고 이런 유형에선 1,2년이면 입주까지 가능하다”고 주장했다. 또 “공급 목표를 너무 낙관적으로 잡았다는 평가가 나온다”는 지적에 “오히려 매우 보수적으로 잡았다”며 “이번에는 한번 믿고 기다려봐 달라”고 거듭 강조했다. 하지만 24번에 걸쳐 쏟아낸 정부 정책의 실패가 발목을 잡고 있다. 정부가 “서울과 정부과천청사 일대를 이용해 13만2000채를 공급하겠다”고 한 ‘8·4 대책’이 지지부진한 게 대표적이다. 태릉골프장(공급계획물량·1만 채)이나 과천청사 유휴지(3500채) 등 정부 보유 토지를 활용한 사업인데도 지역주민과 해당 지자체 등이 강력하게 반대하면서 제대로 진행되지 못하고 있다. 이번 대책의 핵심 가운데 하나인 도심 고밀 개발에 대해서도 지방자치단체의 협조가 중요하다. 하지만 용적률 상향이나 건축 규제 완화 등을 통해 난개발 등을 우려하는 목소리가 적잖다. 사업 진행 과정에서 제동이 걸릴 가능성이 크다는 얘기다.● 속도전 펼치는 정부, 구체적 입지 공개가 관건이런 반응이 이어지면서 설 이전에 특단의 공급방안을 내놓고, 부동산 시장 불안으로 야기된 정부에 대한 부정적인 여론을 설 연휴 동안 돌려놓겠다는 정부 계획은 실패로 돌아갈 가능성이 커졌다. 이에 따라 국토부와 LH 등은 전담 조직을 마련했다고 발표하는 등 후속 대책 마련에 안간힘을 쏟고 있다. LH는 8일 수도권 주택 공급과 관련 전담조직을 확대 구성한다고 발표했다. 이번 대책에서 제시된 공공 직접시행 재개발·재건축 정비사업, 역세권, 준공업지역 도심공공주택 복합사업, 소규모 정비사업 등을 이끌어가기 위해서다. 국토부는 설 연휴(11~13일) 직후부터 도심 고밀 개발 사업 후보지 222곳에 대해 조합원, 시공업체, 지역주민들을 대상으로 온라인 사업 설명회를 하기로 했다. 국토부에 따르면 도심 고밀개발 사업 유형별 후보지는 공공 직접시행 정비사업 대상 67곳과 도심 공공주택 복합사업으로 추진될 △역세권 117곳 △준공업지역 17곳 △저층 주거밀집지역 21곳 등이다. (사)도시정책학회 최민섭 회장(서울벤처대 부동산학과 교수)은 “정부가 발표한 공급계획물량은 구체적인 입지와 실행 방안이 나오지 않는 한 ‘반쪽 대책’이라는 평가에서 벗어나기 어렵다”고 지적했다. 이어 “이를 불식시키기 위해선 서둘러 신규 택지 후보지 공개 등 국민들이 체감할 수 있는 후속방안을 내놔야 할 것”이라고 덧붙였다. 민간 연구소의 한 관계자는 “이번 대책에서 민간의 비중이 큰 점을 고려할 때 민간의 참여도를 높일 수 있는 방안이 마련돼야 한다”며 “필요한 지역은 공공이 주도하더라도, 그렇지 않은 지역은 민간이 직접 시행에 참여할 수 있도록 환경을 조성해주는 규제 완화와 유인책이 필요하다”고 강조했다. 황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-08
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전국 최대 ‘서울역 쪽방촌’, 최고 40층 명품 주거단지 재탄생

전국 최대 규모의 쪽방촌인 서울역 앞 서울 용산구 동자동 쪽방촌이 역사의 뒤안길로 사라지게 됐다. 국토교통부는 5일 서울시 용산구 등과 공동으로 ‘서울역 쪽방촌 주거환경 개선을 위한 공동주택 및 도시재생사업 추진 계획’을 발표했다. ● 전국 최대 쪽방촌, 40층 주상복합 타운으로 변신 계획에 따르면 LH와 SH는 공동으로 동자동 일대 4만7000㎡ 규모의 쪽방촌을 정비해 주택 2410채를 짓기로 했다. 쪽방 주민 등 기존 거주자의 재정착을 위한 공공주택 1450채(임대주택 1250채, 분양주택 200채)와 민간분양주택 960채이다. 국토부는 원활한 사업추진을 위해 서울시 등 4개 기관과 주민지원시설이 참여하는 전담조직(TF)을 운영한다. 또 올해 안에 주민의견 수렴 등 절차를 거쳐 지구지정을 마치고, 2022년까지 지구계획 수립 및 토지보상, 2023년까지 임시 이주 및 공공주택 단지 공사 착수를 각각 진행할 계획이다. 이후 2026년 주택 입주, 2030년 개발 완료를 목표로 사업을 추진할 방침이다. 계획대로 되면 전국 최대의 쪽방촌 밀집지역이 분양주택과 상업시설, 복지시설 등을 고루 갖춘 7층에서 40층에 이르는 다양한 높이의 주상복합건물 타운으로 바뀌게 된다. 그동안 이 구역에 대한 재정비 사업은 꾸준히 논의됐으나 남산 조망권 확보를 위한 건축 규제가 걸림돌이 됐다. 하지만 이번에 공공기관이 사업시행자로 나서고, 해당지역을 ‘공공주택특별법’에 따른 소규모 공공주택지구로 지정하기로 함으로써 사업이 가능해졌다. 고도제한 완화와 용적률 상향 조정 등을 통해 사업수익성을 높인 것이다. 변창흠 국토부 장관은 개발 계획 발표 직후 “서울역 쪽방촌에 무려 1250채의 공공주택을 공급할 수 있다는 것은 주택정책에서도 큰 의미를 갖는다”며 “정부는 앞으로 이곳뿐만 아니라 전국 다른 곳에서도 누구도 해낼 수 없는 주거 환경 개선과 도시 경쟁력 강화를 위해 노력하겠다”고 말했다.● 서울 ‘5대 쪽방촌’에서 명품주거단지 되기까지 동자동 쪽방촌은 △종로구 창신동 쪽방촌 △종로구 돈의동 쪽방촌 △영등포구 영등포역 쪽방촌 △중구 남대문로 5가(옛 양동) 쪽방촌 등과 함께 ‘서울 5대 쪽방촌’으로 불렸다. 특히 길 하나 사이에 두고 있는 남대문로 5가 쪽방촌과는 지리적으로 가깝다는 이유로 묶여서 ‘서울역 쪽방촌’으로 통했다. 서울역 쪽방촌은 1950년대 한국전쟁 이후 서울역 앞에 거대한 판자촌과 집창촌, 여인숙 등이 자리하기 시작했다. 그리고 1960년대 전국에서 상경한 도시노동자들이 대거 유입되면서 집주인들이 집을 쪼개고 쪼개 임대를 놓으면서 ‘쪽방촌’이 형성됐다. 무작정 서울로 상경한 사람들은 이곳을 찾을 수밖에 없었다. 서울에 특별한 연고가 없는 이들은 주로 날품팔이나 일용직 노동자로 살아야만 했다. 그런데 서울역과 남대문시장이 가까워 그런 일자리들을 상대적으로 구하기 쉬웠다. 당시 시골에서 서울로 무작정 상경한 처녀들을 유인해 성폭행 후 강제로 윤락여성을 만들어버리는 일이 발생하기도 했다고 한다. 이후 나라를 대표하는 주요 관문인 서울역 앞에 집창촌을 둬서는 안 된다는 여론이 커지자 1960년대 중반 이후 집창촌에 대한 단속이 꾸준히 이어졌다. 여기에 1968년 남산식물원과 1970년 어린이회관이 잇달아 들어서면서 집창촌에 대한 비난 여론은 더욱 거세졌다. 남대문에서 남산으로 올라가는 길목에 위치한 탓에 일반인들에게 쉽게 노출되면서 사회문제로 불거진 것이다. 결국 집창촌 종사자들은 단속을 피해 청량리, 천호동, 미아리 등으로 옮겨갔다. 하지만 이들이 사용하던 건물과 시설에 빈민층이 들어가 살면서 쪽방촌은 유지된다. 1970년대 이후 꾸준히 도시재정비 사업이 추진되면서 쪽방촌 규모는 줄어들었다. 현재 남대문로 5가는 민간 재개발을 통해 초대형 빌딩촌으로 바뀌는 중이다. 이번에 동자동이 이번에 개발하기로 하면서 서울역앞 쪽방촌은 역사의 기록으로 남게 됐다. 한편 이번 동자동 쪽방촌 개발계획이 확정됨에 따라 서울 5대 쪽방촌의 현대화 작업은 속도를 더하게 됐다. 서울시에 따르면 영등포구 쪽방촌은 지난해 동자동 쪽방촌과 마찬가지 방식으로 개발하는 계획이 확정됐고, 남대문로 5가는 현재 민간이 주도하는 도시정비사업이 한창 진행 중이다. 돈의동 쪽방촌은 2019년 도시재생사업(새뜰마을사업)을 통해 정비가 완료된 상태. 다만 창신동 쪽방촌은 민간 주도로 도시정비형 재개발사업을 추진하는 것을 검토 중인 것으로 알려졌다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-05
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신규택지 20곳 상반기 공개…고밀개발 후보 222곳은 설이후 설명회

정부가 4일 발표한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안(2·4 대책)’의 일환으로 추진하고 있는 택지개발지구 신규 지정과 관련해 후보지를 상반기 중 모두 공개하기로 했다. 또 이달 중순부터 서울 도심에서 추진할 고밀 개발사업 후보지를 대상으로 사업설명회를 갖기로 했다. 사업 속도를 최대한 끌어올려 대책에 대한 정부의 실행 의지를 일반 국민이 체감할 수 있도록 만들겠다는 의도로 풀이된다. ● 상반기에 추가 신도시 모두 공개 국토부는 2·4대책을 통해 전국 15~20곳에 택지개발지구를 지정해 26만3000채를 공급하기로 하고, 구체적인 입지와 물량은 별도 공개한다고 밝혔다. 김흥진 국토부 주택토지실장은 이와 관련해 “일부는 해당지역 지방자치단체 등과 업무협의가 끝난 곳도 있고, 아직 진행 중인 곳도 있다”며 “상반기 이전에 2,3차례로 나눠서 전체를 모두 공개하겠다”고 말했다. 변창흠 국토부 장관도 4일 지상파 방송 등에 출연해 “택지개발지구 대상지 20곳을 확보한 상태”라며 “지자체 등과 세부협의사항이 완료되면 이르면 내달부터 2,3개월에 걸쳐 2~3차례 구체적인 입지를 (순차적으로) 발표하겠다”고 밝혔다. 변 장관은 또 “택지개발지구엔 뉴타운 해제지역도 포함될 수 있다”고 덧붙였다. 이에 따라 현 정부가 지정한 3기 신도시는 △경기 남양주 왕숙1·2 △하남 교산 △고양 창릉 △인천 계양 △부천 대장 △안산 장상 △과천 과천 등 수도권 신도시 8곳을 포함해 최대 28곳으로 대폭 늘어나게 됐다. 추가로 발표될 신도시 후보지로는 보존가치가 떨어지는 개발제한구역(그린벨트)과 저층 낡은 주택이 밀집 지역들이 유력하게 거론된다. 특히 경기 광명·시흥 일대는 유력한 후로로 주목을 받고 있다. 이곳은 시흥시 과림동 무지내동과 광명시 가학동, 학온동 등 일대로 면적만 무려 1516만㎡에 달한다. 2010년 보금자리주택 예정지구로 지정됐으나 2015년 지정이 해제됐다. 같은 해 특별관리지역으로 지정돼 개발이 중단된 상태여서 정부가 이용하기가 상대적으로 편하다. 경기 고양 대곡과 김포 고촌 등도 최근 교통망 개발과 맞물려 주거 편의성이 높아져 택지지구 지정이 가능한 지역이다. ● 이달 중순부터 서울 도심 고밀개발 후보지 설명회 스타트 정부는 또 이번 대책의 핵심 프로젝트로 손꼽히는 ‘도심 고밀 개발 사업 후보지 222곳에 대한 사업 설명회를 곧바로 시작하기로 했다. 윤성원 국토부 제1차관은 5일 CBS ’김현정의 뉴스쇼‘에 출연해 “후보지 리스트를 갖고 있지만 발표하면 과열 될 것이라 판단해 발표하지 않았다”고 밝힌 뒤 “설 연휴(11~13일)가 끝나면 각 조합원들, 시공업체, 주민들에 대해 온라인 사업 설명회를 진행할 예정”이라고 설명했다. 국토부에 따르면 도심 고밀개발 사업 유형별 후보지는 공공 직접시행 정비사업이 67곳이고 도심 공공주택 복합사업으로 추진될 △역세권은 117곳 △준공업지역은 17곳 △저층 주거밀집지역은 21곳이다. 윤 차관은 이미 강남 재건축 단지들에서 이번 대책에 ’실망했다‘는 뉴스가 나오고 있다는 질문에는 “(후보지가 67곳인) 공공 직접시행 정비사업과 관련해 강남 재건축 단지들에서 이미 문의가 많이 들어오고 있다”는 말로 답을 대신했다. 윤 차관은 공공단독 시행으로 할 경우, 아파트 브랜드나 자재 품질이 낮아지는 것 아니냐는 질문에는 “주민 의견을 듣기 위해 주민대표회의를 만들고 주민들이 원하는 설계, 시공업체, 브랜드 등을 선택할 수 있도록 할 것”이라며 “사업비가 오르는 것을 감수한다면 단지 내 수영장을 짓고 고급 자재를 쓸 수도 있다”고 밝혔다. 정부의 이와 같은 행보에 대해 전문가들은 “정부가 대책에 필요한 구체적인 사업입지를 내놓지 못하면서 시장에서 쏟아져 나오는 ’반쪽 대책‘이라는 비판을 불식시키기 위해서라도 필요하다”고 평가했다. 국토부 출신 한 대학교수는 “임기가 1년여 남은 현 정부가 대책의 일부라도 현실화시켜 2·4 공급계획이 실제로 작동할 수 있다는 신호를 시장에 줘야만 시장 안정 효과를 거둘 수 있을 것”이라고 말했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-05
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[2·4 대책]정부 “공급쇼크 수준” 자평에도…시장은 공공 재개발 등 시큰둥

정부가 25번째 부동산 대책을 발표했다. 물량을 대폭 늘리고, 사업 속도를 높이기 위해 재건축 초과이익 부담금 면제와 같은 그동안 금기시 했던 ‘카드’를 동원했다. 사업 성패의 관건인 민간 참여를 이끌어내기 위한 고육책이다. 특히 공급 확대를 위해 전국에서 15~20곳 정도의 신규 공공택지를 지정해 26만3000채를 공급하기로 하면서 3기 신도시 8곳을 포함해 역대 정부 가운데 가장 많은 신도시를 지정하는 기록도 남기게 됐다. 하지만 이같은 정부 대책에 대해 “선거용 반쪽짜리 공급대책”이라는 부정적인 평가가 나온다. 물량 산정 근거가 빈약한 데다 민간 참여도가 낮을 경우 실현될 가능성이 높지 않기 때문이다. 정부가 2025년까지 공급한다는 계획도 주민들의 동의를 받고, 지구 지정 등의 절차를 거칠 경우 차질이 불가피하다는 지적도 나온다.● 25번째 대책은 공급에 다걸기현 정부 출범 이후 시장 안정을 목표로 추진한 주요 부동산 대책은 이번 발표를 포함해 모두 25번이다.(표 참조) 2017년에 6차례, 2018년에 5차례, 2019년에 7차례, 2020년에 6차례가 발표됐다. 이전 대책에서도 공급계획이 적잖은 비중을 차지했지만 대부분 ‘투기적 수요 억제’에 초점이 맞춰져 있었다. 2017년에 발표된 ‘8·2대책(실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안)’, 2018년의 ‘8·27대책(수도권 주택공급 확대 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화)’, 2019년의 ‘8·12대책(민간택지 분양가상한제 적용기준 개선)’, 2020년의 ‘2·20대책(투기수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화)’ 등이 대표적이다. 하지만 이번 대책은 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 ‘공급 쇼크’로 자평할 정도로 공급 확대에 ‘올인(다걸기)’한 모양새를 갖추고 있다. 이를 위해 정부는 2025년까지 △서울(32만3000채) 등 수도권에서만 61만6000채를 쏟아 붓고, △5대 광역시와 세종특별자치시에 22만 채를 공급하기로 했다. 정부 계획대로 사업이 추진된다면 현 정부가 기존에 예고한 공급물량(127만 채)와 합치면 무려 210만 채 넘는 주택이 앞으로 4년 간 한꺼번에 시장에 쏟아져 나올 가능성이 크다. 정부가 이처럼 공급에 올인한 이유는 초저금리와 가구 수 급증 등으로 인한 과수요 상태가 주택시장 불안을 유발하고 있다는 판단에서 비롯됐다. 실제로 정부의 계속된 대책 발표에도 전국적인 집값 고공행진은 이어졌다. 이로 인해 ‘영끌(영혼까지 끌어 모아 투자)’ ‘패닉 바잉(집값 급등에 놀란 3040세대의 주택투자)’ ‘벼락거지(무주택자가 급등한 집값으로 상대적 빈곤감이 커짐)’ 등과 같은 신조어가 양산됐다. 또 계속되는 대책 실패는 현 정부 지지도를 떨어뜨리는 직격탄이 됐다. 정권 안보 차원에서 부동산 정책의 전환이 필요함을 절감한 정부로서는 ‘공급 확대’에 초점을 맞출 수밖에 없었다.● 민간 참여가 대책 성패의 관건이번 대책은 ‘수요자들이 원하는 곳에 빨리 공급한다’는 것을 목표로 하고 있다. 따라서 도심 내 고밀 개발을 통해 공급하기로 한 30만6000채를 정부가 3,4년 이내에 확보할 수 있느냐가 중요하다. 이는 이번 대책에서 공급하기로 한 물량의 36%에 달하는 적잖은 규모다. 문제는 사업지역 대부분이 민간 소유라는 점이다. 정부도 이를 의식해 LH나 SH, 지방도시개발공사 등 공공기관이 참여하는 경우 ‘재건축 초과이익 부담금’ 면제라는 카드를 꺼내들었다. 변창흠 국토교통부 장관은 이와 관련해 대책 발표 이후 가진 기자회견에서 “공공재건축 초과 부담금은 조합에 대해 부과하는 방식인데 이번 공급은 공기업이 직접 시행하는 방식이기 때문에 사업 진행 중 기존 민간주택 재건축 사업에 적용하는 부담금이 적용되지 않는다”며 “공공이 직접 하는 사업이기 때문에 적용하지 않는 것으로 이해해 달라”고 설명했다. 정부는 또 각종 건축 규제 완화와 아파트 상가 우선 공급권 부여, 용적률 확대 등을 통해 개발사업에 따른 수익률을 민간이 자체적으로 할 때보다 10~30% 포인트 높여주기로 했다. 사업 속도를 높이기 위해 공공 재개발·재건축의 경우에는 건축심의와 교통영향평가 등을 통합 심의하기로 했다. 하지만 이 같은 ‘당근’에 민간이 반응할지 여부는 미지수다. 기존에 추진한 공공재건축도 참가가 미미했고, 공공재개발 역시도 참여를 선언했던 일부 지역에서 수익성이 떨어진다며 불참을 선언하는 등 난항을 겪고 있다. (사)도시정책학회 최민섭 회장(서울벤처대 부동산학과 교수)은 “대상지에 토지주와 세입자 상인 등 이해 당사자가 많은데, 공공이 이를 제대로 조율할 수 있을지 의구심이 든다”고 말했다. ● 빈약한 공급물량 산출 근거이번 공급 물량의 산정 근거가 빈약하고, 2025년까지 서울에서 32만 채를 공급하겠다는 계획 자체가 비현실적이라는 반응도 적잖다. 정부가 13만6000채를 공급하겠다는 정비사업의 경우 기존 재개발·재건축 구역 중 사업시행인가 전 물량(46만4000채)에다 신규 재개발·재건축 구역(예정구역 등) 물량(64만6000채)을 더한 뒤 지역별, 여건별 변수 등을 반영한 ‘기대참여율’을 적용해 공급물량을 산출했다. 서울의 경우 공공재개발 공모 참여율이 25.9%였던 점을 감안해 25% 적용하고, 인천과 지방은 이보다 낮게 계산했다는 게 국토부 측 설명이다. 하지만 기존에 추진됐던 공공 재건축에 참여한 곳이 한 곳도 없던 전례에 비춰 공공 재건축·재개발에 이런 참여율을 적용한 것부터 말이 안 된다는 지적이 나온다. 12만3000채 공급 목표가 제시된 역세권 개발도 마찬가지다. 기존에 추진됐던 역세권 개발사업의 참여율이 6.6%인데 이번 대책에선 참여율을 10%로 계산했다. 국토부는 이에 대해 “역세권 개발에 따른 인센티브를 부여한 만큼 참여율이 높아질 것으로 봤다”며 “보수적으로 산정한 결과”라고 설명했다. 하지만 과잉 계산 가능성을 배제할 수 없다는 게 전문가들의 분석이다. 이날 발표된 물량 중 가장 비중이 큰 도심 공공주택 복합사업과 공공주도 정비사업은 2025년까지 공급한다고 했지만 실제로는 모두 2025년까지 부지를 확보하는 것이 목표다. 관련법 개정이 필요하고 토지주들이 사업을 하겠다고 신청을 해야 하는데다 이후로도 주민 동의를 받아 지구지정을 하는 등 거쳐야 할 절차가 많이 남아 있다. 따라서 2025년까지 부지를 확보한다면 실제 분양과 입주까지는 3~5년 뒤가 될 가능성이 높다. 이번 대책에서 신규 택지의 구체적 지역이 빠진 것도 논란이 되고 있다. 정부는 해당지역 지방자치단체와 협의가 거의 끝난 곳도 있고, 협의가 아직 안 된 곳도 있다고 밝혔다. 아직까지 확보되지 않은 물량을 확보된 것처럼 발표한 셈이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-04
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[2·4 대책]3기 신도시 포함 210만채 한꺼번에 쏟아진다

정부가 2025년까지 서울과 전국 주요 대도시에 83만6000채의 주택을 공급하기로 했다. 이에 따라 지난해 8월 정부가 발표한 127만 채와 합쳐 210만6000채에 달하는 물량이 한꺼번에 공급될 것으로 예상된다. 지역에 따라 일시적인 공급 과잉 우려마저 제기된다.4일 국토교통부와 기획재정부, 서울시는 이런 내용을 담은 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다.● 210만 채 한꺼번에 쏟아 붓는다 확대방안에 따르면 정부는 2025년까지 △서울에 32만3000채 △인천과 경기에 29만3000채 △5대 광역시에 22만 채 등 모두 83만6000채를 공급하기로 했다. 이 가운데 57만3000채는 도심 내 고밀개발 등을 통해 확보하고, 나머지 26만3000채는 신규 택지를 지정해 공급하기로 했다. 이에 따라 정부가 주거복지로드맵과 3기 신도시 등을 통해 공급하기로 한 수도권 127만 채 공급계획을 합쳐 210만 채가 넘는 물량이 한꺼번에 공급될 가능성이 커졌다. 이는 노태우 정권 때 200만 채 공급계획을 넘어서는 역대 최대 수준의 물량이다.정부는 이를 위해 재개발·재건축에 공공이 참여하는 경우 ‘공공 직접시행 정비사업’으로 지정하고 재건축 초과이익 부담금을 부과하지 않는 등 혜택을 부여하기로 했다. 이를 통해 13만6000채의 물량이 확보될 것으로 정부는 기대했다. 도심지 고밀 개발을 위해 도심 공공주택 복합사업을 3년간 한시적으로 도입하기로 했다. 이에 따라 역세권은 ‘주거상업고밀지구’로 지정해 용적률을 최대 700%까지 높여주기로 했다. 또 준공업지역(사업대상 허용면적·5000㎡ 이상)은 ‘주거산업융합지구’로, 저층 노후주택 밀집지역(1만㎡ 이상)은 ‘주택공급 활성화지구’로 각각 지정해 규제 완화와 세제 감면 등의 혜택을 주기로 했다. 정부는 이를 통해 30만6000채의 공급이 가능할 것으로 추정하고 있다.정부는 이밖에 △도시재생 사업방식 개선을 통해 3만 채 △신규 공공택지 지정을 통해 26만3000채 △호텔 오피스텔 다세대주택 등을 활용한 단기 주택 확충을 통해 10만1000채를 각각 공급하기로 했다. ● 재건축 초과이익 부담금 면제 통해 사업 속도 높인다 정부는 이번 공급 대책의 핵심 관건인 민간 참여를 활성화시키기 위해 토지주에게 도시 건축 규제 대폭 완화, 재건축 2년 의무거주 면제, 재건축 초과이익 부담금 미부과, 현물 납입시 양도소득세 비과세 등 다양한 혜택을 부여하기로 했다. 이를 통해 평균 13년 정도 걸리는 정비사업을 5년 이내로 줄이기로 했다.정부는 대책의 주 타깃인 3040세대 무주택자를 위해 이번에 공급하기로 한 물량의 70~80%를 시세보다 저렴한 분양주택으로 공급하기로 했다. 이에 따라 공공택지에서 분양되는 일반분양 물량이 현재 15%에서 50%로 크게 늘어날 것으로 예상된다. 또 저축 총액 순으로 공급한 전용면적 85㎡ 이하 주택에 대해서도 30%는 추첨제를 통해 공급하기로 했다. 투기 방지를 위해 우선공급권은 1세대 1주택을 원칙으로 하고, 대책 발표일 이후 사업구역에서 기존 부동산을 신규 매입 계약을 체결한 경우에는 우선공급권을 주지 않기로 했다. 이와 함께 사업예정 지역은 토지거래허가구역으로 지정하기로 했다. 또 사업예정지 가운데 가격이 크게 오르는 등 불안해지면 지구지정을 중단하기로 했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-04
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지방 신규택지 포함 최대 80만채 공급 가능성…특단대책 내일 발표

변창흠 국토교통부 장관이 정부와 문재인 대통령이 약속한 ‘특단의 공급 대책’을 4일 발표하겠다고 밝히면서 세부 내용에 관심이 쏠리고 있다. 이번 대책을 통한 공급 물량이 현정부 최대 규모가 될 것이라는 분석이 지배적이다. 이를 위해 정부가 공급 대상지역을 수도권 중심에서 전국 대도시로 확대하고, 재개발·재건축 관련 규제나 각종 도심 개발에 따른 규제를 한시적으로 허용하는 방안이 포함될 것이라는 기대감도 커지고 있다. ● 특단의 공급 대책, 내일 발표 변 장관은 3일 국회에서 열린 국토위원회 전체회의에서 “대책을 내일 발표할 예정”이라고 밝혔다. 이어 “시장에서 기대하는 만큼 주택 공급을 (하지 못해) 부족한데, 이번 대책에서 충분히 마련해 시장이 잘못 이해하거나 기대가 부족해 과도하게 주택을 구입, 투기하는 부분은 없도록 하겠다”고 덧붙였다. 변 장관은 또 “공급대책을 마련하는 과정에서 민간 등과 10여 차례 만남을 통해 충분한 이야기를 들었다”며 물량 확보에 자신감을 보였다. 공급대책과 관련해 서울시 등 지방자치단체와 발을 잘 맞춰야 한다는 지적에 대해선 “이번 정책을 마련하는 과정에서 서울시 간부와 전문가 협의를 했다. 의회와도 협의해 최대한 의사 반영 되도록 할 것”이라고 대답했다.● 서울 30만, 전국에서 최대 80만 채 공급 가능성 이번 대책을 통해 공급될 물량이 그동안 예상됐던 20만 채를 훨씬 뛰어넘을 것이라는 관측이 나온다. 서울에서만 최대 30만 채, 지방 대도시를 합쳐 전국에서 50만 채 이상, 최대 80만 채에 달하는 물량을 공급하는 획기적인 대책이 나올 수 있다는 것이다. 이를 위해 정부가 서울 등 수도권뿐만 아니라 전국 주요 대도시까지 공급대상 지역에 포함할 것으로 알려졌다. 최근 부산 대구 대전 광주 등 지방 주요 대도시에서도 집값이 급등해 조정대상지역 등 규제지역으로 묶이는 등 과열 양상을 보이고 있다. 따라서 이런 지역에도 공급을 충분히 늘려서 시장 안정을 꾀할 계획이라는 것이다. 여기에는 수도권 중심의 공급방안을 내놓을 경우 국토균형 발전이라는 현 정부의 국토정책에 어긋난다는 비판이 쏟아질 수 있음을 의식한 조치라는 분석도 있다. 쇠퇴 기미가 뚜렷한 지방 대도시 구도심에서 LH나 SH, 지방개발공사 등 공공 부문이 주도해 고밀 개발을 함으로써 지역균형 발전을 기대할 수 있다는 것이다. 일부에서는 지방에서 신규 택지를 새롭게 지정해 대규모 주택 공급을 추진하는 방안이 포함될 수도 있다는 전망도 나온다.● 민간 참여 높이기 위한 다양한 인센티브 도입 이번 대책은 ‘수요자들이 원하는 지역에서, 주택을 공급한다’는 게 핵심이다. 이를 위해 정부는 우선 도심부에 위치한 △역세권 주변부지 용적률 상향 통한 고밀 개발 △준공업지의 주거용지 비율 확대 △다세대·다가구·연립주택 밀집지역의 층고 제한 완화 △도심 노후 주거지의 공공 재개발·재건축 등을 적극 추진할 것으로 예상된다. 문제는 도심지 개발 후보지가 대부분 민간 소유라는 점이다. 따라서 이들의 적극적인 참여를 유도하기 위한 인센티브 방안이 마련될 것으로 보인다. 우선 공공이 참여한 도시정비사업의 인센티브 구조를 바꿀 것으로 보인다. 현재는 공공이 개입한 정비사업을 추진할 때 용적률을 높여주는 대신 높인 용적률의 절반가량을 임대주택으로 떼어간다. 이런 이유로 조합 등이 공공임대주택이 많이 들어서는 데 부정적인 반응을 보이고, 사업 참여를 꺼리면서 기대한 물량 확보가 쉽지 않았다. 이에 정부는 용적률 인센티브로 받는 주택의 활용도를 공공임대주택 이외에 공공분양이나 환매조건부·토지임대부·지분적립형 등 공공자가주택 등으로 확대할 계획인 것으로 알려졌다. 이를 통해 개발사업으로 공급되는 주택 중 분양 아파트의 비중을 대폭 높일 수 있기 때문이다. 이밖에 정부는 일조권과 주차장 등 도시규제를 완화하고 용적률도 과감하게 높이는 방안도 검토 중이다. ●속도전 방안 제시 이번 대책의 또 다른 핵심 포인트는 현재 뜨겁게 불타오르는 전국적인 부동산 가격 상승세를 꺾기 위한 조기 공급 방안 마련이다. 이를 위해 재개발재건축 사업요건을 완화하거나 지방자치단체가 갖고 있는 각종 인허가권을 중앙정부가 한시적으로 사용하는 방안 등이 거론되고 있다. 행정 협의 등에 따른 시간을 줄일 수 있기 때문이다. 우선 정부는 도심 개발사업의 속도를 높이기 위해 공공 재개발이나 재건축 추진 시 필요한 주민 동의 요건을 완화하는 방안을 협의 중인 것으로 알려졌다. 현재로선 재개발이든 재건축이든 주민 4분의 3 이상이 동의해야 사업이 추진되는데, 이를 좀 더 낮춰서 사업을 빨리 진행한다는 것이다. 토지 수용 대상 사업을 확대하는 방안도 논의되는 것으로 전해졌다. 현재는 재개발 사업만 참여를 원하지 않는 토지주에 대해 수용 방식으로 땅을 확보하고 있으나 이를 재건축 등 다른 유형의 사업으로 넓히는 방안이다. 국회를 중심으로 국토부 등 중앙정부가 일시적으로 개발사업의 인허가권을 행사하는 방안도 거론되고 있다. 지난해 서울 영등포 쪽방촌 정비사업의 경우 이례적으로 공공주택특별법으로 추진된 경험도 있다. 이해관계가 복잡하게 얽힌 사업의 원활한 추진을 위해 공공주택특별법이라는 도구를 활용한 사례다. 국회에선 중앙정부와 지자체로 이중으로 관리되는 용도지역 용적률 관리를 일원화하는 방안도 거론된다. 국토계획법에 용도지역별 최고 용적률이 정해지고 지자체가 이 범위 내에서 다시 관할 지역의 용적률을 설정하는데, 이를 통일하는 방안이다. 하지만 이런 방안들은 개인 소유권 침해 논란이 불가피해 국토부는 신중해야 한다는 입장을 보이고 있는 것으로 알려졌다.● 추가 신도시 가능성 이번 대책에 서울 외곽에 대규모 신규 택지개발지구를 추가로 공급하는 방안이 포함될 수 있다는 관측도 나온다. 확실한 주택 공급 효과를 극대화하기 위해 신규 택지의 추가 발굴이 불가피하다는 것이다. 국토부는 지난해 발표한 ‘5·6 대책’과 ‘8·4 대책’ 등에서 택지개발지구를 지정할 수 있다는 입장을 내비치기도 했다. 대상지역으로 거론되는 곳은 보존가치가 떨어지는 개발제한구역(그린벨트)과 저층 낡은 주택이 밀집 지역들이다. 전문가들에 따르면 유력한 후보지 가운데 하나가 경기 광명·시흥 일대다. 이 지역은 시흥시 과림동 무지내동과 광명시 가학동, 학온동 등 일대 1516만㎡로 2010년 보금자리주택 예정지구로 지정됐으나 2015년 지정이 해제됐다. 같은 해 특별관리지역으로 지정돼 개발이 중단된 상태다. 경기 고양 대곡과 김포 고촌 등도 최근 교통망 개발과 맞물려 주거 편의성이 높아져 택지지구 지정이 가능한 지역이다.황재성기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-03
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수도권 평균 전셋값 4억 돌파…임대차법이 되레 불질렀다

지난해 공공임대주택이 정부 계획을 넘어선 15만 채가 공급된 것으로 집계됐다. 또 장기임대주택 재고율이 ‘선진국 클럽’으로 여겨지는 경제협력개발기구(OECD)의 평균에 도달한 것으로 추정됐다. 하지만 수도권에서 평균 전세금이 처음으로 4억 원을 돌파하고, ‘전세난민’ ‘서포자(서울포기자’가 양산되는 등 무주택 서민들의 주거 불안은 심화하고 있는 것으로 나타났다. 이에 따라 정부의 지속적인 공급확대에도 전세시장 불안이 커지는 이유에 대해 관심이 모아지고 있다.● 장기 공공임대재고, OECD 평균 달성국토교통부는 지난해 공공임대주택 공급실적이 계획물량(14만1000채)보다 9000채 많은 15만 채로 집계됐다고 2일 밝혔다. 유형별로는 △건설임대주택이 7만2000채(계획물량·7만 채) △기존 주택을 매입해 공급하는 매임임대주택이 2만8000채(2만7000채) △기존 주택을 임차하여 재임대하는 전세임대주택이 5만 채(4만4000채)였다. 지역별로는 전체 물량의 61%인 9만2000채가 서울 인천 경기 등 수도권에, 나머지(5만8000채)는 충북 경남 충남 대전 등에서 각각 공급됐다. 국토부는 이와 관련해 “2020년이 임대기간이 10년 이상인 ‘장기 공공임대주택’ 재고가 170만 채를 넘어서고, 재고율은 OECD 평균인 8% 수준을 달성하는 의미 있는 해가 될 것”이라고 평가했다. 주요 선진국들과 어깨를 나란히 할 수 있는 장기 공공임대주택 재고를 확보한 만큼 양적인 확대에 초점을 맞춰왔던 임대주택 정책 목표를 질적인 제고에도 눈을 돌릴 수 있게 됐기 때문으로 풀이된다. 국토부는 이런 성과를 바탕으로 지난해 3월 발표한 ‘주거복지로드맵 2.0’을 차질 없이 수행해나가겠다고 밝혔다. 주거복지로드맵 2.0은 공공임대주택 재고를 당초 2022년까지 200만 채에서 2025년까지 240만 채 확보로 조정하고, 장기 공공임대주택 재고율 10%를 달성하는 게 핵심이다. ● 전세금 급등에 ‘전세난민’ ‘서포자’ 양산 하지만 정부의 이 같은 성과 발표에도 불구하고 임대주택 정책의 목표인 ‘무주택 서민의 주거안정’은 크게 훼손되고 있는 것으로 나타났다. 수도권 아파트의 평균 전세금은 급등하고 있는 게 대표적인 사례다. 2일 KB국민은행이 발표한 월간 KB주택가격동향에 따르면 지난달 수도권 아파트 평균 전세금은 4억1만 원으로 통계 작성을 시작한 2011년 6월 이후 처음 4억 원을 넘기며 최고가 기록을 갈아 치웠다. 이는 1년 전(3억2264만 원)과 비교하면 7737만 원(24.0%) 오른 것이다. 2년 전인 2019년 1월(3억1814만 원)보다는 25.7%(8187만 원) 상승했다. 2년간 상승분이 지난 1년 상승분과 큰 차이가 없다. 지난 1년간 전세금 상승이 그만큼 가팔랐음을 보여주는 것이다. 실제로 수도권 아파트 평균 전세금은 2016년 11월 3억 원을 돌파한 뒤 지난해 9월 3억5000만 원을 넘겼다. 5000만 원이 오르는데 3년 10개월이 걸린 셈이다. 그런데 3억5000만 원에서 4억 원까지 오르는 데에는 불과 4개월 밖에 걸리지 않았다. 한국부동산원 조사에서도 이런 흐름을 볼 수 있다. 지난해 전국 아파트 전세금은 7.32% 올라 2011년(15.38%) 이후 9년 만에 최대 상승폭을 기록했다. 수도권 전체로는 지난해 8.45% 상승하면서 5년 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 가격 급등에 따라 ‘전세난민’이 속출하고 서울을 떠난 사람(‘서포자’)이 크게 늘었다. 통계청의 ‘2020년 국내인구이동통계’에 따르면 지난해 서울을 떠난 사람은 164만 7797명으로, 최근 5년 사이 전출인구로는 2016년에 이어 두 번째로 많았다. 또 전입자보다 전출자수가 많아지면서 순유출이 6만5000명으로 전국 1위를 차지했다.● 임대차 보호법 도입이 직격탄이 됐다전문가들은 공공 임대주택 공급이 꾸준히 늘었는데도 전세시장의 불안이 커진 직접적인 이유로 ‘임대차 보호법 도입’을 꼽았다. 지난해 7월 31일부터 관련법이 시행된 이후 매물 잠김 현상과 신규 계약 시 높은 임대료 요구 등 부작용이 나타났다는 것이다. 실제로 인터넷에 나온 전세 매물은 지난해 8월 이후 급감했다. 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 지난해 1월 7일 기준 서울의 아파트 전세 매물은 5만890건이었으나 법 시행 직후인 8월 1일 3만7107건으로 27% 감소했다. 이후에도 매물은 계속 줄어 9월 1일 1만4236건, 10월 1일 8829건으로 각각 쪼그라들었다. 이후 11월 1일 1만1233건, 12월 1일 1만3689건, 올해 1월 22일 2만16건으로 조금씩 늘고 있지만 지난해와는 여전히 큰 차이를 보인다. 임대차 분쟁과 상담도 크게 늘었다. 대한법률구조공단에 따르면 지난해 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 임대료 증액 및 계약갱신 관련 조정은 총 155건으로, 전년(48건)과 비교해 3배 넘게 증가했다. 임대차법 관련 상담은 1만1589건으로 전년(4696건)보다 2배 이상 늘었다. 부동산업계의 한 관계자는 “폭격 외에 도시를 파괴할 가장 확실한 방법은 ‘임대료 등 집값 통제’라는 말이 있다”며 “임대차 보호법 도입으로 예상됐던 부작용이 현실화하면서 정부의 임대주택정책이 성과를 거두지 못하고 있다”고 말했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-02
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국토도시계획학회, ‘수도권 집중과 저출산’ 온라인 세미나 개최

대한국토도시계획학회(회장 김현수)와 육아정책연구소(소장 박상희)는 2일 오후 2시부터 ‘수도권 집중과 저출산 대책’을 주제로 공동세미나를 개최한다. 출생아수가 역대 최하수준인 27만 명에 머무르고 이마저도 지속적으로 감소추세에 있는 가운데 수도권 집중은 가속화되고 비수도권 청년들의 상경은 이어지고 있다. 문제는 서울로 온 청년들은 취업과 주택난으로 결혼과 출산에 소극적이라는 것이다. 17개 시도 가운데 서울은 출산율이 가장 낮다. 따라서 수도권 집중과 주택난, 저출산, 지역격차 등의 문제는 서로 밀접한 상관관계를 가지고 있고, 관련 분야 간 협력 연구가 필요하다는 지적이 많다. 이번 세미나는 이같은 요구에 대응하자는 취지에서 마련됐다. 세미나는 김현수 학회장의 개회사와 박상희 소장의 환영사에 이어 조영태 서울대 교수, 이영성 서울대 교수, 강은진 육아정책연구소 연구위원 등의 주제발제가 이어질 예정이다. 전문가 토론에는 김찬호 학회 부회장을 좌장으로 권미경 육아정책연구소 연구위원, 김덕례 주택산업연구원 실장, 김수진 LH 신혼희망타운 부장, 송요현 저출산고령화위원회 전문위원, 임미화 전주대 교수, 조성철 국토연구원 부연구위원 등이 참여한다. 세미나는 유튜브 ‘도시TV’를 통해 실시간으로 중계될 예정이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-01
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‘창과 방패의 대결’…재보선 싸움판 된 서울 부동산 시장

정부가 특단의 공급대책을 내놓겠다며 부동산시장 안정에 골몰하고 있지만 4월로 예정된 서울시장 보궐선거를 앞두고 후보로 나서겠다는 정치인들이 여야 가리지 않고 각종 부동산 개발 및 규제 완화 방안을 쏟아내면서 집값 상승을 부추기고 있다. 이에 따라 정부가 금주 중 발표할 것으로 예상되는 공급대책이 시장 기대를 밑돌 경우 적잖은 후유증마저 우려된다는 분석마저 나온다. 실제로 지난달 말부터 정부가 대규모 공급 확대 방안 방침을 밝혔고, 문재인 대통령이 신년기자회견에서 “특단의 공급대책을 설 이전에 내놓겠다”고 밝혔지만 부동산 매수세가 꺾이질 않고, 가격 오름세도 가팔라지고 있어 이같은 우려를 키우고 있다.● 쏟아지는 개발 공약4·7 서울시장 보궐선거 레이스가 시작되자마자 여야 후보들은 약속이라도 한 듯 ‘부동산 공약’부터 쏟아내고 있다. 부동산시장 안정이 현 정부 정책 실패가 가장 두드러진 분야인 만큼 최대 승부처라는 판단 때문이다. 내용은 대체적으로 주택 공급 확대를 위한 다양한 아이디어와 재개발·재건축에 대한 규제 완화, 교통망 등 사회간접자본(SOC) 투자 확대 등이 주를 이룬다. ‘공공주택 16만호 공급’을 대표 공약으로 내세우고 있는 우상호 더불어민주당 의원은 주택공급을 위해 올림픽대로와 강변북로 위에 24만 평의 인공부지를 조성하거나, 서울 지하철 1호선 지상구간을 모두 지하화해 17만 평의 신규 부지를 만들겠다는 계획을 밝혔다. 지난달 26일 출마를 공식 선언한 박영선 전 중소벤처기업부 장관은 서울을 권역별로 21분 내 모든 이동이 가능한 생활권을 조성하는 내용의 ‘21분 콤팩트 도시’ 공약과 함께 “민간의 재건축, 재개발도 존중해야 한다”며 서울 강남 재건축·재개발 허용 입장을 내비쳤다. 야권 후보들은 대규모 개발과 함께 법 개정이 필요한 규제 완화도 거론했다. 나경원 전 의원은 재건축 심의 원스톱을, 오세훈 전 서울시장은 제2종일반주거지역에 대한 7층 이하 규제를 취임 100일 이내에 바로잡겠다고 공약했다. 여기에 국민의힘은 용적률과 안전진단 기준을 바꾸고, 분양가 상한제를 폐지하겠다는 공약을 당 차원에서 제시하며 서울시내 부동산개발 가능성에 힘을 실어줬다. 국민의당 안철수 대표는 국철·전철을 지하화하고, 공공기관 이전 부지 등을 활용해 5년간 주택 74만6000채를 공급하겠다고 했다. 현직 구청장으로 출사표를 던진 조은희 서초구청장은 박원순 전 서울시장 시절 해제됐던 정비구역 393개를 ‘미니 뉴타운 방식’으로 개발하겠다는 공약을 내놨다. 이런 공약이 실제로 현실화할 가능성은 높지 않다. 서울시장의 권한만으로 이런 공약들을 실행하기는 불가능하기 때문이다. 하지만 서울시장 선거만이 아닌 대선까지 염두에 둔 공약이라는 해석이 더해지면서 이런 공약들에 대한 시장의 기대감은 커지는 모양새다.● 높아지는 기대 심리실제로 한동안 주춤했던 서울 집값 상승세가 다시 오름세를 키우고 있다. 특히 재건축 아파트들이 이런 흐름을 주도하는 모양새다.한국부동산원에 따르면 1월 집값 상승률을 분석한 결과, 서울 집값은 0.40% 올라 전달(0.26%)보다 상승폭을 키웠다. 특히 송파(0.69%) 서초(0.61%) 강남(0.56%) 등 이른바 ‘강남 3구’의 상승률이 서울 전체 평균을 웃돌았다. △송파는 잠실과 신천동 인기단지와 재건축 단지 △서초는 반포동 신축과 방배동 인기 단지 △강남은 개포 주공 6·7단지 조합설립인가 등의 호재가 발생한 개포와 압구정동 등이 가격 상승을 주도했다. 이런 흐름은 부동산114나 KB부동산의 조사에서도 확인됐다. 특히 KB부동산이 1일 발표한 2020년 1월 월간주택가격동향에 따르면 서울 주택 중위매매가격이 8억759만 원으로 지난해 12월(7억9339만 원)보다 1419만 원 상승했다. 1년 전 6억 원대였던 서울 주택 중위매매가격은 지난해 아파트 단독 연립 등을 가리지 않고 상승하면서 고가주택 기준인 9억 원 턱밑까지 오른 것이다. 부동산업계의 한 관계자는 “누가 서울시장이 되든 그동안 묶였던 재건축 규제가 풀리지 않겠냐는 기대심리가 확산되고 있다”며 “이런 상황이 가격에 적극적으로 반영되고 있다”고 말했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2021-02-01
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