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김호경

김호경 팀장

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안녕하세요. 김호경 팀장입니다.

kimhk@donga.com

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2025-11-05~2025-12-05
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  • 대형병원, 대장동사업 관여 의혹… 수익 낸 사모펀드는 돈출처 의문

    민간 투자회사들이 경기 성남시 대장동 개발을 주도한 화천대유자산관리(화천대유)에 초기 자금을 빌려주고 화천대유로부터 최소 1000억 원이 넘는 분양수익을 받는 것으로 나타났다. 화천대유와 천화동인 1∼7호뿐 아니라 제3의 민간업자에게 거액의 대장동 개발이익이 흘러갔을 수 있다는 분석이 나온다. 국내 대형 병원그룹과 대기업 사회공헌재단이 이들 민간 투자사와 직간접적으로 관련된 것으로 드러나면서 초기 투자자금 출처에 대한 의혹이 커지고 있다. ○ 대장동 분양수익 챙긴 ‘얼굴 없는 투자자’동아일보 취재팀이 28일 화천대유 감사보고서 등을 분석한 결과 부동산 투자사인 ‘엠에스비티’와 투자자문사 ‘킨앤파트너스’는 화천대유에 대장동 개발자금을 빌려줬다. 이후 화천대유는 이 대출금을 투자금으로 전환했다. 이로써 엠에스비티와 킨앤파트너스는 원리금 대신 화천대유가 직접 시행하는 아파트 분양수익을 받게 됐다. 화천대유에 돈을 빌려준 여러 민간 사업자 중 분양수익을 받은 건 이 두 곳뿐이다. 엠에스비티는 화천대유에 2015∼2017년 총 131억 원을 빌려주고, ‘A11블록(판교더샵포레스트)’ 분양수익을 받기로 했다. 같은 기간 457억 원을 빌려준 킨앤파트너스는 ‘A1, 2블록(판교퍼스트힐푸르지오)’ 분양수익 800억∼1000억 원을 연내 받을 예정이다. 화천대유와 자금 거래만으로 원금을 2∼3배로 불린 셈이다. 엠에스비티 자금을 화천대유 쪽으로 끌어온 건 ‘천화동인 5호’ 소유주인 정영학 회계사로 알려져 있다. 2015년 당시 엠에스비티 이모 전 대표와 부인인 김모 전 감사는 정 회계사와 2009년 이전부터 알고 지낸 사이였다. 이런 투자 관계에 대한 의혹이 커진 것은 화천대유가 엠에스비티 대여금을 투자금으로 전환해준 2017년 11월 당시 엠에스비티 대표가 A병원의 법무실장인 서모 변호사였기 때문이다. A병원은 이재명 더불어민주당 후보가 성남시장으로 있던 2013년 분당구 보건소 부지를 매입하는 대신 인근에 보건소를 지어주는 협약을 성남시와 체결했다. 당시 서 변호사가 A병원의 총괄 법무실장을 맡고 있었다. 서 변호사는 2018년 8월 엠에스비티를 그만둔 뒤 바로 다음 달 9월 A병원을 그만두고 한 법무법인으로 옮겼다. 이 법무법인은 2018년 12월 공직선거법 위반 혐의로 기소된 이재명 당시 경기도지사의 변호를 맡았다. ○ 화천대유에 투자한 자금 출처 ‘오리무중’일각에선 부동산업계에서 잘 알려진 부동산 자산운용사인 B투자운용의 김모 대표가 엠에스비티와 A병원을 이어줬을 가능성이 적지 않다고 본다. 엠에스비티의 이 전 대표 부부는 2000년 김 대표가 설립한 부동산 컨설팅사인 ‘저스트알’의 임원으로 함께 일한 인연이 있다. 김 대표는 A병원과도 사업상 가까운 사이였다. B투자운용사는 2009년 A병원이 서울 강남구 청담동에 설립한 건강관리 전문 의료기관의 부동산을 자산으로 하는 리츠(부동산투자회사)를 설립했다. 이 리츠의 최대 주주는 A병원 오너 일가가 소유한 회사다. 서 변호사는 2010년부터 지금까지 이 리츠의 임원을 맡고 있다. B투자운용 김 대표는 이날 본보와의 통화에서 “김 전 감사와 서 변호사는 알지만, 두 사람을 소개하지는 않았고 두 사람이 어떤 관계인지 모른다”고 해명했다. A병원 관계자는 “엠에스비티는 관련이 전혀 없다. 서 변호사가 엠에스비티 대표였던 사실도 당시에는 몰랐다”고 했다. 이후 엠에스비티는 2019년 사모펀드인 리딩전문투자형 사모부동산신탁 1호에서 250억 원을 빌렸다. 이 돈을 빌리는 조건으로 화천대유로부터 받은 A11블록 분양수익을 담보로 제공했다. 배우 박중훈 씨의 개인 회사는 이 사모펀드에 10억 원을 댔다. 나머지 240억 원의 출처는 아직 드러나지 않고 있다. 엠에스비티가 돈을 갚지 못하면 A11블록 분양수익이 화천대유에서 엠에스비티를 거쳐 박 씨를 포함한 익명의 사모펀드 투자자들에게 돌아가는 구조다. 킨앤파트너스가 화천대유에 빌려준 457억 원은 최태원 SK그룹 회장의 여동생인 최기원 행복나눔재단 이사장이 댔다. 최 이사장은 2015년 400억 원을 연 10%의 고정 이자에 킨앤파트너스에 빌려주고 2016년 226억 원을 추가로 빌려줬다. 일각에서는 이자수익이 아니라 분양수익을 염두에 두고 대출금을 투자로 전환한 것 아니냐는 분석도 나온다. 공정거래위원회는 킨앤파트너스가 SK그룹의 계열사인지를 조사하고 있다. 최 이사장 측은 “초기 투자금이 필요했던 화천 측이 애초부터 투자금 약정 전환을 제안했다”고 해명했다.김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-10-29
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  • 증산-연신내-쌍문-방학역에 공공개발… 40% 저렴한 아파트 5500채 짓는다

    서울 지하철 6호선 증산역과 3호선 연신내역, 4호선 쌍문역, 1호선 방학역 인근의 주택가 4곳이 공공이 주도하는 개발을 통해 고층 아파트 단지로 탈바꿈한다. 총 5500여 채 규모로 이르면 내년 말 이 지역들에서 시세보다 40% 저렴한 아파트 사전청약이 시작된다. 30평대 아파트(전용면적 84m²) 분양가가 7억 원 안팎으로 책정될 것으로 예상된다. 국토교통부는 27일 서울 은평구 ‘증산4구역’을 ‘도심 공공주택 복합사업(도심고밀개발)’ 예정지구로 처음 지정했다. 29일에는 △연신내역(은평구) △쌍문역동측(도봉구) △방학역(도봉구) 등 3곳을 예정지구로 지정할 예정이다. 올해 2·4공급대책에서 도입된 도심고밀개발은 한국토지주택공사(LH) 등 공공 주도로 역세권과 저층 주거지, 준공업지역 등을 고밀도로 개발하는 방식이다. 국토부는 올해 안으로 이들 후보지 4곳을 본(本)지구로 지정해 내년 말 사전청약, 2023년 말 본청약을 받을 계획이다. 입주 예상 시기는 2025년 이후다. 국토부 관계자는 “정비구역 지정까지 평균 5년가량 걸리는 민간 재개발과 비교하면 도심고밀개발의 사업 추진 기간이 6분의 1 수준으로 짧아졌다”고 했다. 후보지 4곳에서 공급되는 아파트는 총 5594채 규모로 △증산4구역 4112채 △연신내 427채 △쌍문역동측 646채 △방학역 409채다. 기존 소유주에게 우선 공급되는 물량을 제외한 2996채가 일반분양으로 공급된다. 이 지역들에서의 예상 분양가는 3.3m²당 1931만∼2257만 원으로 인근 시세의 60% 수준이다. 기존 소유주들은 일반 분양가보다 1억 원가량 싸게 공급받는다. 추가 부담금은 평균 8000만∼1억3000만 원으로 민간 재개발 시 부담금보다 30%가량 낮다. 국토부는 다른 도심고밀개발 후보지 15곳도 본지구 지정 요건(주민 3분의 2 동의)을 충족해 이번 예정지구 지정을 계기로 다른 지역 사업 추진도 탄력을 받을 것으로 기대했다. 이번에 예정지구로 지정된 후보지 4곳을 포함한 후보지 19곳은 2만6000채 규모로 경기 판교신도시와 맞먹는 규모다. 이날 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “그간 (집값) 상승 추세가 주춤하고 시장심리 변화 조짐이 점차 뚜렷해지고 있다”며 “지금은 부동산 시장 안정의 중요한 기로”라고 밝혔다. 이어 “주택 공급 속도를 높이고 부동산 관련 유동성 관리를 강화하겠다”고 말했다. 한국은행의 10월 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 125로 올 8월(129) 이후 두 달 연속 내렸다. 금리 상승, 가계대출 규제 여파로 주택 구매 심리가 줄어드는 것으로 풀이된다. 홍 부총리는 “(집값) 기대심리 안정을 위한 모든 수단을 총동원하겠다”며 “다음 달 민간아파트에 대한 사전청약 시행계획을 내놓고, 연내 공공재개발 추가 후보지를 공모하겠다”고 했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com세종=송충현 기자 balgun@donga.com박민우 기자 minwoo@donga.com}

    • 2021-10-28
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  • 증산-연신내-쌍문-방학역 등 4곳, 도심복합사업 예정지구로 첫 지정

    서울 지하철 6호선 증산역과 3호선 연신내역, 4호선 쌍문역, 1호선 방학역 인근의 주택가 4곳이 공공이 주도하는 개발을 통해 고층 아파트 단지로 탈바꿈한다. 총 5500여 채 규모로 이르면 내년 말 이들 지역에서 시세보다 40% 저렴한 아파트 사전청약이 시작된다. 30평대 아파트(전용 면적 84㎡) 분양가가 7억 원 안팎으로 책정될 것으로 예상된다. 국토교통부는 이날 서울 은평구 ‘증산4구역’을 ‘도심 공공주택 복합사업(도심고밀개발)’ 예정지구로 처음 지정했다. 29일에는 △연신내역(은평구) △쌍문역동측(도봉구) △방학역(도봉구) 등 3곳을 예정지구로 지정할 예정이다. 올해 2·4공급대책에서 도입된 도심고밀개발은 한국토지주택공사(LH) 등 공공 주도로 역세권과 저층 주거지, 준공업지역 등을 고밀도로 개발하는 방식이다. 국토부는 올해 안으로 이들 후보지 4곳을 본(本) 지구로 지정해 내년 말 사전청약, 2023년 말 본 청약을 받을 계획이다. 입주 예상 시기는 2025년 이후다. 국토부 관계자는 “정비구역 지정까지 평균 5년가량 걸리는 민간 재개발과 비교하면 도심고밀개발의 사업 추진 기간이 6분의 1 수준으로 짧아졌다”고 했다. 후보지 4곳에서 공급되는 아파트는 총 5594채 규모로 △증산4구역 4112채 △연신내 427채 △쌍문역동측 646채 △방학역 409채다. 기존 소유주에게 우선 공급되는 물량을 제외한 2996채가 일반분양으로 공급된다. 이들 지역에서의 예상 분양가는 3.3㎡당 1931만 원~2257만 원으로 인근 시세의 60% 수준이다. 기존 소유주들은 일반 분양가보다 1억 원 가량 싸게 공급받는다. 추가 부담금은 평균 8000만~1억3000만 원으로 민간 재개발 시 부담금보다 30% 가량 낮다. 국토부는 다른 도심고밀개발 후보지 15곳도 본 지구 지정 요건(주민 3분의 2 동의)을 충족해 이번 예정지구 지정을 계기로 다른 지역 사업 추진도 탄력 받을 것으로 기대했다. 이번에 예정지구로 지정된 후보지 4곳을 포함한 후보지 19곳은 2만6000채 규모로 경기 판교신도시와 맞먹는 규모다. 이날 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “그간 (집값) 상승 추세가 주춤하고 시장심리 변화 조짐이 점차 뚜렷해지고 있다”며 “지금은 부동산 시장 안정의 중요한 기로”라고 밝혔다. 이어 “주택 공급 속도를 높이고 부동산 관련 유동성 관리를 강화하겠다”고 말했다. 한국은행의 10월 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 125로 올 8월(129) 이후 두 달 연속 내렸다. 금리 상승, 가계대출 규제 여파로 주택 구매 심리가 줄어드는 것으로 풀이된다. 홍 부총리는 “(집값) 기대심리 안정을 위한 모든 수단을 총동원하겠다”며 “다음 달 민간아파트에 대한 사전청약 시행계획을 내놓고, 연내 공공재개발 추가 후보지를 공모하겠다”고 했다.김호경기자 kimhk@donga.com세종=송충현기자 balgun@donga.com}

    • 2021-10-27
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  • [부동산 캘린더]전국 21개 단지 1만2098채 분양… 본보기집 15곳 오픈

    25일 부동산 정보업체 ‘부동산R114’에 따르면 이달 마지막 주 전국 21개 단지에서 1만2098채가 분양한다. 일반 분양은 9348채다. 이 중 7곳은 이날 사전청약을 시작한 수도권 신혼희망타운들이다. 한신공영은 경기 안산시에서 짓는 ‘안산한신더휴’에 대한 1순위 청약을 26일 시작한다. 4개 동(지하 2층, 지상 29층) 377채로, 전용면적은 59, 84m²다. 본보기집은 전국에서 15곳이 문을 연다. 경기 광명시 ‘베르몬트로광명’, 안산시 ‘반월역두산위브더센트럴’, 경북 포항시 ‘포항아이파크’ 등이다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-10-26
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  • 수도권 아파트 매매가 상승세 ‘주춤’

    이달 수도권 아파트 매매가 상승 폭이 전월보다 크게 둔화한 것으로 나타났다. 25일 KB국민은행 리브부동산의 ‘주택가격동향’에 따르면 이달 수도권 아파트 매매가는 1.55% 오르며 지난달(2.43%)보다 상승 폭이 크게 줄었다. 이 같은 상승폭은 올 들어 5월(1.549%) 다음으로 낮은 수준이다. 서울 아파트 매매가는 1.05% 올라 지난달(1.69%)보다 상승 폭이 줄었다. 경기 아파트 매매가 상승률은 무려 지난달(2.02%)보다 1%포인트 가까이 낮은 1.27%였다. 전세가 상승세도 주춤하는 분위기다. 서울 아파트 전세가는 0.49% 올라 지난달 상승률(1.02%)의 절반 밑으로 떨어졌다. 이는 올 들어 가장 낮은 전세가 상승률이다. 수도권 전세가 상승률(0.83%)도 올 들어 최저치였다. 전문가들은 집값 급등에 따른 피로감이 누적된 상황에서 지난달 정부의 대출 규제로 수요가 얼어붙은 결과라고 보고 있다. 대출 규제로 억눌린 수요가 되살아나면 집값과 전셋값 상승세가 다시 가팔라질 수 있다는 전망도 나온다. 상승 폭은 줄었지만 집값 상승세가 이어지면서 이달 서울 아파트 평균 매매가는 12억1639만 원으로 지난달(11억9978만 원)보다 1661만 원 올랐다. 올 4월 평균 매매가가 11억 원을 넘은 지 6개월 만에 1억 원 넘게 오른 것이다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-10-26
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  • 하석주 롯데건설 대표 ‘교통 캠페인’

    하석주 롯데건설 대표이사(사진 가운데)가 어린이 보호구역에서 교통사고를 줄이기 위한 ‘어린이 교통안전 릴레이 캠페인’에 21일 참여했다. 이 캠페인은 행정안전부가 어린이 교통안전 예방에 대한 경각심을 높이고 어린이 보호를 최우선으로 하는 교통문화를 정착시키기 위해 지난해 말부터 시작했다. 캠페인 참가자는 ‘1단 멈춤! 2쪽 저쪽! 3초 동안! 4고 예방!’ 문구가 적힌 손팻말을 든 사진을 올린 뒤 다음 참가자를 지목하는 방식으로 진행된다. 류제돈 롯데물산 대표의 지목을 받아 이번 캠페인에 참여한 하 대표는 다음 참가자로 윤종민 롯데인재개발원장을 지목했다. 하 대표는 “어린이가 더욱 안전한 교통환경에서 성장할 수 있도록 우리 사회의 지속적인 관심이 이어지길 바란다”고 했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-10-22
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  • “사업협약 초안의 ‘이익환수’, 결재과정서 빠져”

    검찰이 2015년 5월 대장동 개발 업무를 담당했던 성남도시개발공사 개발사업1팀 한모 씨로부터 “사업협약서 초안에 초과이익 환수 조항을 기안했는데, 결재 과정에서 빠졌다”는 진술을 확보해 수사 중인 것으로 21일 알려졌다. 동아일보 취재를 종합하면 2015년 5월 27일 오전 10시경 한 씨는 ‘민간사업자가 제시한 분양가를 상회할 경우 지분에 따라 (이익금을 배분할) 별도 조항이 들어가야 한다’는 내용의 사업협약서 초안을 작성했다. 하지만 약 7시간 뒤인 오후 5시경 이 내용이 빠진 최종안이 만들어졌다. 이틀 뒤인 5월 29일 성남도시개발공사 이사회는 최종안을 통과시켰다. 이와 관련해 더불어민주당 이재명 후보는 18일 국정감사에서 “초과이익 환수 조항을 추가하자는 일선 직원의 건의를 받아들이지 않은 것”이라고 말했다. 이 후보는 20일 국감에선 “(2015년) 그때 보고받은 게 아니고, 이번에 언론 보도를 통해 알았다”고 했다. 서울중앙지검 전담수사팀(팀장 김태훈 4차장검사)은 당시 유동규 전 성남도시개발공사 사장 직무대리(수감 중)가 초과이익 환수 조항 삭제에 개입한 것으로 보고 있다. 유 전 직무대리는 전임 황무성 사장의 중도 사퇴로 2015년 3월 11일 사장 직무를 맡게 됐다. 같은 달 27일 화천대유자산관리(화천대유) 측이 민간사업자로 선정됐고, 성남도시개발공사는 같은 해 6월 화천대유 측과 사업협약을 체결했다. 검찰은 유 전 직무대리의 초과이익 환수 조항 내용에 대한 성남시 보고 여부 등을 확인하기 위해 21일 성남시청 시장실과 시장 비서실, 부속실 PC와 업무일지 등을 압수수색했다. 2015년 성남시장이던 이 후보의 이메일 등은 압수수색 대상에서 빠진 것으로 전해졌다. 지난달 29일 전담수사팀을 구성하고, 대장동 개발 민간사업자 화천대유 사무실 등을 압수수색한 지 22일 만이다. 검찰은 또 2013년 대장동 개발업체로부터 3억5200만 원을 받고, 2014∼2015년 화천대유 측으로부터 700억 원의 뇌물을 받기로 약속한 혐의로 유 전 직무대리를 기소했다. 구속영장에 포함된 유 전 직무대리의 배임 혐의에 대해서는 보강 수사를 통해 기소 여부를 결정하기로 했다. 검찰은 유 전 직무대리와 화천대유 대주주 김만배 씨, 화천대유 관계사 천화동인 4호 소유주 남욱 변호사와 천화동인 5호 소유주 정영학 회계사 등 핵심 관계자 4명을 불러 첫 대질 조사를 했다. 남 변호사는 2013∼2014년 동업자들과의 대화 내용을 녹음한 녹취파일을 검찰에 제출했다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 국감에서 “토지 개발과 관련해 민간이 과도한 불로소득을 얻지 않도록 방지하는 방안을 이르면 다음 달 내놓겠다”고 밝혔다. 노형욱 국토교통부 장관은 화천대유의 대장동 아파트 특혜 분양 의혹에 대해 “성남시에서 자료가 오면 검토하겠다”고 말했다.‘초과이익 환수’ 기안 직원 “삭제든 미채택이든 빠진건 마찬가지” 이익환수 조항 어떻게 빠졌나 “(초과이익 환수 조항 포함 방안을) 기안을 했고, 나중에 빠지게 됐다.” 2015년 5월 대장동 개발사업 업무에 참여한 성남도시개발공사 개발사업1팀 소속 한모 씨는 21일 동아일보와의 통화에서 “‘삭제냐, 미채택이냐’가 논란이 되고 있는데 제 입장에서는 어차피 기안을 했다가 빠진 것은 마찬가지”라며 이같이 말했다. 당시 성남시장이던 더불어민주당 이재명 대선 후보는 18일 국정감사에서 “초과이익 환수 조항을 추가하자는 일선 직원의 건의를 받아들이지 않은 것”이라고 말했다. 이 후보 측은 ‘초과이익 환수 조항이 삭제된 것이 아니라 미채택된 것’이라고 주장하고 있다. 검찰은 성남도시개발공사 실무진이 2015년 2월 공모지침 배포 직전, 또 같은 해 5월 사업협약서 완성 전 초과이익 환수 조항을 포함시켜야 한다는 의견을 냈지만 두 차례나 묵살된 경위를 조사하고 있다○ ‘초과이익 환수 조항’ 실무진 의견 두 차례 묵살동아일보 취재를 종합하면 2015년 5월 27일 오전 10시 34분경 한 씨는 대장동 개발사업 사업협약서의 검토 의견서 공문을 개발사업1팀장에게 보고했다. 해당 공문에는 “민간 사업자가 제시한 분양가(3.3m²당 1400만 원)를 상회할 경우 지분율에 따라 별도의 조항이 들어가야 할 것으로 보인다”는 내용이 담겨 있었다. 하지만 불과 7시간 뒤인 오후 5시 50분경에는 초과이익 환수 조항의 필요성이 제외된 내용의 공문이 담당 팀장을 거쳐 유동규 전 성남도시개발공사 사장 직무대리에게 보고됐다. 이 조항이 빠진 사업협약서는 이틀 후인 5월 29일 성남도시개발공사 이사회를 통과했다. 대장동 개발사업의 사업협약서는 성남도시개발공사와 화천대유자산관리(화천대유) 간 수익 배분 구조를 구체적으로 규정한 문서로, 민간 사업자인 화천대유가 막대한 이익을 가져갈 수 있는 근거가 됐다. 성남도시개발공사 실무진에서 초과이익 환수 조항이 필요하다는 의견을 낸 것은 이뿐만이 아니다. 앞서 2015년 2월 유 전 사장 직무대리는 전략사업실 정민용 투자사업팀장(변호사)에게 대장동 개발사업의 민간 사업자 모집을 위한 공모지침서 초안 작성을 지시했다. 그러면서 실무부서인 개발사업2팀과 개발사업1팀에 각각 공모지침서에 대한 검토 의견을 내라고 했다. 개발사업2팀의 이현철 팀장은 공모지침서 초안을 검토한 후 “향후에 보상을 하고, 택지 조성까지 하려면 최소 1, 2년이 걸리기 때문에 그 이후의 경제 상황을 알 수 없다는 점에서 ‘플러스알파’의 검토를 요한다”면서 초과이익 환수 조항의 필요성을 수기(手記)로 작성해 보고했다. 개발사업1팀도 초과이익 환수 조항이 필요하다는 보고서를 만들어 보고했다. 하지만 유 전 사장 직무대리는 2월 13일 이 같은 조항을 뺀 채 공모지침서를 배포했다.○ 野 “‘초과이익 환수’ 이메일 보고 직원 업무 배제”김은혜 국민의힘 의원은 21일 국감에서 “2015년 2월 개발사업1팀 파트장이 정민용 변호사에게 ‘공모지침에 초과이익 환수 조항이 있어야 한다’는 내용의 이메일을 보내자 유 전 사장 직무대리가 이 파트장을 질타하고, 업무에서 배제했다는 제보를 받았다”면서 “질타한 내용은 왜 이런 내용을 메일로 보내서 근거를 남기느냐는 것”이라고 주장했다. 검찰은 유 전 사장 직무대리가 초과이익 환수 조항 삭제에 대해 성남시에 보고했는지 등을 확인하기 위해 21일 오후 1시 40분경부터 오후 9시까지 성남시청 시장실과 시장 비서실, 부속실 등을 압수수색했다. 성남=공승배 기자 ksb@donga.com세종=김형민 기자 kalssam35@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com유원모 기자 onemore@donga.com고도예 기자 yea@donga.com}

    • 2021-10-22
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  • “대장동 개발 초과이익 환수” 2차례 건의 묵살됐다

    검찰이 경기 성남시 대장동 개발 초과이익의 환수 방안을 마련해야 한다는 성남도시개발공사 실무진 의견이 2015년 두 차례 반영되지 않은 경위 등을 조사 중인 것으로 19일 알려졌다. 대장동 개발 공모지침 배포 전인 2015년 2월 당시 대장동 업무를 담당했던 성남도시개발공사 이현철 개발1팀장은 “경제상황을 알 수 없기 때문에 플러스알파(초과이익) 검토를 요한다는 것”을 수기로 써서 유동규 당시 사장 직무대리(수감 중)에게 전달했다. 하지만 이 팀장은 대장동 관련 업무에서 배제됐다. 화천대유자산관리(화천대유)가 대장동 개발의 우선협상대상자로 선정되고, 사업협약이 체결되기 전인 같은 해 5월 또 다른 직원은 “(초과이익을 배분하는) 별도의 조항이 들어가야 할 것으로 보인다”는 의견을 제시했지만 이 내용 역시 받아들여지지 않았다. 당시 성남시장이던 더불어민주당 이재명 대선 후보 측은 19일 “성남도시개발공사 개발팀의 (사업협약) 논의 과정에서 한 직원이 초과이익 환수 조항 의견을 냈는데 공모지침에 맞지 않기 때문에 반영되지 않은 것”이라며 “사업협약에 환수 조항이 있었다면 공모지침 위반”이라고 설명했다. 이는 이 후보가 전날 경기도 국정감사에서 야당 의원이 ‘초과이익 환수 조항이 포함돼 있었는데 결재 과정 7시간 만에 삭제됐다’고 주장하자 “삭제가 아니라 추가하자는 일선 직원의 건의를 받아들이지 않은 것”이라고 답변한 것과 일치한다. 이 후보는 또 “공모하고 승인한 내용을 우선협상대상자가 (결정)된 다음에 본질적 내용에 대해 (계약) 변경을 하면 안 된다. 감사원 감사 사유일 정도로 함부로 바꿀 수 없다. 이게 법이다”라고 했다. 대장동 개발 민간사업자 선정을 앞둔 2015년 2월 13일 성남도시개발공사는 공모지침을 배포했다. 공모지침 11조에는 ‘수익 배분과 관련된 기타 세부적인 사항은 사업협약에서 상세히 정한다’고 규정하고 있다. 공모지침 별첨자료에는 공사는 임대주택 용지 상당액만큼의 배당 우선주를 발행하고, 이를 현금으로 정산할 수 있도록 했다. 임대주택 용지의 상당액은 약 1800억 원이다. 고정수익 환수를 공모지침에 밝혔고, 사업협약에서 이를 반영한 것이어서 문제될 게 없다는 것이 이 후보 측의 입장이다. 하지만 검찰은 유 전 사장 직무대리의 구속영장 범죄사실에 공사의 배당금을 1822억 원으로 제한하고, 남은 4040억 원을 전액 화천대유 측에 배당한 것은 배임 혐의에 해당한다고 적시했다. 공사 측에 수천억 원의 손해를 끼치고, 화천대유가 그만큼의 이익을 취득하게 했다는 것이 검찰의 시각이다.李 “공모지침 위반돼 환수조항 못넣어”… 법조계 “얼마든 수정 가능” ‘초과이익 환수조항 배제’ 논란 확산… 환수조항 삭제했나, 원래 없었나공모 이후엔 추가 환수 못하나… 초과이익 발생 예상 힘들었나 더불어민주당 이재명 대선 후보는 18일 경기도 국정감사에서 성남시 대장동 개발사업 당시 초과이익 환수 조항을 두지 않은 것을 적극 해명했지만 논란이 가라앉지 않고 있다. 문제는 성남도시개발공사 실무진이 초과이익 환수 장치가 필요하다는 점을 사업 초기 단계에 2차례에 걸쳐 건의했음에도 관련 규정을 사업협약에 반영하지 않았다는 점이다. 개발업계는 초과이익 환수 조항을 추가하는 것이 어렵다고 보지만 법조계는 사업협약 수정은 얼마든지 가능하다고 보고 있다. 대장동 개발 초과이익 환수 조항 관련 쟁점을 팩트 체크했다.○ 초과이익 환수 건의 2번 거부돼대장동 사업에서 민간시행사인 화천대유와 천화동인1∼7호가 8500억 원이 넘는 개발이익을 올린 것은 민간개발이익을 환수할 수 있는 장치가 없었기 때문이다. 2015년 당시 성남도시개발공사의 직원들은 2번에 걸쳐 ‘초과이익 환수 조항을 둬야 한다’고 건의했다. 그해 2월 이현철 당시 성남도개공 개발사업1팀장은 공모지침에 초과이익 환수 조항을 넣어야 한다는 의견을 ‘메모’로 보고했지만 지침에는 반영되지 않았다. 이어 2015년 3월 화천대유가 포함된 하나은행 컨소시엄이 민간사업자로 선정됐다. 사업협약 체결을 앞둔 2015년 5월 27일 성남도개공 개발사업1팀 직원은 초과이익 환수 조항이 포함돼야 한다는 내용의 ‘사업협약서 수정 검토’ 문서를 작성했다. 하지만 7시간 뒤 정식 결재라인을 통해 보고된 최종안에는 초과이익 내용이 빠져 있었고 그대로 사업협약서가 확정됐다. 박완수 국민의힘 의원은 이 검토 문서를 근거로 “초과이익 환수 규정이 포함돼 있었는데, 결재 과정 7시간 만에 삭제됐다”고 주장했다. 하지만 이 후보는 “삭제가 아니라 추가하자는 직원의 건의를 받아들이지 않은 것”이라고 반박했다. ○ “지침 반하는 환수조항 못 넣어” vs “협약 수정 가능”이 후보는 국감에서 환수 조항을 넣지 못한 이유에 대해 “고정으로 수익을 환수하는 것이 성남시의 지침이어서 그에 반하는 주장을 하면 제 지시 위반이 된다”고 말했다. 이어 “감사원 징계 사유일 정도로 함부로 바꿀 수 없다. 이게 법”이라고도 했다. 반면 법조계는 공모지침은 말 그대로 사업자들을 사업에 유인하는 수단일 뿐 법적 구속력이 크다고는 보지 않는다. 법조계 관계자는 “개별협약을 만들면서 내용을 얼마든지 수정할 수 있다”며 “공모지침에 맞게 해야 한다는 이 후보의 주장은 별 의미가 없어 보인다”고 말했다. 아울러 이 후보는 성남시가 2017년 6월 터널 공사비 등 1100억 원을 민간사업자에게 추가로 부담시켰다고 설명한 바 있다. 이를 두고 “권한에 없는 일 한 것”, “인허가권을 남용했다고 비난받을 사항”이라고도 했다. 법적 근거가 빈약한데도 초과이익을 환수했다는 뜻이다. 이는 위법 소지가 있어 초과이익 환수 조항을 추가하지 못했다는 이 후보 측 설명과 충돌하는 것 아니냐는 지적도 나온다. 추후 조항을 바꾸는 것이 징계 사유가 될 수 있다는 이 후보의 발언에 감사원은 “세부사항에 따라 감사대상이 될 수도, 아닐 수도 있다”고 답했다. 부동산업계 관계자는 “공모 땐 없던 초과이익 환수 조항을 나중에 넣는 걸 민간사업자가 받아들이면 민간사업자 주주들이 배임 문제를 제기할 수 있다”고 했다. 다른 관계자는 “민관 합동 사업에서 민간은 철저한 ‘을’이므로 어느 정도 추가 수익을 나누는 데에는 ‘울며 겨자 먹기’로 동의할 수밖에 없다”고 덧붙였다. 공모 당시 없던 내용일지라도 민관의 협상 과정에 따라 나중에 추가할 수도 있다는 뜻이다. ○ “부동산 경기 나빴다” vs “개선 기대감 확산”이 후보는 18일 국감에서 “2015년은 부동산 경기가 엄청 나쁠 때였다. 미분양이 속출할 때”라고 강조했다. 대장동 개발사업으로 민간이 막대한 이익을 거둔 건 집값이 크게 올랐기 때문인데 2015년에는 이를 예측하기 어려웠다는 취지다. 하지만 국민의힘 김은혜 의원이 최근 공개한 녹취파일에 따르면 대장동 개발 의혹의 핵심인물인 남욱 변호사는 2014년 4월 대장동 주민들을 만나 “주택 경기가 좋아진다”고 말하기도 했다. 주택산업연구원이 집계한 ‘주택경기실사지수(HBSI)’를 보면 2015년 3월 수도권 지수는 142.7로 전월(120.4)보다 22.3포인트 상승했다. 앞으로 주택 경기가 개선될 것이라는 기대감이 서서히 확산되고 있었던 셈이다. 배석준 기자 eulius@donga.com권오혁 기자 hyuk@donga.com고도예 기자 yea@donga.com 김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-10-20
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  • 은행 “가계신용 위험 커져”… 4분기 대출문턱 더 높인다

    가계부채 증가세를 잡기 위한 추가 대출 규제가 예고되면서 올해 4분기(10∼12월) 국내 은행들의 대출 문턱이 더욱 높아질 것으로 조사됐다. 대출 조이기와 금리 인상이 이어지면서 서울을 포함한 수도권의 주택 매매 심리도 6개월 만에 뒷걸음질쳤다. 한국은행이 18일 발표한 ‘금융기관 대출행태 서베이’에 따르면 4분기 가계 일반대출에 대한 국내 은행의 대출태도지수는 ―32로 집계됐다. 3분기(7∼9월)에 비해 3포인트 하락했다. 가계 주택대출에 대한 대출태도지수도 ―15로 마이너스를 이어갔다. 대출행태 서베이는 국내 금융회사 203곳의 여신 총괄 책임자를 대상으로 설문한 것으로 지수의 마이너스 값이 클수록 대출 심사를 강화하겠다는 은행이 더 많다는 뜻이다. 한은 관계자는 “가계대출 총량 관리 등 금융당국의 규제 강화에 맞춰 은행들이 당분간 대출을 더 조이는 방향으로 가려는 것”이라고 설명했다. 금리 상승 등의 여파로 가계의 부채 상환 능력이 더 떨어질 수 있다는 우려도 커졌다. 국내 은행이 예상한 4분기 가계의 신용위험지수는 18로 전 분기(6)의 3배로 커졌다. 이는 지난해 3분기(26) 이후 가장 높은 수준이다. 신용위험지수가 높을수록 가계의 빚 갚을 능력이 떨어질 가능성이 높다는 뜻이다. 가계 신용위험을 높이는 요인으로는 취약 차주(빌리는 사람)의 소득 개선 지연 우려, 대출 금리 상승 등이 꼽혔다. 주요 은행의 주택담보대출 금리는 한 달 반 새 0.5%포인트 가까이 뛰어 연 5%대 진입을 눈앞에 두고 있다. 대출 조이기 여파에 주택 매매 심리도 한풀 꺾이고 있다. 국토연구원에 따르면 지난달 서울의 주택 매매 소비심리지수는 142.8로 전달(148.9)에 비해 6.1포인트 떨어졌다. 올해 3월(129)부터 매달 꾸준히 올랐던 지수가 6개월 만에 하락한 것이다. 경기(141.8)와 인천(146.4) 지역의 주택 매매 심리지수도 일제히 하락했다. 경기와 인천 매매 심리가 동반 하락한 건 5개월 만이다. 전국의 주택 매매 심리지수(139.3) 역시 5개월 만에 떨어졌다. 부동산 소비심리지수는 일반인 6680명과 부동산중개업소 2338곳에 대한 설문조사를 토대로 산출된다. 지수가 95 미만이면 하강 국면, 115 이상이면 상승 국면으로 분류된다. 집값 상승에 따른 피로감이 쌓인 데다 대출 규제와 금리 인상 여파로 주택 구매 심리가 관망세로 돌아서면서 지수가 하락한 것으로 풀이된다. 다만 지수 자체가 여전히 높은 수준이어서 집값 하락의 신호탄으로 보기엔 이르다는 분석이 많다.박희창 기자 ramblas@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-10-19
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  • [아파트 미리보기]3대 바이오기업 모여… 생활 인프라 풍부

    인천 송도국제도시에 30평대 주거용 오피스텔과 상업시설로 구성된 주상복합이 들어선다. 주변에 바이오 기업이 몰려 있어 송도국제도시에서도 입지가 우수한 지역으로 꼽힌다. 포스코건설은 인천 연수구 송도동 일대에 짓는 ‘더샵 송도엘테라스’를 이달 분양할 예정이라고 18일 밝혔다. 1개 동(지하 3층∼지상 17층)으로 주거용 오피스텔 144실과 상업시설 81실로 구성된다. 더샵 송도엘테라스의 최대 강점은 입지다. 2025년 SK바이오사이언스 본사가 단지 바로 앞으로 이전한다. 이미 송도에 자리 잡은 삼성바이오로직스와 셀트리온과 더불어 국내 3대 바이오 기업이 모두 송도로 모이는 것이다. 삼성바이오로직스는 1조7400억 원을 투자해 단일 공장으로는 세계 최대 규모의 바이오 공장인 ‘4공장’을 설립할 계획이다. 셀트리온은 공장 증설과 글로벌생명공학연구센터 건립을 추진하고 있다. 송도가 올 7월 정부 지원사업인 ‘K-바이오랩 허브’ 구축 최종 후보지로 선정되면서 송도 내 바이오 연구 산업 클러스터는 앞으로 더 확장될 것으로 보인다. 여기에 송도세브란스병원도 2026년 단지 인근에 개원할 예정이다. 연구 인력만 1000명에 달하는 ‘연세사이언스파크’도 들어선다. 더샵 송도엘테라스는 송도의 바이오 연구시설과 기업에 다니는 직원들의 직주 근접이 가능한 대표 단지로 꼽힌다. 이들 상당수가 구매력 있는 전문직 종사자들이어서 주거시설과 상업시설의 배후수요 모두 풍부하다는 평가다. 주거용 오피스텔 전용면적은 84m² 단일 면적이다. 모든 호실에 대형 테라스와 개별 창고가 제공된다. 일부 호실은 마당 공간도 있다. 실용성을 높이기 위해 테라스 면적을 일반 오피스텔보다 넓게 설계한 게 특징이다. 방들과 거실을 앞면에 배치한 ‘5베이’ 판상형 구조다. 건물 1, 2층에 들어서는 상업시설은 개방형 점포로 지어진다. 외부에서도 점포가 눈에 잘 보이도록 하는 동시에 고객들의 접근성을 높이기 위한 설계를 적용했다. 방문자가 2층으로 편리하게 오갈 수 있게 에스컬레이터도 설치된다. 단지 인근은 송도에서도 생활 인프라가 풍부한 지역이다. 송도를 대표하는 상권인 ‘트리플스트리트’와 맞닿아 있어 외식부터 쇼핑, 여가생활을 편리하게 즐길 수 있다. 현대프리미엄아울렛과 홈플러스도 걸어서 갈 수 있다. 교통도 더 좋아질 것으로 보인다. 현재 인천 1호선 테크노파크역까지 도보로 10분 거리다. 광역버스와 시내버스 정류장이 인접해 있다. 송도에 수도권광역급행철도(GTX)-B 노선이 들어설 계획이라 서울 접근성도 더욱 개선될 것으로 전망된다. 송도동과 주안동을 잇는 ‘주안송도트랩’은 2026년 개통될 예정이다. 주거형 오피스텔은 아파트에 비해 상대적으로 청약 규제가 덜하다. 청약통장이 없어도 성인이면 청약을 신청할 수 있다. 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 포스코건설 관계자는 “더샵 송도엘테라스는 바이오 기업들의 입주 등으로 투자자들에게 관심을 많이 받고 있다”고 말했다. 본보기집은 인천 연수구 송도동 177-4번지에 마련된다. 입주는 2024년 2월 예정이다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-10-19
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  • [부동산 캘린더]‘동해자이’ 등 전국 13개단지 6347채 분양

    18일 부동산 정보업체 ‘부동산R114’에 따르면 이달 셋째 주에는 전국 13개 단지 6347채가 분양한다. 일반 분양은 5065채다. GS건설은 강원 동해시에서 짓는 ‘동해자이’에 대한 1순위 청약을 19일 시작한다. 9개 동(지하 3층∼지상 최고 20층) 670채로 전용면적 84∼161m²다. 본보기집은 22일 전국 5곳이 문을 연다. 경기 광주시 ‘광주행정타운아이파크’와 동두천시 ‘동두천중앙역엘크루더퍼스트’, 파주시 ‘운정신도시푸르지오파르세나’, 평택시 ‘평택고덕2차아이파크’ 등 4곳이 경기 단지다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-10-19
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  • 전세대출 해주되 깐깐하게… 잔금일前, 전셋값 오른 만큼만 대출

    27일부터 전세 계약을 갱신하는 세입자들은 전셋값이 오른 만큼만 주요 은행에서 전세자금대출을 받을 수 있다. 또 전세 잔금을 치른 뒤에는 아예 전세대출을 신청할 수 없게 된다. 전세대출을 과도하게 받아 ‘갭투자’(전세 끼고 주택 구매)나 주식 투자에 나서는 것을 막기 위한 조치다. 금융당국이 실수요자 보호를 위해 전세대출에 대해선 가계대출 총량 규제를 적용하지 않기로 했지만, 실수요가 아닌 곳에 유용될 수 있는 전세대출은 오히려 규제 문턱이 더 높아지는 것이다. 전세대출을 재개한 은행들은 주택담보대출과 신용대출의 고삐를 더 조이며 대출 총량 관리에 들어갔다.○ 잔금 치르기 전…전셋값 오른 만큼만 대출 17일 금융권에 따르면 KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협 등 5대 시중은행은 ‘전세대출 관리 방안’을 마련해 27일부터 시행하기로 의견을 모았다. 우선 임대차 계약 갱신에 따른 전세대출에 대해서는 대출 한도를 ‘임차보증금(전셋값) 증액 범위 내’로 제한하기로 했다. 전세 계약을 갱신할 때 전셋값이 2억 원 올랐다면 2억 원 내에서만 대출받을 수 있다는 뜻이다. 이미 국민은행과 하나은행이 이 같은 조치를 하고 있다. 농협은행은 중단했던 전세대출을 18일부터 재개하면서 전세대출 갱신에 대해 이 방식을 적용하기로 했다. 다만 전세대출을 새로 받는 대출자들은 지금처럼 전셋값의 80%까지 대출을 받을 수 있다. 신규 계약과 갱신을 가리지 않고 전세대출 신청이 가능한 시점도 바뀐다. 지금은 입주일과 주민등록 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내면 대출 신청을 할 수 있다. 하지만 27일부터는 전세 계약서상 잔금 지급일 이전까지만 대출 신청이 가능하다. 반드시 잔금을 치르기 전에 전세대출을 받아야 한다는 뜻이다. 또 내 집을 한 채 가진 1주택자들은 비대면 신청이 막히고 반드시 은행 창구에서만 전세대출을 신청할 수 있다. 은행권 관계자는 “추가로 전세대출을 받아 ‘빚투’(빚내서 투자) 등에 나서는 걸 막으려는 조치”라며 “연말까지 전세대출이 총량 관리 대상에서 제외됐지만 투기 수요를 차단하기 위한 선제적 관리가 필요하다는 데 은행들의 의견이 일치했다”고 했다.○ 주택대출·신용대출 문턱 더 높여5대 은행의 가계대출 잔액에서 전세대출을 제외하면 올해 대출 증가율은 14일 현재 3.3%대로 떨어진다. 당국이 제시한 가계대출 증가율 목표치(5∼6%)를 감안하면 대출 운용에 숨통이 트인 셈이다. 하지만 은행들은 집값 상승에 따른 대출 증가세가 꺾이지 않고 있어 주택담보대출, 신용대출 등 나머지 대출에 대한 문을 더 걸어 잠그고 있다. 하나은행은 20일부터 연말까지 신용대출과 주택, 오피스텔, 상가 등 부동산 구입자금 용도의 대출을 전면 중단하기로 했다. 우리은행은 20일부터 11개 신용대출 상품의 우대금리를 최대 0.9%포인트 인하해 대출 문턱을 높이기로 했다. 이 같은 움직임에 주택 구입 계약을 포기해야 하는 대출자도 속출하고 있다. 지난달 서울 동대문구의 9억 원짜리 아파트를 계약한 김모 씨(35)는 자금 마련에 비상이 걸렸다. 신용대출 1억 원의 만기를 연장하고 주택담보대출 4억 원을 받아 연말에 잔금을 치를 계획이었지만 은행에서 모든 대출이 막혔다. 김 씨는 “돈을 구할 곳은 대부업체뿐”이라고 했다. 금융당국은 조만간 발표할 가계부채 보완 대책으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 조기에 강화하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 2023년 7월까지 매년 단계적으로 확대하기로 했던 ‘개인별 DSR 40%’ 규제의 적용 대상을 예정보다 앞당겨 시행하는 방안을 고려하고 있다. 금융당국 관계자는 “가계부채 보완 대책은 상환 능력에 맞게 빌리고 처음부터 나눠 갚는 데 중점을 두고 있다”고 했다.신지환 기자 jhshin93@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-10-18
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  • 도개공, 이사회 “민간 부당이익” 우려에 “市 확정이익 중요” 강행

    경기 성남시 대장동 개발 사업에서 생기는 초과이익을 민간 사업자가 챙기도록 사업 구조를 짠 핵심 문서들이 성남도시개발공사 이사회에서 심도 있는 논의를 거치지 않고 통과된 것으로 밝혀졌다. 성남도개공은 ‘대외비’라는 이유로 화천대유자산관리(화천대유)가 배당금과 분양수익을 챙길 수 있는 근거가 담긴 사업협약을 이사회 당일 공개해 의결했다. 주주협약과 정관은 아예 서면 보고로 갈음했다. 사업비 1조 원이 넘는 대규모 개발 사업에 대한 관리가 제대로 이뤄지지 않았다는 지적이 나온다.○ 사전 검토 없이 이사회 당일 사업협약 의결 동아일보 취재팀은 14일 민간 사업자 공모 결과 ‘성남의뜰’ 컨소시엄이 사업자로 선정된 2015년 3월 이후 사업 구조가 확정된 2015년 6월까지 성남도개공, 성남시, 성남의뜰 등이 주고받은 문건을 입수해 분석했다. 하나은행 등 금융회사 및 성남도개공이 공동 설립한 ‘성남의뜰’과 성남도개공이 2015년 6월 체결한 사업협약은 민간 사업자와 공공의 역할과 책임, 지분, 이익 배분 방식 등이 담겨 있는 핵심 문서로 꼽힌다. 내용 자체는 하나은행 컨소시엄이 제출한 사업계획서와 유사하다. 하지만 법적 구속력이 있다는 게 다르다. 대장동 개발을 주도한 화천대유와 화천대유 관계사인 천화동인 1∼7호가 배당금은 물론이고 공동주택 용지 5개 필지를 직접 시행해 분양수익을 챙긴 근거가 모두 사업협약에 들어 있다. 성남도개공 정관에는 사업협약을 체결하려면 공사의 이사회 의결을 거치도록 되어 있다. 이에 따라 2015년 5월 29일 이사회에서 사업협약 관련 안건이 상정됐다. 하지만 성남도개공은 대외비라는 이유로 사업협약을 이사회 자리에서 처음 공개했다. 심지어 사업협약에 대한 법률 자문 내용은 아예 빠진 상태였다. 애초부터 심도 있는 논의가 불가능했던 셈이다. 이사들은 “이 자리에서 검토하기엔 어려움이 있다”, “충분히 판단할 수 있게 배려가 됐어야 하는 게 아니냐”고 지적했다. 의장 A 씨도 “수천억 원이 왔다 갔다 하는데 이 서류 하나 가지고 이렇게 한다면 이사회 존재 이유가 없지 않느냐. 민간 사업자에게 부당한 이익이 돌아가는 게 아니냐”고도 했다. 하지만 김문기 성남도개공 개발사업1팀장은 “중요한 건 (성남시의) 확정 이익”이라고 답했다. 이사들은 절차상 문제가 있다는 점을 지적했지만 중요한 사업이 지연되고 있어 신속한 의결이 필요하다는 성남도개공 측 요청을 받아들여 원안대로 안건을 통과시켰다.○ 수익에 직접 영향 주는 주주협약은 서면 처리사업협약을 토대로 작성된 주주협약과 정관은 공사 수익에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 내용을 담고 있다. 그럼에도 이사회 개최 없이 서면 의결로만 처리됐다. 주주협약과 정관에는 기존 사업협약 내용에 더해 주주 간 의사결정 방식과 권한이 담겨 있다. 문제는 지분 50%+1주를 가진 최대주주인 성남도개공은 실질적인 권한이 없는 반면, 지분 1%―1주인 화천대유가 막강한 권한을 행사하도록 설계됐다는 점이다. 주주협약과 정관에 따르면 성남의뜰 이사회는 3명으로, 성남도개공과 하나은행 화천대유가 각각 1명씩 추천하도록 돼 있다. 이사 3명 중 2명은 민간 측 입장을 대변하는 인사로 채워진 것이다. 토지 분양 방식과 분양가, 보상가, 공사 도급 계약 등 주요 사안은 모두 이사 과반 찬성으로 정하기로 했다. 이재명 경기도지사 측은 대장동 개발 사업이 민간에 휘둘리도록 설계됐다는 지적이 나올 때마다 성남도개공이 의결권이 있는 주식을 보유한 최대주주라는 점을 내세워 반박했다. 하지만 사업 이익과 직결되는 주요 사안은 주주총회가 아니라 이사회에서 결정됐다. 애초부터 성남도개공 의결권은 민간 사업자에 대한 감시나 견제 장치로서 실효성이 없었던 것으로 풀이된다. 부동산 개발 업계도 주주총회에 비해 성남의뜰 이사회 권한이 과도하고, 민간이 이사 과반을 가져간 건 이례적이라고 지적한다. 한 시행사 관계자는 “부동산 경기에 따라 수익이 크게 달라지는 개발 사업의 이사회를 이렇게 구성했다는 건 초기부터 사업을 민간이 컨트롤하도록 설계한 의도”라고 했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com장관석 기자 jks@donga.com}

    • 2021-10-15
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  • 이재명 성남시장때 ‘대장동 계획 변경’ 보고받아

    이재명 더불어민주당 대선 후보가 성남시장 시절 대장동 사업과 관련한 공공 환수액과 사업계획을 보고받은 사실이 내부 공문을 통해 확인됐다. 14일 동아일보 취재팀이 입수한 성남도시개발공사의 성남시 보고 문건에 따르면 이 지사는 2016년 1월과 2017년 6월 성남도개공으로부터 대장동 개발 관련 현안을 보고받았다. 해당 문건에는 이 지사의 서명이나 시장의 결재 도장이 찍혀 있었다. 2016년 1월 13일 이 지사는 대장동과 제1공단 공원화 사업을 결합하기로 한 개발계획을 수정한다는 보고를 받았다. 제1공단 부지에서 민간 개발을 추진하던 사업자가 성남시를 상대로 소송을 제기함에 따라 사업이 지연될 것을 우려해 소송의 대상이 된 1공단 지역을 사업지에서 제외하는 내용이었다. 성남도개공은 보고에 앞서 사업 계획 변경이 적법하다는 내용의 법률 검토도 마쳤다. 물리적으로 거리가 떨어진 대장동 개발로 얻은 이익을 제1공단 공원화 사업 재원으로 활용하겠다는 성남시의 당초 계획이 소송을 계기로 분리해서 추진하는 것으로 변경된 것이다. 같은 해 1월 성남도개공은 시행사인 ‘성남의뜰’에 관련 공문을 보냈다. 공문은 김민걸 당시 전략사업실장과 정민용 투자사업팀장이 결재했다. 김 실장은 천화동인 5호 실소유주인 정영학 회계사와 같은 회계법인에 근무했던 회계사였다. 정 팀장은 천화동인 4호 실소유주인 남욱 변호사와 대학 동문이다. 이 지사는 공공이 대장동 개발 이익을 어떻게 환수할지에 대해 성남도개공으로부터 보고받은 것으로 보인다.김호경 기자 kimhk@donga.com장관석 기자 jks@donga.com}

    • 2021-10-15
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  • 화천대유 컨소시엄, 만점 가까운 994.8점으로 선정

    화천대유자산관리(화천대유) 측 컨소시엄이 2015년 성남도시개발공사의 사업 평가에서 만점(1010점)에 가까운 점수(994.8점)를 받아 사업자로 선정된 것으로 14일 나타났다. 성남도시개발공사가 2015년 3월 작성한 ‘대장동·제1공단 결합 도시개발사업 민간사업자 공모 우선협상자 선정 결과보고’에 따르면 화천대유 측 컨소시엄은 1차 절대평가와 2차 상대평가에서 994.8점을 받아 우선협상대상자가 됐다. 2위인 한국산업은행 컨소시엄(909.6점)과는 85점, 3위인 메리츠종합금융증권 컨소시엄(832.2점)과는 162점 차이가 났다. 화천대유 측은 전체 평가항목 27개 중 16개 항목에서 만점을 받았다. 1차 절대평가에선 가산점을 받아 394점으로 한국산업은행 측(371점), 메리츠종합금융증권 측(324점)을 제쳤다. 2차 상대평가에선 600.8점으로 한국산업은행 측(538.6점)과 메리츠종합금융증권 측(508.2점)보다 높은 점수를 받았다. 특히 ‘자산관리회사 설립 및 운영 계획’이란 평가항목에서 화천대유 측은 18.4점을 받아 한국산업은행 컨소시엄(11.2점)과 7.2점 차이가 났다. 심사위원 명단도 공개됐다. 1차 절대평가의 심사위원은 유한기 당시 성남도시개발공사 개발사업본부장과 김문기 개발사업1처장, 정민용 투자사업팀장(변호사) 등 3명이었다. 유 본부장과 김 처장은 유동규 당시 성남도시개발공사 사장 직무대리의 최측근 인사였다. 정 변호사는 화천대유 관계사 천화동인 4호의 소유주 남욱 변호사의 서강대 후배다. 김 처장과 정 변호사는 2차 상대평가 위원으로 참여했다. 검찰은 유 전 사장 직무대리의 지시로 심사위원들이 화천대유 측에 유리한 점수를 준 것으로 보고 수사하고 있다.고도예 기자 yea@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-10-15
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  • 野 “금융사들, 화천대유에 이익 몰아주기 동조”

    경기 성남시 대장동 개발사업에 참여한 금융회사들이 초과 이익이 아무리 많이 생겨도 추가 배당을 제한하는 사업계획에 동의했던 것으로 확인됐다. 초과 이익을 화천대유자산관리(화천대유)와 천화동인 1∼7호에 몰아주는 사업구조에 성남도시개발공사뿐 아니라 금융사들도 책임이 있다는 지적이 나온다. 13일 박수영 국민의힘 의원에 따르면 화천대유가 참여한 하나은행 컨소시엄은 2015년 3월 사업 공모 당시 민간 출자자 가운데 하나은행, KB국민은행, IBK기업은행, 동양생명보험, 하나자산신탁 등 금융사 6곳에 대해 배당액을 일정 수준 이하로 제한하는 ‘비참가적 우선주’를 부여하는 사업계획서를 작성했다. 반면 화천대유와 관계사들에는 ‘보통주’를 부여하기로 했다. 우선주는 보통주보다 먼저 배당받을 수 있는 주식으로, 금융사들은 통상 손실 위험을 최소화하려는 특성상 보통주보다 우선주를 선호한다. 하지만 초과 이익이 생기면 추가 배당을 받을 수 있는 ‘참가적 우선주’와 달리 비참가적 우선주는 사전에 확정한 금액이나 비율만큼만 배당받는다. 당시 하나은행 컨소시엄이 사업계획서에 명시한 금융사 관련 확정 배당률은 연 25%다. 연간 배당금이 출자액의 25%를 넘지 않도록 상한선을 둔 것이다. 사업자 공모에 참여한 3개 컨소시엄 중 민간 출자자의 주식 종류와 배당률을 사업계획에 명시한 건 하나은행 컨소시엄뿐이었다. 이 같은 사업 계획은 민간 사업자로 선정된 하나은행 컨소시엄과 성남도시개발공사가 공동 설립한 ‘성남의뜰’이 2015년 6월 성남도시개발공사와 맺은 사업협약과 주주협약을 거쳐 확정됐다. 박 의원은 “공모 당시 대장동 개발의 리스크가 적다고 평가해놓고 금융사들이 비참가적 우선주를 선택한 건 비상식적”이라며 “성남도시개발공사는 물론이고 금융사들도 소수에게 이익을 몰아주는 데 동조한 것으로 배임 혐의가 짙다”고 지적했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-10-14
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  • 대장동 금융사, 화천대유에 이익 몰아주기? 추가배당 없는 비참가적 우선주 투자

    경기 성남시 대장동 개발사업에 참여한 금융회사들이 초과 이익이 생겨도 추가 배당을 받지 않기로 하는 사업계획에 동의했던 것으로 확인됐다. 초과 이익을 화천대유자산관리(화천대유)와 천화동인 1~7호에 몰아주는 사업구조에 성남도시개발공사 뿐 아니라 금융사들도 책임이 있다는 지적이 나온다. 13일 박수영 국민의힘 의원에 따르면 화천대유가 참여한 하나은행 컨소시엄은 2015년 3월 사업 공모 당시 민간 출자자 가운데 하나은행, 국민은행, IBK기업은행, 동양생명보험, 하나자산신탁 등 금융사 6곳에 대해 배당액을 일정 수준 이하로 제한하는 ‘비참가적 우선주’를 부여하는 사업계획서를 작성했다. 반면 화천대유와 관계사들에는 ‘보통주’를 부여하기로 했다. 우선주는 보통주보다 먼저 배당받을 수 있는 주식으로, 금융사들은 통상 손실 위험을 최소화하려는 특성상 보통주보다 우선주를 선호한다. 하지만 초과 이익이 생기면 추가 배당받을 수 있는 ‘참가적 우선주’와 달리 비참가적 우선주는 사전에 확정한 금액이나 비율만큼만 배당받는다. 당시 하나은행 컨소시엄이 사업계획서에 명시한 금융사 관련 확정 배당률은 연 25%다. 연간 배당금이 출자액의 25%를 넘지 않도록 상한선을 둔 것이다. 사업자 공모에 참여한 3개 컨소시엄 중 민간 출자자의 주식 종류와 배당률을 사업계획에 명시한 건 하나은행 컨소시엄뿐이었다. 이 같은 사업 계획은 민간 사업자로 선정된 하나은행 컨소시엄과 성남도시개발공사와 공동 설립한 ‘성남의뜰’이 2015년 6월 성남도시개발공사와 맺은 사업협약과 주주협약을 거쳐 확정됐다. 박 의원은 “공모 당시 대장동 개발의 리스크가 적다고 평가해놓고 금융사들이 비참가적 우선주를 선택한 건 비상식적”이라며 “성남도시개발공사는 물론 금융사들도 소수에 이익을 몰아주는 데 동조한 것으로 배임 혐의가 짙다”고 지적했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-10-13
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  • 박영수 딸 이어… 정영학 여동생-이한성도 대장동 아파트 분양

    화천대유자산관리(화천대유)가 경기 성남시 대장동에서 직접 시행한 아파트를 천화동인 5호 소유주인 정영학 회계사의 여동생과 화천대유 공동대표인 이한성 대표가 분양받은 사실이 12일 밝혀졌다. 정 회계사의 여동생 A 씨는 2019년 1월 더샵판교포레스트 아파트 한 채를 분양받았다. 전용면적 84m² 규모의 이 아파트 분양가는 7억 원대였고, 당시 분양 경쟁률은 9.7 대 1까지 올랐다. 분양 시기상 본청약에서 당첨된 것으로 추정된다. A 씨가 분양받은 아파트는 올 5월부터 입주가 시작됐고, 비슷한 면적의 아파트는 올 6월 12억5000만 원에 거래돼 분양가보다 5억 원 이상이 올랐다. 이 대표는 지난달 A 씨와 같은 아파트에 대한 매매 등기를 마쳤다. 하지만 이 대표가 정식으로 부동산 청약을 거쳐 아파트를 분양받은 것인지에 대해서 화천대유 측은 “확인이 곤란하다”는 입장만 밝혔다. 이 대표는 경기도 출자기관인 킨텍스 이화영 사장의 국회의원 시절 보좌관을 지냈다. 국정농단 사건의 박영수 전 특별검사의 딸인 박모 씨는 화천대유가 분양 후 보유하던 ‘판교퍼스트힐푸르지오’ 잔여 가구 24채 중 하나를 올 6월 분양받았다. 이 아파트는 2018년 12월에 분양했는데 142가구가 미분양됐고 2019년 2월 무순위 청약으로 97가구를 추가 분양했다. 화천대유는 남은 45가구 중 24가구를 분양하지 않고 보유했는데 박 씨는 그중 전용 84m² 아파트 한 채를 약 7억 원에 분양받았다. 박 씨는 화천대유에서 근무했고 박 전 특검은 화천대유 고문으로 활동했다. 더불어민주당 대선 후보인 이재명 경기도지사 측근들도 대장동 아파트를 분양받았다. 이 지사 대선캠프 비서실 부실장인 정진상 전 경기도 정책실장도 판교퍼스트힐푸르지오 아파트를 원분양에서 떨어진 뒤 예비 당첨자 자격으로 2019년 2월 분양받았다. 정 부실장은 이 지사가 변호사로 활동할 때 사무장으로 일했고, 대장동 개발사업 당시 성남시 정책비서관이었다. 이 지사가 성남시장 재직 당시 비서관으로 근무했던 장형철 경기연구원 경영부원장도 정 전 정책실장과 같은 아파트를 나란히 예비 당첨자 자격으로 분양받았다. 이 아파트의 가장 최근 거래된 가격은 11억537만 원(올 9월)이었고, 현재 호가는 17억 원에 이른다. 배석준 기자 eulius@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-10-13
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  • 서울 아파트값, 현정부 출범 후 2배로 뛰었다

    현 정부 출범 이후 서울 아파트 3.3m²당 평균 가격이 2배로 오른 것으로 나타났다. 고가 아파트가 많은 강남보다 ‘패닉바잉(공황구매)’ 수요가 몰린 강북 아파트 가격이 더 많이 올랐다. 11일 KB국민은행 리브부동산의 ‘월간 주택매매가격’에 따르면 지난달 서울 아파트 3.3m²당 평균 가격은 4652만 원이었다. 현 정부가 출범한 2017년 5월 당시 2326만 원이던 3.3m²당 가격이 4년 4개월 만에 2배로 오른 것이다. 서울에서 가장 집값이 많이 오른 지역은 성동구로, 2017년 5월 2306만 원이던 3.3m²당 가격은 지난달 5180만 원으로 2.2배로 뛰었다. 노원구가 그 뒤를 이었다. 2017년 5월 당시 서울 25개 구 중 21위였던 노원구 집값 순위는 지난달 16위로 다섯 계단 상승했다. 이는 패닉바잉에 나선 젊은층이 성동구와 노원구 아파트를 집중적으로 사들였기 때문인 것으로 풀이된다. 올 1∼8월 두 지역에서 아파트를 산 매수자 중 30대 이하 비중은 50% 수준으로 서울 평균(41.8%)보다 높았다. 현 정부 출범 이후 3.3m²당 평균 가격이 2배 넘게 오른 서울 12개 구 가운데 8곳이 강북이었다. 이 역시 주택 구매 수요가 강북의 중저가 아파트로 몰린 영향이 크다. 서울 3.3m²당 평균 가격을 토대로 추산한 서울 국민주택(전용면적 84m²·옛 34평) 규모 아파트 가격은 15억8176만 원으로, 1주택자에 대한 종합부동산세 부과 기준인 공시가 11억 원(시세 약 16억 원)에 거의 근접한 것으로 나타났다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “서울 평균 수준의 34평 아파트를 가진 1주택자도 종부세를 내야 하는 상황”이라고 설명했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-10-12
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  • [부동산 캘린더]‘이천자이더파크’ 등 전국 33곳 분양

    11일 부동산 정보업체 ‘부동산114’에 따르면 이달 둘째 주에는 전국 33개 단지 1만2546채가 분양한다. 일반분양은 7394채로 분양 물량 상당수는 행복주택, 신혼희망타운 등 공공분양이다. GS건설은 경기 이천시에서 짓는 ‘이천자이더파크’에 대한 1순위 청약을 13일 시작한다. 11개 동(지하 6층∼지상 최고 25층) 706채로, 전용면적 59∼107m²다. 본보기집은 전국 4곳이 문을 연다. 서울 ‘신길AK푸르지오’, 대구 ‘수성레이크우방아이유쉘’, 경북 포항시 ‘포항아이파크’, 경기 동두천시 ‘동두천중앙역엘크루더퍼스트’ 등이다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-10-12
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