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강성휘

강성휘 기자

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정알못'의 여의도 고군분투기

yolo@donga.com

취재분야

2025-11-21~2025-12-21
정치일반83%
정당10%
국회7%

  • [단독]곳곳 방치된 쇼핑몰… 이곳에 도시재생 활력을

    3일 오후 서울지하철 2호선 이대역 2번 출구 인근. 대형 쇼핑몰인 ‘예스에이피엠’의 출입문은 굳게 잠겨 있었다. 건물 외벽의 전등을 덮고 있던 천막은 대부분 찢어진 채 너덜거렸다. 유리창에 하얀 커튼이 쳐져 있어 내부는 보이지 않았다. 지하 6층∼지상 13층에 이르는 이 건물에 영업 중인 상가는 지하 볼링장을 포함해 단 4곳. 이화여대 4학년에 재학 중인 이모 씨(29)는 “버려진 건물 같아 학교를 다니는 동안 한 번도 가본 적이 없다”고 말했다. 동아일보가 예스에이피엠 같은 서울 도심에 위치한 주요 분양형 쇼핑몰 12곳의 운영 실태를 조사한 결과 대부분이 텅 빈 상태로 길게는 10년 가까이 방치되고 있었다. 문재인 정부가 내건 도시재생 활성화를 위해선 이런 쇼핑몰들을 재활용하는 방안을 함께 고민해야 한다는 지적이 나온다. ○ 빈 건물로 10년 가까이 방치 서울 영등포구 영등포동3가의 ‘점프밀라노’와 인접한 ‘에쉐르아이 시네마’는 각각 10여 년 전 들어선 대형 쇼핑몰이다. 인근 공인중개업소에 따르면 건물 각각에 들어선 1000개가 넘는 상가 중 약 90%가 비어 있다. 도로 맞은편에 있는 지상 10층짜리 ‘지뗌’도 1∼5층에 들어선 상가 대부분이 공실로 남아 있었다. H공인중개사무소 관계자는 “보기 흉할 뿐만 아니라 주변 상가의 장사까지 방해하는 애물단지”라고 귀띔했다. 이들 분양형 쇼핑몰은 1990년대 후반부터 2000년대 초반까지 유행처럼 서울에 들어섰다. 건물 내 공간을 3.8m² 단위로 쪼개 개별 소유주에게 분양한 뒤 분양대금으로 건물을 올리는 식으로 지어졌다. 하지만 2000년대 후반 들어 급격히 쇠퇴했다. 짧은 기간 공급이 많았던 데다 오프라인 쇼핑보다는 온라인 쇼핑의 비중이 높아진 게 직격탄이 됐다. 또 초대형 복합 쇼핑몰의 등장도 영향을 미쳤다. 이상혁 상가정보연구원 연구원은 “분양형 쇼핑몰은 대개 개별 상가 면적이 작고 품목이 제한돼 경쟁력이 떨어졌다”고 말했다. 분양형 쇼핑몰의 ‘메카’인 동대문과 명동도 상황은 마찬가지다. 중구 을지로6가에 있는 ‘굿모닝시티’는 상가 4586개 중 60%가량이 비어 있다. 익명을 요구한 한 상인은 “관리비 부담이 커 복도 형광등도 제대로 못 켜고 있다”며 한숨을 내쉬었다. ‘동대문 밀리오레’ 건물은 상가 수익률이 떨어지자 최근 19, 20층을 분양형 호텔로 바꿨다. 하지만 아래층 상가를 찾는 사람은 거의 없다. ○ 도시재생 차원에서 활용 방안 고민해야 쇼핑몰 활성화의 가장 큰 걸림돌은 상가 소유자들 간 복잡한 이해관계다. 현행법상 건물을 매각하려면 소유권자 100% 동의가 필요하다. 하지만 많게는 1000명이 넘는 사람들의 의견을 하나로 모으기가 쉽지 않다. 이대역 예스에이피엠의 경우 일부 주인은 건물을 매각하려 하지만 한쪽에서는 “재임대해 상가를 활성화하겠다”며 팽팽히 맞서는 상황이 수년째 이어지고 있다. 일부 지방자치단체가 문제 해결에 나섰지만 이렇다 할 진전을 보지 못하고 있다. 경기 안산시는 10년간 버려진 채 방치된 단원구 고잔동 ‘네스앙스’ 쇼핑몰을 매입해 재임대하려 했지만 시의회의 반대에 부딪혀 지지부진한 상황이다. 서울 서대문구도 2014년부터 전담 부서를 만들었지만 뚜렷한 성과는 없다. 권강수 한국창업부동산연구원 이사는 “분양형 쇼핑몰 대부분이 도심에 있어 방치될 경우 주변 상권과 주거환경에까지 부정적인 영향을 미칠 수 있다”며 “구도심 재생을 위해서는 이들을 활용하려는 노력이 절실하다”고 말했다. 서정렬 영산대 부동산학과 교수는 “정부가 나서서 쇼핑몰을 활성화할 콘텐츠를 개발하고 필요할 경우 재정적 지원을 검토할 필요가 있다”고 지적했다. 김성순 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 전무는 “이해관계가 복잡한 곳을 성공적으로 살리려면 일본의 롯폰기힐스나 긴자6같이 민관이 협력해야 한다”고 말했다.강성휘 기자 yolo@donga.com / 서민호 인턴기자 한양대 경영학부 4학년}

    • 2017-07-06
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  • 수도권 아파트 전세 중간값 사상 첫 3억돌파

    지난달 수도권 아파트 전세금 중간 값이 사상 처음으로 3억 원을 돌파했다. 수도권 평균 전세금 역시 역대 최고점을 찍었다. 4일 KB국민은행에 따르면 지난달 12일 기준 수도권 아파트 전세 중위가격은 3억67만 원으로 전월(2억9963만 원)보다 100만 원가량 오른 것으로 집계됐다. 수도권 전세금 중위가격이 3억 원을 넘은 건 통계를 작성하기 시작한 2013년 4월 이후 처음이다. 2013년 4월 약 1억9051만 원이었던 수도권 전세 중위가격은 꾸준히 상승곡선을 그리며 올해 5월 최고치를 나타낸 데 이어 지난달 최고치 기록을 다시 갈아 치웠다. 중위가격은 아파트 전세금을 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격을 말한다. 비싼 주택의 영향을 덜 받아 평균 가격보다는 대체로 싸다. 지역별로는 서울의 전세 중위가격이 4억 원대를 돌파했다. 2014년 9월 3억 원대에 진입한 서울 아파트 전세 중위가격은 지난달 4억988만 원까지로 올랐다. 평균 전세금 역시 4억2869만 원으로 역대 최고치를 나타냈다. 이에 힘입어 지난달 수도권 전체 평균 전세금도 최고치 기록을 경시했다. 6월 수도권 아파트의 평균 전세금은 3억664만 원으로 관련 자료가 수집되기 시작한 2011년 6월 이후 가장 높았다. 한편 올해 들어 전세금 상승세는 다소 누그러지고 있다. 부동산114에 따르면 상반기(1∼6월) 전국 전세금 상승률은 0.64%로 2012년 상반기(0.39%) 이후 가장 낮았다. 서울의 전세금은 같은 기간 1.40% 올라 전년 동기(1.89%)보다 상승폭이 0.49%포인트 낮았다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2017-07-05
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  • [500자 경제]덥고 습한 여름철 자동차 관리 ‘꿀팁’

    덥고 습한 여름철, 건강만큼 신경 써야 하는 게 있습니다. 바로 나의 ‘애마(愛馬)’, 차량의 상태입니다. 무엇부터 어떻게 관리해야 할지 궁금한 분들을 위해 국토교통부가 내놓은 여름철 자동차 관리 ‘꿀팁’을 소개해드리겠습니다. 여름철 자동차 에어컨에서 나는 퀴퀴한 냄새를 줄이기 위해서는 목적지에 도착하기 3분전에 에어컨을 끄고 공기만 통하도록 해놓으면 효과가 있다고 합니다. 에어컨 필터 속 수분이 사라지면서 세균 번식을 막기 때문입니다. 필터는 1년에 2번 정도 바꿔주는 게 좋습니다. 빗길 미끄럼 사고를 막기 위해선 1달에 1번씩 타이어 점검을 받는 게 좋습니다. 타이어에 있는 홈의 깊이가 1.6mm 이하가 되면 바꿔주어야 하고 공기압은 평소보다 10~15% 높이면 미끄럼 사고를 예방할 수 있습니다. 이밖에도 발 매트 자주 청소하기, 라이터, 휴대전화 보조배터리 등 폭발 위험이 있는 물건은 차량에 두지 않기, 냉각수와 워셔액 정기적으로 보충해주기 등도 여름철 차량 관련 사고를 줄이기 위해 살펴야 할 체크리스트라고 하네요. 올 여름, 꼼꼼한 차량관리로 시원하고 안전한 여름 보내시길 바랍니다. 강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2017-07-04
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  • 서울 소형 아파트, 중위가격 3억 돌파

    서울 소형 아파트의 중위가격(아파트 가격을 순서대로 나열했을 때 가운데 오는 값)이 처음으로 3억 원을 돌파했다. 3일 KB국민은행에 따르면 6월 말 기준 서울지역 소형 아파트(전용면적 40m² 이하)의 중위가격은 3억65만 원으로 조사됐다. 소형 아파트의 중위가격이 3억 원을 넘어선 건 이번이 처음이다. 전국 평균(1억3854만 원)의 2배를 웃도는 수준이다. 지역별로는 한강 이남의 소형 아파트 중위가격은 3억7107만 원이었고, 한강 이북의 소형 아파트 중위가격은 2억898만 원이었다. 소형 아파트는 중대형 아파트에 비해 상승세가 두드러졌다. 서울 소형 아파트값은 지난해 1월(2억4190만 원) 이후 1년 반 만에 24.3% 올랐다. 서울 소형 아파트값 상승률은 같은 기간 중소형 아파트(전용 40m² 초과∼62.8m² 미만) 상승률(19.2%)보다 5.1%포인트 높다. 대형 아파트(전용 135m² 이상)와 중대형 아파트(전용 95.9m² 이상∼135m² 미만)는 각각 13.5%와 11.3% 늘어 소형 아파트의 절반 수준에 머물렀다. 이처럼 소형 아파트값이 1년 반 만에 크게 뛴 건 1, 2인 가구가 크게 늘었기 때문이다. 지난해 서울 1, 2인 가구 비율은 54.8%로 과반을 넘어섰다. 여기에 저금리 기조에 임대 수익을 겨냥한 소형 아파트 투자자가 늘어난 것도 영향을 미쳤다. 한편 전체 서울 아파트의 평균 중위가격은 지난달 말 6억2116만 원으로 집계됐다. 4월(6억267만 원) 처음으로 6억 원대에 진입한 이후 꾸준한 상승세를 보이고 있다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2017-07-04
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  • [책속의 이 한줄]아파트서 살게됐다고 서러워한 적도 있었다

    몇 달 전, 일본 유명 블로거가 작성한 글의 번역판이 국내 온라인 커뮤니티에서 화제가 됐다. 스스로를 ‘단지(團地) 덕후(마니아)’라고 밝힌 그는 “아파트단지 왕국인 서울은 지하철 출구만 나오면 눈앞에 아름다운 아파트단지가 펼쳐지는 특이한 곳”이라고 적었다. 그의 지적대로 한국에선 ‘집=아파트’로 인식하는 경우가 많다. 서울만 해도 2015년 기준 280만 채에 달하는 집 가운데 절반을 훌쩍 넘는 58.6%가 아파트다. 기자도 태어나 지금까지 아파트에서만 살았기에 이런 인식을 갖고 있다. ‘근현대 서울의 집’은 아파트가 어떻게 서울에서 주거시설의 대명사로 자리 잡을 수 있었는지를 잘 설명해준다. 1930년 서울 최초의 아파트인 ‘토요다 아파트(충정로 유림아파트)’가 선보인 뒤 약 40년 동안 아파트는 ‘비인기 품목’이었다. 대한주택공사(한국토지주택공사의 전신)가 발간한 ‘주택’에 마포아파트에 입주한 부부가 눈물을 흘리며 “여기서 멈추지 않고 더 열심히 노력해 마당이 딸린 단독주택으로 가겠다”고 말한 내용이 실릴 정도다. 당시만 해도 서울의 아파트는 주택 부족 문제를 해결하기 위한 수단으로서 ‘서민주택’이라는 이미지가 강했다. 하지만 1970년대 중반 이후 서울 아파트의 몸값이 올라가기 시작한다. 한강맨션아파트를 시작으로 고급 주택이라는 이미지를 확보하면서 ‘중산층 전용 주거시설’로 신분이 상승한 것이다. 여기에는 중산층의 짭짤한 투자수단으로 자리매김할 수 있도록 정부가 분양가를 시세보다 낮게 책정한 것도 영향을 미쳤다. 2000년대 이후 아파트는 세련된 도시생활을 즐기는 공간이라는 이미지가 덧칠해졌다. 많은 소설 속에서 도시인들의 물욕과 사치를 상징하는 공간이 되기도 했다. 2017년 서울에서 아파트는 내 집 마련이 꿈인 서민들에게 ‘동경의 대상’으로 또 한 번 신분을 업그레이드했다. 하지만 집은 편안하게 쉴 수 있는 공간이어야 한다는 점에서 이런 변화가 마냥 박수 받을 만한 일은 아닌 것 같아 아쉽다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2017-07-04
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  • [부동산 캘린더]서울 상일동 등 22개단지 1만6708채 청약접수

    장맛비가 내리기 시작한 7월 초에도 청약시장 열기는 이어진다. 부동산114에 따르면 이번 주 전국 22개 단지 1만6708채가 청약 접수에 나선다. 이 중 수도권에 공급되는 단지는 17곳으로 1만5457채 규모다. 서울 강동구 상일동의 ‘고덕 센트럴 아이파크’, 용산구 한강로 3가 ‘용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어’ 등과 더불어 경기 성남시 백현동 ‘판교 더샵 퍼스트파크’ 등이 대표적이다. 지방에서는 5개 단지 1251채가 분양될 예정이다. 본보기집은 7곳이 손님맞이에 나선다. 서울에서는 구로구 항동 ‘구로 항동지구 중흥S-클래스’ 본보기집이 문을 연다. 강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2017-07-03
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  • 매매시장 ‘조용’, 본보기집 ‘빗속 250m행렬’… 주택시장 극과 극

    #1. 1일 부동산중개업소 30여 곳이 몰려 있는 서울 송파구 잠실주공 5단지 앞 상가. 문을 연 중개업소는 10곳도 안 됐고 그마저도 손님이 없어 썰렁했다. 지난달 중순 최고 15억5000만 원까지 올랐던 이 아파트(전용면적 76m²)는 현재 14억8000만 원에 호가되고 있다. A중개업소 대표는 “6·19부동산대책 발표 직후 5000만 원가량 떨어진 뒤 거래가 없다”며 “이제 시장의 관심은 추가로 나올 규제에 쏠려 있다”고 전했다. #2. 2일 서울 노원구 월계동에 문을 연 ‘월계역 인덕 아이파크’ 본보기집. 비가 오는 궂은 날씨에도 건물 밖엔 입장을 기다리는 사람들이 우산을 쓰고 250m 넘게 줄지어 있었다. 개장일인 지난달 30일부터 이날까지 이곳을 찾은 사람은 2만7000여 명. 현대산업개발 관계자는 “대출 규제를 피할 수 있는 데다 주변에 노후 아파트가 많아 실수요자가 몰렸다”고 말했다. 6·19대책의 가장 강력한 카드인 대출 규제 강화를 앞두고 부동산 시장의 명암이 크게 엇갈렸다. 하반기(7∼12월) 들어 이 같은 주택시장 양극화가 더 심해질 것이라는 관측이 우세하다. 수요 억제에 초점을 맞춘 정부의 규제가 더 강화될 것으로 예상되는 데다 금리 인상, 주택 공급 증가 등이 맞물려 있기 때문이다.○ 명암 엇갈린 주택 시장 6·19대책에 따라 3일부터 서울과 경기 7개 시, 부산 7개 구 등 40곳의 ‘청약조정 대상 지역’에서 대출 규제가 강화된다. 일반 주택담보대출을 받을 때 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 60%로, 총부채상환비율(DTI)은 60%에서 50%로 각각 강화된다. 3일부터 입주자 모집 공고를 하는 새 아파트는 잔금 대출에 DTI 50%가 새로 적용된다. 이 같은 대출 규제에 여름 비수기가 겹치면서 서울 강남 재건축 등을 중심으로 한 주택 매매 시장은 숨고르기가 계속되고 있다. 부동산114에 따르면 6월 넷째 주 서울 아파트 값은 0.16% 올라 3주 연속 상승폭이 둔화됐다. 특히 강동구 재건축 단지(―0.18%)는 2주째 하락세를 이어갔고, 송파구 재건축 단지(―0.07%)도 약 6개월 만에 하락세로 돌아섰다. 다만 대책 발표 직후 ‘거래 절벽’을 보였던 것과 달리 일부 강남 재건축 단지에선 급매물을 중심으로 거래가 조금씩 이뤄지고 있다. 강남구 개포동 B중개업소 대표는 “8월 가계부채 대책이 나올 때까지 눈치 보기가 계속될 것”이라고 말했다. 이와 달리 주말 전국에서 문을 연 본보기집 14곳은 지난달 30일부터 2일까지 사흘간 29만4000명이 다녀갔다. 대출 규제 강화를 피해갈 마지막 새 아파트들에 ‘막차 타기’ 수요가 몰린 결과다. 서울에서 문을 연 본보기집 3곳에는 모두 8만6000여 명이 찾았다.○ “하반기 양극화 더 심해져” 7월은 여름철 분양시장 비수기로 꼽히지만 올해는 분양시장 열기가 계속될 것으로 전망된다. 이달 서울, 경기 등 수도권에서 1만8700여 채가 분양을 앞두고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “8월 가계부채 대책에 추가 규제가 나올 가능성이 높아 7월 분양에 실수요자들의 관심이 높을 것으로 예상된다”고 말했다. 대출 규제가 강화돼 투자 수요가 줄면 실수요자들의 청약 당첨 확률이 높아져 내 집 마련의 기회가 커질 수 있다는 분석도 나온다. 한국감정원에 따르면 지난달(6월 12일 기준) 서울 집값은 0.66%, 세종시는 1.67% 오른 반면 울산(―0.11%) 경남(―0.08%) 충남(―0.05%) 등은 내렸다. 전문가들은 하반기에 이 같은 주택 시장 양극화 현상이 더 심화될 것으로 보고 있다. 입지가 좋고 공급이 부족한 지역은 꾸준히 수요가 몰리는 반면 지방은 집값이 하락하는 등 온도차가 심해질 것이라는 뜻이다. 장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “8월에 나올 정부 규제의 강도에 따라 시장이 조정을 받을 가능성을 배제할 수 없다”며 “당장 서두르기보다는 추가 규제의 여파를 살핀 뒤 나서는 게 낫다”고 말했다. 정임수 imsoo@donga.com·강성휘 기자}

    • 2017-07-03
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  • 올들어 집값 많이 오른 단지 10곳중 9곳이 강남 재건축

    올 상반기(1∼6월)에 집값이 가장 많이 오른 아파트 단지 상위 10곳 가운데 9곳이 강남3구(강남 서초 송파구)에 위치한 재건축 아파트로 나타났다. 또 부동산시장이 활기를 띠면서 서울 아파트 경매시장도 경쟁률이 치솟았다. 하반기(7∼12월)에는 각종 위험으로 부동산 시장 상승세가 주춤해질 것이라는 전망이 나왔다. 29일 부동산114에 따르면 올 상반기 전국에서 값이 가장 많이 오른 아파트 단지는 서울 서초구 반포동 한신15차였다. 이 단지 전용면적 172.7m² 아파트는 지난해 말 29억5000만 원에서 23일 현재 34억5000만 원으로 5억 원이 뛰었다. 성동구 성수동 갤러리아포레와 서초구 반포동 한신3차, 강남구 압구정동 구현대6차 등도 6개월 만에 4억 원가량 오르면 10위 이내에 이름을 올렸다. 상위 10개 단지가 모두 서울 강남권 아파트였으며 갤러리아포레를 제외한 나머지 9곳이 강남3구의 재건축 단지였다. 법원 경매시장도 동반 호조를 보였다. 법원경매전문회사 지지옥션에 따르면 상반기 서울 아파트 경매의 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 96.4%로 이전까지 가장 높았던 2002년 평균과 같았다. 서울 아파트 경매에 참여한 평균 응찰자는 9.3명으로 집계됐다. 평균 응찰자가 9명대에 진입한 건 이번이 처음이다. 같은 기간 전국 아파트 경매의 평균 낙찰가율 역시 92.6%로 2001년 이후 가장 높았다. 하반기에는 부동산 시장 상승세가 다소 주춤할 수 있다는 전망이 나왔다. 한국건설산업연구원은 이날 개최한 ‘2017년 하반기 건설, 부동산 경기전망 세미나’에서 입주물량 증가, 금리 인상, 정부 규제 강화 등 3중 리스크가 현실화할 가능성이 높다고 봤다. 강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2017-06-30
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  • “지금이라도 갭투자” vs “먹구름 온다 피하자”

    경기 수원시에 사는 직장인 김모 씨(31)는 지난 주말 동안 서울 부동산중개업소 수십 곳을 갔다. 전세를 끼고 아파트를 사는 일명 ‘갭(gap)투자’ 매물을 찾기 위해서다. 그는 “정부 대책을 보니 부동산으로 목돈을 벌 수 있는 방법은 결국 갭투자뿐이라는 생각이 들었다”고 말했다. 반면 서울 구로구에 있는 소형 아파트에 갭투자를 하려던 심모 씨(28·대학원생)는 고민 끝에 투자 계획을 접었다. 금리 인상 가능성과 입주 물량 증가 등의 위험 요소가 많아졌다는 판단에서다. 최근 갭투자자들 사이에서 상반된 양상이 나타나고 있다. “역시 답은 갭투자”라며 고삐를 당기는 투자자들도 있지만, 정부 규제 등으로 위험 요소가 크다며 ‘탈(脫)갭투자’를 택하는 사람도 늘고 있는 것이다. 양측의 온도차는 정부의 6·19대책 발표 후 커지고 있다. 정부의 대책 발표 직후인 20일 서울 강남구 대치동 ‘대치 아이파크’ 전용면적 59m² 매물은 자취를 감췄다. 서울 영등포구 대림동 ‘현대 3차 아이파크’, 구로구 구로동 ‘구로 두산 위브’ 등 갭투자자들 사이에서 인기 있던 다른 단지들도 사정은 비슷했다. 대치동 C공인중개사무소 관계자는 “정부 발표 직후 그나마 있던 매물 2개를 갭투자자들이 모두 집어갔다”고 전했다. 또 다른 공인중개업소 관계자는 “소형 갭투자 매물이 나오면 회사에 반차를 쓰고 달려와 계약하는 사람도 있을 정도”라고 귀띔했다. 정부 대책에도 아랑곳하지 않고 갭투자에 나서는 투자자들은 ‘아파트를 일단 사두면 결국 언젠가는 오른다’는 학습효과를 강조한다. 대림동 H공인중개사무소 관계자는 “이번에도 11·3대책 때처럼 아파트 값이 잠시 주춤하다 결국 다시 오를 것이라고 보는 시각이 많다”고 말했다. 또 지난해부터 이어진 정부 규제가 줄곧 신규 아파트 시장에만 초점을 두고 있다는 점도 갭투자를 부추기는 데 한몫하고 있다. 여기에 주택 공급이 부족해 앞으로도 일부 지역에서는 꾸준히 전세금이 상승할 것이라는 계산도 깔려 있다. 실제로 서울 자치구 중 전세가율이 80%가 넘는 곳이 2015년 말 2곳에서 올해 6월 23일 5곳으로 늘었다. 반면 갭투자에서 단물을 기대하기는 더 이상 어렵다고 주장하는 투자자들도 눈에 띄게 늘고 있다. 이들은 올해 안에 금리 인상, 입주 물량 증가, 정부의 추가 규제 가능성 등 ‘3중고(苦)’가 닥칠 경우 갭투자는 꼼짝없이 낭패를 당할 수밖에 없다고 강조한다. 일반적으로 금리가 오르거나 입주 물량이 늘면 아파트 값이 떨어져 갭투자자들이 손해 볼 확률이 높아진다. 심한 경우 세입자의 전세금을 돌려줄 수 없는 ‘깡통 전세’가 될 수도 있다. 또 국회의원 시절 계약갱신청구권(임차인이 원할 경우 전세 계약기간 연장을 보장해주는 권리), 전월세상한제 등의 법제화를 추진했던 김현미 국토교통부 장관이 취임한 것도 갭투자자들을 긴장하게 만드는 요인이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “계약갱신청구권제와 전월세상한제가 도입되거나 금리 인상기에 접어들면 그동안 ‘공급 부족=갭투자 유리’ 등과 같은 기존 논리가 통하지 않을 수 있다”며 “갭투자에 신중히 접근해야 한다”고 말했다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2017-06-28
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  • 문재인 정부 ‘脫核 드라이브’… 非전문가 손에 결정 맡겨 논란

    정부가 27일 울산 울주군 신고리 원자력발전소 5·6호기 공사를 일시 중단하기로 결정하면서 문재인 대통령의 ‘탈(脫)원전 공약’이 속도를 내고 있다. 문 대통령은 이달 19일 고리 1호기 영구 정지 선포식에서 “국민들께서 안심할 수 있는 탈핵 로드맵을 빠른 시일 안에 마련하겠다”며 원전 정책의 전면 재검토를 약속했다. 일각에서는 이번 결정이 신고리 원자력발전소 5·6호기 공사 영구 중단을 위한 사전 포석이라는 해석이 나온다. 에너지 비전문가로 구성할 공론화위원회와 이들이 선정한 시민배심원단에 최종 판단 권한을 준 것 자체가 탈원전을 지지하는 여론을 등에 업고 명분 쌓기에 나선 게 아니냐는 분석이다. 하지만 정부가 중장기 전력수급 계획과 한국 경제에 미칠 파장을 고려하지 않은 채 공사 중단 결정을 내린 것은 성급한 조치였다는 지적이 많다. 최종적으로 어떤 식의 결론이 나더라도 진통이 불가피할 것이라는 전망이 나온다.○ 탈원전 정책의 본격화 신고리 5·6호기는 2016년부터 공사가 시작된 설계수명 60년짜리 원전이다. 한수원에 따르면 5월 말 기준 통합 공사진행률은 28.8%이다. 부문별로 보면 설계는 79%, 기자재 구매는 53%, 토목 부문은 9%가 진행됐다. 한수원 측은 “발전소를 짓는 데 필요한 중요 부품의 발주는 대부분 끝난 상태”라고 소개했다. 공사가 시작된 지 1년 가까이 지났지만 문 대통령이 19일 거행된 부산 기장군 고리 원전 1호기 영구 정지 선포식에서 “탈핵 시대로 가겠다”고 선언하면서 정부는 신고리 5·6호기의 공사 중단을 적극 검토하고 나섰다. 여기에 공사가 계속 진행돼 공정이 올라가면 건설 중단 결정이 더 힘들어지는 게 아니냐는 시민단체와 환경단체의 압박이 더해지면서 전격적으로 공사 중단을 결정했다. 총리실 관계자는 이와 관련해 “신고리 5·6호기 가동에 대한 부정적인 의견이 많이 나왔다”며 정부가 건설 중단에 무게중심을 둘 수밖에 없었다고 설명했다. 하지만 원전이 안전하다고 주장하는 원자력 전문가, 원전에 생계를 의지하는 공사장 근로자와 인근 주민 등이 있는데 정부가 이를 무시한 채 원전 반대 여론에 더 신경을 쓴 셈이라는 지적도 적잖다. 공사 일시 중단을 결정한 정부는 최종 중단 결정 권한을 공론화위원회가 선정하는 시민배심원단으로 넘겼다. 시민사회가 직접 정부 정책을 결정하게 해 정부의 부담을 덜고 여론이라는 확실한 정책 추진 동력을 얻을 수 있다고 본 것이다.○공론화위 전문성 논란 잇따를 듯 공론화위 위원들과 이들이 구성할 시민배심원단에 대한 논란은 신고리 5·6호기의 운명이 결정될 때까지 계속될 것으로 보인다. 국무조정실 측은 이해 관계자나 에너지 분야 관계자가 아닌 사람들 가운데에서 일반인들의 신망이 높은 중립적인 인사로 공론화위를 구성하겠다는 방침을 세웠다. 하지만 이해 당사자 모두를 만족시킬 구성원을 찾는 일은 결코 쉽지 않을 것으로 보인다. 안재훈 환경운동연합 탈핵팀장은 “어느 쪽 입장도 아닌 사람으로 구성하는 게 과연 가능할까 의문이다. 찬성 인사와 반대 인사의 균형을 맞추는 게 더 낫다”고 지적할 정도다. 시민배심원단과 공론 조사 방식이 법적인 효력을 가질 수 있는지도 불분명하다. 전문성 논란도 피할 수 없다. 원전 및 전력에 대한 전문지식이 없는 민간인들이 수십 년 후 에너지 수급 상황과 경제 환경 등을 내다보고 정부 산업정책의 근간인 원전 문제를 판단할 수 있느냐는 지적이다. 주한규 서울대 원자핵공학과 교수는 “원자력안전위원회라는 정부 기관이 허가한 사안을 ‘시민 결정’을 근거로 뒤집는 것은 말이 안 된다”며 “원전의 안전성과 중요성을 충분히 알리기에는 3개월은 너무 짧다”고 말했다. 정부의 성급한 탈원전 정책으로 한국 원전 산업 경쟁력에 악영향을 미칠 것이라는 우려도 나온다. 국내 원전 건설이 중단되면 기술 유지와 수출을 위한 시험 가동이 어려워진다. 아랍에미리트(UAE)에 처음으로 원전을 수출한 뒤 원자력 분야에서 만들어진 일자리를 유지하기도 사실상 어려워진다.세종=이건혁 gun@donga.com·최혜령 / 강성휘 기자}

    • 2017-06-28
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  • [스마트 컨슈머]“송도 아트센터문화복합단지 개발에 최선”

    “모두 어렵다고 했지만 상품에 자신이 있었습니다. 뚝심으로 밀어붙이니 이렇게 좋은 날이 오네요.” 인천 송도 아트센터문화복합단지 개발을 담당하는 김석원 인천아트센터 대표(57)는 요즘 “축하한다”는 인사를 받기에 바쁘다. 김 대표는 아트센터문화복합단지 개발의 마지막 단계인 상업시설과 오피스텔 분양을 최근 성공리에 마쳤다. 송도 센트럴파크 인근에 조성 중인 아트센터문화복합단지는 오페라하우스, 콘서트홀 등 문화시설과 상업시설, 오피스텔 등으로 구성된 복합 문화공간이다. 인천아트센터는 인천도시공사 등 공공기관과 한국자산신탁 등 민간 사업자가 공동출자한 시행사로 이 사업을 추진하기 위해 설립됐다. 단지 내 상가와 오피스텔 분양은 모두들 고개를 가로저을 만큼 위험 부담이 큰 사업이었다. 이미 송도에 들어선 대형 상가와 오피스텔이 많은 데다 엎친 데 덮친 격으로 송도지역에 미분양 아파트가 늘면서 시장 분위기도 가라앉은 상태였기 때문이다. 오죽하면 직원들까지 “그냥 땅을 파는 게 어떻겠느냐”는 권유를 할 정도였다. 하지만 김 대표는 물러서지 않았다. 상품이 좋다면 결국 수요자들이 가치를 알아봐줄 것이라는 생각에서다. 김 대표는 시공사와 분양 대행사를 선정하는 데 더욱 깐깐한 조건을 내걸며 품질에 초점을 맞췄다. 결국 그의 뚝심은 통했다. 이달 16일부터 청약을 모집한 343실 규모의 ‘송도 아트포레 푸르지오 시티’ 오피스텔은 최고 경쟁률 60 대 1을 보이며 20일 계약 당일 모두 팔렸다. 4월 20일 분양한 ‘아트포레’ 상업시설은 208개 상가 중 90%가량이 계약을 마치며 완판을 눈앞에 두고 있다. 김 대표는 “아트센터문화복합단지가 송도국제도시의 위상을 높이는 랜드마크가 될 수 있도록 앞으로도 최선을 다하겠다”고 포부를 밝혔다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2017-06-27
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  • 서울 상권 32곳중 24곳, 1년전보다 상가 수익률 떨어져

    최근 1년 동안 서울 지역의 상권 32곳 중 상가 투자수익률이 오른 곳은 8곳에 불과한 것으로 나타났다. 26일 한국감정원에 따르면 올해 1분기(1∼3월) 서울 지역의 상가 투자수익률은 1.53%로 지난해 같은 기간(2.01%)보다 0.48%포인트 떨어진 것으로 집계됐다. 상가 투자수익률은 임대수익을 투자금으로 나눈 비율이다. 상가 수익률은 주로 도심에 있거나 아파트 신규 공급이 늘어난 곳 위주로 올랐다. 지역별로는 △종로(지난해 1분기 1.65%→올해 1분기 1.76%) △신촌(2.03%→2.1%) △홍대·합정(2%→3.04%) △여의도(1.26%→1.43%) △서울 지하철 3·6호선 불광역(1.98%→1.99%) △강남대로(1.52%→1.8%) △서울 지하철 분당선 한티역(1.2%→1.47%) △〃 5호선 명일역(1.36%→1.43%) 등 8곳이 올랐다. 반면 나머지 조사 대상 24곳은 모두 수익률이 떨어졌다. 올해 1분기 서울역 상권의 투자수익률이 1.48%로 전년 동기(2.69%)보다 1.21%포인트 낮아져 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 같은 기간 논현역은 1.57%에서 0.63%로 0.94%포인트 하락했다. 유명 브랜드 매장이 밀집한 청담의 투자수익률도 0.84%로 지난해 같은 기간(1.68%)에 비해 반 토막이 났다. 이처럼 서울 지역 상가 투자수익률이 전체적으로 하락한 것은 상가 공급이 큰 폭으로 늘었기 때문이다. 한국감정원에 따르면 지난해 4분기(10∼12월) 9.4%였던 서울 지역 상가 공실률은 올해 1분기 9.8%로 0.4%포인트 올랐다. 권강수 창업부동산정보원 이사는 “금리가 낮은 상황에서 노후 대비 등을 위해 안정적인 투자처를 찾는 사람이 늘면서 상가를 찾는 이들이 많다”며 “하지만 상가도 지역별로 양극화 현상이 나타나고 있는 만큼 투자에 신중해야 한다”고 지적했다. 입지, 공실률, 유동인구 등을 꼼꼼히 확인하지 않고 ‘묻지 마’ 투자를 할 경우 낭패를 볼 수 있다는 것이다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2017-06-27
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  • 건설업계 해외진출 돕는 1000억 펀드 조성

    국내 건설사의 해외 인프라 시장 진출을 돕는 1000억 원 규모의 펀드가 조성된다. 국토교통부는 ‘글로벌인프라벤처펀드’ 운용사를 모집한다고 25일 밝혔다. 글로벌인프라벤처펀드는 국내 건설사가 도로, 항만 등과 같은 해외 인프라 사업을 추진하는 데 있어 위험 부담을 덜어줌으로써 해외 진출을 지원하는 펀드다. 국토부는 KDB산업은행 등과 같은 정책금융기관으로부터 600억 원을 지원받아 2018년까지 총 1000억 원 규모의 펀드를 조성할 계획이다. 이번 모집공고는 이 펀드를 운용할 기업을 모집하기 위한 것이다. 국토부는 펀드가 조성되면 2, 3년 안에 착공이 가능한 해외 인프라 사업을 대상으로 초기 자금을 지원할 방침이다. 지원 대상으로 선정되면 해당 건설사는 타당성 조사 등 개발 초기 단계에 들어가는 비용을 최대 50억 원까지 지원받을 수 있게 된다. 국토부는 다음 달 11일까지 모집 신청을 접수해 해외 인프라 사업 분야에 투자 전문성과 전문인력, 투자전략 등을 종합적으로 판단해 7월 말 운용사 1곳을 선정할 계획이다. 국토부 관계자는 “이번 펀드 조성은 우리 건설사의 해외 인프라 시장 진출 기회를 확대하는 계기가 될 것”이라고 말했다. 운용사 선정 과정과 관련해 보다 자세한 내용은 국토교통부()와 금융투자협회() 홈페이지에서 확인이 가능하다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2017-06-26
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  • 공급확대 빠진 대책에… “분양 막차” 본보기집 12만명 몰려

    25일 오전 경기 성남시 분당구 금곡동에 문을 연 ‘판교 더샵 퍼스트파크’ 아파트 본보기집 앞. 방문객 약 5000명이 입장을 기다리며 건물 밖으로 길게 줄지어 있었다. 대기 행렬은 본보기집 건물을 한 바퀴 돌고도 건너편 블록까지 500m가 더 이어졌다. 본보기집에서 만난 윤모 씨(52·분당구 정자동)는 “지금 사는 집이 워낙 낡아 새 아파트로 이사해볼까 하고 찾아왔다”고 말했다. 판교신도시에 직장이 있는 최모 씨(37·여)는 “대출 규제가 심해지기 전에 회사 근처에 집을 구하기 위해 들렀다”고 말했다. 23일 개장일부터 이날까지 5만5000여 명이 본보기집을 찾았다. 분양대행사 관계자는 “판교에서 2013년 이후 4년 만에 신규 공급되는 아파트여서 실수요자의 관심이 높다”며 “청약조정 대상 지역인데도 서울과 달리 1년 6개월간 분양권 전매가 제한되는 점도 눈길을 끌고 있다”고 전했다. ‘6·19부동산대책’에도 새 아파트 분양시장은 열기를 이어갔다. 대책 발표 이후 첫 분양 테이프를 끊은 주요 지역의 본보기집에는 수만 명의 예비 청약자가 몰렸다. 반면 서울 강남 재건축 등을 중심으로 한 주택 매매시장은 진정 국면에 들어서는 분위기다.○ 6·19대책에도 분양 열기…“공급 확대 시그널 필요” 건설업계에 따르면 6·19대책의 타깃이 됐던 수도권 ‘청약조정 대상 지역’에서 23일 본보기집을 열고 분양에 나선 아파트는 서울 2곳, 판교 1곳, 경기 고양시 1곳 등 모두 4곳이다. 이 본보기집들에는 25일까지 사흘간 모두 12만8000여 명의 방문객이 다녀갔다. 특히 6·19대책은 서울 전역에서 분양되는 새 아파트의 분양권 전매를 금지했지만 신규 분양을 받으려는 열기를 꺾지 못했다. 서울 강동구 고덕동 ‘고덕 센트럴 푸르지오’와 은평구 수색동의 ‘DMC 롯데캐슬 더 퍼스트’ 본보기집에는 각각 2만 명이 넘는 방문객이 몰렸다. 강우천 대우건설 분양소장은 “초역세권 단지인 데다 소형으로만 구성돼 실수요자와 투자 수요 모두 관심이 높았다”고 전했다. 또 이 단지들은 6·19대책으로 강화된 대출 규제가 시행되기 전에 막차를 타려는 수요자도 몰렸다. 이번 대책에 따라 청약조정 대상 지역에서는 아파트 중도금·잔금 대출의 주택담보인정비율(LTV)이 60%로 강화되고, 잔금 대출에 총부채상환비율(DTI) 규제(50%)가 새로 적용된다. 다만 이런 대출 규제는 다음 달 3일 이후 입주자 모집 공고를 하는 아파트부터 시행된다. 롯데건설 관계자는 “실수요자들이 LTV와 DTI가 강화되기 전에 청약을 서두르면서 예상보다 많은 사람이 몰렸다”고 말했다. 이 같은 분양시장 열기에 대해 이창무 한양대 부동산학과 교수는 “수도권 전체적으로는 주택 공급이 넉넉하지만 서울이나 일부 신도시는 공급이 원활히 되지 않은 상황을 반영한 결과”라고 지적했다. 이 때문에 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 치렀던 노무현 정부 때처럼 이번 정부도 공급 확대보다는 수요 억제에만 치중할 경우 심각한 부작용이 나타날 수 있다는 우려가 나온다. 이용만 한성대 부동산학과 교수는 “필요하다면 공급을 확대할 여지가 있다는 시그널을 줄 필요가 있다”고 말했다.○ 기존 매매시장은 진정 국면 열기가 계속된 분양시장과 달리 수도권의 기존 아파트 매매시장은 6·19대책의 여파가 나타나고 있다. 특히 집값 상승의 진원지로 꼽히는 서울 강남권 재건축 시장은 대책 발표 이후 호가가 수천만 원씩 하락하며 거래가 실종된 상태다. 강남구 개포동의 한 중개업소 대표는 “정부 현장 단속에 대책까지 나오면서 매도자, 매수자 모두 눈치만 보고 있다”며 “예전 고점보다 가격을 5000만 원 낮춘 매물이 나와야 관심을 보이는 정도”라고 말했다. 이런 분위기는 통계로도 확인된다. 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트 매매가는 0.17% 올라 전주(0.32%)보다 상승률이 절반 수준으로 꺾였다. 서울 재건축 아파트는 상승률이 0.32%에서 0.08%로 대폭 줄었다. 강동구 재건축 단지(―0.05%)는 3개월 만에 하락세로 돌아섰다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “6·19대책으로 일단 집값 상승세는 제동이 걸렸다”며 “8월 가계부채 종합대책이 나올 때까지 관망세가 계속될 것”이라고 내다봤다.강성휘 yolo@donga.com·정임수 기자}

    • 2017-06-26
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  • 납작 엎드린 강남 재건축… 강북-수도권은 문의전화로 들썩

    ‘6·19부동산대책’에 시장이 빠르게 반응하고 있다. 대책의 직격탄을 맞은 서울 강남 재건축 시장은 사업 속도가 빠른 일부 단지를 제외하곤 잔뜩 웅크린 모습이다. 반면 정부의 칼날을 피한 서울 강북과 경기 등 수도권 일부 지역의 새 아파트 본보기집에는 평소보다 많은 문의전화가 몰리는 등 ‘풍선효과’가 나타나고 있다. ○ 조용한 강남 재건축 정부 대책이 나온 지 하루가 지난 20일 재건축 아파트 단지가 밀집해 있는 강남·서초·송파구 등 이른바 ‘강남 3구’ 부동산 시장은 조용했다. 매수자와 매도자 모두 이번 대책의 여파를 지켜보자는 분위기로 돌아서면서 거래가 뚝 끊긴 탓이다. 정부의 불법 행위 단속을 피해 대다수 공인중개사무소가 ‘잠정 휴업’에 들어간 것도 이런 분위기에 일조했다. 특히 송파구 잠실주공5단지, 강남구 대치동 은마아파트와 압구정동 현대아파트 등 사업 속도가 더딘 재건축 아파트 단지에는 긴장감마저 감돌았다. 정부가 복합적인 재건축 규제를 예고하면서 직격탄이 예고됐기 때문이다. 이 단지들은 정부가 이르면 9월부터 사업승인을 받는 재건축 아파트에 대해선 조합원 공급물량을 1채로 제한하기로 한 조치의 적용을 받는다. 또 내년에 재건축 초과이익환수제가 부활하는 것도 악재다. 잠실주공5단지에 위치한 한 공인중개사무소 관계자는 “2채 이상 집을 가진 사람들로부터 언제 집을 팔아야 할지 묻는 전화가 계속 걸려온다”고 전했다. 이번 대책의 과녁에선 벗어난 재건축 단지들도 조심스러워 하는 분위기다. 정부가 추가 규제 가능성을 열어뒀기 때문이다. 개포2단지 인근 G공인중개사무소 대표는 “매수자와 매도자 모두 좀 더 지켜보자는 분위기에 호가가 4000만 원이 떨어지면서 거래가 중단된 상태”라며 “당분간 거래는 뜸할 것으로 보인다”고 귀띔했다. 새롭게 청약조정 대상 지역으로 지정된 경기 광명시도 뒤숭숭하긴 마찬가지다. 서울과 가깝고 개발 호재가 많아 큰 영향이 없을 것이라는 기대와 투자심리 위축으로 집값이 떨어질 수도 있다는 우려가 엇갈리고 있어서다. 광명동의 한 공인중개업소 관계자는 “이미 분양권을 가진 사람들 사이에서는 풍선효과로 가격이 오를 것이라고 보는 사람들도 있지만 정부 규제로 집값이 떨어져 수익률이 떨어지는 것 아니냐는 걱정도 있다”고 말했다.○ 들썩이는 서울 강북 아파트 분양권 반면 서울 강북 지역은 들썩이는 모습이 역력하다. 또 15년 만에 서울 전역에서 분양권 전매가 금지되면서 이미 분양을 마친 단지를 향한 관심도 커지고 있다. 전매제한이 풀린 일부 단지는 수천만 원의 웃돈에도 매수 문의가 이어졌으며 아직 전매가 금지된 단지의 분양권을 사겠다는 사람들도 나오고 있다. 올해 4월 전매제한이 풀린 마포구 망원동의 ‘마포 한강 아이파크’ 분양권은 최근 2주 새 3000만 원이 급등하며 모두 8000만 원의 웃돈이 붙었다. 일대에 위치한 G공인중개사무소 대표는 “평소 하루 2, 3통에 불과했던 문의전화가 20일 하루에만 10통 이상 걸려왔다”고 밝혔다. 지난달 전매제한이 풀린 영등포구 신길동 ‘신길뉴타운 아이파크’ 분양권에도 7000만 원 가까운 웃돈이 붙었지만 매물이 사라진 상태다. L공인중개사무소 관계자는 “가격이 더 오를 것이란 기대감에 매도자들이 매물을 거둬들이고 있다”고 전했다. 또 다른 공인중개사무소 관계자는 “최근 계약해 전매제한(분양 계약 후 1년 6개월)이 많이 남은 ‘보라매 SK뷰’ 분양권을 사겠다고 문의하는 전화도 많다”고 귀띔했다. 현재 이 아파트엔 7000만 원가량의 웃돈이 붙어 있다. 정부 대책의 사정권에서 벗어난 수도권에서는 들썩이는 분위기가 감지된다. 다음 달 인천 송도국제도시에서 분양하는 ‘랜드마크시티 센트럴 더샵’ 분양 홍보관에는 20일 문의전화가 전날보다 무려 40%가량 늘었다. 송도국제도시 내 L공인중개사무소 관계자는 “이미 분양한 단지에 대한 가격 정보 등을 묻는 전화가 많다”고 전했다. 경기 평택 고덕신도시 인근 한 공인중개사무소 관계자도 “문의전화가 조금 늘었다. 관심이 계속 이어질지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같다”고 밝혔다.강성휘 yolo@donga.com·박성민 기자}

    • 2017-06-21
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  • 주택 분양보증 사흘만에 재개… ‘오락가락’ 논란

    주택도시보증공사(HUG)가 전면 중단했던 주택 분양보증 발급을 3일 만에 재개하겠다고 번복했다. HUG는 청약조정 대상 지역에 새로 포함된 경기 광명시, 부산 부산진구, 기장군 등 3개 지역을 제외한 전국의 신규 주택 분양보증 발급을 재개한다고 19일 밝혔다. 16일 정책 변화로 인한 시장 혼란을 막겠다며 전국 아파트 신규 분양보증을 전면 중단한 지 3일 만에 결정을 뒤집은 것이다. 이로 인해 6월 분양을 계획했던 대부분의 사업장이 원래 계획대로 분양 일정을 진행할 수 있을 것으로 보인다. 김성오 HUG 도시정비심사팀장은 “정부 정책 발표를 앞두고 시장의 혼란을 막기 위해 분양보증을 중단했지만 청약조정 대상 지역이 아닌 곳까지 분양보증이 막히면 소비자와 건설사가 피해를 볼 수 있다는 판단에 분양보증을 재개하기로 했다”고 밝혔다. 숨통은 트였지만 HUG의 조치를 두고 건설업계에서는 불만의 목소리가 나온다. 한 대형 건설사 관계자는 “HUG가 마치 인허가 기관인 양 시장 공급을 조절하겠다며 일방적으로 보증을 중단하더니 3일 만에 손바닥 뒤집듯 입장을 바꿔 오히려 정부의 정책 신뢰도를 떨어뜨리고 있다”고 지적했다. 더군다나 11·3대책 당시와는 달리 이번에는 HUG가 자체적으로 분양보증을 중단하기로 결정한 것으로 알려져 논란이 예상된다. 이에 대해 HUG 측은 “국토교통부와 사전 협의가 없었던 것은 사실”이라면서도 “시장의 불안정성이 커질 경우 분양보증을 통해 시장에 개입할 수 있다는 자체적인 기준을 지난해 11·3대책 이후 세웠다”고 해명했다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2017-06-20
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  • “주택대출 원리금, 月소득 30% 넘지 말아야”

    “투기 수요 감소에는 효과가 있겠지만 공급 대책이 없는 게 아쉽다.”(대형 건설사 관계자) “재건축 시장을 너무 옥죄면 3, 4년 뒤 공급 부족이 심화될 수 있다.”(시중은행 투자전문가) 19일 문재인 정부의 첫 부동산 대책이 발표되자 시장엔 기대와 우려가 엇갈렸다. 전문가들은 “가수요를 일시 억제할 순 있겠지만 근본적인 처방으로는 부족하다”고 입을 모았다. 정부의 ‘핀셋 규제’로 국지적 과열이 진정될 수 있지만 규제 수준이 시장의 예상을 크게 벗어나지 않아 효과는 미미할 것으로 보인다. 다만 재건축 시장은 당분간 숨고르기에 들어갈 가능성이 높다. 내 집 마련 실수요자라면 시장이 다소 안정세를 보일 때 공격적으로 나설 필요가 있다. 부동산 전문가 5인의 ‘6·19부동산대책 대응법’을 정리해 본다.○ 재건축 대책…“과열 억제” vs “효과 미미” 이번 대책의 주 타깃으로 지목된 곳은 ‘과열 진원지’로 꼽혀 온 서울 강남 지역 재건축단지다. 정부는 현재 3채까지 분양받을 수 있는 조합원 주택 공급 수를 최대 2채로 제한했다. 전문가들은 이번 조치에 따라 당분간 거래가 둔화되면서 시장이 숨고르기에 들어갈 것이라고 입을 모았다. 청약조정대상 지역의 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화된 게 투자자들에게는 부담이다. 이동현 KEB하나은행 부동산투자자문센터장은 “투기 수요를 억제하려는 정부의 의지가 확고하다”며 “이번 발표 이후에도 시장이 안정되지 않으면 향후 더 강한 청약이나 대출 규제가 나올 수 있다”고 말했다. 정부는 재건축 시장 과열을 철저히 예방하겠다는 의지를 밝혔다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 “내년 1월부터 시행하기로 한 초과이익환수제의 시행 시기를 더 늦추는 방안은 검토하고 있지 않다”고 말했다. 초과이익환수제를 예정대로 시행해 재건축 투기 수요를 억제하겠다는 이유에서다. 이어 “과열 지역의 투기과열지구 지정 가능성은 지난해 발표한 ‘11·3 안정화 대책’보다 한 단계 높아졌다”고 경고했다. 하지만 투기과열지구 지정이나 조합원 지위 양도 금지 등 파급력이 큰 조치는 나오지 않아 이번 조치가 시장에 미치는 영향은 제한적일 가능성이 높다는 지적도 나온다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “단기 과열 분위기는 진정되겠지만 근본적으로 강남 지역 아파트의 공급이 부족해 하반기에도 오름세는 지속될 것”이라고 말했다. ○ 잔금 대출 DTI…“신중한 자금 계획 수립해야” 전문가들은 내 집 마련 실수요자라면 이번 조치 이후 시장이 안정세를 보일 때 좀 더 적극적으로 나설 필요가 있다고 강조했다. 가수요가 일시적으로 억제되면 내 집 마련 실수요자에게 기회가 돌아갈 수 있기 때문이다. 여기에는 큰 폭은 아니더라도 앞으로 집값이 꾸준히 오를 가능성이 크다는 분석이 깔려 있다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “최근엔 입주 물량이 몰리더라도 아파트값이 크게 떨어지지 않기 때문에 입지가 좋은 지역은 청약이나 구입을 서두르는 것이 좋다”고 말했다. 다만 청약 전에는 명확한 자금 마련 계획을 먼저 세워야 한다. 아파트 잔금을 빌릴 때도 DTI를 따져야 하기 때문이다. 무턱대고 분양받았다가 대출금 부담이 크게 늘어날 수 있다. 하반기(7∼12월) 금리 인상 가능성도 고려해야 한다. 이 센터장은 “과거엔 소득의 30∼50%를 대출받았다면 앞으로는 10∼20%포인트 정도 대출금 비율이 낮아질 것을 감안해 자금 조달 계획을 세워야 한다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “청약 규제가 강화되면서 부적격 물량이 일시적으로 늘어날 수 있다”며 “분양 단지마다 운영 중인 ‘내 집 마련 신청’을 적극 활용할 필요가 있다”고 언급했다. 여윳돈 투자자라면 재건축이나 분양아파트 대신 새로운 부동산 투자처에 관심을 가져볼 만하다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “도심 상가, 꼬마빌딩이 안정적인 수익률을 기대할 수 있다”고 말했다. 박상언 대표는 “수익형 부동산이 주목받겠지만 공실이 많은 지역은 피해야 한다”고 지적했다.박성민 min@donga.com·손가인·강성휘 기자}

    • 2017-06-20
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  • 부동산 중개 베테랑들이 말하는 ‘그때와 지금’

    “노무현 정부 초기에는 오전에 집을 사서 그날 오후에 2000만 원 더 붙여 파는 사람도 많았죠. 하지만 요즘은 장기 투자가 대부분이에요.” 부동산 열풍의 진원지인 서울 강남에서 20년 넘게 부동산중개업소를 운영해 온 ‘부동산 터줏대감’들은 참여정부 초기와 최근의 시장 분위기는 전혀 딴판이라고 입을 모았다. 강남구 개포동 굿모닝 공인중개사무소 황화선 대표(55·여)는 참여정부 당시 분위기를 “그날 사서 그날 파는 게 유행이다 보니 법이나 세금 제도도 모른 채 집 사겠다고 덤비는 사람이 많았다”고 소개했다. 송파구 잠실동에서 25년째 영업 중인 김동성 청자 공인중개사무소 대표(60) 역시 “단타 이익을 노린 사람들이 단체로 승합차를 타고 와서 아파트를 쓸어갔다는 얘기가 돌았을 정도로 투기 수요가 많았다”고 귀띔했다. 하지만 최근 들어서는 단기간의 시세 차익을 노리기보다는 노후 대비를 위해 장기적인 임대수익을 원하는 사람들이 크게 늘었다고 이들은 전했다. 김 대표는 “고령화시대를 맞아 투자자들이 30, 40대 학군 수요자들을 대상으로 오랫동안 전세나 월세를 놓으려는 경향이 강하다”고 말했다. 노무현 정부 때 부동산 시장 과열에는 혁신도시, 기업도시, 행정수도 이전 등으로 풀린 보상금 등이 영향을 미쳤다. 보상금을 받은 지방 투자자들이 강남에 집을 사겠다며 몰려든 것이다. 황 대표는 “지방에서 돈다발을 싸들고 올라오는 사람이 많아서 ‘화폐 개혁이 일어나려나’ 하는 우스갯소리까지 돌았다”고 전했다. 김신조 내외주건 대표는 “주택 수요를 서울에서 지방으로 분산하기 위해 푼 보상금이 결국 다시 강남으로 돌아와 투기 자본이 됐다”고 설명했다. 강남구 대치동에서 20년 째 공인중개사무소를 운영 중인 김모 대표는 “1997년 외환위기를 겪으면서 꺼진 집값이 회복기를 맞은 게 참여정부 때”라며 “가격이 한참 더 오를 것이라는 기대에 돈 좀 있는 사람들은 죄다 강남으로 몰려들었다”고 밝혔다. 하지만 최근에는 아파트 값이 최고점을 찍었다고 보는 집주인도 하나둘 나타나고 있다. 개포동 황 대표는 “최근에는 할머니, 할아버지들이 30년 넘게 갖고 있던, 손바뀜이 없었던 ‘깨끗한’ 매물이 꾸준히 나오고 있다”고 소개했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “참여정부 때 5억∼6억 원가량 했던 강남 집값이 지금은 14억∼20억 원까지 오른 영향이 크다”고 분석했다. 강남의 베테랑 부동산 중개업자들은 정부 규제를 앞둔 투자자들의 움직임도 달라졌다고 전했다. 잠실동 김 대표는 “참여정부 당시는 규제가 예고되면 사람들이 조금이라도 빨리 거래를 마치려고 조급해했다. 하지만 지금은 정부가 아무리 시장을 조여도 결국 오를 곳은 오른다는 학습효과 때문인지 훨씬 느긋하다”고 전했다. 대치동 김 대표는 “참여정부 때 부동산 정책을 만들었던 당국자들이 이번 정부에서도 비슷한 정책을 내놓는다고 하니 이번에도 10년 전처럼 시장이 잠깐 주춤했다가 살아날 것이라고 보는 사람이 많다”고 말했다. 두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 “요즘엔 스터디그룹까지 만들어 공부할 정도로 부동산 전문지식을 습득한 영리한 투자자가 많아졌다”며 “이들은 정부 대책을 맹목적으로 따르기보다는 자체적으로 분석해 대처한다”고 지적했다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2017-06-17
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  • 전국 10여개 단지 청약연기 ‘날벼락’

    주택도시보증공사(HUG)가 전국 아파트 신규 분양보증 발급을 모두 중단하면서 파문이 일고 있다. 정부 정책 발표를 앞두고 예상되는 건설사들의 밀어내기식 분양 신청을 막는다는 취지지만 많게는 전국 40여 곳의 사업장이 분양에 차질을 빚을 것으로 보이면서 관련 업체들의 반발이 잇따를 것으로 보인다. 16일 건설업계에 따르면 HUG는 이달 중 분양을 앞두고 있는 일부 건설사에 ‘당분간 신규 분양보증 발급을 잠정 중단한다’고 통보했다. 분양보증은 시행사가 파산할 경우 청약자들이 낸 분양대금을 HUG가 대신 보상해주는 것이다. 분양보증이 없으면 지방자치단체의 분양 승인을 받을 수 없어 신규 분양이 사실상 불가능하다. 이에 따라 당장 다음 주부터 본보기집을 열고 청약을 받으려던 전국 10여 개 단지가 분양 일정을 미뤄야 하는 처지에 놓였다. 서울에서만 강동구 고덕동의 ‘고덕 센트럴 아이파크’(고덕주공5단지 재건축)와 은평구 수색·증산뉴타운 ‘DMC 롯데캐슬 더 퍼스트’ 등 이달 중 분양할 예정인 단지 6곳이 일정을 다음 달로 미뤘다. HUG는 보증 발급 중단 기간이 6월 말까지 길어지면 분양 일정을 미뤄야 하는 단지가 40여 곳에 이를 것으로 추정했다. 김성오 HUG 도시정비심사팀장은 “정부 규제에서 벗어난 단지에 청약 수요가 몰리거나 청약제도 변화로 인한 수요자의 혼란을 막기 위해서 당분간 신규 분양보증을 하지 않기로 했다”고 밝혔다. 건설사들은 반발하고 있다. 지난해부터 국정 농단 사태와 대선 등 굵직한 이슈가 이어지면서 대다수 건설사가 6월 이후로 분양 일정을 미뤄둔 상태에서 이마저도 어려워졌기 때문이다. 한 중견 건설사 관계자는 “이제 좀 숨통이 트이나 했는데 하루아침에 일방적으로 분양을 막겠다고 통보하니 이게 ‘갑질’이 아니고 뭐냐”라고 되물었다. 한 대형 건설사 관계자는 “갑자기 보증을 중단하는 바람에 본보기집을 다 지어 놓고 비용만 날리게 됐다”며 불만을 터뜨렸다. HUG는 지난해 11·3대책 발표 때와 마찬가지로 이번에도 정부의 부동산 대책 발표 후 대략 2, 3주 뒤면 분양보증을 재개할 수 있을 것으로 보고 있다. 하지만 분양보증이 재개되는 7월 중순이면 장마철과 본격적인 여름 더위가 시작돼 새 아파트 분양에는 걸림돌이 많다는 지적이 제기된다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2017-06-17
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  • 칼 겨누는 정부, 숨죽인 부동산

    “부동산 문제를 잘 인식하고 시장 상황을 면밀히 보고 있다.”(4일 장하성 대통령정책실장) “부동산 투기는 좌시하지 않겠다는 확고한 의지를 재천명한다.”(13일 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관) 이달 들어 부동산 시장을 향한 정부 고위 당국자들의 경고 메시지가 연일 쏟아졌다. 문재인 정부 초기부터 서울 강남 등의 집값이 급등하면서다. 새 정부 출범 이후 서울 강남 재건축 아파트 값은 한 달 새 1억 원씩 뛰었고 수도권 분양 아파트 본보기집마다 사람들이 몰려 입장까지 두세 시간을 기다리는 장면이 연출됐다. 결국 정부는 13일부터 대대적인 현장 단속을 시작한 데 이어 다음 주초 첫 부동산 패키지 대책을 내놓기로 했다. 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제를 선별적으로 조이고 청약 규제를 강화하는 방안 등이 담길 것으로 전망된다. 이에 맞춰 주택도시보증공사(HUG)는 16일부터 신규 아파트에 대한 분양보증 발급을 전면 중단했다. 정부 규제를 피해간 분양 아파트에 청약자가 몰리는 걸 방지하려는 조치다. 정부의 고강도 압박에 강남 지역을 중심으로 부동산 시장은 거래가 눈에 띄게 줄고 며칠 새 호가(부르는 값)를 수천만 원 낮춘 급매물이 나오는 등 숨을 죽인 모습이다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 이번 주 서울 아파트 값은 0.32% 올라 지난주(0.45%)에 비해 상승세가 한풀 꺾였다. 특히 과열 진원지로 꼽히는 재건축 아파트는 상승률(0.32%)이 전주(0.71%)의 절반 이하로 둔화됐다. 정부는 부동산 패키지 대책에도 가격이 안정되지 않으면 8월 내놓을 가계부채 종합대책에서 규제 강도를 높이는 방안을 검토하고 있다. 이를 두고 노무현 정부 때처럼 집값을 잡기 위한 정부와 시장 간의 ‘숨바꼭질’이 시작됐다는 분석이 나온다. 일각에서는 새 정부도 임기 내내 ‘부동산과의 전쟁’을 치렀던 노무현 정부처럼 부동산에 발목이 잡히는 것 아니냐는 우려마저 제기되고 있다. ▼盧정부땐 전국서 집값 폭등… 지금은 일부지역만 과열▼ 文정부 부동산 대책, 盧정부 초기와 비교해보니“집값과 전셋값은 반드시 안정시키겠습니다. 이 문제만큼은 대통령인 제가 직접 챙기겠습니다.” 노무현 대통령은 2003년 4월 취임 이후 첫 국회 연설에서 이렇게 강조했다. 서울 강남 재건축 단지를 중심으로 집값이 들썩이던 때였다. 당시 서울 아파트 매매가(3.3m² 기준)는 처음으로 1000만 원을 넘어섰다. 노무현 정부는 그해 ‘5·23 주택가격 안정대책’을 시작으로 임기 5년간 크고 작은 부동산대책을 30여 차례나 쏟아냈다. 하지만 출범 첫해인 2003년 전국 아파트 값은 13.36% 급등했고, 임기 5년 동안 서울 아파트 값은 57%나 치솟았다. 문재인 정부 들어서도 집값 움직임이 심상찮다. 새 정부 출범 한 달간 서울 아파트 값은 1.49% 뛰었다. 노무현 정부 한 달간 서울 아파트 매매가 상승률은 0.64%였다. 첫 달의 서울 집값만 비교하면 오히려 이번 정부의 상승세가 더 높은 셈이다.○ 부양에서 규제로 ‘U턴’ 현재의 부동산 과열 조짐과 ‘규제 카드’를 서둘러 꺼내든 새 정부의 모습은 노무현 정부 때와 여러모로 닮아 있다. 우선 집값 상승세를 이끈 시장 여건이 비슷하다. 조명래 단국대 교수(도시계획학)는 “두 정부 모두 부동산으로 경기 부양에 나섰던 이전 정부의 영향이 크다”며 “지난 정부가 시장에 불어넣은 온기가 남아 있는 데다 새 정부 출범에 따른 기대가 맞물렸다”고 말했다. 김대중 정부는 외환위기를 극복하기 위해 부동산 규제를 대대적으로 풀어 집값 띄우기에 나섰다. 노 대통령은 이를 두고 국회 연설에서 “2001년 ‘국민의 정부’가 불경기를 극복하기 위해 부동산 경기를 부추기고 가계대출의 무분별한 확대를 방치했다”고 언급했다. 박근혜 정부도 2014년 대출 규제인 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등을 대폭 완화하며 부동산 부양에 드라이브를 걸었다. 저금리로 시중에 풀린 풍부한 유동자금이 부동산으로 몰려드는 것도 닮았다. 노무현 정부 당시 미국 금리가 낮아지면서 국내 대출금리는 2006년까지 꾸준히 하락세를 그렸다. 당시 현대경제연구원은 보고서에서 “외환위기 이후 증시를 이탈한 개인투자자들이 저금리 기조 속에 마땅한 투자수단을 찾지 못해 아파트에 투자하고 있다”고 했다. 2003년 시중통화량(M2)은 약 890조 원 수준. 지금은 초저금리가 이어지면서 시중통화량이 사상 최대인 2450조 원을 넘어섰다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “노무현 정부 때인 2006년과 지난해를 비교하면 연간 100만 건씩 주택 거래가 활발히 이뤄지는 게 비슷하다”며 “전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 많은 것도 공통점”이라고 설명했다.○ 전국 급등 vs 국지적 과열 큰 차이 과열의 겉모습은 닮았지만 속을 들여다보면 차이점이 더 많다는 게 전문가들의 대체적인 견해다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “노무현 정부 당시는 외환위기 때 꺼진 시장이 회복을 거쳐 전반적으로 급등 양상을 보였지만, 지금은 이명박 정부 이후 꾸준히 안정세를 이어오다가 작년 말과 올해 초 침체됐던 시장이 반등한 모습”이라고 말했다. 무엇보다 노무현 정부 때는 서울 강남을 비롯해 전국 집값이 일제히 뛰었다. 하지만 현재는 서울과 부산, 세종 등 일부 지역만 과열 양상을 보이며 지역별 온도차가 뚜렷하다. 부동산114에 따르면 문재인 정부 출범 이후 한 달간 지역별 집값 상승률을 보면 서울 세종 등은 1% 이상 올랐지만 울산(―0.08%) 경북(―0.15%) 충남(―0.11%)처럼 하락한 곳도 많다. 이는 주택 공급 여건과 맞물려 있다. 노무현 정부 때인 2005년 전국 주택보급률은 98.3%에 그쳤다. 서울은 93.7%로 전국에서 가장 낮았다. 하지만 2015년 현재 전국 주택 보급률은 102.3%로 올랐다. 여전히 전국 최저 수준인 서울(96.0%)과 경기(98.7%)를 제외하고 모든 시도가 100%를 넘는다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “노무현 정부 때는 절대적으로 주택 공급이 부족한 상황에서 경기 상승 국면이 되자 사람들이 집을 사려고 몰려들었다”며 “지금은 인프라가 부족한 일부 지역을 중심으로 과열을 보이고 있다”고 설명했다. 문재인 정부 들어 초저금리 기조도 막을 내리는 분위기다. 미국이 올 들어 2차례 기준금리를 올린 데 이어 4조5000억 달러 규모의 보유 자산을 연내에 거둬들이겠다는 방침을 밝히며 돈줄 죄기를 본격화했다. 이미 국내 대출금리는 꿈틀거리고 있다. 이런 분위기를 감안하면 현 상황이 노무현 정부 때만큼 심각한 건 아니라는 분석이 나온다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “노무현 정부는 후반부로 갈수록 집값이 올랐지만 새 정부는 초기가 꼭짓점 분위기”라며 “다만 수요에 비해 공급이 부족한 서울은 안심할 수준이 아니다”고 강조했다. ○ 수요 억제만으론 한계…공급 신호 줘야 노무현 정부의 부동산대책은 투기 세력을 뿌리 뽑겠다는 명분 아래 공급 확대보다는 수요 억제에 치중했다. “헌법만큼 바꾸기 힘든 부동산 제도”(김병준 전 대통령정책실장)라고 자평했던 ‘8·31대책’ 등 30여 차례 쏟아진 대책은 △분양권 전매제한, 투기과열지구 등 거래 규제 △종합부동산세 등 세제 강화 △LTV, DTI 등 대출 규제 강화 등으로 수요 차단에 초점을 맞췄다. 그러면서 과열의 진원지인 강남 재건축을 잡기 위해 초과이익환수제, 중소형주택 건설 의무화 등 재건축 규제를 도입했다. 서울에서 새 아파트를 지을 수단이 사실상 재건축·재개발밖에 없는 상황에서 주택 공급을 조여 집값 상승의 빌미를 준 셈이다. 새 정부도 다음 주 청약, 대출 규제 같은 수요 억제책을 중심으로 첫 대책을 내놓는다. 또 내년부터 재건축 초과이익환수제 부활이 예고돼 있다. 이 교수는 “서울에도 주택이 공급될 수 있다는 신호를 보내는 게 중요하다. 공급 억제 시그널만 있으니 시장이 불안한 것”이라고 꼬집었다. 노무현 정부는 지역균형발전을 목표로 혁신도시, 기업도시, 세종시 등 대규모 개발사업을 진행했다. 임기 5년간 이런 개발사업에 지급된 103조 원 이상의 토지보상금이 서울 강남 지역 등으로 유입돼 집값을 끌어올렸다. 문재인 정부는 기존 도심 기능을 되살리는 ‘도시재생 뉴딜 사업’에 매년 10조 원씩 총 50조 원을 투입하겠다는 방침을 밝혔다. 함 센터장은 “뉴딜 사업에 풀리는 막대한 돈이 일부 지역으로 흘러들어가 풍선효과를 일으키지 않을까 하는 우려가 있다”고 말했다. 새 정부는 부동산대책에 이어 8월 가계부채 종합대책도 마련하고 있다. 1360조 원에 육박한 가계부채 증가세를 잡으려면 대출 조이기가 불가피하지만 부동산 규제 등과 겹쳐 어렵게 살아난 경기에 다시 찬물을 끼얹을까 봐 고심하는 모습이다. 두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 “아직은 부동산 시장과의 전쟁을 선포할 때가 아니다”라며 “현 시점에선 국지적 과열을 해소할 최적의 해법을 찾아야 한다”고 말했다.정임수 imsoo@donga.com·박성민 기자·강성휘 기자}

    • 2017-06-17
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