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강성휘

강성휘 기자

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정알못'의 여의도 고군분투기

yolo@donga.com

취재분야

2025-11-21~2025-12-21
정치일반83%
정당10%
국회7%

  • 英창고 투자펀드 하루새 다 팔려… 해외로 눈돌리는 큰손들

    신한은행이 12일 내놓은 한 부동산 간접투자펀드는 출시 하루 만에 160억 원어치가 모두 팔렸다. 영국 크루 지역 물류창고에 투자하는 사모펀드로 1인당 최소 투자금액이 4억 원이다. 같은 날 한국투자신탁운용이 내놓은 1820억 원 규모의 미국 애틀랜타 오피스 빌딩 공모펀드 역시 하루 만에 마감됐다. 최성호 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “투자자 대부분이 평소 부동산에 관심이 많은 자산가”라며 “최근 들어 이들이 해외 부동산 시장으로 눈길을 돌리고 있다”고 했다. 18일 투자업계에 따르면 국내 부동산에 쏠려 있던 자산가들의 관심이 국경을 넘고 있다. 강남 재건축 아파트에 집중됐던 투자 수요가 정부의 규제로 꼬마빌딩, 상가 등으로 옮겨간 데 이어 국내 수익형 부동산 시장 상승세가 주춤하자 이번에는 해외 부동산으로 시야를 넓히는 모양새다. 서울에 사는 60대 사업가 김모 씨는 최근 미국 캘리포니아에 있는 상가 건물을 128억 원(1200만 달러)에 사들였다. 김 씨가 손에 쥐는 임대수익률은 연 4.5% 정도다. 임대 운영비를 중개업체에서 부담하기 때문에 실제 수익률은 더 높다. 김 씨는 “첫 해외 투자라 불안감도 있었지만 정부 규제에서 자유롭다는 점에서 만족스럽다”고 했다. 국내 자산가들이 해외 부동산 투자에 관심을 갖는 건 크게 두 가지 이유에서다. 첫째는 정부의 아파트 시장 규제 불똥이 부동산 시장 전반으로 튈 수 있다는 불안감 때문이다. 박상욱 우리은행 부동산투자지원센터 팀장은 “정부가 부동산 규제를 꾸준히 내놓으면서 자산가들 사이에서는 국내에 자산을 집중하면 안 된다는 불안심리가 커지고 있다”고 했다. 정부의 주택시장 규제 여파로 상업용 부동산 시장 상승세마저 꺾이고 있다는 점도 이유다. 집값 상승에 따른 자산 효과가 감소하기 때문이다. 이동현 KEB하나은행 부동산투자자문센터장은 “자산가들이 아파트 대신 주로 투자했던 꼬마빌딩이나 오피스, 상가 등 수익형 부동산의 임대 수익률이 점차 떨어지면서 최근 2, 3년 사이 해외 부동산 투자 수요가 늘고 있다”고 했다. 한국감정원에 따르면 2013년 3월 1.45%였던 분기(3개월)당 오피스 임대 수익률은 지난해 말 1.18%로 떨어졌다. 오피스 공실률은 지난해 말 11.9%로 12%대를 눈앞에 두고 있다. 해외 부동산 투자는 펀드를 통한 간접투자 형태가 많다. 기관투자가 중심의 투자가 이뤄지지만 최근 개인을 대상으로 한 사모펀드도 늘어나고 있다. 금융투자협회에 따르면 해외 부동산펀드 설정액(사모 기준)은 지난해 9월 25조5852억 원에서 지난달 28조4947억 원으로 3조 원가량 늘었다. 김현섭 KB국민은행 WM스타자문단 팀장은 “해외 상업용 부동산의 경우 20년 이상 장기 임대차 계약이 보장된 상품이 많아 임대수입이 안정적”이라고 했다. 수익률은 보통 연 6∼7%대로 알려져 있다. 직접투자 수요도 늘고 있다. 박상욱 우리은행 팀장은 “지난해 하반기부터 자산가 고객의 직접투자 문의가 많다”고 했다. 베트남의 경우 2015년부터 외국인 아파트 매매가 허용돼 많은 한국인이 눈독을 들이고 있다. 해외 투자가 장밋빛인 것만은 아니다. 최성호 신한은행 팀장은 “현지 사정에 밝지 않으면 어떤 빌딩이 투자 가치가 있는 건물인지 쉽게 구별하기 힘들어 큰 낭패를 볼 수 있다”고 했다. 박상욱 우리은행 팀장은 “해외 부동산 투자에서는 환율과 국제정세 등도 중요한 변수”라며 “해당 국가만 갖고 있는 부동산 규제나 시장 상황을 모른 상태에서 투자하면 안 된다”고 조언했다.강성휘 yolo@donga.com·주애진 기자}

    • 2018-03-19
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  • [책 속의 이 한줄]강남의 탄생에 담긴 힘과 욕망의 현대사

    강남을 모르는 사람이 있을까. 외국인들도 말춤을 추며 외치는 게 그 이름이라 어린아이들도 모르기 쉽지 않다. 요즘처럼 ‘강남 불패’라는 말을 증명이라도 하듯 집값이 미친 듯 치솟는 때엔 더 그렇다. 하지만 저자가 지적하듯, 우리는 의외로 강남을 잘 모른다. 1968년까지 강남은 공중전화 하나 없던 시골이었다. 1969년 개통된 제3한강교(한남대교) 공사 당시 건설사 현장 사무실에 놓은 작은 발전기가 강남 최초의 전기 시설이었다. 과수원과 배추밭 천지였던 당시 강남은 자주 한강 물이 넘쳐 “남편이나 마누라 없이는 살아도 장화 없이는 못 산다”는 우스갯소리가 나오던 동네였다. 1970년대 신사동 땅값은 3.3m²당 약 200원이었다. 강북에 비하면 거저였다. 이랬던 ‘깡촌’이 한국에서 가장 유명한 동네가 될 수 있었던 배경에는 한국 현대사가 깔려 있다. 강남은 크게 세 가지 이유에서 발전할 수 있었다. 첫째는 사대문으로 몰려드는 인구와 도심 기능 분산이다. 이곳은 강북으로 몰려드는 외지인을 분산하기 위해 마련한 일종의 방파제였다. 토지 개발로 생기는 돈을 정치자금으로 쓰려던 정치인들의 이해관계도 작용했다. 두 번째는 서울 도심과의 인접성이다. 강남과 구도심을 잇는 한남대교는 강남이 무럭무럭 자라도록 하는 탯줄이 됐다. 세 번째는 강남 개발 시기가 국내에 자동차가 폭발적으로 늘어난 시기라는 점이다. 사대문 안과 달리 처음부터 자동차 친화적인 도로망이 깔리면서 사람들이 몰려들었다. 강남을 지나는 경부고속도로는 강남 발전의 기폭제가 됐다. 강남 탄생사(史)는 한국의 현대사이기도 하다. 저자는 현대사를 관통했던 힘과 욕망이 강남에 고스란히 담겨 있으며 이를 부정하는 것은 현대사를 부정하는 것이라 말한다. 책을 읽다 보면 상전벽해 전 강남의 옛 모습을 보는 재미가 쏠쏠하다. 하지만 사대문 안으로 몰려드는 외지인을 막기 위해 조성된 강남이 어느덧 당시의 강북과 같이 ‘그들만의 세상’이 되어버린 모습에선 우리 현대사의 또 다른 단면을 보는 것 같아 씁쓸하다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2018-03-19
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  • 재건축 규제 효과… 서울 아파트값 상승세 꺾여

    서울 아파트값 상승 폭이 8주 연속 둔화됐다. 부동산 ‘과열 엔진’인 서울 아파트 시장의 상승세가 꺾이면서 전국 집값 오름세도 석 달 만에 멈췄다. 15일 한국감정원에 따르면 이번 주(12일 기준) 전국 아파트값은 지난주와 비교해 변동이 없었다. 전국 아파트값 상승률이 0%에 머문 건 지난해 12월 셋째 주 이후 처음이다. 이는 전국 집값을 견인하던 서울 아파트값 상승 폭이 둔화됐기 때문이다. 이번 주 서울 아파트값은 지난주(5일 기준)보다 0.11% 오르는 데 그쳤다. 전주(0.12%)보다 상승률이 0.01%포인트 줄었다. 서울 아파트값 상승률은 정부가 재건축 안전진단 강화 방침을 발표한 지난달 22일 이후 꾸준히 줄어들고 있다. 특히 초기 재건축 단지가 몰린 지역의 약세가 두드러졌다. 목동 신시가지 아파트가 있는 양천구의 경우 아파트값이 0.06% 떨어졌다. 양천구 아파트값 상승률이 마이너스로 돌아선 건 ‘8·2부동산대책’ 영향으로 아파트값이 떨어졌던 지난해 9월 이후 약 6개월 만이다. 상계동 등 재건축 초기 단지가 많은 노원구는 아파트값이 보합(0.00%)이었다. 집값 상승의 진원지로 꼽히는 강남3구(강남, 서초, 송파구) 역시 상승세가 확연히 꺾였다. 서초구의 경우 이번 주 아파트값 상승률이 0.03%로 지난주(0.08%)의 절반 아래로 떨어졌다. 송파구 역시 지난주 0.13%에서 이번 주에는 0.06% 오르는 데 그쳤다. 강남구 아파트값도 0.13% 올라 지난주(0.18%)보다 상승 폭이 줄었다. 한규헌 감정원 주택통계부 과장은 “정부의 재건축 규제와 더불어 4월 양도소득세 중과를 앞두고 다주택자들이 내놓은 급매물들이 거래되면서 전체적인 매매가가 하락한 것으로 보인다”고 했다. 매매가의 선행지표 중 하나인 전세금 하락세는 심화되고 있다. 이번 주 서울 전세금은 지난주보다 0.08% 떨어졌다. 하락 폭이 전주(―0.06%)보다 커졌다. 이영진 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “전세금이 하락하면 3개월 정도 후에 매매가가 영향을 받는 경우가 많았다”고 설명했다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2018-03-16
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  • “공유오피스서 넥타이 풀고 일하니 신바람”

    넥타이와 셔츠는 지난 20년 동안 정현섭 하나금융티아이(TI) 부장의 출근 ‘필수템’이었다. 한여름에도 벗지 못했던 넥타이와 셔츠를 벗게 된 건 정 부장이 속한 DT랩(LAB) 부서가 올해 초 공유오피스인 위워크(wework) 역삼점으로 사무실을 옮기면서다. DT랩은 하나금융지주 계열사인 하나금융티아이 소속으로 금융시장과 소비자의 패턴 등을 빅데이터로 분석하고 관련 인공지능(AI) 프로그램 등을 개발한다. 금융·증권사가 모인 여의도의 각진 사무실을 벗어나자 새로운 시도들을 하게 됐다. 출퇴근 시간과 복장을 자율에 맡겼다. 삭발을 해도, 슬리퍼를 신어도 모두 ‘오케이’다. 정해진 자리가 답답하게 느껴지면 위워크에서 근무하는 다른 사람들처럼 노트북만 들고 사무실을 나와 스낵바에 앉아 일을 해도 된다. 정 부장은 “사무실에 아무도 없는 경우도 더러 있다”며 웃었다. 김정한 하나금융티아이 부사장은 “최신 트렌드에 빠르게 적응하는 스타트업이나 금융 분야 젊은 전문가들과 소통하다 보면 더욱 시너지 효과를 낼 수 있을 것 같아 이곳에 사무실을 꾸렸다”고 했다. 대기업이 딱딱한 기존 사무실을 벗어나 공유오피스로 자리를 옮기고 있다. 스타트업이나 프리랜서의 공간으로만 여겨졌던 공유오피스로 대형 기업이 눈을 돌리면서 오피스 시장의 판도도 바뀌고 있다. 공유오피스란 건물 한 층이나 한 채를 여러 회사 및 사람들이 나눠 쓰는 사무실을 말한다. 13일 미국계 공유오피스 회사인 위워크에 따르면 현재 위워크에는 하나금융티아이를 비롯해 삼성, SK홀딩스, 아모레퍼시픽 등의 대기업이 입주해 있다. 패스트파이브 같은 국산 공유오피스에도 스타트업보다 규모가 큰 다양한 기업들이 입주해 있으며 현대카드는 역삼동에 직접 건물을 임차해 운영하는 공유오피스 ‘스튜디오블랙’에 일부 직원이 근무하도록 하고 있다. 이들이 기존 오피스를 떠나 공유오피스로 자리 잡는 건 크게 두 가지 이유에서다. 첫째는 관련 업계의 최신 트렌드와 기술을 빨리 파악할 수 있다는 점이다. 위워크 관계자는 “단순 업무 공간이 아니라 사람들 간 의사소통을 통해 보다 새로운 내용을 창출해낼 수 있는 플랫폼으로서의 역할을 한다는 점이 위워크의 가장 큰 장점”이라고 했다. 이 때문에 대기업 내에서도 시장 연구부서나 태스크포스(TF) 등과 같이 창의력이 요구되거나 시장 변화에 빠르게 적응해야 하는 부서들이 주로 공유오피스에서 근무한다. 두 번째는 출장을 가거나 해외에 사무공간을 마련해야 할 때 공유오피스의 글로벌 네트워크를 이용할 수 있다는 점이다. 위워크의 경우 멤버십 회원으로 가입하면 전 세계 위워크 지점을 자유롭게 이용할 수 있다. 현대카드 역시 스튜디오블랙에 입주한 기업들이 원할 경우 현대카드의 해외 출장 서비스를 제공한다. 기업 입장에서는 해외 진출에 필요한 사무실 마련이나 장기 출장 등에 들어가는 비용과 위험을 줄일 수 있다. 이 때문에 다소 비싼 임대료에도 기업 수요는 꾸준히 늘고 있다. 위워크 역삼점의 경우 50개 좌석을 빌릴 경우 월 임대료는 최대 2800만 원 정도다. 하지만 지난해 전 세계 위워크 멤버십에 가입한 기업은 1000여 곳으로 연간 증가율이 370%에 달한다. 오피스 시장 판도도 꿈틀대고 있다. 업계에서는 공유오피스와 기존 오피스 경계가 허물어지는 현상이 더욱 가속화될 것으로 내다보고 있다. 기업의 수요뿐만 아니라 공유오피스 공급 또한 늘고 있기 때문이다. 2012년 말 6.3%였던 서울 오피스 공실률이 지난해 말 11.9%로 2배 가까이 뛰면서 건물주 입장에서는 건물을 쪼개서 임대하기보다는 위워크나 패스트파이브 같은 공유오피스 업체에 통째로 임대하기를 선호하는 경향이 늘고 있다. 김정은 세빌스코리아 이사는 “기업들이 공유오피스에 입주하는 흐름은 세계적인 추세”라며 “‘공유오피스=스타트업 사무실’이라는 기존 공식이 사라지면서 기존 오피스 시장과의 경쟁이 더욱 치열해질 것”이라고 했다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “공유오피스는 정해진 직원들만 오가는 기존 직원들보다 유동인구가 다양해 건물 내 다른 공간에 카페나 음식점을 세놓기에도 유리하다”며 “최근에는 공유오피스의 젊고 세련된 이미지를 이용해 건물 가치를 끌어올리려는 건물주도 늘고 있다”고 했다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2018-03-14
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  • ‘집들이 러시’… 4월 전국서 2만7542채 입주

    다음 달 본격적인 새 아파트 입주 러시가 시작된다. 입주물량이 집중된 지역에선 ‘역(逆)전세난’이 더 심해질 수 있다는 우려도 나온다. 13일 부동산114에 따르면 다음 달 전국에서 2만7542채가 집들이를 한다. 지난해 같은 달(2만5217채)보다 2300채가량 많다. 지역별로는 수도권이 1만11채로 지난해 같은 달(4949채)보다 배 이상으로 늘었다. 특히 경기와 인천에 입주 물량이 몰렸다. 다음 달 수도권 입주물량 가운데 서울은 865채로 지난해(3045채)보다 크게 줄었지만 경기는 지난해 1847채에서 올해 7548채로 급증했다. 지난해 4월 입주물량이 48채에 불과했던 인천에는 다음 달 가정지구에서 1598채 규모의 단지 한 곳이 입주를 시작한다. 지방 입주물량은 1만7531채다. 2만 채를 넘었던 지난해 4월보다는 3000채가량 줄었다. 충남(3863채), 부산(3683채), 울산(2018채) 등이 2000채를 넘었다. 이현수 부동산114 연구원은 “최근 입주물량을 제대로 소화하지 못하고 있는 평택, 파주시 등 경기 일부 지역과 충남 등에 입주가 몰리면서 역전세난 우려가 더욱 커지고 있다”고 했다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2018-03-14
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  • 서울 재건축 오름세 주춤… 지난주 0.11% 상승 그쳐

    서울 아파트값 상승폭이 4주 연속 줄었다.9일 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트값 상승률은 0.3%로 전주(0.32%)보다 0.02%포인트 줄었다. 서울 아파트값 상승률은 2월 둘째 주 이후 계속 하락세다.유형별로는 재건축 아파트 상승세 둔화가 두드러졌다. 3월 첫째 주 0.22% 올랐던 서울 재건축 아파트값은 지난주 0.11% 오르는 데 그쳤다. 일반 아파트값 상승률은 0.34%에서 0.33%로 0.01%포인트 줄었다. 지역별로는 동작(0.84%), 동대문(0.82%), 강동구(0.53%) 등이 많이 올랐다. 신도시와 경기·인천 등 수도권 다른 지역도 조용한 분위기를 이어가고 있다. 신도시 아파트값 상승률은 0.08%로 전주(0.1%)보다 소폭 줄었다. 강남과 가까운 분당(0.2%), 평촌(0.1%) 등의 상승세가 다소 둔화됐기 때문이다. 경기와 인천은 과천(0.33%), 의왕시(0.25%) 등 강남 인근 지역에서 일부 거래가 이뤄지며 상승률이 0.02%에서 0.04%로 소폭 커졌다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2018-03-12
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  • 상가-오피스텔, 브랜드보다 입지 살펴야… 위장임차인 조심

    《 서울 아파트값 상승률이 7주 연속 하락하는 등 주택 시장이 조정 국면에 접어들고 있다는 분석이 나온다. 이에 따라 대체 투자처로 수익형 부동산에 눈길을 돌리는 사람이 많다. 지난해 상업용 부동산(오피스, 상가)과 토지 거래량은 역대 최고로 많았다. 하지만 아파트 투자만큼 어려운 게 수익형 부동산 투자다. 바람직한 수익형 부동산 투자법을 전문가 3인에게 물었다.》　 ○ 리노베이션-용도변경 고려해야… 서울 지하철 9호선 연장구간 주목수익형 부동산의 가장 큰 장점은 정부 규제를 아파트보다 덜 받는다는 점이다. 하지만 그만큼 오피스텔이나 상가의 경우 분양가 규제 장치가 사실상 없다는 뜻도 된다. 순전히 분양사업자의 판단에 맡기기 때문에 입지에 따라 분양가가 천차만별인 데다 미분양도 쉽게 발생한다. 상업용 부동산 투자에서 가장 고려해야 할 점은 입지다. 이름 없는 건설사가 짓더라도 입지가 좋으면 대형 건설사의 물건보다 수익률이 높다. 보통 분양을 받은 사람이나 임차인 입장에서도 주변 사람들에게 상가나 오피스텔을 소개할 때 “홍대에 있는 상가야”라고 말하지 “○○건설이 지은 상가야”라고 하지 않는 것만 봐도 알 수 있다. 이 관점에서 볼 때 10월 개통 예정인 서울 지하철 9호선 종합운동장∼보훈병원 구간이 지나는 역 인근 상가주택이나 꼬마빌딩이 유망해 보인다. 수익형 부동산을 단순히 매입하거나 분양받은 뒤 가격이 오르기만을 기다렸다가 되팔기를 반복하는 방식으론 좋은 성과를 거둘 수 없다는 점도 유의해야 한다. 전통적인 투자 방식에서 벗어나 해당 부동산을 어떻게 개발하고 활용할 수 있을지 고민해야 한다. 리노베이션, 용도변경 등도 적극 고려하고 건물의 경우 어떤 브랜드를 유치할 것인지도 고민해 전체적인 부동산 가치를 끌어올리려고 노력해야 한다.　○ 대기업 인근 오피스텔 유망… 상가주택, 노후대비용으로 적합 아파트 투자가 당분간 녹록지 않아 보인다. 정부가 아파트 시장을 대상으로 규제를 쏟아내고 있기 때문이다. 서울 같은 인기 지역 아파트라면 5년 이상 장기적 관점에서 접근할 경우 시세차익을 기대할 순 있을 것이다. 하지만 그러기엔 정부의 추가 규제 가능성에 노심초사하며 불안에 떨어야 할 수도 있다. 이럴 때는 안정적인 임대수익을 누릴 수 있는 상업용 부동산에 투자해 매달 임대료를 받으면서 느긋하게 적절한 아파트 투자 시기(저점 매수 기회)를 기다리는 것도 좋은 방법이다. 자금력이 크지 않다면 오피스텔을, 자금력이 뒷받침된다면 상가주택을 추천한다. 오피스텔 수익률이 최근 공급 과잉과 분양가 상승 등으로 예전 같지 않은 건 사실이다. 하지만 오피스텔 공급량은 적고, 근거리에 오피스텔 수요가 될 수 있는 대기업 등이 위치해 있거나 앞으로 들어올 예정인 곳은 유망하다. 대표적으로 경기 성남시 판교신도시와 제주도를 들 수 있다. 이들 지역 오피스텔 투자수익률은 연간 약 6∼7%로 여전히 높다. 상가주택은 거주와 임대수익을 동시에 얻을 수 있어 노후 대비 상품으로 가장 적합하다. 상가주택은 시장 불황 혹은 건물 노후로 건물의 가치는 떨어져도 땅의 가치가 보장돼 안전하다. 모서리 코너에 위치해 노출도가 높은 입지가 좋다.　 ○ 자산가엔 도심 상가빌딩 추천… 직장근처 소형아파트도 매력노후 임대수익을 위한 상업용 부동산 투자는 이를수록 좋다. 다만, 다른 투자 상품과 달리 필요한 투자비용이 큰 데다 노후를 대비한 투자라면 수익성보다는 환금성에 더 큰 비중을 두는 게 좋을 듯하다. 충분한 자금을 갖고 있는 자산가에겐 도심지 상가빌딩을 추천한다. 임대수익과 시세차익까지 기대할 수 있다. 상권 확장 가능성이나 건물 노후 정도 등은 꼼꼼히 확인해야 한다. 임대수익률을 높여 매각을 수월하게 할 목적으로 위장임차인을 입주시키는 경우도 심심치 않게 발견되고 있으니 이 또한 확인하는 게 좋다. 적은 금액으로 투자하고 싶다면 지식산업센터나 소형아파트에 관심을 가질 만하다. 지식산업센터의 경우 취득세, 재산세 감면 등과 함께 청약규제나 전매제한에서 자유롭다. 배후 수요가 탄탄한 곳이라면 적극적으로 투자해볼 만하다. 소형아파트의 경우 본질은 주거용 부동산이지만 최근 들어 1인 가구 급증에 힘입어 임대용으로 투자가 활성화된 만큼 준(準)상업용 부동산으로 대접받고 있다. 상가나 오피스텔, 지식산업센터 등 여타 상업용 부동산에 비해 임대수익률은 다소 떨어지지만 안정적으로 임대수요를 유지할 수 있고 건물이 노후화하더라도 재건축을 기대할 수 있다는 점이 매력적이다. 1인 가구를 임차인으로 두는 만큼 직주근접성과 교통환경이 좋아야 한다.정리=강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2018-03-12
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  • 인천 영종 오피스텔 등 전국 9곳 4718채 분양

    11일 부동산114에 따르면 이번 주 전국에서는 오피스텔과 아파트를 합쳐 9개 단지 4718채가 분양될 예정이다. 수도권 2427채, 지방 2291채가 청약을 접수한다. 수도권에서는 12일 인천 중구에 들어서는 ‘영종 운서역 프라임시티 3차’ 오피스텔을 시작으로 경기 평택시 ‘평택 소사벌 효성 해링턴 코트’와 경기 김포시 ‘김포 한강 동일스위트 더 파크’가 각각 14일과 15일 청약을 받는다. 지방에서도 대구, 제주, 충남 등에 지어지는 단지 5곳이 이번 주 청약 일정을 시작한다. 이번 주 문을 여는 본보기집은 모두 11곳이다. 구청 분양승인을 제때 받지 못해 분양 일정을 한 주 미룬 서울 강남구 일원동 ‘디에이치자이 개포’를 포함해 서울에서 3곳이 문을 연다. 서울을 제외한 수도권과 지방에서는 각각 본보기집 4곳이 손님맞이에 나선다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2018-03-12
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  • 전세금 떨어지고 매매는 급감… 서울 아파트 본격 조정 오나

    서울 아파트값 상승 폭이 7주 연속 줄어들면서 작년부터 본격화된 ‘부동산 랠리’가 꺾이는 게 아니냐는 분석이 나오고 있다. 집값 선행지표 중 하나인 전세금이 하락하고 있는 데다 거래도 눈에 띄게 줄고 있다. 8일 한국감정원에 따르면 이번 주(5일 기준) 서울 아파트값 상승률은 0.12%로 지난주(0.21%)의 절반 수준으로 떨어졌다. 서울 아파트값 상승 폭은 1월 둘째 주 0.39%를 기록한 후 7주 연속 줄어들고 있다. 이번 주 상승률은 올해 들어 가장 낮다. 지역별로는 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동구)의 하락세가 두드러졌다. 지난주 0.48%였던 송파구 아파트값 상승률은 이번 주 0.13%로 급락했다. 강동(0.35%→0.14%)과 서초(0.15%→0.08%), 강남구(0.25%→0.18%) 역시 상승 폭이 절반 가까이로 줄었다. 한규헌 감정원 주택통계부 과장은 “집값 상승 진원지인 재건축 시장을 타깃으로 한 정부 규제가 먹혀들면서 서울 아파트값이 조정 국면에 접어든 것으로 보인다”고 했다. 시장에서는 이 추세가 당분간 이어질 것이란 전망이 우세하다. 아파트값 선행지표인 전세금과 거래량이 꾸준히 줄고 있어서다. 이번 주 서울 아파트 전세금은 0.06% 떨어졌다. 3주 연속 마이너스다. 서울 전세금이 떨어진 건 2014년 6월 이후 3년 8개월 만이다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “전세금이 떨어지면 시장 투자수요 대부분을 차지하는 소위 ‘갭투자자’들이 내놓는 매물이 늘어나 매매가에 영향을 줄 수 있다”고 했다. 여기에 아직 공식 통계에는 반영되지 않았지만 거래량도 꾸준히 줄고 있다. 송파구 잠실골드공인중개사무소 문혜영 대표는 “두 달 전에 비해 최근 거래량이 70% 가까이 줄었다. 수요가 줄면서 거래도 뜸하다”고 했다. 분양권과 입주권 거래도 줄고 있다. 지난달 서울 분양권 거래량은 130건으로 지난해 같은 달(430건)보다 70% 줄었다. 조합원 입주권 거래량도 지난해 2월 607건에서 지난달 261건으로 떨어졌다. 집값 상승률이 마이너스로 돌아설 수 있다는 예측도 조심스럽게 나오고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “전세금 하락, 거래량 감소뿐만 아니라 금리 인상, 입주물량 증가와 더불어 단기간 가격이 급등한 데서 오는 피로감이 맞물리면 서울 집값이 떨어질 가능성을 배제할 수 없다”고 했다. 온라인 커뮤니티와 일부 갭투자자들 사이에서는 최근의 상황이 2010∼2013년 당시 부동산 침체기와 비슷하다며 “조만간 대(大)하락장이 올 수 있다”는 이야기까지 나오고 있다. 그럼에도 불구하고 강남은 ‘불패 신화’가 계속될 것이란 의견도 여전하다. 이들이 근거로 삼는 것은 서울 지역의 만성적인 주택 공급 부족과 정부 규제로 인해 오히려 ‘똘똘한 한 채’를 노리는 사람이 늘면서 강남으로 부동산 시장 수요가 몰리고 있다는 점이다. ‘아무리 큰 타격이 와도 시간이 지나면 결국 강남은 다시 살아난다’는 그동안의 학습 효과도 있다. 전문가들은 다주택자 양도세 중과가 시작되는 4월이 시장의 분수령이 될 것이라 입을 모은다. 이영진 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “갭투자자를 비롯한 다주택자들이 양도세 중과, 시중 금리 인상, 전세금 하락 등에 어떻게 반응하는지에 따라 시장 가격 추이가 결정될 것”이라고 했다. 이 팀장은 “다만 가격이 떨어진다고 하더라도 하락 폭이 2010년대 초반만큼 크지는 않을 것”이라고 했다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2018-03-09
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  • 현대건설, ‘디에이치자이 개포’ 본보기집 개관 연기…강남구 분양 승인 지연

    현대건설은 서울 강남구 일원동에 짓고 있는 ‘디에이치자이 개포’ 본보기집 개관을 16일 로 연기하기로 했다고 8일 밝혔다. 애초 현대건설은 9일 본보기집을 열고 다음주 청약을 모집할 계획이었다. 하지만 본보기집 개관 하루 전인 8일까지 관할 지방자치단체인 강남구의 분양 승인을 받지 못해 이 같은 결정을 했다. 현대건설 관계자는 “주택도시보증공사(HUG)의 분양가 승인이 늦어지면서 구청이 분양 계획을 검토할 시간이 상대적으로 부족했다”며 “다음주에는 충분히 승인이 날 것으로 본다”고 했다. 한편 시공사가 중도금 대출을 알선해주는 방안은 검토 끝에 도입하지 않기로 했다. 현대건설은 시공사 연대보증을 통해 청약자들에게 집값의 최대 40%까지 중도금 대출을 제공하는 방안을 고려 중이었다. 분양가 9억 원 이상 주택의 경우 중도금 대출이 막혀 건설사 보증이 없을 경우 개인이 신용대출이나 여윳돈으로 모든 자금을 조달해야 한다. 강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2018-03-08
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  • [퇴근길 부동산]조정 국면 들어선 서울 아파트 시장…강남 ‘불패신화’ 계속될까

    서울 아파트값 상승폭이 7주 연속 줄어들면서 작년부터 본격화한 ‘부동산 랠리’가 꺾이는 게 아니냐는 분석이 나오고 있다. 집값 선행지표 중 하나인 전세금이 하락하고 있는데다 거래도 눈에 띄게 줄고 있다. 8일 한국감정원에 따르면 이번 주(5일 기준) 서울 아파트값 상승률은 0.12%로 지난주(0.21%)의 절반 수준으로 떨어졌다. 서울 아파트값 상승폭은 1월 둘째 주 0.39%를 기록한 후 7주 연속 줄어들고 있다. 이번 주 상승률은 올해 들어 가장 낮다. 지역별로는 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동구)의 하락세가 두드러졌다. 지난주 0.48%였던 송파구 아파트값 상승률은 이번 주 0.13%로 급락했다. 강동(0.35%→0.14%)과 서초(0.15%→0.08%), 강남구(0.25%→0.18%) 역시 상승폭이 절반 가까이 줄었다. 한규헌 감정원 주택통계부 과장은 “집값 상승 진앙지인 재건축 시장을 타깃으로 한 정부 규제가 먹혀들면서 서울 아파트값이 조정 국면에 접어든 것으로 보인다”고 했다. 시장에서는 이 추세가 당분간 이어질 것이란 전망이 우세하다. 아파트값 선행지표인 전세금과 거래량이 꾸준히 줄고 있어서다. 이번 주 서울 아파트 전세금은 0.06% 떨어졌다. 3주 연속 마이너스다. 서울 전세금이 떨어진 건 2014년 6월 이후 약 3년 6개월 만이다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “전세금이 떨어지면 시장 투자수요 대부분을 차지하는 소위 ‘갭투자자’들이 내놓는 매물이 늘어나 매매가에 영향을 줄 수 있다”고 했다. 여기에 아직 공식통계에는 반영되지 않았지만 거래량도 꾸준히 줄고 있다. 송파구 잠실골드공인중개사무소 문혜영 대표는 “2달 전에 비해 최근 거래량이 70% 가까이 줄었다. 수요가 줄면서 거래도 뜸하다”고 했다. 분양권과 입주권 거래도 줄고 있다. 지난달 서울 분양권 거래량은 130건으로 지난해 같은 달(430건)보다 70% 줄었다. 조합원 입주권 거래량도 지난해 2월 607건에서 지난달 261건으로 떨어졌다. 집값 상승률이 마이너스로 돌아설 수 있다는 예측도 조심스럽게 나오고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “전세금 하락, 거래량 감소뿐만 아니라 금리 인상, 입주물량 증가와 더불어 단기간 가격이 급등한 데서 오는 피로감이 맞물리면 서울 집값이 떨어질 가능성을 배제할 수 없다”고 했다. 온라인 커뮤니티와 일부 갭투자자들 사이에서는 최근의 상황이 2010~2013년 당시 부동산 침체기 때와 비슷하다며 “조만간 대(大)하락장이 올 수 있다”는 이야기까지 나오고 있다. 그럼에도 불구하고 강남은 ‘불패신화’가 계속질 것이란 의견도 여전하다. 이들이 근거로 삼는 것은 서울 지역의 만성적인 주택 공급 부족과 정부 규제로 인해 오히려 ‘똘똘한 한 채’를 노리는 사람이 늘면서 강남으로 부동산 시장 수요가 몰리고 있다는 점이다. ‘아무리 큰 타격이 와도 시간이 지나면 결국 강남은 다시 살아난다’는 그동안의 학습효과도 있다. 전문가들은 다주택자 양도세 중과가 시작되는 4월이 시장의 분수령이 될 것이라 입을 모은다. 이영진 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “갭투자자를 비롯한 다주택자들이 양도세 중과, 시중 금리 인상, 전세금 하락 등에 어떻게 반응하는지에 따라 시장 가격 추이가 결정될 것”이라고 했다. 이 팀장은 “다만 가격이 떨어진다고 하더라도 하락폭이 2010년대 초반만큼 크지는 않을 것”이라고 했다. 강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2018-03-08
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  • ‘10만 청약설’ 디에이치자이 개포, 얼마나 몰릴까

    최근 아파트 분양시장의 가장 큰 화제는 단연 다음 주 청약을 받는 ‘디에이치자이 개포’ 아파트다. 직장인 임지혜 씨(28)는 “점심시간 식당에 가도 다들 개포8단지 이야기를 한다. 평창 겨울올림픽 기간에도 올림픽보다 더 큰 화제였다”라고 말했다. 5월 결혼을 계획 중인 직장인 심모 씨(38)는 “신혼부부 특별공급 물량을 받기 위해 혼인신고를 앞당길까 고민 중”이라고 했다. 디에이치자이 개포는 서울 강남구 일원동 개포주공8단지 공무원아파트를 재건축하는 단지다. 지하 4층∼지상 최고 35층, 전용면적 63∼176m² 1996채 규모다. 현대건설은 9일 본보기집을 열고 다음 주 청약을 접수한다고 밝혔다. 박윤서 현대건설 분양소장은 “시간이 갈수록 문의 전화가 늘고 있다. 최근에는 하루에 1000통 넘게 걸려오고 있다”고 했다. 심지어 “서울에서 청약통장 갖고 있는 사람은 모두 뛰어들 것”이라는 얘기까지 돌면서 ‘10만 청약설’이라는 신조어도 생겼다. 이 단지가 큰 관심을 끄는 이유는 크게 두 가지다. 우선 시세 대비 저렴한 분양가다. 이 단지 분양가는 3.3m²당 평균 4160만 원이다. 전용 84m²의 경우 분양가가 14억 원 중반이다. 인근 신규 분양 단지인 ‘래미안블레스티지’의 경우 전용 84m²가 최근 18억 원 선에 거래되고 있다는 점을 감안하면 4억 원 이상 시세차익을 기대할 수 있다는 것이다. 이 단지가 ‘로또 아파트’로 불리는 이유다. 분양가가 상대적으로 낮게 책정된 건 정부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 가격을 통제하고 있어서다. 두 번째는 재건축 단지임에도 일반분양 물량이 1690채로 전체의 80%를 넘어 당첨 기회가 많다는 점이다. 나머지는 임대주택이다. 이 단지는 2015년 현대건설 컨소시엄(현대건설, GS건설, 현대엔지니어링)이 공무원연금공단으로부터 1조2000억 원에 용지를 매입해 진행하는 자체 사업이다. 조합원이 없어 일반분양 물량이 많다. 그만큼 당첨 가능한 청약가점이 낮아질 것이란 기대도 있다. 하지만 구체적인 분양 정보가 나오자 일부 예비 청약자 사이에서는 “실망이다”라는 반응도 나오고 있다. 가장 문제로 꼽는 건 높은 건폐율과 용적률이다. 건폐율과 용적률은 각각 대지면적 대비 건물 바닥면적과 연면적을 말한다. 이 비율이 높을수록 땅 면적에 비해 가구 수가 많다는 걸 의미한다. 디에이치자이 개포의 건폐율과 용적률은 29%와 339%다. 통상 재건축 용적률이 250∼300%라는 점을 감안하면 상당히 높다. 부동산업계 관계자는 “용지 매입에 큰 비용을 썼기 때문에 사업성을 높이기 위해 건폐율과 용적률을 높여 가구 수를 늘린 것으로 보인다”며 “이 경우 동간 거리가 짧고 일조권 보장이 안 돼 주거환경이 상대적으로 열악할 수밖에 없다”고 했다. 업계에서는 청약가점이 60점을 넘을 경우 당첨 안정권에 들어갈 것으로 보고 있다. 하지만 전문가들은 ‘덮어놓고 청약’ 전략은 위험하다고 조언한다. 양지영 R&C연구소장은 “건설사 브랜드와 입지를 고려했을 때 유망한 단지임에는 분명하지만 대부분 평형이 9억 원을 넘어 중도금 대출이 되지 않는 점 등을 신중히 고려해야 한다”고 했다. 현대건설은 건설사 연대보증으로 집값의 최대 40%까지 중도금 대출을 알선해주는 방안을 검토 중이다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2018-03-08
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  • 서울 아파트 전세가율 70% 밑돌아

    지난달 서울 아파트 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 2년 8개월 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 5일 KB국민은행에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율은 68.5%로 집계됐다. 2015년 5월(68.8%) 이후 가장 낮다. 2015년 7월부터 줄곧 70%를 웃돌았던 서울 아파트 전세가율은 1월(69.3%) 들어 30개월 만에 70% 밑으로 떨어졌다. 전세가율 하락세는 한국감정원 통계에서도 나타난다. 감정원에 따르면 2월 서울 아파트 평균 전세가율은 69.3%로 2015년 10월 이후 처음으로 70%를 하회했다. 전세가율 하락은 전세 공급이 늘었기 때문으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “전세를 끼고 아파트를 사 두는 소위 갭투자가 유행하면서 전세 물량이 늘어난 데다 인근 수도권에 입주물량이 몰리면서 전세시장 안정세가 이어지고 있다”고 했다. 서울 집값이 최근 크게 뛰어 전세 대신 아예 집을 사겠다는 사람이 늘면서 수요가 줄어든 것도 전세가율 하락의 한 원인으로 분석된다. 전세시장 안정세가 이어지면서 전월세 아파트 거래량 중 월세 비중은 줄어들고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 전월세 아파트 거래 건수는 1만7593건이었다. 이 중 월세 거래 건수는 5189건으로 전체의 29.5%다. 전년 동기(34.5%)보다 5%포인트 낮다. 월세 비중은 지난해 7월 이후 줄곧 20%대(11월 제외)에 머물러 있다. 서울 강동구의 G공인중개사무소 관계자는 “예전에는 전세금이 비싸고 물건도 많지 않아 집주인들이 월세를 내놓아도 계약이 잘됐는데 최근에는 상황이 반대”라고 했다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2018-03-06
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  • “아뿔싸! 안전진단 계약 조금만 빨랐어도…”

    #일요일인 4일 오후 서울 송파구청 당직실에 문정동 올림픽훼밀리타운 입주자대표회의 임원들이 들이닥쳤다. 다음 날부터 안전진단 기준이 강화된다는 소식을 듣고 일요일에 부랴부랴 주민 1300여 명의 ‘안전진단 동의서’를 받아 온 것이었다. 하지만 구청 관계자는 “4일까지 용역업체와 계약을 맺은 단지만 기존 기준대로 안전진단을 받을 수 있다. 동의서만 갖고는 안 된다”고 말했다. #서울 강동구 명일동 명일현대아파트는 2일 재건축 사전 절차로 한국건설안전협회에 정밀안전진단을 의뢰했다. 지난달 24일 용역을 발주한 지 6일 만이었다. 5일부터 시행된 강화된 안전진단 기준을 피하기 위해 서둘러 ‘막차 계약’을 맺은 것이다. 강화된 재건축 안전진단 평가 기준이 시장의 예상보다 일주일 정도 빠른 5일부터 전격 시행되면서 재건축을 추진하던 아파트 단지 사이에 희비가 엇갈리고 있다. 정부의 규제 방침이 나온 20일 이후 지금까지 서울에서만 16개 단지가 정밀안전진단 업체를 선정하기 위한 용역을 냈다. 평가 항목 중 ‘구조안전성’의 배점을 늘리고 ‘주거환경’ 비중을 줄인 새 기준을 적용받아서는 재건축 첫 단계인 안전진단을 통과하기가 어렵다고 판단한 것이다. 하지만 정부의 평가 기준 개선안이 ‘기습 시행’되면서 일정을 맞추지 못한 대다수 단지들은 사업 추진 전망이 불투명해졌다. 재건축 시장도 전체적으로 얼어붙을 가능성이 커졌다.○ 서울 16곳 중 6곳만 ‘막차 계약’ 5일 조달청과 부동산 업계에 따르면 지난달 20일 이후 재건축 안전진단 용역을 공고한 16개 단지 중 4일까지 업체 선정과 계약을 마친 곳은 6개 단지뿐이다. 5일 이후 계약을 맺은 아파트들은 강화된 기준에 따라 안전진단을 받아야 한다. 강동구에서는 2일 상일동 상일우성과 명일동 명일현대가 계약을 마쳤다. 이들 단지는 지어진 지 30년이 되지 않아 재건축 연한에 미치지 못하지만 정밀안전진단을 받기 위한 예비안전진단을 관할 구청으로부터 받은 상태다. 영등포구 여의도동 광장아파트(28번지) 등도 새 규제를 피하게 됐다. 반면 나머지 10곳은 기한에 쫓겨 계약을 맺지 못했다. 송파구 잠실동 아시아선수촌아파트는 6일 입찰해 10일 이전에 업체를 정할 계획이었다. 하지만 규제를 피하지 못하면서 “재건축 사업을 멈추고 다음 정권 때까지 기다리자”는 주장이 나오는 것으로 알려졌다. 잠실동 B공인중개사무소 대표는 “1988년 서울 올림픽 대회 시설로 지어진 아시아선수촌은 튼튼한 아파트로 유명하다”며 “강화된 구조안전성 평가를 통과하지 못할 것을 우려하는 주민들이 많다”고 전했다.○ “안전진단 규제 피해도 시세 상승은 제한적” 새 규제를 피하지 못한 단지들에서는 5일부터 기존 시세보다 호가를 낮춘 매물들이 나오고 있다. 재건축 호재를 기대하고 집을 샀던 일부 투자자들이 매도에 나선 것으로 풀이된다. 올림픽훼밀리타운 전용면적 84m²의 경우 지난달 말까지 최고 13억4000만 원(고층 기준)에 호가가 형성됐지만 이날 12억9000만 원에 매물이 나왔다. 기존에 안전진단을 받았거나 4일 이전에 용역업체를 구한 단지들도 반사이익을 기대하기는 어렵다는 게 전문가들의 중론이다. 다음 달부터 서울 등 청약조정대상 지역에서 양도소득세가 중과되는 등 재건축 규제 외에도 시장 악재가 많기 때문이다. 양지영 R&C연구소장은 “최근 1, 2년 새 전반적으로 집값이 많이 뛴 상태여서 풍선효과나 반사이익을 기대하긴 어려운 상황”이라고 했다.천호성 thousand@donga.com·강성휘 기자}

    • 2018-03-06
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  • [퇴근길 부동산]안전진단 ‘기습강화’에…재건축단지 희비 엇갈려

    #일요일인 4일 오후 서울 송파구청 당직실에 문정동 올림픽훼밀리타운 입주자대표회의 임원들이 들이닥쳤다. 다음날부터 안전진단 기준이 강화된다는 소식을 듣고 일요일에 부랴부랴 주민 1300여 명의 ‘안전진단 동의서’를 받아 온 것이었다. 하지만 구청 관계자는 “4일까지 용역업체와 계약을 맺은 단지만 기존 기준대로 안전진단을 받을 수 있다. 동의서만 갖고는 안 된다”고 말했다. #서울 강동구 명일동 명일현대아파트는 2일 재건축 사전 절차로 한국건설안전협회에 정밀안전진단을 의뢰했다. 지난달 24일 용역을 발주한 지 6일 만이었다. 5일부터 시행된 강화된 안전진단 기준을 피하기 위해 서둘러 ‘막차 계약’을 맺은 것이다. 강화된 재건축 안전진단 평가 기준이 시장의 예상보다 일주일 정도 빠른 5일부터 전격 시행되면서 재건축을 추진하던 아파트 단지 사이 희비가 엇갈리고 있다. 정부의 규제 방침이 나온 20일 이후 지금까지 서울에서만 16개 단지가 정밀안전진단 업체를 선정하기 위한 용역을 냈다. 평가 항목 중 ‘구조안전성’의 배점을 늘리고 ‘주거환경’ 비중을 줄인 새 기준을 적용받아서는 재건축 첫 단계인 안전진단을 통과하기가 어렵다고 판단한 것이다. 하지만 정부의 평가 기준 개선안이 ‘기습 시행’되면서 일정을 맞추지 못한 대다수 단지들은 사업 추진 전망이 불투명해졌다. 재건축 시장도 전체적으로 얼어붙을 가능성이 커졌다.● 서울 16곳 중 6곳만 ‘막차 계약’ 5일 조달청과 부동산 업계에 따르면 지난달 20일 이후 재건축 안전진단 용역을 공고한 16개 단지 중 4일까지 업체 선정과 계약을 마친 곳은 6개 단지 뿐이다. 5일 이후 계약을 맺은 아파트들은 강화된 기준에 따라 안전진단을 받아야 한다. 강동구에서는 2일 상일동 삼익우성과 명일동 현대가 계약을 마쳤다. 이들 단지는 지어진 지 30년이 되지 않아 재건축 연한에 미치지 못하지만 정밀안전진단을 받기 위한 예비안전진단을 관할구청으로부터 받은 상태다. 영등포구 여의도동 광장아파트(28번지) 등도 새 규제를 피하게 됐다. 반면 나머지 10곳은 기한에 쫓겨 계약을 맺지 못했다. 송파구 잠실동 아시아선수촌아파트는 6일 입찰해 10일 이전에 업체를 정할 계획이었다. 하지만 규제를 피하지 못하면서 “재건축 사업을 멈추고 다음 정권 때까지 기다리자”는 주장이 나오는 것으로 알려졌다. 잠실동 B공인중개소 대표는 “1988년 서울 올림픽 대회시설로 지어진 아시아선수촌은 튼튼한 아파트로 유명하다”며 “강화된 구조안전성 평가를 통과하지 못할 것을 우려하는 주민들이 많다”고 전했다.●“안전진단 규제 피해도 시세 상승은 제한적” 새 규제를 피하지 못한 단지들에서는 5일부터 기존 시세보다 호가를 낮춘 매물들이 나오고 있다. 재건축 호재를 기대하고 집을 샀던 일부 투자자들이 매도에 나선 것으로 풀이된다. 올림픽훼밀리타운 전용면적 84㎡의 경우 지난달 말까지 최고 13억5000만 원(고층 기준)에 호가가 형성됐지만 이날 12억9000만 원에 매물이 나왔다. 기존에 안전진단을 받았거나 4일 이전에 용역업체를 구한 단지들도 반사이익을 기대하기는 어렵다는 게 전문가들의 중론이다. 다음달부터 서울 등 청약조정대상지역에서 양도소득세가 중과되는 등 재건축 규제 외에도 시장 악재가 많기 때문이다. 양지영 R&C연구소장은 “최근 1, 2년새 전반적으로 집값이 많이 뛴 상태여서 풍선효과나 반사이익을 기대하긴 어려운 상황”이라고 했다.천호성 기자 thousand@donga.com강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2018-03-05
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  • [아파트시세]서울 아파트값 상승률 0.32%… 3주 연속 줄어

    재건축 아파트 시장이 얼어붙으면서 서울아파트값 상승 폭이 3주 연속 줄었다. 정부가 재건축 초과이익환수제 시뮬레이션 결과를 발표한 데 이어 재건축 안전진단 강화 카드까지 꺼내들면서 시장이 전반적으로 위축됐다는 분석이다.4일 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트값 상승률은 0.32%로 집계됐다. 전주(0.40%)보다 0.08%포인트 떨어진 수치다. 서울 아파트값 상승률은 2월 들어 꾸준히 하락세를 보이고 있다. 안전진단 강화 등 몇 차례 정부 규제 직격탄을 맞은 재건축 아파트 상승률(0.22%)이 일반 아파트(0.34%)보다 낮았다. 지역별로는 광진(0.85%) 성동(0.73%) 송파구(0.65%) 등이 많이 올랐다.서울 주택시장 열기가 누그러지면서 지난주 신도시 아파트값 상승률(0.10%)도 전주(0.14%)보다 낮아졌다. 아파트값이 0.5% 오른 판교나 0.19% 오른 분당의 경우, 매물 품귀 현상 덕에 가격 상승세가 어느 정도 이어지고 있지만 나머지 지역에서는 수요가 줄면서 전체적으로 안정세다. 강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2018-03-05
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  • [부동산 캘린더]분양시장 기지개… 전국 본보기집 8곳 열어

    봄 성수기를 앞두고 이번 주 분양 시장이 기지개를 켠다. 분양 예정 아파트는 전주보다 많지 않지만 전국에서 본보기집 8곳이 문을 열고 본격적인 분양 성수기를 준비한다. 4일 부동산114에 따르면 이번 주 전국에서 분양되는 아파트는 총 3개 단지 1909채다. 수도권에서는 서울 영등포구 대림동에 지어지는 ‘e편한세상 보라매2차’와 경기 안산시 건건동 ‘마크리엘’ 등 910채가 청약을 모집한다. 지방에서는 경남 창원시 회원동 ‘창원 롯데캐슬 프리미어’ 999채가 분양된다. 상반기 ‘청약 대장주’로 꼽히는 서울 강남구 일원동 ‘디에이치자이 개포’ 본보기집이 9일 문을 연다. 이 밖에도 경기 김포, 평택시 등 모두 8곳에서 본보기집이 문을 연다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2018-03-05
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  • 민간임대, 입지따라 큰 차이… 역세권 단지 분양전환 노려볼만

    《 정부는 지난해 11월 발표한 주거복지로드맵에서 ‘공공지원 민간임대주택’을 연간 4만 채, 5년간 총 20만 채를 공급하겠다고 밝혔다. 공공지원 민간임대주택은 기존 ‘뉴스테이(기업형 민간임대주택)’에 공공성을 강화한 민간임대주택이다. 8년 임대, 연 임대료 상승률 5%로 제한 등 기존 뉴스테이의 특징을 유지하면서도 초기 임대료를 시세의 90∼95%로 제한하고 무주택자와 소득 수준이 낮은 청년(만 19∼39세) 1인 가구, 혼인 7년 이내 신혼부부, 만 65세 이상 노년층에게 우선 공급한다. 최근 몇 년간 달아올랐던 신규 분양 시장은 정부의 잇단 규제와 공급 과잉 등으로 전망이 밝지 않은 상황이다. 이 가운데 과연 정부가 ‘밀어주는’ 공공지원 민간임대주택이 투자처로서 얼마나 가치 있을지 관심을 갖는 투자자들이 늘고 있다. 그에 대한 의견을 전문가 3인에게 물어봤다. 》　 ○ 임대료 싸고 세금도 면제… 목돈 마련 기회로 삼아야최근 수도권 전세 시장이 안정세에 접어들고 있다고는 하지만 서민 입장에서는 아직도 전세시장의 벽은 높다. 높은 전·월세 가격이 부담인 무주택자라면 공공지원 민간임대주택을 적극적으로 노려볼 만하다. 임대료가 시세의 90∼95% 수준인 데다 세 들어 사는 동안에는 취득세, 보유세 등 각종 세금을 내지 않아도 된다. 공공지원 민간임대주택은 무주택기간이 짧거나 부양가족이 없어 가점제 청약에서 불리한 실수요자라면 특히 눈여겨봐야 한다. 통상 의무 임대 기간인 8년이 지나면 분양으로 전환되는데, 이때 분양가는 일반 시세보다 저렴한 경우가 많다. 거주비 절감뿐만 아니라 훌륭한 내 집 마련 대안이 될 수 있는 것이다. 공공지원 민간임대주택은 무주택자에게 우선 공급하되, 도시근로자 월평균소득의 120% 이하(2016년 3인 가구 기준 586만 원)인 만 19∼39세 1인 가구나 결혼한 지 7년이 되지 않는 신혼부부 등에게 전체 물량의 20%를 특별 배정한다. 앞으로 분양을 앞둔 단지들 가운데에서는 수도권 인근에 분양되는 곳들이 유망해 보인다. 올해 하반기(7∼12월) 경기 김포시에 공급되는 ‘김포한강 롯데캐슬’과 화성시의 ‘힐스테이트 봉담’등 대형 건설사 물량을 눈여겨볼 만하다.　○ 투자 아닌 실거주에 적합… 8년후 상황 예견 힘들어 공공지원 민간임대주택의 가장 큰 특징은 공공성을 강화했다는 점이다. 기존 뉴스테이에 무주택자 우선 공급, 초기 임대료 제한 등을 더해 “기업 배만 불려준다”는 비판을 잠재웠다. 이런 측면에서 봤을 때 공공지원 민간임대주택은 주거비 부담을 덜어주는 훌륭한 대안이 될 것이다. 하지만 투자 목적으로 접근하기에는 무리가 따른다. 올해 처음으로 분양된 공공지원 민간임대주택인 서울 ‘개봉역 센트레빌 레우스’는 1순위 청약에서 3 대 1 이상의 경쟁률을 보였지만 막상 계약을 하겠다는 사람이 적어 결국 미달됐다. 홍보 부족도 원인이 될 수 있겠지만 가장 큰 원인은 주거 선호도가 높지 않은 지역에 1000채 이상 대단지를 공급했기 때문이라는 분석이 나온다. 당장 세 들어 살 사람도 구하기 쉽지 않은 상황에서 8년 뒤를 내다보고 투자에 뛰어들기에는 위험 부담이 크다는 의견이 많다. 일반적으로 임대주택은 투자 목적으로 접근해선 안 된다. 임대료 부담 없이 오랜 기간 거주할 곳을 찾고 있는 실수요자들에게 적합하다. 그중에서도 임대료가 저렴한 곳에 살면서 내 집 마련 초기 자금을 마련할 수 있다는 점에서 신혼부부나 사회 초년생들에게 추천한다.　○ 저소득 무주택자에 ‘단비’, 서울 신촌-고양 삼송 등 유망이른바 ‘신(新)뉴스테이’라 불리는 공공지원 민간임대주택은 저소득층 무주택자에게 단비 같은 존재다. 유리한 입주 여건과 최장 8년까지 보장되는 임대기간, 5%로 제한되는 임대료 상승폭 등 주거부담을 크게 낮춰줄 수 있기 때문이다. 무엇보다 8년 후 분양 전환 받을 수 있다는 점에서 투자 목적으로도 훌륭하다. 입주 자격만 된다면 투자 대상으로도 적극적으로 관심을 가질 만하지만 한 가지 유념해야 할 것이 있다. 공공지원 민간임대주택 역시 입지에 따라 집값이 양극화될 수밖에 없다는 것이다. 즉, 도심이나 업무지구와 가깝거나 교통이 편리한 곳에 비해 도시 외곽이나 비(非)역세권에 있는 단지들은 시장의 외면을 받을 확률이 높다. 같은 역세권이라도 지방보다는 수도권, 수도권 중에서도 서울에 있는 단지가 미래가치만 놓고 봤을 때는 유리하다. 그렇다면 어떤 지역을 눈여겨봐야할까. 정부가 앞으로 2년 내 공공지원 민간임대주택을 공급하겠다고 발표한 지역 중에는 서울 도심으로 이동이 편리한 역세권에 조성되는 서울 신촌과 장위, 경기 고양 삼송 등이 유망해 보인다. 서울 신촌 사업지는 서울 지하철 6호선 광흥창역과 가깝고 장위 사업지는 6호선 돌곶이역 역세권에 들어선다. 고양 삼송은 3호선 삼송역 인근에 건설된다.정리=강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2018-03-05
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  • ‘해외 플랜트 늪’에 빠진 건설사들, 사업축소-인력감축 비상

    대형 건설사들이 해외 플랜트 사업의 늪에 빠졌다. 석유화학 설비나 발전소 등을 짓는 해외 플랜트 사업이 부실의 주요 원인이 되면서 사업 축소와 인력 구조조정에 나서고 있다. 하지만 플랜트 사업을 완전히 접을 수는 없는 데다 해외 매출 감소를 보전해야 할 국내 주택 부문마저 전망이 어두워 건설사들의 고민이 깊어지고 있다. 28일 건설업계에 따르면 대림산업은 플랜트 사업본부 직원 1700여 명을 대상으로 순환 무급휴직을 추진 중이다. 회사 관계자는 “28일 오전까지 직원들에게 무급휴직 신청을 받았다. 휴직 기간은 1, 2개월이 될 것”이라고 했다. 대림산업이 무급휴직을 추진하기는 창사 이래 처음이다. 지난해 해외 플랜트 수주액이 전년의 10%(2781억 원)에 불과한 데 따른 것이다. 대림산업은 임원 급여 자진 반납, 플랜트사업본부가 사용 중인 서울 종로구 D타워 사무 공간 축소 등 비용절감안도 검토 중이다. 모로코 복합 화력발전소의 부실이 공개돼 매각이 무산된 대우건설은 최근 3년 동안 플랜트 부문 신규 채용을 하지 않고 있다. 해외건설 명가(名家)로 불렸던 대우건설은 매출규모가 큰 해외 플랜트에 공을 들였지만 내부에선 “플랜트는 무조건 적자 난다”는 말까지 나오고 있다. 역시 해외 플랜트가 주력인 삼성엔지니어링은 2015년 9월 6400여 명이던 직원을 지난해 9월 4950명으로 줄였다. 같은 기간 SK건설과 GS건설도 플랜트 부문 직원이 20% 가까이 감소했다. 한 대형 건설사 임원은 “순환 휴직, 희망퇴직, 저성과자 퇴출 형식으로 인력을 줄이고 있다”고 했다. 해외 플랜트 사업이 골칫덩이가 된 건 △출혈경쟁에 따른 사업성 저하 △국제유가 하락으로 발주 감소 △기술 부족에 따른 우발채무 증가 때문이다. 국내 건설업계가 해외 플랜트 사업에 본격적으로 뛰어든 건 2005년 즈음부터다. 정부 규제로 주택시장이 위축되면서 해외로 눈을 돌리기 시작한 것. 고유가에 힘입어 중동 국가들의 사업 발주도 늘었다. 하지만 한국 회사끼리 출혈수주를 하면서 2013년부터 부실이 감지되기 시작했다. 건설사 관계자는 “외부에선 해외 건설이 호황이라고 했지만 업계에선 수주할수록 손해라고들 했다”고 전했다. 여기에 국제유가 하락으로 중동지역 발주마저 줄어 매출을 유지하기도 어렵게 됐다. 지난해 해외건설 수주액은 290억600만 달러로 역대 최고치였던 2010년의 40%에 불과하다. 플랜트는 토목, 건축과 달리 공사가 끝나도 설비가 제대로 작동하지 않으면 공사비를 못 받거나 대규모 지체보상금을 물어줘야 한다. 한국기업평가에 따르면 지난해 9월 현재 8대 건설사의 해외 미수금은 10조2000억 원이다. 해외건설협회 관계자는 “연초 해외 수주가 늘고 있지만 올해 목표인 300억 달러를 달성하긴 쉽지 않을 것”이라고 했다.강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2018-03-01
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  • 3월 ‘시흥 장현지구 제일풍경채’ 1187채 공급

    제일건설은 경기 시흥시 장현지구에 짓고 있는 ‘시흥 장현지구 제일풍경채 에듀&센텀’을 다음 달 분양할 예정이다. 이 단지는 장현지구 B-4구역과 B-5구역에 들어서며 지하 1층∼지상 25층, 전용면적 75∼84m² 1187채 규모다. 이 단지는 교통 여건이 특히 좋다. 올해 상반기(1∼6월)에 뚫리는 소사∼원시선 연성역(예정)이 단지와 가까우며 2023년 개통될 신안산선과 2024년 완공 예정인 월곶∼판교선도 인근을 지난다. 서해안고속도로, 제3경인고속도로 등 광역 도로망으로도 접근이 수월하다. 초중고교도 걸어서 통학할 수 있는 거리에 들어선다. 입주민 편의를 고려한 설계도 눈에 띈다. 가구 대부분이 남쪽을 향하고 있으며 판상형 4베이(방 3개와 거실을 앞 발코니 쪽에 일렬로 배치)로 설계돼 볕이 잘 들고 통풍이 잘된다. 본보기집은 다음 달 시흥시 장현동에 문을 연다. 1577-2149강성휘 기자 yolo@donga.com}

    • 2018-02-28
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