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정순구

정순구 기자

동아일보 경제부

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엉덩이보다 발로 쓰겠습니다. 책상 앞보다는 현장을 사랑합니다. 직접 듣고 본 생생한 이야기를 전해드리겠습니다.

soon9@donga.com

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2026-05-18~2026-06-17
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  • 자녀-부모도 ‘집주인 실거주’ 인정, 갱신거부 가능… 배우자는 해당 안돼

    이른바 ‘임대차 3법’ 가운데 계약갱신요구권과 전월세상한제를 담은 새 주택임대차보호법이 31일 국무회의 의결을 거쳐 이날부터 시행될 예정이다. 군사작전을 방불케 하는 속전속결로 법은 전격 시행되지만 세부 지침이나 가이드라인이 없거나 위헌 논란이 여전해 세입자와 집주인의 갈등과 혼란은 여전할 것으로 전망된다. 아직 미정인 부분까지 포함해서 정리했다. ―전세 계약 만료를 앞두고 이미 세입자와 5% 넘게 보증금을 올려 재계약하기로 구두 합의했다. 문제없나. “법 시행일로부터 계약 만료까지 1개월 이상 남았다면 종전 계약보다 임대료를 5% 초과해 올릴 수 없다. 법 시행 전에 구두 합의를 했거나 계약서를 썼더라도 마찬가지다. 계약서를 다시 쓰거나 5%보다 더 올린 임대료를 돌려줘야 한다.” ―법 시행 전에 집주인이 전세 만기를 석 달 앞두고 나가달라고 내용증명을 보냈다. 계약갱신요구권을 내밀어 버텨도 되나. “기존 전세계약에도 새 법이 적용되기 때문에 세입자가 계약 갱신을 요구하면 재계약을 할 수 있다. 다만 집주인이 민사 소송을 제기할 경우 그 결과를 장담할 수 없다.” 현재 정부와 법조계의 해석이 다르다. 정부는 계약갱신 거절 통보가 묵시적 계약을 하지 않겠다는 뜻일 뿐 확정된 권리가 아니라고 해석한다. 위 사례의 경우 진행 중인 계약으로 인정되기 때문에 계약갱신요구권을 소급 적용할 수 있다는 의미다. 법조계는 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 1개월 사이 세입자에게 계약갱신 거절을 통보할 수 있다. 김향훈 법무법인 센트로 대표변호사는 “임대차 3법이 국회를 통과하기 전에 계약갱신 거절 통보가 이뤄졌을 경우 이는 계약 종료라는 권리가 확정된 것으로 봐야 한다”며 “이런 사례에까지 임대차 3법을 소급 적용할 경우 위헌 소지가 크다”고 설명했다. 결국 명확한 답은 재판을 통해 위헌 시비가 가려져야 가능할 것으로 예상된다.―구체적인 임대료 상한은 언제 마련되나. “임대료 상한은 지자체가 5% 이내에서 정하게 된다. 정부와 지자체 간 협의를 통해 지자체별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다.“ ―새 세입자를 구했다며 계약갱신 요구를 하지 않겠다고 계약서에 명시하면 2년 뒤 재계약을 안 해도 되나. “불가능하다. 세입자에게 불리한 예외조항은 법적으로 인정되지 않는다. 예컨대 기존에 세입자와 1년만 살겠다고 합의하고 계약서에 명시해도 나중에 2년을 채워 살겠다고 하면 내보낼 수 없는 것과 마찬가지다.” ―계약갱신을 요구하자 집주인이 임대료를 5%까지 올리겠다고 했다. 인상분을 낼 여윳돈이 없어 전세대출을 증액해 받으려고 하는데, 집주인이 동의 안 해주면 어떻게 하나. “안타깝지만 현재로선 뾰족한 방법은 없다. 전세대출 만기 연장 시에는 집주인 동의가 필요 없지만 대출금을 증액하려면 집주인 동의가 필요하다. 다만 주택금융공사의 보증을 낀 전세대출을 받았다면 대출금 증액 시에도 집주인 동의를 받지 않아도 된다.” ―법 시행 이전에 기존 집주인이 집을 매도했다. 새로운 집주인이 직접 거주를 희망한다며 계약갱신요구를 거절할 수 있나. “가능하다. 다만, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절 의사를 표시해야 한다. 계약만료가 2020년 12월 20일 이후인 경우에는 2개월 전까지 의사 표시를 해야 한다.” ―본인이 아닌 가족이 살아도 집주인 실거주로 인정되나. “개정안은 ‘임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 실제 거주하는 경우’는 계약갱신을 거절할 수 있도록 했다. 집주인의 자녀와 부모가 대신 살아도 집주인이 실거주한 것으로 본다는 뜻이다. 다만 배우자 홀로 전입신고를 하고 살면 집주인 실거주로 인정되지 않는다. 여당은 집주인 실거주 인정 범위를 두고 여러 안이 나왔는데, 배우자만 세대를 분리해 실제 거주한다고 속일 수 있다는 우려에 따라 이렇게 정했다고 한다.” ―전세 보증금이 5억 원인데 반전세로 돌리고 싶다. 보증금을 1억 원만 받는다면 월세를 얼마나 받아야 하나. “집주인이 월세로 바꾸자고 세입자가 동의하지 않으면 전세로 계약해야 하는 게 원칙이다. 다만 세입자가 동의할 경우에는 월세로 바꿀 수 있는데 이 경우 보증금과 월세를 법에서 정한 전·월세 전환율(연 4%)에 따라 환산한 뒤 인상률을 적용하면 된다. 임대료 상한인 5%까지 올린다고 가정하면 보증금 1억 원에 월세 141만6667원을 받으면 된다. 한국감정원의 ‘렌트홈’에서 자동으로 계산해볼 수 있다.” ―세입자에게 상당한 보상을 해주기로 합의하면 재계약 안 해도 된다는데 얼마나 보상해줘야 하나. “기준은 없다. 세입자가 집주인이 제안한 액수에 합의해주느냐에 따라 달렸다.” ―집주인이 실제 거주하는지, 거주의무기간(2년) 내 다른 세입자를 들였는지 누가 어떻게 확인하나. “모든 손해배상은 청구하는 주체가 피해 사실을 입증해야 한다. 법정손해배상청구제에 따라 ‘손해액’을 피해자가 입증할 필요는 없지만 손해배상을 청구할 만한 사실이 발생했다는 건 결국 피해자가 파악해야 한다.” ―법 개정 이후 세입자가 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없나. “그렇지 않다. 세입자가 거주 중인 주택이라도 매도하는 데는 아무런 영향이 없다. 집주인이 바뀌더라도 기존 세입자는 계약갱신 요구를 할 수 있다.” ―집주인과 임대 보증금 관련해 분쟁이 일어날 경우 조정 신청은 어디로 해야 하나. “현재는 대한법률구조공단의 주택임대차분쟁조정위원회(조정위원회)에 조정을 신청하면 된다. 개정안 시행 후 3개월이 지나면 한국토지주택공사(LH)나 한국감정원의 지사나 사무소에도 조정위원회가 추가로 설치된다. 여기로 조정을 신청해도 된다. LH는 20일 조정위원회 구성을 위한 임시조직을 만들고, 준비에 들어간 상태다. 3개월 내에 인력 구성이나 사무실 공간 마련 등의 논의를 끝낼 것이라는 게 LH 측 설명이다.”정순구soon9@donga.com·김호경 기자}

    • 2020-07-31
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  • 임대료 상한 언제? 가족이 살아도 실거주 인정?…‘임대차 3법’ Q&A

    이른바 ‘임대차 3법’ 가운데 계약갱신요구권과 전월세상한제를 담은 새 주택임대차보호법이 31일 국무회의 의결을 거쳐 이날부터 시행될 예정이다. 군사작전을 방불케 하는 속전속결로 법은 전격 시행되지만 세부 지침이나 가이드라인이 없거나 위헌 논란이 여전해 세입자와 집주인의 갈등과 혼란은 여전할 것으로 전망된다. 아직 미정인 부분까지 포함해서 정리했다. ―전세 계약 만료를 앞두고 이미 세입자와 5% 넘게 보증금을 올려 재계약하기로 구두 합의했다. 문제없나. “법 시행일로부터 계약 만료까지 1개월 이상 남았다면 종전 계약보다 임대료를 5% 초과해 올릴 수 없다. 법 시행 전에 구두 합의를 했거나 계약서를 썼더라도 마찬가지다. 계약서를 다시 쓰거나 5%보다 더 올린 임대료를 돌려줘야 한다.” ―법 시행 전에 집주인이 전세 만기를 석 달 앞두고 나가달라고 내용증명을 보냈다. 계약갱신요구권을 내밀어 버텨도 되나. “기존 전세계약에도 새 법이 적용되기 때문에 세입자가 계약 갱신을 요구하면 재계약을 할 수 있다. 다만 집주인이 민사 소송을 제기할 경우 그 결과를 장담할 수 없다.” 현재 정부와 법조계의 해석이 다르다. 정부는 계약갱신 거절 통보가 묵시적 계약을 하지 않겠다는 뜻일 뿐 확정된 권리가 아니라고 해석한다. 위 사례의 경우 진행 중인 계약으로 인정되기 때문에 계약갱신요구권을 소급 적용할 수 있다는 의미다. 법조계는 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 1개월 사이 세입자에게 계약갱신 거절을 통보할 수 있다. 김향훈 법무법인 센트로 대표변호사는 “임대차 3법이 국회를 통과하기 전에 계약갱신 거절 통보가 이뤄졌을 경우 이는 계약 종료라는 권리가 확정된 것으로 봐야 한다”며 “이런 사례에까지 임대차 3법을 소급 적용할 경우 위헌 소지가 크다”고 설명했다. 결국 명확한 답은 재판을 통해 위헌 시비가 가려져야 가능할 것으로 예상된다.―구체적인 임대료 상한은 언제 마련되나. “임대료 상한은 지자체가 5% 이내에서 정하게 된다. 정부와 지자체 간 협의를 통해 지자체별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다.“ ―새 세입자를 구했다며 계약갱신 요구를 하지 않겠다고 계약서에 명시하면 2년 뒤 재계약을 안 해도 되나. “불가능하다. 세입자에게 불리한 예외조항은 법적으로 인정되지 않는다. 예컨대 기존에 세입자와 1년만 살겠다고 합의하고 계약서에 명시해도 나중에 2년을 채워 살겠다고 하면 내보낼 수 없는 것과 마찬가지다.” ―계약갱신을 요구하자 집주인이 임대료를 5%까지 올리겠다고 했다. 인상분을 낼 여윳돈이 없어 전세대출을 증액해 받으려고 하는데, 집주인이 동의 안 해주면 어떻게 하나. “안타깝지만 현재로선 뾰족한 방법은 없다. 전세대출 만기 연장 시에는 집주인 동의가 필요 없지만 대출금을 증액하려면 집주인 동의가 필요하다. 다만 주택금융공사의 보증을 낀 전세대출을 받았다면 대출금 증액 시에도 집주인 동의를 받지 않아도 된다.” ―법 시행 이전에 기존 집주인이 집을 매도했다. 새로운 집주인이 직접 거주를 희망한다며 계약갱신요구를 거절할 수 있나. “가능하다. 다만, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절 의사를 표시해야 한다. 계약만료가 2020년 12월 20일 이후인 경우에는 2개월 전까지 의사 표시를 해야 한다.” ―본인이 아닌 가족이 살아도 집주인 실거주로 인정되나. “개정안은 ‘임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 실제 거주하는 경우’는 계약갱신을 거절할 수 있도록 했다. 집주인의 자녀와 부모가 대신 살아도 집주인이 실거주한 것으로 본다는 뜻이다. 다만 배우자 홀로 전입신고를 하고 살면 집주인 실거주로 인정되지 않는다. 여당은 집주인 실거주 인정 범위를 두고 여러 안이 나왔는데, 배우자만 세대를 분리해 실제 거주한다고 속일 수 있다는 우려에 따라 이렇게 정했다고 한다.” ―전세 보증금이 5억 원인데 반전세로 돌리고 싶다. 보증금을 1억 원만 받는다면 월세를 얼마나 받아야 하나. “집주인이 월세로 바꾸자고 세입자가 동의하지 않으면 전세로 계약해야 하는 게 원칙이다. 다만 세입자가 동의할 경우에는 월세로 바꿀 수 있는데 이 경우 보증금과 월세를 법에서 정한 전·월세 전환율(연 4%)에 따라 환산한 뒤 인상률을 적용하면 된다. 임대료 상한인 5%까지 올린다고 가정하면 보증금 1억 원에 월세 141만6667원을 받으면 된다. 한국감정원의 ‘렌트홈’(www.renthome.go.kr)에서 자동으로 계산해볼 수 있다.” ―세입자에게 상당한 보상을 해주기로 합의하면 재계약 안 해도 된다는데 얼마나 보상해줘야 하나. “기준은 없다. 세입자가 집주인이 제안한 액수에 합의해주느냐에 따라 달렸다.” ―집주인이 실제 거주하는지, 거주의무기간(2년) 내 다른 세입자를 들였는지 누가 어떻게 확인하나. “모든 손해배상은 청구하는 주체가 피해 사실을 입증해야 한다. 법정손해배상청구제에 따라 ‘손해액’을 피해자가 입증할 필요는 없지만 손해배상을 청구할 만한 사실이 발생했다는 건 결국 피해자가 파악해야 한다.” ―법 개정 이후 세입자가 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없나. “그렇지 않다. 세입자가 거주 중인 주택이라도 매도하는 데는 아무런 영향이 없다. 집주인이 바뀌더라도 기존 세입자는 계약갱신 요구를 할 수 있다.” ―집주인과 임대 보증금 관련해 분쟁이 일어날 경우 조정 신청은 어디로 해야 하나. “현재는 대한법률구조공단의 주택임대차분쟁조정위원회(조정위원회)에 조정을 신청하면 된다. 개정안 시행 후 3개월이 지나면 한국토지주택공사(LH)나 한국감정원의 지사나 사무소에도 조정위원회가 추가로 설치된다. 여기로 조정을 신청해도 된다. LH는 20일 조정위원회 구성을 위한 임시조직을 만들고, 준비에 들어간 상태다. 3개월 내에 인력 구성이나 사무실 공간 마련 등의 논의를 끝낼 것이라는 게 LH 측 설명이다.”김호경기자 kimhk@donga.com정순구기자 soon9@donga.com}

    • 2020-07-30
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  • 계약 갱신해 4년째 살고있는 세입자도 한번 더 연장 가능

    계약갱신요구권과 전월세상한제, 전월세신고제를 담은 이른바 ‘임대차 3법’이 28, 29일 양일간 국회 상임위에서 모두 통과되면서 전월세 시장에 급격한 변화가 예상된다. 요구권과 상한제의 경우 국회 본회의, 국무회의 의결 등을 거쳐 이르면 다음 주중 바로 시행될 것으로 보인다. 전월세 신고제는 내년 6월부터 시행된다. 상임위에서 통과된 법안을 분석해 임대인과 임차인 모두 궁금해할 만한 내용을 정리했다. ―아파트에서 전세를 살고 있다. 이미 계약을 한 번 갱신해 4년째다. 이런 경우에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나. “그렇다. 어떤 계약이든 법 시행 이후 요구권이 한 번 부여되기 때문에 계약을 갱신했어도 요구권을 행사해 계약 기간을 연장할 수 있다. 2년 더 살 수 있는 거다.” ―월세를 살고 있는데 집주인이 재계약을 원하면 현재 50만 원인 월세를 60만 원으로 올려 달라고 한다. 전월세상한제 시행 시 이를 거부하고 협상할 여지가 생기나. “계약을 갱신하며 임대료를 올릴 때 전세든 월세든 기존 임대료의 5% 이하로만 올릴 수 있다. 또 각 지자체가 경기, 물가, 주택 수급 상황 등을 고려해 조례로 그 이하로 상한선을 정할 수도 있도록 하고 있다. 50만 원이었던 월세를 60만 원으로 올려 달라는 것은 5% 상한선을 초과해 법적으로 금지된다.” ―올해 9월이 전세 만기인데 집주인이 나가라고 해 이미 나가기로 합의했다. 8월부터 임대차 3법이 시행된다면 계약갱신요구권을 행사해 계약 기간을 연장할 수 있나. “기존 전월세 계약에도 요구권과 상한제를 소급해 적용할 수 있다. 하지만 법 시행 전에 집주인이 갱신을 거절하고 다른 세입자를 구해 계약했을 때에는 소급 적용할 수 없다. 집주인이 이미 새 세입자를 받기로 하고 계약을 맺었다면 요구권 행사는 어렵다는 뜻이다.” ―같은 경우 집주인이 아직 새로 세입자를 구하지 않았다면 요구권을 행사할 수 있나. “현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 1개월 사이 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 법조계에서는 갱신 거절 통보가 법 개정 전 이뤄졌다면 현행법상 ‘확정된 권리’가 인정된다는 시각이 우세하다. 확정된 권리를 침해하는 소급 적용은 위헌 가능성이 높아 세입자가 개정된 법을 근거로 2년을 더 살겠다고 요구하기는 어렵다는 해석이 많다.” ―재건축 조합원으로 지금은 해당 아파트를 전세 주고 있다. 조합원 입주권을 받기 위해서는 2년간 실거주해야 한다는 정부 방침이 도시 및 주거환경 정비법이 개정돼 확정될 경우 어떻게 해야 하나. “계약 갱신 요구를 거부할 수 있는 사유 중 하나로 집주인 및 집주인의 자녀 등 직계존비속이 실제 거주하는 경우가 인정된다. 만약 실거주 요건을 채우기 위해 집주인이 입주해야 한다면 계약 갱신을 거절할 수 있다. 또 재건축 자체가 계약 갱신 거절 사유로 인정되기도 한다. 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하려고 세입자를 내보낼 수 있는 예외가 인정된다. 다만 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 미리 알려야 한다.” ―기존 세입자의 갱신 요구를 거절한 집주인은 얼마나 실거주해야 하나. “갱신 요구를 거절하지 않았다면 세입자가 거주했을 기간을 채워 실거주해야 한다. 갱신 시 추가되는 계약 기간이 2년이니 최소 2년을 살아야 한다는 뜻이다. 만약 올해 9월 1일 기존 계약이 끝나는 세입자를 집주인이 실거주한다는 이유로 내보냈다면 2022년 8월 말까지는 그 집에 살아야 한다. 이 기간을 채우기 전에 새 세입자를 들이면 손해배상 청구 대상이 된다.” ―원룸 월세를 주고 있는데 세입자가 자꾸 월세를 연체한다. 요구권이 도입되면 그래도 계약을 갱신해줘야 하나. “세입자가 요구권을 행사하더라도 집주인이 이를 거부할 수 있는 예외조항이 있다. 우선 세입자가 2개월 치 이상 월세를 연체했다면 거절 사유로 인정된다. 이 밖에 △세입자가 집주인 동의 없이 해당 집을 다시 세 줬을 경우 △세입자가 임차한 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 △임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 집을 빌려줄 수 없는 상황일 경우 △서로 합의해 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우 등도 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 된다.” ―새로 전세계약을 해 들어가려고 하는데 주변 부동산을 통해 알아보니 집주인이 내놓은 가격이 직전 세입자가 내던 가격에 비해 터무니없이 높다. 어떻게 해야 하나. “억울하지만 어쩔 수 없다. 전월세상한제는 기존 계약을 갱신할 때에만 적용된다. 신규 계약을 체결할 때는 집주인이 자유롭게 가격을 올릴 수 있다. 일각에서는 신규 계약 시 임대료가 대폭 오를 수 있으니 갱신 여부와 관계없이 직전 계약 대비 상한선을 둬야 한다는 주장도 나온다. 하지만 정부는 제도의 빠른 정착을 위해 이 부분은 중장기 검토 과제로 두기로 한 상태다. 정부는 전월세 시장에도 일정한 시세가 형성돼 집주인이 무작정 임대료를 올리기는 어려울 것으로 보고 있다. 다만 최근처럼 전월세 시세가 급등하고 매물이 부족한 상황에서는 신규로 계약을 체결하는 세입자가 피해를 입을 가능성이 크다는 지적도 나온다.” ―전월세신고제가 도입되면 세입자가 전입신고, 확정일자 받기, 실거래 신고까지 해야 하는 것인가. “내년 6월부터 전월세신고제가 도입될 경우 세입자 혹은 집주인이 계약 체결일로부터 30일 내에 거래 내용을 지자체에 신고해야 한다. 신고를 빠뜨리면 5만 원, 허위로 신고하면 100만 원 이하의 과태료가 부과된다. 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세 실거래 신고도 한 것으로 처리된다. 전월세 신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여될 예정이다. 신고는 구청을 방문할 필요 없이 인터넷 홈페이지에 접속해 거래 내용을 입력한 후 전자서명을 하는 방식이 추진되고 있다.”이새샘 iamsam@donga.com·김호경·정순구 기자}

    • 2020-07-30
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  • ‘소급 적용-예외 인정’ 설익은 입법땐 전월세 혼란 부추길 우려

    최근 정치권에서 이른바 ‘임대차 3법’ 입법안을 경쟁적으로 쏟아낸 가운데 추미애 법무부 장관이 27일 임대차 계약 갱신은 1번만 가능하고 직전 계약의 5% 범위 내에서 가격을 올릴 수 있다는 내용의 정부안을 밝혀 임대차 3법의 가닥은 일단 잡히게 됐다. 하지만 논란이 첨예한 소급 적용 여부나 예외 인정 여부 등에 대해 심도 있는 논의를 거치지 않고 설익은 법안을 내놓을 경우 위헌 논란이 커지고 전·월세 시장의 혼란을 부추길 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 정부는 임대차 3법의 초기 정착을 위해 상대적으로 시장 저항이 작은 ‘2+2년’안을 택한 것으로 보인다. 임대료는 지자체가 경기, 물가 등 지역 상황에 따라 조정할 여지를 둬 지자체가 표준임대료를 정하도록 해야 한다는 일부 주장을 반영했다. 추 장관은 이날 신규 임대차 계약에 대해서는 “(개정안) 적용 여부는 중장기적으로 검토하겠다”고 밝혀 당장 도입하지 않을 수도 있음을 시사했다. 현재 발의된 법안에서 전월세상한제는 계약 갱신 시에만 적용이 되고, 계약 종료 후 새로 체결되는 계약에는 적용되지 않는다. 이 경우 신규 계약 시 임대료를 대폭 올릴 수 있다는 지적이 많았다. 더불어민주당 일각에서는 세입자를 새로 받을 때에도 기존 계약의 임대료를 기준으로 임대료 상승 폭을 정하게 해야 한다는 주장이 나오기도 했다. 최근 논란이 거세진 기존 계약에 대한 소급 적용 여부에 대해서는 “현재 진행 중인 계약에 대해 적용하는 것은 ‘부진정(不眞正) 소급’이라고 해서 원칙적으로 허용된다”고 밝혔다. 임차인 보호라는 공익을 위해 이미 체결된 계약에 대해서도 청구권과 상한제를 도입할 수 있다는 것이다. 하지만 남은 계약 기간에 따라 논란의 여지가 있다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 법조계에서는 임대차 3법이 국회를 통과하기 전에 집주인이 갱신 거절을 알리면 계약 종료는 집주인의 ‘확정된 권리’가 돼 세입자가 개정된 법을 근거로 2년 더 살겠다고 요구해도 따르지 않아도 된다는 시각이 우세하다. 이현성 법무법인 자연수 변호사는 “확정된 권리에까지 소급 입법을 할 경우에는 진정(眞正) 소급이 돼 위헌 소지가 커진다”며 “위헌 소송이 이어질 경우 임대차 시장의 혼란은 불가피할 것”이라고 지적했다. 즉, 6개월 이상 계약 기간이 남은 건에 소급 적용하는 것은 가능하지만 이미 계약 갱신을 거절한 임대인에게 적용하는 것은 무리라는 것이다. 이에 대해 법무부 관계자는 “계약 종료가 통보되기만 하고 계약이 실제로 종료되지 않았을 경우에는 진행 중인 계약으로 볼 수 있다”며 “이 문제는 국회 논의 과정에서 정리될 것”이라고 밝혔다. 추 장관은 집주인이 실제로 거주하고자 할 경우에는 계약 갱신을 거절할 수 있도록 하는 예외조항을 둘 수 있다는 취지의 발언도 했다. 하지만 실거주 여부를 어떻게 증명하도록 할지 등 세부 규정은 아직 없는 상황이다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “임대차 3법이 시행되면 기존 전셋집에 눌러앉거나 집주인이 직접 거주하는 수요가 늘어 새로 전셋집을 찾아야 하는 젊은층이 더 큰 피해를 입을 수 있다”고 말했다.이새샘 iamsam@donga.com·정순구·최혜령 기자}

    • 2020-07-28
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  • 분양가상한제 유예기간 28일이면 종료, 2만여채 분양 불발… 공급절벽 현실화

    28일로 민간택지 분양가상한제(분상제) 유예기간이 종료되는 가운데 이날까지 입주자모집공고를 하지 못한 서울 강남권 대부분의 지역과 마포, 여의도 일부 지역에서 분양하는 아파트는 지방자치단체의 분양가 심의를 받아야 한다. 유예기간 내 분양이 가능할 것으로 파악됐던 물량 중 2만 채 이상이 아직 시장에 나오지 않아 분상제 이후 공급 절벽 우려가 현실화할 것으로 보인다. 민간 조사업체인 부동산114에 따르면 분상제 대상 지역이 발표된 지난해 11월 당시 서울에서 이주 및 철거를 시작한 재건축 단지의 분양 예정 물량은 약 3만4000채였다. 이주 및 철거는 착공 전 마지막 단계로 보통 수개월 내에 분양을 하게 된다. 하지만 이 중 26일 현재 분양을 마친 단지는 1만1600채가량으로 2만 채 이상이 아직 분양을 하지 못한 것으로 파악됐다. 대표적인 것이 총 분양 물량이 1만2000채가 넘는 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축이다. 이 단지는 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 협의가 진통을 겪으며 조합원 내홍으로까지 번진 상태다. 조합 측은 HUG와의 협의대로 3.3m²당 2978만 원으로 분양하려 하는 반면 둔촌주공조합원모임(비상대책위원회) 측은 분상제를 적용받더라도 3.3m²당 3600만 원까지 분양가 책정이 가능하다며 이에 반대하고 있다. 조합 측은 28일 전 입주자모집공고를 하겠다는 입장이지만 비대위 측은 8월 8일 집행부 전원 해임을 위한 총회를 열고 이를 무산시키겠다고 나서고 있다. 결국 실제 분양은 일러도 9월 이후에나 이뤄질 것으로 전망된다. 내홍이 심화될 경우 공사가 지연될 가능성도 높다. 서초구 신반포15차(래미안원펜타스)의 경우 HUG와의 분양가 협의까지 마쳤지만 유예기간 내에 분양하기는 힘들 것으로 보인다. 시공사를 대우건설에서 삼성물산으로 변경하는 과정에서 발생한 대우건설과의 법적 다툼이 현재 진행형이기 때문이다. 송파구 신천동 미성·크로바 재건축과 진주아파트 재건축은 후분양 방침을 사실상 확정한 것으로 알려졌다. 이처럼 분상제 유예기간 내에 분양하지 못한 물량이 대폭 늘어나면서 한동안 분양 물량이 급감할 것이라는 우려가 나온다. 지자체 심의에 따른 분양가가 어떤 수준으로 책정될지 예측하기 어려워 각 단지가 ‘분상제 첫 사례’가 되는 것을 꺼릴 가능성이 높기 때문이다. 여기에 8월부터 수도권 및 지방 광역시 대부분의 지역에서 분양권 전매가 사실상 금지될 예정이어서 전국적으로 분양 물량이 감소할 가능성이 높다. 실제로 부동산114에 따르면 7월 다섯째 주에는 전국 16개 단지에서 8010채가 분양한다. 분상제 실시 및 분양권 전매 금지 전 밀어내기 물량이 쏟아지며 이달 들어 매주 1만 채가 넘는 물량이 분양했지만 이번 주 처음으로 1만 채 미만으로 감소한 것이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “분상제가 본격 실시돼 분양가가 대폭 낮게 책정되는 사례가 나올 경우 재건축 추진이 더더욱 어려워질 것”이라며 “안전진단 강화, 재건축 초과이익환수제 등으로 이미 서울에서 새로 추진되는 재건축 단지가 사실상 사라진 가운데 민간 공급은 더욱 줄어들 수밖에 없다”고 지적했다. 이새샘 iamsam@donga.com·정순구 기자}

    • 2020-07-27
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  • “나만 집 못살라”… 단톡방 몰려 투자공부, 재개발 물건 찾아 ‘임장’

    전셋집에 살던 직장인 신모 씨(33)는 지난달 ‘6·17부동산대책’이 나온 직후 서울 서대문구 6억 원대 아파트를 샀다. 정부의 대출 규제로 집 사기는 더 어려워졌는데 서울 전셋값과 매매가격 오름세가 더욱 가팔라지자 ‘더 이상 늦으면 서울에서 내 집 마련을 못 할 수도 있다’는 불안감에 휴가까지 내고 집을 보러 다니면서 매수를 서둘렀다. 그는 “집을 산 뒤 아파트 시세가 올랐고 은행대출 한도가 줄었다”며 “하루라도 일찍 사길 천만다행이었다”며 가슴을 쓸어내렸다. 서울 부동산 시장을 중심으로 ‘패닉 바잉(panic buying·공황 구매)’이 확산되고 있다. 정부가 공급을 충분히 늘리지 않은 채로 고강도 규제를 잇달아 쏟아내면서 서울 집값과 전셋값이 모두 크게 오르자 수요자들이 ‘지금이라도 안 사면 영영 집을 못 살 수 있다’는 불안감에 휩싸여 연령을 불문하고 주택 구매를 서두르고 있어서다. 이들은 아파트뿐만 아니라 다세대, 연립, 오피스텔에도 눈을 돌리고 있다. 가격이 더 오르기 전에 서울 도심의 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타려는 수요까지 더해져 매수세는 사그라지지 않고 있다. 전문가들은 ‘수요가 몰리는 지역에 공급을 충분히 늘리겠다’는 신호를 시장에 확실하게 보내야만 무주택자들의 불안 심리를 잠재울 수 있다고 입을 모은다. ○ “이러다 못 산다” 위기감에 거래량 껑충국토교통부에 따르면 올해 상반기(1∼6월) 주택 매매거래량은 62만878건으로 2006년 통계 집계 이래 가장 많았다. 지난해 상반기(31만4108건)의 2배 수준이다. 6·17대책이 나온 6월 거래량은 13만8578건으로 지난해 6월(5만4893건)의 2.5배로 뛰었다. 지난해 12·16부동산대책과 6·17대책 등 고강도 규제가 집값만 올리면서 시장의 불안감을 자극했고 실수요자들은 조급해지면서 집 사기에 뛰어들었다. 여기에는 다주택자의 움직임도 포함돼 있다. 얼마 전까지 다주택자였던 직장인 임모 씨(47)는 최근 1주택자가 됐다. 임 씨는 서울 광진구 광장동과 성동구 옥수동에 아파트 2채를 갖고 있었는데, 이를 모두 처분하고 강남구 도곡동에 32억 원 아파트(전용 164m²) 1채를 매입하면서다. 정부가 강남 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정하는 등 규제를 강화하자 오래전부터 계획했던 ‘강남 입성’을 서두른 것. 불과 1년 만에 4억 원이나 뛰었지만 주변 자금줄을 총동원해서 질러버렸다. 임 씨는 “앞으로 강남 집값이 더 뛸 것 같아서 기존 집을 급매로 처분하고 갈아탔다”고 설명했다. 새 아파트가 공급되고는 있지만 청약 가점이 낮으면 새 아파트 구입은 그야말로 하늘의 별따기다. 올해 서울에서 분양한 단지 상당수의 당첨 커트라인(최저가점)은 84점 만점에 50점대 후반이나 된다. 청약 가점은 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 따져 산정한다. 가장 배점이 큰 무주택 기간은 30세부터 산정한다.○ 다세대, 연립까지 ‘패닉 바잉’ 확산 아파트에 대한 규제가 강화되자 다세대, 연립으로 눈을 돌리는 현상까지 나타나고 있다. 부동산 업계에선 최근 서울 재개발 후보지로 거론되는 지역에 투자 문의가 눈에 띄게 늘었다고 입을 모은다. 시간이 걸리더라도 향후 재개발을 기대하고 종잣돈 부담이 적은 재개발 투자로 눈을 돌리고 있다는 것이다. 연립·다세대 주택은 지난해 12·16대책(15억 원 초과 주택 구입 시 주택담보대출 전면 금지)이나 올해 6·17대책(3억 원 이상 아파트 구입 시 전세자금대출 제한 및 회수) 대상에서 벗어나 있다. 22일 방문한 서울 마포구 아현1구역 소재 한 공인중개사사무소에서는 한 중년 여성이 30대 아들을 대동하고 매매 상담을 받고 있었다. 빌라를 전세 끼고 샀다가 향후 아파트로 재개발이 되면 아들을 입주시킬 생각이라는 것. 이날 이들이 둘러 본 다세대빌라(전용 약 60m²)는 8억 원대로 6·17대책 이후 집주인이 거둬들였다가 최근 2000만 원을 올려 다시 내놓은 매물이다. 부동산 중개인 김모 씨는 “매물이 없어서 문제지 장마철인데도 매수 문의가 꾸준하다”고 말했다. 인근 다른 공인중개사사무소 대표 원모 씨도 “지금 아니면 내 집 마련이 영영 어려울 것 같은데, 아파트는 너무 올랐으니 재개발 가능성이 있는 다세대·빌라를 알아보러 왔다는 실수요자가 많이 늘었다”고 말했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 다세대·연립주택 매매거래(23일 기준)는 6019건으로 2018년 3월(5950건) 이후 2년 3개월 만에 최대치를 나타냈다. 올해 5월 다세대·연립주택 매매거래(4597건)나 전년 6월 매매거래(3489건)와 비교하면 각각 30.9%, 72.5% 증가했다. 정부 규제를 피하려는 투자자들은 서울 오피스텔에도 주목하고 있다. 오피스텔은 아파트와 달리 세금이나 대출 규제 대상이 아니고, 적은 돈으로도 투자가 가능하다. 올해 상반기 서울 오피스텔 거래량은 총 6302건으로 지난해 같은 기간(4284건)보다 47% 증가했다. ○ 단톡방으로 부동산 공부하고 단체 임장 열기 부동산을 본격적으로 ‘공부’하는 사람도 늘고 있다. 함께 부동산 정보를 공유하거나 오프라인 정모에서 함께 임장(해당 지역을 둘러보러 간다는 의미의 부동산 업계 은어)을 가는 식이다. 직장인 이모 씨는 700여 명이 참여하는 ‘부동산 스터디’ 단톡방을 통해 1년 넘게 부동산 투자 공부를 하다 최근 내 집 마련에 성공했다. 하지만 그는 여기에 만족하지 않고 또 다른 투자처를 찾고 있다. 그는 “부동산은 전국이 불장(Bull Market·상승장)이어서 투자자도 많고 실제로 돈을 벌었다는 얘기도 주변에서 많이 듣는다”며 “한때 인기였던 비트코인 투자와 비슷한 것 같다”고 말했다. 최근 유명 부동산 강사의 부동산 강의를 찾아다니며 듣기 시작했다는 회사원 박모 씨(38)는 “부모님과 함께 살며 내 집 마련에 관심이 없었던 시간이 너무 아깝다”며 “경제활동을 하지 않는 대학생들까지 지방에서 올라와 부동산 강의를 듣는 걸 보고 부동산 투자 열기를 체감할 수 있었다”고 했다. 패닉 바잉에 대한 우려의 목소리도 적지 않다. 김연화 IBK기업은행 부동산팀장은 “무리한 대출을 일으킨다거나, 말 그대로 ‘패닉’에 따라 현명한 판단을 하지 못한다면 손해를 볼 가능성이 높다”고 지적했다.○ 전문가들 “규제 풀어 공급 늘려야” 전문가들은 정부의 부동산 정책의 실패가 패닉 바잉을 불러온 만큼 정책을 근본적으로 수정하는 게 필요하다고 입을 모은다. 내년 서울 신규 아파트 입주물량은 2만5021채로 올해(4만8601채)의 절반 수준이다. 시장 불안을 잠재울 만한 공급 확대가 없다면 주택 구입을 미룬 대기 수요까지 더해져 패닉 바잉이 더 확산될 수 있다는 지적이다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 “패닉 바잉은 정부가 ‘집은 곧 투기’라는 생각으로 수요를 억제하는 데에 집중하는 등 철학 없이 부동산 정책을 펼치는 것에 대한 신뢰가 사라졌기 때문에 발생했다”며 “수요를 옥죄었으면 공급 확대가 뒤따라야 하는데 공급 대책이 없었다”고 지적했다. 이어 “3기 신도시와 공공임대주택 물량을 갖고 공급이 충분하다고 주장할 게 아니라 서울에 정부가 짓는 공공 아파트가 아닌 민영 아파트를 공급해줘야 한다”고 말했다. 고준석 동국대 법무대학원 교수는 “수요가 몰리는 서울 도심에는 주택을 지을 만한 빈 땅이 거의 없는 만큼 공급을 늘리려면 재건축 규제를 풀거나 용적률을 높이는 등 고밀도 개발이 가능해져야 한다”고 말했다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “정부가 자꾸만 시장을 통제하려는 게 문제다. 시장에서 벌어지는 일들을 ‘비정상적’인 것으로 규정하고 정부가 해결하려고 하다 보니 부작용이 생기는 것”이라며 “정부가 지나치게 간섭하고, 시장을 통제할 수 있다는 생각을 버려야 한다”고 지적했다. 부동산 시장에 넘쳐나는 유동성부터 잡아야 한다는 의견도 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 시중에 유동성이 너무 많이 늘었다”며 “공급 확대에 앞서 국채를 발행하거나 사회 인프라 투자로 유동성을 줄이는 방안도 함께 이뤄져야 한다”고 강조했다. 조윤경 yunique@donga.com·이새샘·정순구 기자}

    • 2020-07-25
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  • 7·10 대책에도… 서울 전셋값 56주 연속 상승

    서울 아파트 전셋값이 강남·북을 가리지 않고 주요 단지에서 연일 최고가를 경신하면서 56주 연속 상승했다. 강북에서도 전세가격 10억 원(전용 84m²·34평형)대 아파트가 등장하고 있다. 23일 한국감정원에 따르면 7월 셋째 주(20일 기준) 서울의 주간 아파트 전셋값은 0.12% 올랐다. 전주(0.13%)보다 오름폭은 줄었으나 56주 연속 상승세를 이어갔다. 전국 전셋값은 0.14% 올랐고 수도권(0.16%)과 지방(0.13%) 모두 상승했다. 서울은 신축 단지를 중심으로 전셋값이 급등했다. 강동구(0.28%)의 상승률이 가장 높았고 송파(0.23%) 강남(0.20%), 마포(0.20%) 서초구(0.18%)가 뒤를 이었다. 특히 광진구 광장동 ‘광장힐스테이트’ 전용 84m²의 전세는 지난달 10억 원에 실거래된 데에 이어 현재 11억∼11억5000만 원에 나와 있다. 마포구 용강동 ‘래미안마포리버웰’ 전용 84m²의 전세 호가는 최근 10억 원으로 뛰었다. 이달 초 실거래 가격이 8억 원이었는데 2주 사이 2억 원이나 뛰었다. 성동구 금호동 서울숲2차푸르지오 전용 84m²의 전세도 이달 10일 8억5000만 원에 실거래됐지만 현재 10억 원에 나와 있다. 한국감정원은 “서울은 임대차 3법 추진과 매매시장 불안 등으로 주거·교육·교통환경이 양호한 지역과 정비사업 이주 수요가 있는 지역 위주로 전셋값 상승세가 이어지고 있다”고 설명했다. 서울 아파트값은 0.06% 올랐다. 7주 연속 상승했지만 오름폭은 전주(0.09%)보다 다소 꺾였다. 전국 아파트 가격은 0.12% 올랐고 수도권과 지방도 전주 대비 각각 0.13%, 0.12% 올랐다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2020-07-24
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  • 서울 아파트 전셋값, 56주 연속 상승… 강북에도 10억 아파트 등장

    서울 아파트 전셋값이 강남·북을 가리지 않고 주요 단지에서 연일 최고가를 갱신하면서 56주 연속 상승했다. 강북에서도 전세가격 10억 원(전용 84㎡)대 아파트가 등장하고 있다. 23일 한국감정원에 따르면 7월 셋째 주(20일 기준) 서울의 주간 아파트 전셋값은 0.12% 올랐다. 전주(0.13%)보다 오름폭은 줄었으나 56주 연속 상승세를 이어갔다. 전국 전셋값은 0.14% 올랐고, 수도권(0.16%)과 지방(0.13%) 모두 상승했다. 서울은 신축 단지를 중심으로 전셋값이 급등했다. 강동구(0.28%) 상승률이 가장 높았고, 송파(0.23%) 강남(0.20%), 마포(0.20%) 서초구(0.18%)가 뒤를 이었다. 특히 광진구 광장동 ‘광장힐스테이트’ 전용 84㎡ 전세는 지난달 10억 원에 실거래 된 데에 이어 현재 11억~11억5000만 원에 나와 있다. 마포구 용강동 ‘래미안마포리버웰’ 전용 84㎡의 전세 호가는 최근 10억 원으로 뛰었다. 이달 초 실거래 가격이 8억 원이었는데 2주 사이 2억 원이나 뛰었다. 성동구 금호동 서울숲2차푸르지오 전용84㎡ 전세도 이달 10일 8억5000만 원에 실거래됐지만 현재 10억 원에 나와 있다. 한국감정원은 “서울은 임대차 3법 추진과 매매시장 불안 등으로 주거·교육·교통환경이 양호한 지역과 정비사업 이주 수요가 있는 지역 위주로 전셋값 상승세가 이어지고 있다”고 설명했다. 서울 아파트값은 0.06% 올랐다. 7주 연속 상승했지만 오름폭은 전주(0.09%)보다 다소 꺾였다. 전국 아파트 가격은 0.12% 올랐고 수도권과 지방도 전주 대비 각각 0.13%, 0.12% 올랐다.정순구기자 soon9@donga.com}

    • 2020-07-23
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  • ‘임대차 3법 소급적용’ 부작용 우려… 세입자들 “쫓겨날까 불안”

    서울 강동구 ‘래미안강동팰리스’ 집주인 김모 씨(43)는 올해 10월 전세 계약이 끝나는 세입자에게 “재계약을 하지 않겠다”고 통보했다. 세입자는 “곧 ‘임대차 3법’이 통과될 예정이니 계약이 갱신되는 게 아니냐”고 맞섰지만 그는 단칼에 거절했다. 변호사와 상담한 결과 계약이 종료되기 6개월에서 2개월 전에 갱신 거절을 통보하면 임대차 3법과 상관없이 새 세입자를 받을 수 있다는 설명을 들었기 때문이다. 그는 “2년 전 7억 원이던 전세보증금을 2억 원가량 올려 내놓을 예정”이라고 말했다. 정부와 여당이 추진하고 있는 임대차 3법(전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제)이 도입되면 ‘역대급 전세대란’이 올 수 있다는 우려가 나온다. 임대차 3법을 기존 임대차 계약까지 소급 적용하더라도 김 씨처럼 계약 만료 6개월에서 2개월 전이면서 임대차 3법이 도입되기 전에 세입자에게 갱신 거절을 통보하면 임대차 3법의 적용을 피할 수 있어서다. 현재 임대차 3법과 관련해 다양한 법안이 발의되어 있다. 대체로 세입자에게 최소 4년 이상 거주 기간을 보장하고 임대료를 종전 계약의 5% 이내로만 올릴 수 있게 제한한다는 내용이다. 당정은 임대차 3법을 기존 계약까지 소급 적용할 방침이다. 그래야 임대차 3법 도입 전에 미리 임대료를 올려 전월세 가격이 폭등하는 부작용을 최소화할 수 있기 때문이다. 문제는 소급 적용을 해도 이런 부작용을 완전히 막지 못한다는 점이다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 임대차 3법이 국회를 통과하기 전에 집주인이 갱신 거절을 알리면 계약 종료는 집주인의 ‘확정된 권리’가 된다. 즉, 세입자가 임대차 3법을 근거로 2년 더 살겠다고 요구해도 따르지 않아도 된다. 기존 세입자를 내보낸 집주인들은 앞으로 못 올릴 임대료를 미리 한꺼번에 올릴 가능성이 크다. 이현성 법무법인 자연수 변호사는 “임대차 3법이 소급 적용돼도 확정된 권리까지 침해하기 어렵다”며 “개정안에 ‘임대인이 갱신 거절 통보를 이미 한 경우에도 적용된다’는 부칙을 만들 수도 있지만 집주인의 확정된 권리를 침해해 위헌 소지가 지나치게 크다”고 말했다. 임대차 3법이 이달 말 시행될 경우 올해 10월부터 내년 1월 사이에 임대차 계약이 끝나는 세입자들이 집주인과 실랑이를 벌일 가능성이 높다. 2018년 12월 입주를 시작한 서울 송파구 ‘헬리오시티’ 등에서 이런 사례가 빈발할 것으로 전망된다. 서울부동산정보광장에 따르면 2018년 10월∼2019년 1월 아파트 전월세 거래량은 4만3766건. 이 중 상당수가 임대차 3법 혜택을 받기는커녕 도리어 살던 집에서 쫓겨날 처지에 놓일 수 있다. 서울 전셋값은 지난해 7월 이후 55주 연속 오름세다. 서울에서 전세 아파트 구하기가 어려워지며 세입자들의 불안도 커지고 있다. 결혼을 앞두고 전셋집을 구하고 있는 직장인 이모 씨(36)는 “예산에 맞는 전세 매물을 어렵사리 찾아도 집주인이 보증금을 올리거나 반전세로 전환하겠다고 한다”며 “결혼 전 집을 마련할 수 있을지 모르겠다”고 말했다. 한 부동산 전문가는 “임대차 3법은 전월세 시장 안정을 위해서라도 언젠가는 필요한 법이지만 시장이 불안한 현 상황에서 도입하면 부작용이 크다”고 우려했다. 정순구 soon9@donga.com·김호경 기자}

    • 2020-07-23
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  • “전셋값 급등 이어질 수 밖에”…임대차 3법 도입 ‘역대급 전세대란’ 우려

    서울 강동구 ‘래미안강동팰리스’ 집주인 김모 씨(43)는 올해 10월 전세 계약이 끝나는 세입자에게 “재계약을 하지 않겠다”고 통보했다. 세입자는 “곧 ‘임대차 3법’이 통과될 예정이니 계약이 갱신되는 게 아니냐”고 맞섰지만 그는 단칼에 거절했다. 변호사와 상담해보니 계약 종료 전 6개월에서 2개월 전에 갱신 거절을 통보하면 임대차 3법과 상관없이 새 세입자를 받을 수 있다는 설명을 들었기 때문이다. 김 씨는 “2년 전 7억 원이던 전세 보증금을 2억 원 가량 올려 내놓을 예정”이라고 말했다. 정부와 여당이 추진하고 있는 임대차 3법(전월세 신고제, 계약갱신청구권, 전월세 상한제)이 도입되면 ‘역대급 전세대란’이 올 수 있다는 우려가 나온다. 임대차 3법을 기존 임대차 계약까지 소급 적용하더라도 김 씨처럼 계약 만료 6개월에서 2개월 전이면서 임대차3법이 도입되기 전에 세입자에게 갱신 거절을 통보하면 임대차 3법의 적용을 피할 수 있어서다. 현재 임대차 3법 관련해 다양한 법안이 발의되어 있다. 대체로 세입자에게 최소 4년 이상 거주 기간을 보장하고 임대료는 종전 계약의 5% 이내로만 올리도록 제한한다는 내용이다. 당정은 임대차 3법을 기존 계약까지 소급 적용한다는 방침이다. 그래야 임대차 3법 도입 전에 미리 임대료를 올려 전월세 가격이 폭등하는 부작용을 최소화할 수 있기 때문이다. 문제는 소급 적용을 해도 이런 부작용을 완전히 막지 못한다는 점이다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이에 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 임대차 3법이 국회를 통과하기 전에 집주인이 갱신 거절을 통보한다면 계약 종료는 집주인의 ‘확정된 권리’가 된다. 즉 세입자가 임대차 3법을 근거로 2년 더 살겠다고 요구해도 따르지 않아도 된다는 뜻이다. 기존 세입자를 내보낸 집주인들은 앞으로 못 올릴 임대료를 미리 한꺼번에 올린 가능성이 크다. 이현성 법무법인 ‘자연수’ 변호사는 “임대차 3법이 소급 적용되어도 확정된 권리까지 침해하기는 어렵다”며 “물론 개정안에 ‘임대인이 갱신거절 통보를 이미 한 경우에도 적용된다’는 부칙을 만들 수도 있지만, 이는 확정된 권리를 침해하는 것이어서 위헌 소지가 지나치게 크다”고 말했다. 임대차 3법이 이달 말 시행된다면 올해 10월부터 내년 1월 사이에 임대차 계약이 끝나는 세입자들이 집주인과 실랑이를 벌일 가능성이 크다. 2018년 12월 입주를 시작한 서울 송파구 ‘헬리오시티’ 등에서 이런 사례가 빈번할 것으로 전망된다. 서울부동산정보광장에 따르면 2018년 10월~2019년 1월 아파트 전월세 거래량은 4만3766건이다. 이들 중 상당수가 임대차 3법의 혜택은커녕 도리어 기존에 살던 집에서 쫓겨날 처지에 놓이는 셈이다. 이미 서울 전셋값은 지난해 7월 이후 55주 연속 오름세다. 서울 아파트 전세 구하기는 점점 어려워지면서 세입자들의 불안도 커지고 있다. 올해 11월 결혼을 앞두고 전셋집을 구하고 있는 직장인 이모 씨(36)는 “어렵게 예산에 맞는 전세 매물을 찾아도 집주인이 보증금을 올리거나 반전세로 전환하겠다고 한다”며 “결혼 전까지 전셋집을 구할 수 있을지 불안하다”고 말했다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “임대차 3법은 전월세 시장 안정을 위해서라도 언젠가는 필요한 법이지만 현 상황에서 도입하면 예상되는 부작용이 너무 크다”며 “전셋값 급등은 법 개정 후인 하반기에도 이어질 수밖에 없을 것”이라고 예상했다. 정순구기자 soon9@donga.com김호경기자 kimhk@donga.com}

    • 2020-07-22
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  • 국토부, 태릉골프장 택지개발 협의 착수… 육사 포함여부 촉각

    “매물을 내놓았던 몇몇 집주인이 앞으로 어떻게 해야 할지 묻는 전화가 옵니다. 그래도 아직은 매물을 거둬들이거나 호가를 올리진 않고 있습니다.” 21일 경기 구리시 갈매지구. 문재인 대통령이 전날 주택공급 확대를 위해 서울 노원구 태릉골프장 부지를 택지로 개발하는 방안을 언급하면서 태릉골프장 일대로 관심이 쏠리고 있지만 이 일대는 예상외로 차분했다. 인근 공인중개업소 사장은 “개발을 논의해보자는 차원이라 관망세”라며 “육군사관학교 등도 개발 대상에 포함될지에 관심이 크다”고 말했다. 이날 태릉골프장과 인접한 노원구 공릉동, 중랑구 신내동 일대도 ‘일단은 지켜보자’는 분위기가 역력했다. 개발제한구역(그린벨트) 논란으로 일대가 들썩였던 강남권과 대조적이었다. 여기엔 정부 규제로 집 사기가 어려워진 상황에서 서울 외곽이라는 입지 등을 고려할 때 시세 차익이 크지 않을 것이란 계산이 깔려 있다. 또 서울 노원구와 중랑구 모두 기업이 거의 없어 신규 수요 유입에 한계가 있고 갈매지구는 지하철 8호선 개통 등 교통 호재로 집값이 이미 많이 오른 상태다. 서울시는 그린벨트 해제를 이번에 막은 만큼 노후 임대아파트 재건축을 추진하면서 용적률을 높여 주택 공급을 확대하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다. 현재 평균 140% 수준인 임대아파트 용적률을 끌어올려 고층 아파트로 재건축하는 방안이다. 향후 5년 이내 재건축 연한이 도래하는 임대아파트가 3만5000채로 서울 강남권에는 개포동 SH대치1단지, 수서동 SH수서1·6단지가 있다. 하지만 입주민 이주나 철거 등에 시일이 꽤 걸려 당장 주택 공급을 늘릴 수 있는 방안으로 보기 힘들다는 지적이 나온다. 국토교통부도 다음 주중 공급대책 발표를 목표로 태릉골프장 개발을 놓고 관계 기관과의 본격적인 협의에 착수하는 등 박차를 가하고 있다. 당장 태릉골프장이 그린벨트로 묶여 있어 그린벨트 해제를 위해 서울시와 실무 협의를 해야 한다. 태릉골프장과 담장 하나만 사이에 두고 있는 육사 부지를 포함시켜 택지 규모를 골프장 약 85만 m² 1만 채 규모에서 150만 m² 2만 채 수준으로 확대시킬지 여부도 관건이다. 국토부 관계자는 “육사는 군(軍)에서 상징성이 큰 데다 이전 부지를 찾아야 해 당장 결정하기는 어렵다”면서도 “모든 가능성을 염두에 두고 검토하고 있다”고 말했다. 더불어민주당에서는 그간 관계부처나 공공기관 간 이견으로 벽에 부딪혔던 공급대책을 본격적으로 추진해야 한다는 주장이 나온다. 민주당 김진표 의원은 27일 ‘정부소유 수도권 골프장에 공공임대주택을 짓자’라는 주택공급 토론회를 개최한다. 여권 관계자는 “다른 부처들이 소유한 수도권 골프장까지 활용하자는 취지”라고 했다. 정부는 서울 내 다른 택지를 찾는 데도 속도를 내고 있지만 태릉골프장 규모에 버금가는 또 다른 택지가 포함될 가능성은 높지 않은 것으로 알려졌다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부가 서울 도심 재개발, 재건축 활성화, 도심 고밀 개발을 위한 규제 완화를 주요 대책으로 포함해야 한다”고 말했다.정순구 soon9@donga.com·강성휘·김하경 기자}

    • 2020-07-22
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  • 서울 58만가구 재산세 30% 상한까지 올라

    서울 강동구 고덕동의 신축 아파트 단지에 사는 김모 씨(59)가 올해 납부해야 할 보유세(재산세+지방교육세 등)는 134만 원으로 지난해보다 30만 원 정도 늘었다. 본인 소유 전용면적 59m² 아파트의 공시가격이 지난해 5억2700만 원에서 올해 6억5200만 원으로 늘어난 탓이다. 그는 “아직은 재산세를 감당할 수 있지만 3년 전 입주 시점부터 공시가격이 매년 1억 원 내외씩 오르고 있어 앞으로가 걱정”이라고 토로했다. 올해 서울 내 공시가격 6억 원이 넘는 주택을 보유해 재산세가 지난해보다 30% 오른 가구가 58만 곳에 달하는 것으로 조사됐다. 20일 서울시와 국토교통부가 미래통합당 김상훈 의원(대구 서구)에게 제출한 자료에 따르면 올해 납부해야 할 주택 재산세가 세 부담 상한선인 130%까지로 오른 가구는 총 57만6294곳으로 2017년(4만541가구)과 비교해 14배 이상으로 늘어났다. 서울 25개 자치구 중 재산세 증가율이 상한선에 이른 가구 수가 가장 많이 늘어난 곳은 노원구다. 2017년 2곳에서 올해 2198곳으로 증가했다. 이어 강동구(31곳→1만9312곳), 광진구(28곳→1만6576곳)가 뒤를 이었다. 정순구 soon9@donga.com·김호경 기자}

    • 2020-07-21
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  • 서울 58만 가구, 재산세 30% 올라…가장 많이 늘어난 곳은?

    서울 강동구 고덕동의 신축 아파트 단지에 거주하는 김 모씨(59)는 올해 납부해야 할 보유세(재산세+지방교육세 등)가 134만 원으로 지난해보다 30만 원 정도 증가했다. 본인 소유 전용면적 59㎡ 아파트의 공시가격이 지난해 5억2700만 원 수준에서 올해 6억5200만 원으로 늘어난 탓이다. 김 씨는 “지금은 재산세를 감당할 수 있지만, 앞으로가 걱정”이라며 “3년 전 입주 시점부터 공시가격이 매년 1억 원 내외로 오르고 있어서 재산세 부담이 적지 않다”고 토로했다. 올해 서울 내 공시가격 6억 원이 넘는 주택을 보유해 재산세 상승 폭이 세 부담 상한선인 130%까지 오른 경우가 58만 가구에 달하는 것으로 조사됐다. 특히 노원구와 강동구 등 중저가 주택이 많은 지역에서 재산세 부담이 늘어난 가구가 크게 증가했다. 정부가 연이어 발표한 부동산 정책의 여파로 아파트 가격이 오르고, 공시가도 현실화 정책으로 오르면서다. 20일 서울시와 국토교통부가 미래통합당 김상훈 의원(대구 서구)에게 제출한 ‘2017~2020년 서울 재산세 세 부담 상한 30% 부과 현황’ 자료에 따르면 올해 납부해야 할 주택 재산세가 세 부담 상한(130%)까지 오른 가구는 총 57만6294곳으로 집계됐다. 2017년(4만541가구)과 비교하면 3년 만에 14배 이상 늘어난 셈이다. 서울 25개 자치구 중 재산세를 상한까지 부담하는 가구 수가 가장 많이 늘어난 곳은 노원구다. 2017년에는 2곳에 불과했다가 올해는 2198곳으로 증가했다. 이들 가구가 낸 재산세 합계는 87만 원에서 12억7967만 원으로 뛰었다. 이어 △강동구 623배(세액 1158배) △광진구 592배(세액 851배) △동대문구 507배(세액 443배) 등의 순이다. 강남구는 2017년 2만2646곳에서 올해 11만4256곳으로 5배(세액 14.4배) 늘어났다. 절대적인 수치로는 강남구에 재산세 상한 부담 가구가 가장 많은 것으로 나타났다. 서초구는 9491건에서 8만2988건으로 8.7배(세액 24.7배) 증가했다. 권일 부동산인포 팀장은 “중저가 주택 한 채를 보유하고 실거주하는 사람들은 집을 팔아서 시세 차익을 실현한다는 것이 쉽지 않다”며 “소득에 변화가 없는 상태에서 일 년에 내는 재산세가 급증하면 가계에 부담이 될 수밖에 없다”고 말했다.}

    • 2020-07-20
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  • 이명박 정부, 수도권 그린벨트 풀어 ‘반값 아파트’ 공급

    정부 출범 이후 갈수록 강화되는 부동산 규제에도 불구하고 서울 아파트 가격이 계속 오르고 있어 아파트는 마냥 오르기만 하는 재화로 보인다. 그러나 집값이 오르는 데는 시중 자금의 유동성과 경기 상황, 서울로의 인구 유입, 주택 공급량, 정부 정책 등 다양한 원인이 영향을 미치기 때문에 항상 오르기만 하는 것은 아니다. 이번 정부에서는 주택 수요를 억제하는 데 초점을 맞추다가 최근에야 그린벨트 해제와 재건축 용적률 제고까지 공급 확대 방안 논의를 책상에 올려놓으면서 수요-공급 이론에 따른 부동산 정책을 고려하는 모양새다. 역대 정부에서도 아파트 가격에 중요한 영향을 끼치는 공급 정책은 오락가락했고, 그때마다 가격도 상승과 하락을 반복했다. 주택 공급을 통해 집값을 안정시킨 대표적 사례는 노태우 정부의 주택 200만 채 공급 정책이다. 정부 출범 초기에만 해도 집값은 안정적이지 못했다. 1986년 아시아경기와 1988년 서울 올림픽을 개최하며 인프라를 건설하느라 주택 공급이 제대로 이뤄지지 않은 탓이다. 전국의 주택 수요는 연 40만 채였지만 공급이 이뤄진 것은 약 23만 채에 그쳤다. 실제 KB국민은행 부동산 시세에 따르면 서울의 아파트가격지수는 노태우 정부가 출범한 1988년부터 1990년까지 매년 18.5%, 18.8%, 37.6%의 상승률을 기록했다. 집값을 안정시키기 위해 노태우 대통령은 당시 전국 주택 물량의 5분의 1에 달하는 200만 채의 주택을 시장에 풀겠다는 파격적인 정책을 제시했다. 분당과 일산 등 수도권 1기 신도시가 지어진 시기도 이때다. 주택이 대거 공급되면서 서울 아파트 가격은 1991년 하락세(―4.5%)로 돌아섰다. 2003년 출범한 노무현 정부는 다른 상황에 처했고 이에 따라 다른 선택을 했다. 공급보다는 투기를 억제하는 데 집중했다. 전 정부였던 김대중 정부가 1997년의 국제통화기금(IMF) 외환위기를 극복하기 위해 부동산 규제 완화에 나서면서 서울 아파트 가격이 폭등하고 있던 탓이다. IMF 외환위기 당시에는 주식뿐만 아니라 부동산 가격과 전세금까지 워낙 급격한 충격을 받아 그 이후로 주식과 부동산이 모두 ‘V’ 회복을 하면서 반등을 보이던 시기였다. 노무현 정부는 굵직한 규제만 10여 차례 발표했다. 분양권 전매 제한을 시작으로 투기과열지구·투기지구 확대, 종합부동산세 도입 등 최근 이슈가 되고 있는 규제 정책이 대부분 이때 탄생했다. 결과는 정부 의도와 달랐다. 무리한 규제는 수요가 아닌 공급을 옥죄었고, 노무현 대통령 임기 시절 서울 아파트 매매가격지수는 결과적으로 55.6% 올랐다. 뒤를 이은 이명박 정부는 공급 확대 정책을 택했다. 수도권 인근의 그린벨트를 해제하고 각종 세금(양도세, 종부세 등)을 완화했다. 해제된 그린벨트 지역에는 ‘반값 아파트’로 불리는 보금자리주택 150만 채를 공급하겠다고 밝혔다. 2008년 글로벌 금융위기의 영향으로 부동산 투자 수요가 줄어든 데다 정부가 주택 공급을 강조하면서 시장은 안정세를 보였다. 이명박 대통령 임기 시절 서울 아파트 매매가격지수는 ―4.5%의 변동률을 기록했다. 정창무 서울대 건설환경공학부 교수는 “공급 정책 발표 후에도 신규 주택이 실제 시장에 공급되기까지 시차가 있기 때문에 한동안은 시장 불안이 있을 수 있다”며 “그럼에도 기본적으로는 공급 확대 정책이 뒷받침돼야 한다”고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2020-07-18
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  • 김상조 “당정, 그린벨트 해제안 이미 의견 정리”

    김상조 대통령정책실장이 17일 주택 공급 방안 중 하나로 그린벨트 해제가 검토되는 것에 대해 “정부가 이미 당정 간 의견을 정리했다”고 밝혔다. 당정이 최근 그린벨트 해제 등을 포함해 주택 공급 확대 방안을 검토하고 있는 것을 재확인한 것이다. 김 실장은 이날 라디오에서 “(그린벨트 해제와) 관련된 논란을 풀어가는 것은 정부의 역할”이라며 “부동산과 관련해선 모든 정책 수단을 메뉴판 위에 올려놓는다”고 말했다. 김 실장은 서울시가 그린벨트 해제에 반대하는 데 대해 “당연하다. 수십 년 된 문제”라며 “중앙정부와 지방자치단체 간 이견을 조정하고 지역 주민의 반발을 완화할 수 있는 방법이 없으면 못하는 것이다. (관건은) 그것을 만들어 가느냐의 여부”라고 말했다. 앞서 문재인 대통령이 부동산 안정화를 위해 주택 공급 확대 등 필요한 모든 수단을 강구하겠다고 밝힌 만큼, 서울시가 반대하는 그린벨트 해제안도 적극적으로 논의하겠다는 의미로 풀이된다. 더불어민주당도 그린벨트 해제의 필요성을 강조하고 있다. 민주당과 국토교통부는 15일 부동산 대책 관련 당정협의를 열고 ‘주택 공급 확대 범정부 태스크포스(TF)’를 통해 그린벨트 해제를 포함해 도심 용적률 규제 완화 등의 공급 방안을 논의하겠다고 밝혔다. 민주당 관계자는 “보존가치가 낮은 3∼5등급 그린벨트는 해제해 택지로 활용하는 게 공익적 목적에 부합한다는 입장을 정부와 서울시에 꾸준히 전달했다”고 말했다. 당정이 서울 그린벨트 해제를 통한 공급 확대 방안의 필요성을 재확인하자 지역 부동산은 들썩이고 있다. 서초구 내곡동 서초포레스타 2단지(전용면적 84m²)는 5일 13억4000만 원에 매매됐으나 현재 2억 원 이상 높은 15억5000만 원 호가의 매물이 등장했다. 강남구 세곡동 강남LH1단지(전용면적 59m²)도 한 달 전보다 1억 원 넘게 오른 12억 원을 호가한다. 군 골프장이 있는 태릉 인근 아파트 가격도 들썩이며 골프장 인근 경기 구리시 갈매지구 갈매역아이파크(전용면적 84m²)는 최근 일주일 동안 7억5000만 원에서 8억2000만 원으로 호가가 올랐다. 시장에서는 서울시가 그린벨트 해제를 강하게 반대해 해제까지 난항을 겪을 것이라는 관측이 많다. 보존가치가 낮아 해제 가능성이 높은 3등급 그린벨트가 거의 남아있지 않기 때문이다. 그렇지만 국토부가 그린벨트를 직권으로 해제할 수 있기 때문에 지자체와의 협의 상황과 부동산 시장 상황에 따라 직권 해제 가능성도 배제할 수는 없는 상황이다. 한편 김 실장은 내년도 최저임금(8720원)이 역대 최저 인상률을 기록한 것과 관련해 “문 대통령이 상당히 심각한 표정으로 보고를 들으신 후 ‘국민들께서 어떻게 받아들일 건가’라고 질문해서 제가 ‘최저임금은 지금 상황에선 많이 올리기 어렵다’고 답을 드렸다”고 말했다. 이어 “많은 국민이 (이번 결정에) 실망할 수밖에 없었지만 여러 보완책을 통해 사회의 안정성을 키워 나가겠다”고 밝혔다.박효목 tree624@donga.com·강성휘·정순구 기자}

    • 2020-07-18
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  • “그린벨트 해제·재건축 용적률 제고”…역대 정부, 주택공급 정책은?

    정부 출범 이후 갈수록 강화되는 부동산 규제에도 불구하고 서울 아파트 가격이 계속 오르고 있어 아파트는 마냥 오르기만 하는 재화로 보인다. 그러나 집값에 오르는 데는 시중 자금의 유동성과 경기 상황, 서울로의 인구 유입, 주택 공급량, 정부 정책 등 다양한 원인이 영향을 미치기 때문에 항상 오르기만 하는 것은 아니다. 이번 정부에서는 주택 수요를 억제하는 데 초점을 맞추다가 최근에야 그린벨트 해제와 재건축 용적률 제고까지 공급 확대 방안 논의 책상에 올려놓으면서 수요-공급 이론에 따른 부동산 정책을 고려하는 모양새다. 역대 정부에서도 아파트 가격에 중요한 영향을 끼치는 공급 정책은 오락가락했고, 그 때마다 가격도 상승과 하락을 반복했다. 주택 공급을 통해 집값을 안정시킨 대표적인 사례는 노태우 정부의 주택 200만 채 공급 정책이다. 정부 출범 초기에만 해도 집값은 안정적이지 못했다. 1986년 아시안게임과 1988년 서울올림픽을 개최하며 인프라를 건설하느라 주택 공급이 제대로 이뤄지지 않은 탓이다. 전국의 주택 수요는 연 40만 채였지만, 공급이 이뤄진 것은 약 23만 채에 그쳤다. 실제 KB국민은행 부동산시세에 따르면 서울의 아파트가격지수는 노태우 정부가 출범한 1988년부터 1990년까지 매년 18.5%, 18.8%, 37.6%의 상승률을 기록했다. 집값을 안정시키기 위해 노태우 대통령은 당시 전국 주택 물량의 5분의 1에 달하는 200만 채의 주택을 시장에 풀겠다는 파격적인 정책을 제시했다. 분당과 일산 등 수도권 1기 신도시가 지어진 시기도 이때다. 주택이 대거 공급되면서 서울 아파트 가격은 1991년 하락세(-4.5%)로 돌아섰다. 2003년 출범한 노무현 정부의 선택은 반대였다. 공급보다는 투기를 억제하는 데 집중했다. 전 정부였던 김대중 정부가 1997년의 IMF외환위기를 극복하기 위해 부동산 규제 완화에 나서면서 서울 아파트 가격이 폭등하고 있던 탓이다. 노무현 정부는 굵직한 규제만 10여 차례 발표했다. 분양권 전매 제한을 시작으로 투기과열지구·투기지구 확대, 종합부동산세 도입 등 최근 이슈가 되고 있는 규제 정책이 대부분 이 때 탄생했다. 결과는 정부 의도와 달랐다. 무리한 규제는 수요가 아닌 공급을 옥죄었고, 노무현 대통령 임기 시절 서울 아파트 매매가격지수는 55.6%나 급등했다. 뒤를 이은 이명박 정부는 다시 공급 확대 정책을 택했다. 수도권 인근의 그린벨트를 해제하고 각종 세금(양도세, 종부세 등)을 완화했다. 해제된 그린벨트 지역에는 ‘반값 아파트’로 불리는 보금자리 주택 150만 채를 공급하겠다고 밝혔다. 2008년 글로벌 금융위기의 영향으로 부동산 투자 수요가 줄어든 데다, 정부가 주택 공급을 강조하면서 시장은 안정세를 보였다. 이명박 대통령 임기 시절 서울 아파트 매매가격지수는 -4.5%의 변동률을 기록했다. 정창무 서울대 건설환경공학부 교수는 “공급 정책 발표 후에도 신규 주택이 실제 시장에 공급되기까지 시차가 있기 때문에 한동안은 시장 불안이 있을 수 있다”며 “그럼에도 기본적으로는 공급 확대 정책이 뒷받침돼야 한다”고 말했다. 정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2020-07-17
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  • “전매제한 피하자” 5개 광역시 7월 ‘분양 러시’

    이달 지방 5개 광역시에서 1만3300채의 아파트가 일반분양을 앞두고 있다. 8월부터 강화되는 분양권 전매제한 규제를 피하기 위해 건설사들이 분양을 서두르는 것으로 보인다. 16일 부동산 정보업체인 부동산인포에 따르면 7월 지방광역시에서 공급되는 아파트는 총 2만718채 규모로 전망된다. 일반분양 물량은 1만3369채로 지난해 7월(8120채)보다 64.6% 늘었다. 7월 기준으로 최근 5년 동안 가장 분양이 적었던 2017년 7월보다는 7배 이상 많은 수치다. 7월은 더운 날씨 탓에 실수요자들이 본보기집 방문을 꺼리기 때문에 분양 비수기로 통했다. 하지만 올해 공급이 많은 것은 8월부터 강화될 규제를 피하려는 움직임으로 해석된다. 국토교통부는 8월부터 비규제지역인 수도권과 광역시에서도 분양권 전매 제한 기간을 소유권 이전 등기까지로 강화하는 주택법 시행령 개정안을 5월 발표한 바 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “선호도가 높은 단지의 청약 경쟁률은 높겠지만 입지가 상대적으로 떨어지는 곳들은 미분양 발생 위험도 크다”고 전했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2020-07-17
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  • 한전공대 용지 기증한 부영, 잔여지 아파트 추진 논란

    부영그룹이 광주전남공동혁신도시(빛가람혁신도시)에 한전공대 용지를 기증한 후 남은 골프장 터에 5300여채 규모의 대규모 아파트 단지 건설을 추진하고 있다. 원래 자연녹지이던 땅을 일반주거지역으로 바꿔 달라는 요청과 함께여서 특혜 논란이 일고 있다. 13일 나주시 등에 따르면 부영그룹의 주력사인 부영주택은 한전공대 용지로 기증하고 남은 잔여지(35만2000m²)에 아파트 5328채를 짓겠다는 내용의 도시관리계획 입안서를 나주시에 제출했다. 시는 환경영향평가와 관계기관 협의를 거쳐 전남도 도시계획위원회에 심의를 요청할 계획이다. 부영그룹은 2011년 전남개발공사로부터 총 75만 m² 규모의 용지를 450억 원에 분양받아 골프장을 조성해 운영해 오다가 올해 6월 40만 m²(감정가 806억 원)를 한전공대 용지로 기증했다. 부영주택은 입안서를 통해 한전공대 용지로 기증한 뒤 남은 땅의 용도를 자연녹지(체육시설)에서 일반주거지역(3종 일반주거)으로 변경해달라고 요청했다. 부영주택은 2026년까지 이곳에 용적률 180%를 적용해 28층짜리 아파트 53개동 5328채를 짓는다는 계획이다. 초대형 단지가 들어서는 만큼 지역 건설업계는 심의 결과에 촉각을 세우고 있다. 일각에선 “용도 변경을 해서까지 아파트 5000채 이상을 짓는 것은 특혜”라며 “나주혁신도시가 ‘부영시’가 되는 걸 막아야 한다”는 주장을 내놓고 있다. 황광민 나주시의회 의원은 “부영의 무상기부 당시에는 지역 여론이 좋았지만 애초부터 골프장 터 기부가 개발이익을 노린 거래였다는 의혹이 불거지며 민심이 좋지 않다”며 “입안서 등 자료를 분석해 개발이익 환수 방안을 찾겠다”고 말했다. 이에 대해 부영그룹 측은 “기부는 지자체의 요청에 의해 이뤄진 것으로 우리가 용도변경을 목적으로 한 것은 아니다”며 “현재 관계기관과 (아파트 건립에 관한) 협의를 진행 중”이라고 밝혔다.정순구 soon9@donga.com / 광주=정승호 기자}

    • 2020-07-14
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  • 분상제前… 강남권 ‘로또 청약’ 뜬다

    이달 29일 민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 서울 강남구 개포동의 개포주공1단지를 재건축하는 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ 등 서울 강남권 재건축 단지들이 분상제를 피하는 ‘막차 분양’에 나섰다. 이들 단지는 입지 조건이 뛰어난데다 주변 시세보다 낮아서 ‘로또 청약’이라는 평가를 받고 있다. 반면 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공의 경우 일반분양가를 두고 조합 구성원 간에 갈등을 겪는 등 구체적인 공급 시기가 여전히 불투명한 곳도 있다. 13일 부동산 정비업계에 따르면 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’는 20일 특별공급을 시작으로 21일 해당지역 1순위 청약을 진행할 예정이다. 2024년 1월 입주 예정으로 지하 4층∼지상 35층, 74개 동, 6702채(일반분양 1235채) 규모로 조성된다. 이 단지는 올 초만 해도 상가가 제공한 대지 가격 결정을 두고 상가와 조합 간 갈등이 빚어졌지만 올해 2월 양측이 극적인 합의에 이르면서 분상제를 피할 수 있게 됐다. 이미 9일 입주자 모집 공고에 나섰다. 당첨자 발표는 29일이다. 분상제 시행 전 사업에 박차를 가해 분양 일정을 최대한 앞당기려는 단지들도 적지 않다. 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축)’ 조합은 이달 9일 관리처분변경 총회를 열고 관리처분계획변경안을 의결했다. 아직 주택도시보증공사(HUG)와 일반분양가 협상을 마무리하진 않았지만, 어느 정도의 합의점을 찾은 것으로 전해진다. 분상제를 피한다면 3.3m²당 4000만 원 후반으로 일반분양가가 결정될 것으로 전망된다. 주변 단지 시세의 절반 수준의 가격이다. 조합 관계자는 “HUG의 제시안이 분상제를 적용받는 것보다 유리하다는 판단”이라며 “분상제라는 급한 불부터 피한 후에 10월경 분양을 목표로 하고 있다”고 설명했다. 단지는 재건축 후 최고 35층, 2990채 규모(일반분양 225채)로 탈바꿈한다. 서초구 반포동 신반포 15차를 재건축해 짓는 ‘래미안원펜타스’도 분상제를 피하기 위해 절차를 막바지 조율 중이다. 최고 35층, 아파트 6개 동, 641채 규모로 공급될 이곳은 이미 주민 이주와 철거를 마쳤다. 조합 관계자는 “HUG와 일반분양가 협의를 이미 끝냈다”며 “분상제 시행 전 입주자모집공고 신청 후 이르면 8월 일반분양에 나설 예정”이라고 전했다. 반면 ‘단군 이래 최대 규모 재건축’으로 불리는 둔촌주공의 분양 일정은 불투명하다. 이달 9일 조합 총회를 개최하고 HUG가 제시한 일반 분양가(3.3m²당 2978만 원)를 수용할지 결정할 예정이었으나, 일정을 하루 앞두고 전격 취소됐다. 조합은 총회 취소의 이유로 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 등을 들었으나 부동산 업계에서는 HUG의 일반분양가에 반대하는 여론이 컸기 때문이라고 해석한다. 총회 개최 무산의 책임을 지고 최찬성 둔촌주공 조합장이 사퇴했음에도 내홍은 여전하다. 조합은 총회를 건너뛰고 분상제 시행 전 일반분양 신청을 마친다는 방침이다. 조합에 반대하는 비상대책위원회 성격의 ‘둔촌주공 조합원 모임’은 “조합이 무리수를 두면서 분양 절차를 강행하려 한다”며 반발하고 있다. 둔촌주공은 일반분양 물량만 4786채의 대규모(총 1만2032채)로 분양 일정에 차질이 생기면 서울 시내 주택 공급 계획도 지연된다. 정비업계 관계자는 “양측 갈등이 쉽게 가라앉을 것 같지 않다”며 “사업 지연에 따른 피해는 조합원들과 실수요자들이 떠안을 것”이라고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2020-07-14
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  • 공시가 합쳐 47억 강남 2주택자, 보유세 7548만원→1억6969만원

    “취득세, 보유세, 양도소득세를 대폭 강화해 부동산 투기 이익이 사실상 발생하지 않도록 하겠다.” 10일 정부가 내놓은 부동산 대책의 핵심은 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관의 이 발언에 녹아 있다. 6·17부동산대책 발표 이후 되레 신고가가 속출하고 있는 서울 집값을 진정시키기 위해 다주택자에 대한 징벌적 수준의 과세를 택한 것이다. ○ 집값 잡기 처방, 또 세금 강화로 6·17대책을 계기로 그간 누적된 실수요자들의 불만이 한꺼번에 터져 나오면서 문재인 대통령은 이달 2일 김현미 국토교통부 장관을 불러 긴급보고를 받았다. 이때 △청년·신혼 생애 최초 구매자에 대한 세금 부담 완화 △다주택자에 대한 과세 강화 △공급 물량 확대 △6·17대책 보완 등을 주문했다. 하지만 이날 대책은 다주택자 과세 강화에만 초점이 맞춰졌다. 당장 서울 등 규제지역에 집을 여러 채 가진 사람들의 세금 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다. 내년부터 주택을 3채 이상 보유하거나 조정대상지역에서 2채 이상 보유한 사람에게 적용되는 종부세율은 현재 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 오른다. 이르면 올 하반기(7∼12월)부터 다주택자의 취득세율이 최고 12%로 뛴다. 내년 6월 1일 이후 규제지역 집을 파는 다주택자의 양도세도 기본세율(6∼42%)에 20∼30%포인트의 중과세가 붙는다. 지금은 10∼20%포인트만 중과세한다. 보유세인 종부세와 거래세인 양도세를 동시에 올린 건 과세의 기본 원칙에도 어긋난다. 이날 브리핑에서도 집을 보유할 수도, 매각할 수도 없게 돼 정책이 서로 충돌하는 것 아니냐는 지적이 나왔다. 이에 홍 부총리는 “그런 지적이 있을 수 있다”면서도 “정부로서는 이번에 종부세율을 인상하면서 투기적 수요를 근본적으로 차단하기 위해 양도세도 올리지 않을 수 없었다”며 대신 내년 6월까지 집을 팔 시간을 주겠다고 했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “더 높은 세율 부과를 내년까지 유예했을 뿐 지금도 높은 양도세를 깎아준 건 아니다”라며 “양도세 부담이 더 큰 만큼 종부세 때문에 내놓을 매물이 얼마나 많을지는 미지수”라고 했다. ○ 비(非)강남 2주택자 보유세도 갑절로 증가 종부세 강화로 다주택자의 보유세(재산세+종부세) 부담이 급격하게 늘어난다. 신한은행에 의뢰해 계산한 결과 서울 노원구 중계무지개(전용면적 59m²·공시가격 2억6800만 원)와 동작구 대방e편한세상(84m²·6억3400만 원) 아파트를 보유한 사람이 내는 보유세는 올해 348만 원에서 내년에 731만 원으로 배 이상 뛴다. 종부세율 인상 효과에 공시가격 상승(10% 가정), 종부세 공정시장가액비율 상향 조정이 더해지기 때문이다. 강남권 고가 아파트를 2채 이상 가진 사람이라면 보유세가 수천만 원 오를 수도 있다. 서초구 아크로리버파크(전용면적 112m²·공시가격 30억9700만 원)와 송파구 잠실주공 5단지(82m²·16억5000만 원)를 가진 사람의 보유세는 올해 7548만 원에서 내년에 1억6969만 원으로 오른다. 지난해 12·16부동산대책의 일반 종부세율 인상안도 법 개정에 함께 포함되는 만큼 내년부터 1주택자의 보유세도 더 오른다. 12·16대책에는 조정대상지역 1주택자와 비규제지역 2주택 보유자에 대한 종부세율을 현행 0.5∼2.7%에서 0.6∼3.0%로 올리는 내용이 담겼다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “지금 가장 큰 문제는 서울 집값이 상승하는 건데 다주택자들은 종부세를 올린다고 당장 서울 집을 내놓지 않을 것”이라고 했다. 다주택자들이 집을 팔기보다 세금 인상에 따른 부담을 전세금이나 월세 인상으로 세입자에게 전가할 수 있다는 우려도 나온다. 세종=주애진 jaj@donga.com / 정순구 기자}

    • 2020-07-11
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