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안녕하세요. 김호경 팀장입니다.

kimhk@donga.com

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2025-11-28~2025-12-28
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  • 정부 “국가 첨단전략산업 특화단지 용적률 완화”

    이르면 내년부터 반도체 등 국가 첨단전략산업 특화단지를 경제자유구역처럼 고밀 개발할 수 있게 된다. 지금은 특화단지 약 90%가 법정 상한의 1.4배까지만 용적률을 상향할 수 있다. 용적률 혜택이 적어 첨단산업 육성에 한계가 있다는 지적이 나오자 법정 상한의 1.5배까지 규제를 풀기로 했다. 내년 국가첨단전략산업법이 개정되면 전국 54개 특화단지가 혜택을 받게 된다.국토교통부는 28일 대전 대덕 유성구 연구개발특구에서 열린 ‘제7차 규제혁신 전략회의’에서 특화단지 용적률 완화 등 토지이용규제 개선과제 27개를 발표했다. 이는 올해 2월 윤석열 대통령 주재로 열린 민생토론회에서 내놓은 규제개선 방안의 후속 조치다. 지역경제와 첨단산업을 활성화하기 위해 전문가와 지방자치단체, 경제단체의 의견을 수렴한 개선과제를 선정했다.농·어업에 종사하지 않는 일반인도 농림지역에 단독주택을 지을 수 있게 된다. 현행 국토계획법 시행령에 따르면 농림지역에서는 농 ·어업 종사자만 단독주택만 지을 수 있다. 이 같은 규제가 귀농·귀촌의 걸림돌이라는 지적에 시행령을 바꾸기로 한 것이다. 주유소와 달리 개발제한구역(그린벨트)에 전기차 충전소를 설치할 때 부과하던 ‘보전부담금’도 면제해 주기로 했다. 정부는 이날 발표한 개선과제 27개 중 9개는 조치가 시급하다고 판단해 법령 개정 등을 거쳐 개선을 이미 완료했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-28
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  • 분당-일산 등 1기 신도시 ‘재건축 1호’ 13곳 지정

    1기 신도시 5곳에서 가장 먼저 재건축에 돌입할 13개 구역, 총 3만6000채가 확정됐다. 1991년 입주 시작 33년 만에 도시 정비 사업의 첫발을 내딛게 된 것이다. 하지만 조합원 분담금 문제를 비롯한 사업성 확보와 이주 대책 마련 등 산적한 과제가 남아 있다는 지적이다. 국토교통부와 경기도, 성남·고양·안양·부천·군포시 등은 27일 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과’를 발표했다. 선도지구는 올해 8월 시행된 ‘노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 적용해 정비사업을 추진하는 첫 단지다. 선도지구 13곳 내 주택 수는 3만5897채다. 1기 신도시 전체 가구 약 39만2000채의 9.2%다. 성남시 분당과 고양시 일산이 각각 1만948채(3곳), 8912채(3곳)이다. 정부는 내년에 사업계획을 수립한 뒤 2027년 이주 및 착공, 2030년 입주까지 마친다는 목표다. 신도시별로 169∼216%였던 용적률을 300∼350%로 높여 고밀 개발하기 때문에 재건축 후 주택 수는 총 1만 채 이상 늘어날 것으로 전망된다. 다만 공사비 부담이 여전히 큰 상황에서 사업성을 어떻게 확보하느냐에 따라 사업 성패가 갈릴 것으로 보인다. 재건축 기간 대규모 이사 수요 발생에 따른 이주 대책 역시 서둘러 마련해야 한다는 목소리도 높다.신도시 33년만에 첫 재건축 2027년 착공… 공사비-이주대책 ‘숙제’[1기 신도시 첫 재건축 지정] 샛별마을 동성 등 분당만 1만948채일산 8912채-중동 5957채 등 선정… 12조 펀드 조성해 초기자금 지원공사비 급등에 사업성 만만찮아… “입주 빨라야 10년뒤” 전망도정부가 27일 1기 신도시에서 13곳만 먼저 재건축을 하기로 한 건 복잡한 이해관계와 규제 때문에 기존 방식으로는 사업에 속도를 내기 어렵다고 봤기 때문이다. 정부와 지방자치단체가 전폭적으로 지원해 성공 사례를 만들어 이를 확산시키겠다는 것이다. 신도시 첫 입주 33년 만에 재건축 물꼬를 텄지만 넘어야 할 산이 적진 않다. 사업성 확보와 이주 대책, 광역 교통망 개선 등은 당장 풀어야 할 과제들이다. 또 여러 단지가 함께 통합 재건축을 하는 만큼 분담금 규모에 따른 주민 간 갈등이 불거질 가능성도 남아 있다. ● 尹 임기 마지막 해 2027년 착공 목표 국토교통부와 지자체가 발표한 1기 신도시 정비 선도지구는 13개 구역, 3만5897채다. 이 중 1만948채는 선도지구 선정 경쟁이 치열했던 경기 성남시 분당에 배정됐다. 분당 선도지구는 통합 재건축을 추진하는 ‘샛별마을 동성·라이프·우방·삼부·현대’를 비롯해 ‘양지마을 금호 등’ ‘시범단지 우성 등’ 3곳이다. 경기 고양시 일산에서는 백송마을 1·2·3·5단지, 후곡마을 3·4·10·15단지, 강촌마을 3·5·7·8단지 등 3곳(8912채)이 선도지구로 선정됐다. 경기 부천시 중동에서는 △반달마을A △은하마을 등 5957채, 경기 안양시 평촌은 △꿈마을금호 등 △샘마을 등 △꿈마을우성 등 5460채가 각각 선도지구로 선정됐다. 경기 군포시 산본 선도지구는 △자이백합 등 △한양백두 등 2곳(4620채)이다. 선도지구 공모를 신청한 구역 대다수가 주민 동의율 항목에서 만점을 받아 공공기여나 주차대수 등이 당락을 가른 것으로 알려졌다. 국토부와 지자체는 선도지구와 별도로 분당 목련마을 빌라단지(1107채), 일산 정발마을 2·3단지(262채) 등 연립주택 단지 2곳도 재건축을 전폭 지원하기로 했다. 정부 목표대로라면 선도지구들은 윤석열 대통령 임기 마지막 해인 2027년에 기존 주민들이 이주를 완료해 착공에 들어가야 한다. 완공 후 입주 목표 시점은 2030년이다. 속도전이 필요한 만큼 정부는 금융 및 행정 지원 방안을 함께 내놨다. 12조 원 규모의 ‘미래도시펀드’를 조성해 정비사업에 필요한 초기 자금을 지원할 계획이다. 통상 재건축 사업은 분양 수익이 들어오기 전까지 사업 자금을 금융기관 대출에 의존하다 보니 이자 비용이 크기 때문이다. 또 공사비가 상승한 상황에서 갈등 요소를 줄이기 위해 한국부동산원이 분담금 산출 작업을 맡기로 했다.● 전문가 “빨라야 10년 뒤 입주 가능” 전문가들은 그러나 “정부 계획이 지나치게 낙관적”이라고 입을 모은다. 공사비가 급등한 상황에서 용적률 혜택을 더 받기 위해 추가 공공기여를 약속한 구역이 적지 않아 사업성 확보가 만만치 않을 것이라는 논리에서다. 사업성은 주민들이 내야 하는 분담금과 직결되기 때문에 분담금이 예상보다 많아지면 반대 주민이 늘어 사업 추진에 제동이 걸릴 수도 있다. 분담금은 구역의 용적률, 가구 수 등 워낙 변수가 많아 현재로선 예측하기 어렵지만 업계에서는 최소한 가구당 수억 원을 내야 할 것으로 보고 있다. 특히 집값이 상대적으로 낮은 일산, 중동, 산본에서는 재건축을 해도 분양 수익이 적어 분담금에 대한 우려가 더 크다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “지금까지 ‘일단 되고 보자’는 분위기가 있었지만 막상 사업을 시작하면 걸림돌이 적지 않다. 공공임대 등 공공기여 물량이 늘면 사업성이 떨어질 수밖에 없는데, 이런 문제가 닥치면 주민들이 선뜻 받아들이긴 쉽지 않을 것”이라고 했다. 선도지구 13곳 모두 인근 단지와 통합 재건축을 추진하고 있는 점도 걸림돌이다. 그만큼 이해관계자가 많기 때문이다. 이춘란 리얼리치에셋 대표는 “통합재건축 입주 시점은 빠르면 10년, 느리면 20년까지 걸릴 수도 있다”고 전망했다. 이주 대책도 풀어야 할 숙제로 꼽힌다. 내년부터 수도권 입주 물량이 감소하는 ‘공급 절벽’이 본격화할 것으로 전망된다. 여기에 수만 채의 이주 수요가 한꺼번에 더해지면 수도권 전월세 가격이 폭등할 수도 있다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “세밀한 계획이 없다면 이주 수요가 몰려 전세 시장이 불안해지고 매매 시장까지 영향을 미칠 수 있다”고 했다. 정부는 재건축 이주민만을 위한 이주 단지나 주택을 짓지 않기로 했다. 그 대신 주변 신규 택지나 유휴부지 개발, 공공임대, 노후 영구임대 재건축 등을 활용해 이주 수요를 흡수할 계획이다. 여기에 재건축 완료 후 인구 증가에 대비한 광역 교통대책 개선이 필요하다는 의견도 나온다. 구체적인 이주 대책과 광역교통 개선안은 다음 달 발표한다.김호경 기자 kimhk@donga.com성남=이축복 기자 bless@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-11-28
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  • 분당 샛별-일산 강촌 등 13곳…1기 신도시 3만6000채 먼저 재건축

    1기 신도시 중 가장 먼저 재건축에 돌입하는 13개 구역이 27일 확정됐다. 13개 구역의 주택 수는 총 3만5897채로, 1기 신도시 전체 가구(약 39만2000채)의 약 9.2%다. 2027년까지 13개 구역의 이주를 마치고 착공해 2030년 입주를 완료하겠다는 게 정부 목표다. 재건축이 순조롭게 진행된다면 최소 1만 채 이상의 신규 주택이 추가로 공급되면서 수도권 공급난 해소에 도움이 될 것으로 전망된다. 하지만 공사비가 급등한 상황에서 사업성을 확보하고 수만 가구를 감당할 이주 대책을 마련해야 하는 등 풀어야 할 과제가 산적해 사업이 지연될 가능성이 크다는 우려가 적지 않다. ● 1기 신도시 재건축 첫발 국토교통부와 경기도, 성남·고양·안양·부천·군포 등 지방자치단체는 27일 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과’를 발표했다. 선도지구는 올해 8월 시행된 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 따라 재건축을 가장 먼저 추진하는 단지다. 성남시 분당 선도지구는 3개 구역, 1만948채로 1기 신도시 중 가장 물량이 많다. 구체적으로 △샛별마을 동성 등(2843채) △양지마을 금호 등(4392채) △시범단지 우성 등(3713채) 등 3개 구역이 선정됐다. 3곳 모두 분당중앙공원에 맞닿아 있다. 고양시 일산에서는 백송마을 1·2·3·5단지, 후곡마을 3·4·10·15단지, 강촌마을 3·5·7·8 단지 등 3개 구역(8912채)이 가장 먼저 재건축에 돌입하게 됐다. 부천시 중동은 반달마을A, 은하마을 2개 구역(5957채)이 선도지구로 선정됐다. 안양시 평촌과 군포시 산본 선도지구는 각각 3개 구역(5460채), 2개 구역(4620채)이 정해졌다. 국토부와 지자체는 선도지구와 별도로 연립주택 단지 2곳의 재건축을 선도지구 수준으로 지원하기로 했다. 대상은 분당 목련마을 빌라단지(1107채), 일산 정발마을 2·3단지(262채)다. 나머지 신도시 3곳은 연립주택 단지 자체가 없어 따로 선정하지 않았다. 이번 선도지구 발표로 1기 신도시 재건축이 첫 발을 떼게 됐다. 1991년 분당을 시작으로 1기 신도시 입주가 시작된 지 33년 만이다. ● 펀드 조성해 자금 조달 지원 국토부는 이날 선도지구의 신속한 사업 추진을 위한 지원 방안도 함께 발표했다. 가장 눈에 띄는 건 12조 원 규모의 ‘미래도시펀드’를 조성해 정비사업에 필요한 자금을 사업 초기부터 지원한다는 점이다. 재건축 사업에 필요한 자금을 미래도시펀드에서 출자하고 민간 투자를 받을 수 있도록 보증을 제공해 금융 비용을 낮추겠다는 구상이다. 기존 재건축 사업은 분양 수익이 들어오기 전까지 사업 자금은 금융기관의 대출에 의존했다. 협상력이 낮은 재건축 조합이 금융기관에 직접 대출을 받다보니 대출 금리가 높은 편이었다. 재건축 분담금을 둘러싼 갈등을 방지하기 위해 한국부동산원이 분담금 산정을 지원한다. 사업 추진 과정에서 필요한 주민 동의를 신속하게 받기 위해 전자투표제도를 조기 도입하기로 했다. 풀어야 할 과제도 적지 않다. 이주 대책이 대표적이다. 약 3만6000채에 달하는 선도지구 이주 수요가 한꺼번에 전월세 시장에 쏟아지면 전월세 가격이 급등할 수 있기 때문이다. 내년부터 수도권 입주 물량이 감소하는 ‘공급 절벽’이 본격화할 전망이라 이주 수요로 인한 전월세 시장 불안 우려가 더욱 크다. 정부는 영구적으로 이주 목적으로 활용할 단지나 주택은 짓지 않고 선도지구 주변 주택 공급을 활용해 이주 수요를 흡수할 방침이다. 노후 영구 임대 주택을 재건축하는 방안도 추진하고 있다. 구체적인 이주 대책은 다음 달 발표한다.사업성을 확보할 수 있는지도 관건이다. 선도지구 선정 경쟁이 치열했던 분당 선도지구들은 높은 가점을 받기 위해 공공기여를 약속했다. 이 때문에 향후 사업성 발목을 잡을 수 있다는 우려가 나온다. 상대적으로 집값이 낮은 일산, 중동, 산본에서는 향후 분양 수익이 기대에 못 미쳐 분담금이 커질 수 있다는 우려가 크다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “앞으로 가장 중요한 건 이주 대책이다. 세밀한 대책이 없다면 이주 수요가 몰리면서 전세 시장이 불안해지고 매매 시장까지 영향을 미칠 수 있다”고 했다. 이어 “공공기여를 둘러싼 갈등도 생길 수 있다”고 전망했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-27
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  • 삼성물산 등 ‘팀코리아’ 카타르서 5.2兆 플랜트 수주

    삼성물산, 한국해외인프라도시개발지원공사(KIND), 한국남부발전 등으로 구성된 ‘원팀 코리아’가 카타르에서 사업비 5조 원이 넘는 대형 플랜트 사업을 수주했다. 올해 국내 기업이 지분 투자자로 참여한 ‘해외 투자개발형’ 수주 사례 가운데 최대 규모다. 26일 삼성물산, KIND에 따르면 KIND와 한국남부발전이 참여한 ‘일본 스미토모 상사 컨소시엄’은 25일(현지 시간) 카타르 수전력청과 담수·발전 플랜트 ‘퍼실리티 E’ 프로젝트 사업 계약을 체결했다. 이는 카타르 수도 도하에서 남동쪽으로 약 18km 떨어진 지역에 하루 50만 t 규모 담수를 생산하는 담수 복합발전소와 2400MW(메가와트) 규모 복합화력 발전소를 짓고 운영하는 사업이다. 이는 카타르 전체 담수의 17%, 전력량의 16%에 달하는 규모다. 전체 사업비는 37억 달러(약 5조1763억 원)다. 이 가운데 28억4000만 달러(약 3조9720억 원) 규모의 설계·조달·시공(EPC)은 삼성물산이 단독으로 맡는다. 컨소시엄은 2029년 완공 이후 25년간 발전소를 직접 운영한다. 이곳에서 생산된 담수와 전력을 카타르 수전력청에 판매하고 수익은 지분율대로 나눠 갖는다. 컨소시엄 지분은 일본 스미토모상사가 가장 많다. 한국수출입은행과 KDB산업은행, 우리은행 등 국내 금융사들은 국내 기업들에 지분 투자 등에 필요한 자금을 대출해주며 수주를 지원했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-27
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  • ‘출발 지연 최다’ 에어서울, 국내·국제선 운항신뢰성 최하위

    올해 상반기(1~6월) 정부 항공사 서비스 평가에서 에어서울이 국적 항공사 10곳 가운데 최하점을 받았다. 국토교통부는 국적 항공사 10곳과 외국 항공사 43곳 등 53곳을 대상으로 실시한 ‘2024년 상반기 항공사 서비스 평가’ 결과를 26일 발표했다. 평가 항목은 운항 신뢰성과 이용자 보호 충실성 2가지다. 운항 신뢰성은 정시성이 주된 기준으로 국내선과 국제선으로 나눠 평가한다. 평가 등급은 A(매우 우수)부터 F(매우 불량)까지 6개이며, 각 등급은 3개로 세분된다. 국적 항공사들은 이용자 보호 충실성 평가에도 모두 A 등급 이상을 받았다. 하지만 운항 신뢰성 항목에서 항공사별로 등급 차이가 나타났다. 에어서울은 국내선과 국제선 운항 신뢰성 평가에서 C+, D++ 등급을 받았다. 국적 항공사 10곳 가운데 에어서울의 출발 및 도착 시간 지연이 가장 많았다는 뜻이다. 티웨이항공은 국내선과 국제선에서 모두 B 등급을 받았다. 이스타항공은 국내선에선 A+ 등급을 받았지만 국제선에선 C+ 등급을 받았다. 진에어도 국제선 등급이 C++로 상대적으로 낮았다. 외국 항공사 가운데 독일 루프트한자 항공(E+), 프랑스 에어프랑스(D++) 등 유럽 항공사들이 운항 신뢰성에서 대체로 낮은 등급을 받았다. 러시아 우크라이나 전쟁 여파로 항공로에 제약을 받아 시간을 제대로 맞추지 못한 경우가 많았던 것으로 풀이된다. 국토부는 2018년부터 매년 항공사 서비스 평가 결과를 공개했다. 반기별 평가 결과를 공개한 건 이번이 처음이다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-26
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  • 연말부터 전용 120㎡ 넘는 오피스텔도 바닥난방 가능

    이르면 다음 달부터 전용면적 120㎡를 넘는 오피스텔에도 바닥 난방이 가능해진다. 정부가 오피스텔 바닥 난방 규제를 완전히 없애기로 하면서다. 국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘오피스텔 건축 기준’ 고시 개정안을 이달 26일부터 다음 달 26일까지 행정 예고한다고 25일 밝혔다. 오피스텔 바닥 난방 규제는 오피스텔을 무분별하게 주거용으로 쓰는 것을 막기 위해 1988년 도입됐다. 2006년 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔에만 예외적으로 바닥 난방이 허용됐다. 2009년 전용면적 85㎡ 이하, 2021년 전용면적 120㎡ 이하로 허용 대상이 확대됐다. 이번에 면적과 상관없이 바닥 난방 규제를 폐지하기로 했다. 국토부는 배경에 대해 “1인 가구와 재택근무 증가 등 사회경제적 변화와 직주 근접 수요 증가에 맞춰 다양한 용도로 활용할 수 있는 건축물을 활성화하기 위한 취지”라고 설명했다. 바닥 난방 규제 폐지는 고시 개정 이후 건축허가를 받는 오피스텔부터 적용된다. 이번 개정안에는 지난달 정부가 ‘생활형 숙박시설 합법 사용 지원방안’을 통해 발표한 오피스텔 용도 전환 시 규제 완화 조치도 담겼다. 개정안에 따르면 생활형 숙박시설 일부를 오피스텔로 용도 전환할 때 별도의 오피스텔 전용 출입구를 설치하지 않아도 된다. 지금은 오피스텔로 용도 전환 시 전용면적을 실내 벽 안쪽 면적(안목치수)을 기준으로 새로 측정해야 했다. 앞으로 벽 두께의 가운데(중심선 치수)를 기준으로 측정하는 기존 방식을 유지할 수 있게 된다. 다만 매매 계약 시 공인중개사와 매수자가 전용 출입구 미설치, 안목치수 미적용 여부를 알 수 있도록 관련 내용을 건축물 대장에 반드시 기재해야 한다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-26
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  • 전용 120㎡ 넘는 오피스텔도 바닥난방 가능해진다

    이르면 다음 달부터 전용면적 120㎡를 넘는 오피스텔에도 바닥 난방이 가능해진다. 정부가 오피스텔 바닥 난방 규제를 완전히 없애기로 하면서다. 국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘오피스텔 건축 기준’ 고시 개정안을 이달 26일부터 다음 달 26일까지 행정 예고한다고 25일 밝혔다. 오피스텔 바닥 난방 규제는 오피스텔을 무분별하게 주거용으로 쓰는 것을 막기 위해 1988년 도입됐다. 2006년 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔에만 예외적으로 바닥 난방이 허용됐다. 2009년 전용면적 85㎡ 이하, 2021년 전용면적 120㎡ 이하로 허용 대상이 확대됐다. 이번에 면적과 상관 없이 바닥 난방 규제를 폐지하기로 했다. 국토부는 배경에 대해 “1인 가구와 재택근무 증가 등 사회경제적 변화와 직주 근접 수요 증가에 맞춰 다양한 용도로 활용할 수 있는 건축물을 활성화하기 위한 취지”라고 설명했다. 바닥 난방 규제 폐지는 고시 개정 이후 건축허가를 받는 오피스텔부터 적용된다. 이번 개정안에는 지난달 정부가 ‘생활형 숙박시설 합법 사용 지원방안’을 통해 발표한 오피스텔 용도 전환 시 규제 완화 조치도 담겼다. 개정안에 따르면 생활형 숙박시설 일부를 오피스텔로 용도 전환할 때 별도의 오피스텔 전용 출입구를 설치하지 않아도 된다. 지금은 오피스텔로 용도 전환 시 전용면적을 실내 벽 안쪽 면적(안목치수)을 기준으로 새로 측정해야 했다. 앞으로 벽 두께의 가운데(중심선 치수)를 기준으로 측정하는 기존 방식을 유지할 수 있게 된다. 다만 매매 계약 시 공인중개사와 매수자가 전용 출입구 미설치, 안목치수 미적용 여부를 알 수 있도록 관련 내용을 건축물 대장에 반드시 기재해야 한다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-25
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  • “내년부터 수도권 주택 ‘공급 절벽’ 시작 전망”

    내년부터 수도권과 지방에서 ‘주택 공급 절벽’이 시작될 것이라는 전망이 나왔다. 아파트와 비(非)아파트를 막론하고 2022년부터 착공 물량이 크게 감소했기 때문이다. 한국건설산업연구원(건산연)은 최근 ‘현 정부의 주택 공급 확대 정책 평가와 제언’ 보고서에서 2022년 이후 수도권 아파트의 착공 감소가 2025년부터 본격적인 영향을 미칠 것으로 내다봤다. 수도권 아파트 준공 물량은 예년(2005∼2023년) 평균 15만6000채였다. 건산연은 올해는 예년 평균을 상회할 것으로 예상했으나 내년부터 평균 이하로 물량이 줄어들 것으로 내다봤다. 이는 착공 물량이 감소한 영향이다. 2022년과 2023년 수도권 아파트 착공 물량은 각각 14만 채, 10만 채 수준으로 과거 평균(15만6000채)에 못 미쳤다. 아파트는 보통 착공부터 준공까지 3년가량 걸리기 때문에 착공 물량이 줄어들면 약 3년 뒤 준공 물량에 영향을 미친다. 수도권 빌라, 연립주택 등 비아파트 착공 물량도 2016년을 정점으로 감소해 2020년 과거 평균(6만1000채) 밑으로 떨어졌다. 지난해는 4만 채를 착공하는 데 그쳤다. 지방 준공 물량은 내년부터 감소세로 돌아서고 2026년부터 감소 폭이 커질 것으로 내다봤다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-25
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  • 9월 건설업 취업자 전년比 4.6%↓…11년 7개월만 최대폭 감소

    올해 9월 건설업 취업자가 1년 전보다 4.6% 감소한 것으로 나타났다. 2013년 2월 이후 11년 7개월 만에 가장 큰 감소 폭이다. 지난달 건설업 취업자도 1년 전보다 4.3% 줄어드는 등 건설경기 침체로 인한 고용 한파가 이어지고 있다.24일 한국건설산업연구원이 통계청 경제활동인구조사 등을 분석한 결과 9월 건설업 취업자는 205만7000명으로 집계됐다. 지난해 9월 취업자(215만70000명)보다 4.6% 줄어든 규모다. 10월 건설업 취업자는 206만1000명으로 1년 전보다 4.3% 감소했다.지난 9월 전년 동기 대비 취업자 감소 폭은 2013년 2월(5.6%) 이후 11년 7개월 만에 처음으로 4%를 넘었다. 건설업 취업자는 올해 5월부터 전년 동기보다 줄어들기 시작해 9월까지 매달 감소세가 커졌다. 10월엔 감소폭이 다소 줄었으나 여전히 큰 수준이다. 이는 건설경기가 위축되면서 진행 중인 공사 현장이 줄었기 때문이다. 국내 건설 기성액(실제 시공 실적을 환산한 금액)은 올해 5월부터 9월까지 5개월째 감소하고 있다. 9월 건설 기성액은 약 13조 원으로, 지난해 9월(14조6000억 원)보다 11.2% 줄었다. 건설산업연구원은 “지난해와 올해 상반기(1~6월)까지 (기존 착공 물량의) 마감 공사에 많은 인력이 투입됐는데, 올해 5월부터 (기존 착공 물량) 공사 완공으로 현장이 감소면서 취업자가 줄었다”고 분석했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-24
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  • 전세 계약 전 근저당권 반드시 확인하세요[부동산 빨간펜]

    연말은 예비 대학생, 예비 직장인 등 사회 초년생들이 본격적으로 자취방을 알아보는 시기입니다. 사회 초년생은 부동산 계약 경험이 적다 보니 전세사기 위험에 노출되기 쉽습니다. 이에 국토교통부가 이달 17일 안전한 전세 계약 방법을 알려주는 교육 영상을 공개했습니다. 이번 주 부동산 빨간펜은 교육 영상의 핵심 내용을 소개합니다. Q. 계약 전에 근저당은 왜 확인해야 하나요. “근저당권이 설정돼 있다면 집주인이 집을 담보로 금융기관이나 다른 사람에게 돈을 빌렸다는 뜻입니다. 나중에 문제가 생겨 해당 집이 경매로 넘어가면 근저당권자가 돈을 먼저 가져가게 됩니다. 경매 낙찰 금액에서 근저당권자에게 돈을 돌려주고 남은 금액이 있으면 보증금을 변제받을 수 있지만, 남는 금액이 없으면 보증금을 회수하지 못합니다.” Q. 근저당은 어디서 어떻게 확인하나요. “등기부등본을 보면 됩니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 등 세 부분으로 구성됩니다. 표제부는 주소, 면적 등 건물에 대한 일반적인 내용을, 갑구는 소유권 관련 내용을 담고 있습니다. 근저당권은 을구에 적혀 있습니다. 근저당권이 있다면 근저당권 설정 금액(채권최고액)이 얼마인지 확인해야 합니다. 근저당권 설정 금액과 보증금을 더한 금액보다 시세가 충분히 높으면 보증금을 떼일 우려가 적다고 볼 수 있습니다. 반면 시세와 별 차이가 없거나 시세가 더 낮다면 보증금 사고 우려가 있는 집입니다.” Q. 마음에 드는 집을 발견했는데 다가구 주택이라고 합니다. 특별히 주의할 게 있을까요. “다가구주택은 구분 등기가 안 되는 주택입니다. 집주인이 1명인 단독 주택에 여러 명이 함께 사는 겁니다. 다가구 주택을 알아볼 때는 반드시 자신보다 먼저 살고 있는 임차인(선순위 임차인)이 몇 명인지와 이들이 낸 보증금 총액을 확인해야 합니다. 경매 진행 시 임차한 순서대로 보증금을 돌려주기 때문입니다. 선순위 임차인이 많을수록 본인의 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지는 셈입니다. 근저당권 설정 금액에 추가로 선순위 임차보증금, 그리고 본인의 보증금을 더한 총액이 얼마인지 확인해야 합니다. 선순위 임차보증금은 확정일자 부여 현황을 통해 확인할 수 있습니다.” Q. 계약 전에 건축물대장은 왜 봐야 하나요. “건축법 위반 여부를 확인하기 위해서입니다. 불법 증축 등 위반 건축물 세입자는 전세 대출을 받거나 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없습니다. 위반 건축물 집주인에게 이행강제금이 부과되는데 집주인이 안 내고 버티면 집이 공매로 넘어가게 됩니다. 또 다음 세입자를 구하기도 어려워 만기 때 보증금을 돌려받기도 쉽지 않습니다. 위반 건축물로 적발되면 건축물대장 제목 옆에 ‘위반 건축물’이라고 표시됩니다. 다만 아직 적발되지 않은 경우에는 이런 표시가 없기 때문에 대장에 적힌 층수나 면적이 실제와 일치하는지도 확인해야 합니다.” Q. 집주인의 세금 체납 여부는 어떻게 확인하나요. “집주인이 세금을 미납하면 집이 압류됩니다. 그래도 안 내고 버티면 공매에 넘어갑니다. 집을 구할 때 집주인이 세금을 미납한 집은 피해야 합니다. 압류 처분 전 미납 여부는 등기부등본만 봐서는 알 수 없습니다. 따라서 계약 전에 집주인에게 국세와 지방세 완납증명서를 보여달라고 해야 합니다. 개정 주택임대차보호법이 올해 7월 시행되면서 집주인은 세입자에게 반드시 이 서류를 제시해야 합니다. 집주인이 보여주지 않는다면 미납이 의심되니 계약하지 않는 게 좋습니다.” Q. 등기부등본에 ‘신탁 부동산’이라고 돼 있는데 무엇을 주의해야 하나요. “신탁 부동산은 소유주가 관리나 처분 등 법적 권리를 신탁회사에 넘긴 부동산을 뜻합니다. 보통 집주인이 건물을 지을 때 은행에서 대출을 받기 위해 신탁회사와 신탁 계약을 맺습니다. 쉽게 말해 신탁회사가 법적인 ‘집주인’인 셈입니다. 따라서 신탁 부동산은 소유주가 아니라 신탁회사와 계약서를 써야 합니다. 또는 신탁회사의 동의를 받아야 합니다. 이런 안전 장치 없이 소유주와 계약했다면 불법 점유가 됩니다. 신탁회사가 나가라고 하면 보증금을 돌려받지 못하고 쫓겨나게 됩니다.” Q. 전세 계약 시 반드시 확인해야 하는 서류들은 어떻게 떼나요. “등기부등본, 확정일자 부여 현황, 건축물대장, 국세와 지방세 완납증명서 등 필수 서류들은 공인중개사가 세입자에게 보여줘야 합니다. 국세와 지방세 완납증명서를 제외한 나머지 서류는 세입자가 직접 발급할 수도 있습니다. 등기부등본과 확정일자 부여 현황은 대법원 인터넷 등기소에 접속해 주소를 입력하면 발급할 수 있습니다. 비용은 각각 700원, 500원입니다. 건축물대장은 인터넷 정부24에서 무료로 발급할 수 있습니다. 서류 확인 시 중요한 건 발급일입니다. 발급일이 계약일과 같아야 합니다. 계약 전에 근저당, 세금 미납이 생기면 세입자의 권리 순서는 뒤로 밀리기 때문입니다. 더 자세한 내용을 담은 교육 영상은 국토교통부 공식 유튜브 채널에서 볼 수 있습니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-22
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  • 전세사기 피하는 안전계약법[부동산 빨간펜] 

    연말은 예비 대학생, 예비 직장인 등 사회초년생들이 본격적으로 자취방을 알아보는 시기입니다. 사회초년생은 부동산 계약 경험이 적다 보니 전세사기 위험에 노출되기 쉽습니다. 이에 국토교통부가 이달 17일 안전한 전세 계약 방법을 알려주는 교육 영상을 공개했습니다. 이번 주 부동산 빨간펜은 교육 영상의 핵심 내용을 소개합니다. Q. 계약 전에 근저당은 왜 확인해야 하나요.“근저당권이 설정돼 있다면 집주인이 집을 담보로 금융기관이나 다른 사람에게 돈을 빌렸다는 뜻입니다. 나중에 문제가 생겨 해당 집이 경매로 넘어가면 근저당권자가 돈을 먼저 가져가게 됩니다. 경매 낙찰 금액에서 근저당권자에게 돈을 돌려주고 남은 금액이 있으면 보증금을 변제받을 수 있지만, 남는 금액이 없으면 보증금을 회수하지 못합니다.”Q. 근저당은 어디서 어떻게 확인하나요. “등기부등본을 보면 됩니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성됩니다. 표제부는 주소, 면적 등 건물에 대한 일반적인 내용을, 갑구는 소유권 관련 내용을 담고 있습니다. 근저당권은 을구에 적혀 있습니다. 근저당권이 있다면 근저당권 설정 금액(채권최고액)이 얼마인지 확인해야 합니다. 근저당권 설정 금액과 보증금을 더한 금액보다 시세가 충분히 높으면 보증금을 떼일 우려가 적다고 볼 수 있습니다. 반면 시세와 별 차이가 없거나 시세가 더 낮다면 보증금 사고 우려가 있는 집입니다.”Q. 마음에 드는 집을 발견했는데 다가구 주택이라고 합니다. 특별히 주의할 게 있을까요.“다가구주택은 구분 등기가 안 되는 주택입니다. 집주인이 1명인 단독 주택에 여러 명이 함께 사는 겁니다. 다가구 주택을 알아볼 때는 반드시 자신보다 먼저 살고 있는 임차인(선순위 임차인)이 몇 명이고, 이들이 낸 보증금 총액을 확인해야 합니다. 경매 진행 시 임차한 순서대로 보증금을 돌려주기 때문입니다. 선순위 임차인이 많을수록 본인의 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지는 셈입니다. 근저당권 설정 금액에 추가로 선순위 임차보증금, 그리고 본인의 보증금을 더한 총액이 얼마인지 확인해야 합니다. 선순위 임차보증금은 확정일자 부여 현황을 통해 확인할 수 있습니다.” Q. 계약 전에 건축물대장은 왜 봐야 하나요. “건축법 위반 여부를 확인하기 위해서입니다. 불법 증축 등 위반 건축물 세입자는 전세 대출을 받거나 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없습니다. 위반 건축물 집주인에게 이행강제금이 부과되는데 집주인이 안 내고 버티면 집이 공매로 넘어가게 됩니다. 또 다음 세입자를 구하기도 어려워 만기 때 보증금을 돌려받기도 쉽지 않습니다. 위반 건축물로 적발되면 건축물대장 제목 옆에 ‘위반 건축물’이라고 표시됩니다. 다만 아직 적발되지 않은 경우에는 이런 표시가 없기 때문에 대장에 적힌 층수나 면적이 실제와 일치하는지도 확인해야 합니다.” 전세 계약 핵심 체크리스트내용V 집 내부 및 외부 상태 V 주변 시세 V 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부V 공인중개사 자격 V 임대인 신분(직접 만날 것), 대리인의 위임장 및 신분증V 임대차계약서V 등기부등본V 건축물대장V 선순위 임차보증금V 국세·지방세 완납증명서자료: 국토교통부 Q. 집주인의 세금 체납 여부는 어떻게 확인하나요. “집주인이 세금을 미납하면 집이 압류됩니다. 그래도 안 내고 버티면 공매에 넘어갑니다. 집을 구할 때 집주인이 세금을 미납한 집은 피해야 합니다. 압류 처분 전 미납 여부는 등기부등본만 봐서는 알 수 없습니다. 따라서 계약 전에 집주인에게 국세와 지방세 완납증명서를 보여달라고 해야 합니다. 개정 주택임대차보호법이 올해 7월 시행되면서 집주인은 세입자에게 반드시 이 서류를 제시해야 합니다. 집주인이 보여주지 않는다면 미납이 의심되니 계약하지 않는 게 좋습니다.” Q. 등기부등본에 신탁 부동산으로 돼 있는데 무엇을 주의해야 하나요. “신탁 부동산은 소유주가 관리나 처분 등 법적 권리를 신탁회사에 넘긴 부동산을 뜻합니다. 보통 집주인이 건물을 지을 때 은행에서 대출을 받기 위해 신탁 회사와 신탁 계약을 맺습니다. 쉽게 말해 신탁 회사가 법적인 ‘집주인’인 셈입니다. 따라서 신탁 부동산은 소유주가 아니라 신탁 회사와 계약서를 써야 합니다. 또는 신탁 회사의 동의를 받아야 합니다. 이런 안전 장치 없이 소유주와 계약했다면 불법 점유가 됩니다. 신탁 회사가 나가라고 하면 보증금을 돌려받지 못하고 쫓겨나게 됩니다.” Q. 전세 계약 시 반드시 확인해야 하는 서류들은 어떻게 떼나요.“등기부등본, 확정일자 부여 현황, 건축물대장, 국세와 지방세 완납증명서 등 필수 서류들은 공인중개사가 세입자에게 보여줘야 합니다. 국세와 지방세 완납증명서를 제외한 나머지 서류는 세입자가 직접 발급할 수도 있습니다. 등기부등본과 확정일자 부여 현황은 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에 접속해 주소를 입력하면 발급할 수 있습니다. 비용은 각각 700원, 500원입니다. 건축물대장은 인터넷 정부24(www.gov.kr)에서 무료로 발급할 수 있습니다. 서류 확인 시 중요한 건 발급일입니다. 발급일이 계약일과 같아야 합니다. 계약 전에 근저당, 세금 미납이 생기면 세입자의 권리 순서는 뒤로 밀리기 때문입니다. 더 자세한 내용을 담은 교육영상은 국토교통부 공식 유튜브 채널에서 볼 수 있습니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-21
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  • 청약 당첨되려 혼인신고 안한 ‘가짜 한부모가족’

    남편과 함께 두 자녀를 키우는 A 씨는 지난해 경기 성남 위례신도시 아파트 청약에서 한부모 가족 가산점을 받아 당첨됐다. 가산점을 받기 위해 혼인신고를 하지 않은 것이다. 경기 고양시에 사는 B 씨는 서울에 사는 모친과 장모를 본인 거주지로 위장 전입시켰다. 그러곤 작년 경기 파주 운정신도시 아파트의 ‘노부모 부양자 특별공급’에 당첨됐다. 국토교통부는 올해 상반기(1∼6월) 주택청약 및 공급실태 점검 결과 위장 전입, 자격 매매, 위장 이혼 등 부정 청약 사례 145건을 적발했다고 20일 밝혔다. 이 가운데 127건은 주택법 위반 혐의가 있다고 보고 경찰에 수사 의뢰했다. 법 위반이 확정되면 당첨이 취소되고 3년 이하 징역 또는 3000만 원 이하 벌금에 처해진다. 나머지 18건은 곧바로 당첨을 취소했다. 지난해 하반기(7∼12월) 분양 단지 중 부정 청약이 의심되는 단지 40곳 2만3839채를 조사한 결과다. 유형별로는 위장 전입이 107건으로 가장 많았다. 경북 김천시에 사는 C 씨는 경기 광명시로 위장 전입한 뒤 파주 운정신도시 아파트에 경기 거주자로 청약해 당첨됐다. 잔여 물량을 불법 공급한 사례는 16건 적발됐다. 대전의 한 시행사는 ‘로열층’에서 당첨 취소 물량이 나오자 정해진 절차를 거치지 않고 저층에 당첨돼 계약을 포기한 사람에게 넘겼다가 적발됐다. 무주택자로 둔갑하려고 위장 이혼한 사례는 3건이었다. 탈북민 명의를 사와 ‘북한이탈주민 특별공급’에 당첨된 브로커도 있었다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-21
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  • 아파트 당첨되려고 위장전입·위장 이혼…국토부, 부정청약 127건 적발 

    #. 경기 고양시에 사는 A 씨는 주민등록상으로는 모친과 장모와 함께 살고 있다. 모친과 장모는 각각 서울에 따로 살고 있지만 이들의 주소지만 A 씨의 거주지로 위장 전입한 것이다. A 씨는 지난해 분양한 경기 파주 운정신도시 아파트의 ‘노부모 부양자 특별공급’으로 당첨됐다. 노부모 부양자 특별공급은 65세 이상 부모나 조부모를 3년 이상 부양한 가구만 지원할 수 있다. #. 어린 두 자녀를 홀로 키우는 B 씨는 지난해 경기 성남시 위례신도시 아파트 ‘신혼부부 특별공급’에서 한부모 가족 가산점을 받아 당첨됐다. 하지만 B 씨는 혼인 신고만 하지 않았을 뿐 사실혼 관계인 남편과 함께 살고 있는 사실이 드러나 당첨이 취소됐다. 국토교통부 관계자는 “B 씨 부부가 한부모 가족 가산점을 받아 당첨 확률을 높이기 위해 의도적으로 혼인 신고를 하지 않은 것”이라고 말했다. 국토부는 올해 상반기(1~6월) 주택청약 및 공급 실태를 점검한 결과 위장전입과 부적격 사례 등 145건을 적발했다고 20일 밝혔다. 지난해 하반기(7~12월) 분양 단지 가운데 부정 청약이 의심되는 단지 40곳 2만3839채를 조사한 결과다.국토부는 이 가운데 127건은 주택법 위반 혐의가 있다고 보고 경찰에 수사 의뢰했다. 주택법 위반이 확정되면 당첨 취소뿐만 아니라 3년 이하 징역 또는 3000만 원 이하 벌금에 처해진다. 나머지 18건은 자격 요건을 충족하지 못한 사례로 곧바로 당첨을 취소했다. 적발 유형별로는 청약 당첨 확률을 높이기 위한 위장 전입이 107건으로 가장 많았다. 경북 김천에 사는 공공기관 직원 C 씨는 주소지만 경기 광명시로 위장 전입한 뒤 파주 운정신도시 ‘신혼부부 특별공급’에 경기도 거주자로 청약을 해 당첨됐다. 인천에 혼자 사는 D 씨는 독립한 자녀의 주소지를 자신의 주소로 옮긴 뒤, 검단신도시 아파트 ‘생애 최초 특별공급’에 당첨됐다. 혼자 사는 가구주는 전용면적 60㎡ 이하 주택만 분양받을 수 있는데, 더 넓은 집을 청약하려고 꾸민 일이었다. 대전 한 시행사는 신축 아파트 ‘로열층’에서 부적격자로 당첨이 취소된 물량이 나오자 저층에 당첨돼 계약을 포기한 사람들에게 공급했다가 적발됐다. 부적격, 계약 포기로 남은 물량은 먼저 예비 입주자에게 공급한 뒤 무순위 청약, 선착순 공급 순으로 진행해야 하는데 이런 절차를 따르지 않은 것이다. 이처럼 잔여 물량을 불법 공급한 사례는 16건에 달했다. 무주택자만 지원할 수 있는 특별공급 자격 등을 얻기 위한 위장 이혼 사례 3건과 탈북민에게 돈을 주고 명의를 빌려와 ‘북한이탈주민 특별공급’에 당첨된 브로커도 적발됐다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-20
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  • “집값 양극화 넘어 삼극화… 공급 확대-지방 세제혜택 절실”

    “수도권과 지방, 서울과 비(非)서울, 서울에서도 ‘강남4구(강남·서초·송파·강동구)’와 비강남4구 간 양극화가 벌어지고 있습니다. 수요가 있는 지역을 중심으로 공급을 확대해야 합니다.”(송인호 한국개발연구원·KDI 경제정보센터 소장) “일본처럼 국내 부동산 시장에서 양극화를 넘어 ‘삼(三)극화’ 현상이 나타나고 있습니다. 미분양이 심각한 지방에는 세제 혜택, 대출 지원 등 정책적 지원이 필요합니다.”(강정규 동아대 대학원 부동산학과 교수) 동아일보와 채널A가 19일 서울 중구 롯데호텔서울에서 ‘수도권 vs 지방 부동산 시장 양극화 해소를 위한 과제’를 주제로 개최한 ‘2024 동아 건설·부동산 정책포럼’에서는 양극화된 부동산 시장 상황과 원인을 진단하고 이를 극복하려는 방안이 논의됐다. 이날 참석한 정부와 건설업계 전문가들은 “주택 공급 확대와 지방 미분양 문제를 해소하려면 규제 완화를 비롯한 정책적 지원이 뒷받침돼야 한다”고 입을 모았다.● “서울서도 강남과 비강남 간 양극화”이날 ‘국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 방안’을 주제로 기조 강연에 나선 진현환 국토교통부 제1차관은 “향후 6년간 수도권에 42만7000채 이상을 지속적으로 공급하겠다”며 “매년 7만 채 규모인 일산 신도시가 하나씩 공급되는 수준의 물량”이라고 강조했다. 주택 21만 채 이상을 추가로 공급하고 도심 정비사업과 1기 신도시 등에서 21만7000채를 조기 공급하겠다는 계획이다. 진 차관은 “아파트와 비아파트, 수도권과 지방, 수도권 안에서도 주택가격 양극화가 심화하고 있다”며 “(공급이 부족한) 도심 정비사업 공급 속도를 높이기 위해 절차를 간소화하는 법이 제정되도록 국회와 적극 협의하고, 지방에서 준공 후 미분양 주택을 매입하는 경우 혜택을 주는 방안도 신속하게 추진하겠다”고 밝혔다. 이날 ‘기준금리 인하 시점의 주택시장과 건설투자’를 주제로 발표에 나선 송 소장은 “집값 하락기에 수도권 집값이 지방보다 크게 떨어지고, 상승기에는 더 가파르게 오르면서 수도권과 지방 간 양극화가 나타났다”며 “올해 수도권 집값이 오른 건 2022, 2023년 크게 하락한 집값이 반등하는 과정으로 볼 수 있다”고 분석했다. 이와 함께 “2021∼2023년 금리 인상기 주택 인허가와 착공이 부진했던 탓에 올해와 내년 주택 입주 물량이 감소할 것으로 전망된다”며 양극화가 지속될 우려를 나타냈다. 올해 8월 수도권 아파트 실거래가격 지수는 2023년 1월 이후 12.7% 올랐다. 반면 지방은 0.8% 상승했다. 같은 기간 수도권 소재 비(非)아파트 실거래가격 지수 상승률은 3%에 그쳤다. 송 소장은 지난달 한국은행의 기준금리 인하의 영향에 대해서는 “2021년 8월 기준금리 인상 직후 오히려 한동안 집값이 올라갔듯 금리 인하 효과도 시차를 두고 시장에 반영될 것”이라고 내다봤다. 이어 “올해와 내년 입주 물량이 줄어들지만, 집값이 고점이라는 인식과 대출 규제 등 하방 요인도 있어 당분간 주택시장은 서울 고가 아파트를 제외하면 급등할 가능성은 낮다”고 전망했다.● “삼극화 우려… 지방 주택 수 규제 완화해야” ‘지방 미분양 아파트 실태와 해소를 위한 정책적 제언’ 발표를 맡은 강 교수는 “청년 인구가 빠르게 줄고 있는 부산의 경우 집 상태가 양호한데도 빈집이 정말 많다. 건설사들은 미분양을 해소하려고 명품 추첨 이벤트, 1억 원 할인 분양까지 하고 있다”며 강연을 시작했다. 전국적으로 집값이 급등했던 2021년 12월 1만7710채였던 전국 미분양 주택은 올해 9월 6만6776채로 3.7배로 늘었다. 이 가운데 5만2878채(79.1%)가 지방에 있다. 강 교수는 “일본에선 주택의 10% 정도가 가격이 오르고, 70%는 가격이 정체되거나 하락하고, 나머지 10∼15%는 아예 가치가 없다고 여겨지는 삼극화 현상이 나타나고 있다. 국내 부동산 시장도 이런 현상이 나타나고 있다”고 짚었다. 이어 “미분양 주택 문제는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실뿐만 아니라 건설업 취업자 감소로 이어져 국민 경제에 부정적인 영향을 미치게 된다”며 “그 여파로 지방 재정이 위축되고 사회간접자본(SOC) 등 인프라 투자가 줄어 지방 소멸이 더욱 가속화될 수도 있다”고 설명했다. 강 교수는 이어 “건설업계와 다른 전문가들은 미분양 문제를 해소하려면 다주택자 세금 중과 기준을 주택 수가 아니라 총액 기준으로 변경하고, 지방 주택 구매 시 주택 수 제외 등 세제 혜택을 주고 저금리 주택담보 대출 등이 필요하다 보고 있다”고 전했다. 이어 “정부는 직접적인 세제 혜택에는 조금 신중한 모습을 취하고 있는 것 같은데, 미분양 문제는 특정 건설사나 특정 지방만의 문제가 아니라는 인식을 가져야 한다”고 제언했다. 이날 포럼에는 김재식 한국주택협회 부회장, 이병훈 대한주택건설협회 상근부회장과 삼성물산, 현대건설, 대우건설, 현대엔지니어링, DL이앤씨, GS건설, 포스코이앤씨, 롯데건설, SK에코플랜트, HDC현대산업개발, ㈜한화, 금호건설, 두산건설, ㈜한양, 부영그룹 등 기업 관계자들도 참석했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-20
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  • [광화문에서/김호경]정부의 PF 제도 개선안이 말하지 않은 ‘진짜’ 문제들

    경기 수원 광교호수공원 근처 쇼핑센터 ‘앨리웨이 광교’는 2019년 준공 직후부터 지역 대표 명소로 떠올랐다. 시행사인 네오밸류가 상가를 직접 운영하면서 젊은 층이 선호하는 ‘힙한’ 식당과 카페 등 임차인을 유치하고, 문화 공연과 축제 같은 즐길거리를 기획하며 사람들을 끌어모은 덕분이었다. 정부는 이달 14일 ‘부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 제도 개선 방안’을 발표하면서 역량 있는 한국형 디벨로퍼를 육성하겠다며 앨리웨이 광교를 대표 사례로 꼽았다. 분양으로 수익을 내는 일반적인 방법 대신 선진국형 개발 사업 구조를 정착시키겠다는 것이다. 국내에는 드물지만 미국과 일본에선 대형 부동산 개발 회사들이 건물을 지은 뒤 매각하지 않고 직접 운영하는 방식이 일찍 자리 잡았다. 이런 개발 사업에는 보험사, 펀드, 일반 개인까지 지분 투자자로 참여한다. 자산 가치 상승에 더해 꾸준히 임대 수익이 나오기 때문이다. 해외 부동산 PF 사업에서 대출 비중이 낮은 건 이런 투자금을 끌어온 덕분이다. 선진국형 개발 사업이 뿌리내리지 못한 데는 국내 부동산 시장의 특성 탓이 크다. 국내에선 착공 시점에 분양하는 ‘선분양’이 일반적이다. 첫 삽을 뜨기도 전에 수분양자로부터 자금을 끌어와 공사비를 충당하는 구조다. 시행사는 투자를 유치해 개발 이익을 지분대로 나누기보다는 PF 대출과 분양을 통해 자금을 조달했다. 그러곤 완공 후 빚을 갚고 손을 털면서 단기 수익을 극대화했다. 우선 일감을 확보하려는 시공사가 쉽게 보증을 서줬기에 가능했다. 금융기관은 이 보증만 믿고 자본력이 취약한 시행사들에 ‘묻지 마 대출’을 내줬다. PF 위기가 눈덩이처럼 불어난 이유다. 한국개발연구원(KDI) 황순주 연구위원은 “주요 선진국 중 어떤 나라에서도 이러한 구조를 찾아볼 수 없다”며 “한국 부동산 PF는 갈라파고스 구조”라고 지적했다. 시행사도 할 말은 있다. 선분양을 하지 않고 사업 완료 후 직접 운영하려고 해도 안정적인 현금 흐름을 창출하기 어렵다. 국내 주택 시장은 전세가 일반적이다. 선진국 개발 회사들은 월세를 받아 안정적인 현금 흐름을 만드는데, 전세 보증금은 언젠가 세입자에게 돌려줘야 하는 또 다른 의미의 빚이나 마찬가지다. 월세를 받으려 해도 임대료 규제가 걸림돌이다. 국내 기업형 임대사업자는 계약갱신 청구권, 임대료 상승률 5% 제한에 더해 초기 임대료 제한, 임대보증 가입 의무까지 지켜야 한다. 웬만해선 수익을 내기 어렵다는 토로가 나온다. 정부는 국내 PF 구조 선진화를 위해 토지주, 시행사 등에 세제 혜택과 용적률 규제 등 ‘당근’을 주겠다고 했다. 하지만 선진국형 개발 사업 방식이 안착하려면 기본적으로 기업형 임대사업자가 월세로 수익을 낼 수 있는 토양이 갖춰져야 한다. 시행사들이 ‘분양 한탕주의’에만 몰두한다면 PF 위기는 언제든 재연될 수 있다. 2011년 저축은행 사태에서 보듯 PF 위기의 최대 피해자는 국민이다. 여야는 9월 PF 정보 통합 관리 시스템을 구축하는 내용의 ‘부동산개발사업 관리법’ 제정안을 공동 발의했다. 모처럼 한목소리를 낸 것이다. 과도한 임대료 규제를 현실화하는 데도 국회가 서로 머리를 맞대지 못할 이유가 없다.김호경 산업2부 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-18
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  • 내년 공시가, 시세변동만 반영… 현실화율 69% 적용

    내년 부동산 공시가격은 올해 시세와 비례해 오르거나 내리게 된다. 정부가 공시가 현실화율(시세 대비 공시가)을 ‘공시가격 현실화 로드맵’ 수립 전인 2020년 수준(공동주택 69%)으로 적용하기로 하면서다. 공시가를 인위적으로 조정하지 않고 시세 변동률만 반영해 산정한다는 뜻이다. 15일 국토교통부가 한국부동산원 서울강남지사에서 개최한 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회’에서 발제를 맡은 박천규 국토연구원 주택부동산연구본부장은 “공시가격 정책의 변화를 최소화해야 한다”며 “(현실화 로드맵에 따른) 2025년 목표 현실화율을 2020년과 동일하게 설정하는 것이 적정하다”고 제안했다. 이는 사실상 정부안으로 향후 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 확정된다. 공시가는 종합부동산세, 재산세, 건강보험료, 기초연금 등 63가지 세금과 부담금을 정하는 기준이다. 문재인 정부는 2020년 공동주택 기준 69%인 공시가 현실화율을 2030년 90%까지 단계적으로 올리겠다고 밝혔다. 이 때문에 시세보다 공시가가 가파르게 뛰면서 세 부담이 급증했고, 시세가 내려도 공시가가 오르는 ‘역전 현상’이 나타나기도 했다. 정부는 올해 9월 로드맵을 폐기하고 새로운 공시가 산정 방식을 내놓았다. 이 방식을 적용하려면 부동산공시법 개정이 필요한데 아직 법이 개정되지 않자 현실화율을 낮추는 ‘임시 방편’을 쓰기로 한 것이다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-16
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  • 현대차 사상 첫 외국인 CEO 무뇨스-대외협력 수장 성 김… ‘트럼프 스톰’에 정의선 파격 인사

    《현대차 첫 ‘외국인 CEO’현대자동차그룹이 15일 호세 무뇨스 현대차 최고운영책임자(COO) 겸 북미권역본부장(사진)을 현대차 신임 최고경영자(CEO)에 선임했다. 외국인 CEO가 선임된 것은 1967년 회사 창립 이래 처음이다. 또 주한 미국대사 출신인 성 김 고문을 현대차의 대외협력 사장으로 임명했다. 미국 트럼프 2기 행정부에 맞춰 관세장벽과 인플레이션감축법(IRA) 폐지 리스크를 정면돌파하기 위해 ‘북미통’으로 주요 인사를 포진한 정의선 회장의 파격적인 인사다. 이로써 현대차는 정의선 회장, 무뇨스 CEO, 이동석 사장 등 3인 각자대표이사 체제가 됐다. 장재훈 현 사장은 부회장으로 승진해 그룹 내 완성차 전반을 지휘하게 된다.》정의선 현대자동차그룹 회장이 ‘트럼프 스톰’ 정면돌파를 위한 파격 인사를 단행했다. 창사 이래 처음으로 ‘북미통’ 외국인에게 최고경영자(CEO)를 맡기고, 대관 라인도 ‘워싱턴’ 전문가로 강화했다. 도널드 트럼프 당선인의 미 대선 승리가 확정된 지 열흘 만에 내린 결단이다. 전기차 보조금 축소, 신규 관세 장벽, 한미 자유무역협정(FTA) 재협상 등 트럼프발 무역전쟁이 가시화될 것에 대비한 인사라는 평가다. ● “미 우선주의 돌파” 파격 인사 현대차그룹은 15일 호세 무뇨스 신임 대표이사(59)를 선임하며 “글로벌 경영관리 체계를 고도화할 적임자”라고 밝혔다. 무뇨스 대표는 개인 소셜미디어를 통해 “‘현대차 대표이사로서 현대차와 제네시스의 글로벌 사업을 이끌어 달라’는 요청을 받게 돼 매우 기쁘다”며 “고객 서비스에 집중하고 기대 이상을 제공하기 위해 최선을 다하겠다”고 소감을 밝혔다. 1967년 창사 이래 처음으로 외국인으로서 현대차 CEO에 오른 무뇨스 대표는 스페인 출신으로 닛산 북미법인장과 도요타 유럽법인 마케팅 및 판매 담당을 역임한 글로벌 자동차 업계 리더로 꼽힌다. 카를로스 곤 전 닛산 회장의 측근이자 ‘닛산의 2인자’로 불리며 중역을 맡았다. 2019년 현대차에 합류한 무뇨스 대표는 북미·중남미법인장을 맡아 현대차의 북미지역 최대 실적 행진을 이끈 바 있다. 정 회장이 현대차의 최대 시장인 북미 시장이 트럼프발 불확실성에 휩싸인 가운데 이를 돌파할 CEO로 무뇨스 대표를 점찍은 이유다. 트럼프발 지정학적 리스크 관리를 맡을 대관 라인도 ‘워싱턴 전문가’로 강화했다. 주한 미국대사를 지낸 미 외교관 출신 성 김 현대차 고문(64)을 대외 협력과 정세 분석, 홍보 등을 관할하는 사장으로 임명한 것이다. 글로벌 전략 및 해외 대관 조직을 이끌던 외교관 출신의 김일범 현대차 글로벌정책실(GPO) 실장(부사장)과 함께 트럼프 행정부 정책 변화 대응에 나설 전망이다. 현대차그룹은 “글로벌 경제안보 위기에 효과적으로 대응하기 위한 인사”라고 설명했다. ● 장재훈 사장 부회장 승진… 젊어진 50대 사장단 기존 현대차 CEO였던 장재훈 현대차 사장(60)은 부회장으로 승진해 국내외 완성차 전반을 총괄한다. 2020년 12월 대표이사 사장에 오른 지 4년 만에 부회장에 오른 것이다. 이로써 2021년 윤여철 부회장 퇴임으로 사라졌던 현대차 부회장 자리가 3년 만에 부활했다. 현대차그룹 전체로 봐도 부회장은 정 회장의 매형인 정태영 현대카드 부회장이 유일했다. 장 신임 부회장은 사장 취임 후 신종 코로나바이러스 감염증과 우크라이나 전쟁 등 글로벌 위기 속에서 현대차의 최대 실적을 이끌고, 현대차 인도법인의 기업공개(IPO)를 성공적으로 이끈 성과를 인정받았다. 현대차그룹 완성차의 상품기획부터 공급망 관리, 제조·품질에 이르는 밸류체인 전반을 관할하게 될 전망이다. 각 계열사에도 성과주의 기조가 반영됐다. 기아 국내생산담당 및 최고안전보건책임자(CSO) 최준영 부사장(61)과 현대글로비스 대표이사 이규복 부사장(56)은 각각 사장으로 승진했다. 현대트랜시스와 현대케피코의 대표이사는 백철승 현대트랜시스 사업 추진 담당 부사장(56)과 오준동 기아 전동화생기센터장(57)이 각각 임명됐다. 현대건설 대표와 현대엔지니어링 대표는 이한우 현대건설 주택사업본부장(54)과 주우정 기아 재경본부장(60)이 각각 맡는다.한재희 기자 hee@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com}

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  • 내년 부동산 공시가, 시세변동만 반영…현실화율 69% 적용

    내년 부동산 공시가격은 올해 시세와 비례해 오르거나 내리게 된다. 정부가 공시가 현실화율(시세 대비 공시가)을 ‘공시가격 현실화 로드맵’ 수립 전인 2020년 수준(공동주택 69%)으로 적용하기로 하면서다. 공시가를 인위적으로 조정하지 않고 시세 변동률만 반영해 산정한다는 뜻이다.15일 국토교통부가 한국부동산원 서울강남지사에서 개최한 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회’에서 발제를 맡은 박천규 국토연구원 주택부동산연구본부장은 “공시가격 정책의 변화를 최소화해야 한다”며 “(현실화 로드맵에 따른) 2025년 목표 현실화율을 2020년과 동일하게 설정하는 것이 적정하다”고 제안했다. 이는 사실상 정부안으로 향후 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 확정된다.공시가는 종합부동산세, 재산세, 건강보험료, 기초연금 등 63가지 세금과 부담금을 정하는 기준이다. 문재인 정부는 2020년 공동주택 기준 69%인 공시가 현실화율을 2030년 90%까지 단계적으로 올리겠다고 밝혔다. 이 때문에 시세보다 공시가가 가파르게 뛰면서 세 부담이 급증했고, 시세가 내려도 공시가가 오르는 ‘역전 현상’이 나타나기도 했다. 정부는 올해 9월 로드맵을 폐기하고 새로운 공시가 산정 방식을 내놓았다. 이 방식을 적용하려면 부동산공시법 개정이 필요한데 아직 법이 개정되지 않자 현실화율을 낮추는 ‘임시 방편’을 쓰기로 한 것이다. 앞서 2023, 2024년 공시가도 2020년 현실화율을 적용해 산정했다. 서울 강남3구(강남·서초·송파), 마용성(마포·용산·성동) 등 집값이 급등한 지역 공시가는 크게 올라 내년 보유세 부담이 늘어날 것으로 전망된다. 다만 8월 이후 상승 폭이 둔화하고 있어 실제 세 부담은 연말까지 지켜봐야 알 수 있다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-15
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  • 부동산PF 자기자본 20%대로… 대출 줄이고 시행사 책임 강화

    부동산 개발 사업의 위험을 키우는 고질적인 ‘저자본, 고대출’ 문제를 해소하기 위해 각종 인센티브가 도입된다. 토지를 현물로 출자하는 토지주에게 과세 시점을 늦춰주고, 일본 도쿄 ‘롯폰기 힐스’처럼 시행사가 개발한 부동산을 직접 운영할 경우 용적률 규제를 완화해준다. 이를 통해 개발 사업비 가운데 자기자본 비중을 현재 3∼5%에서 선진국 수준인 20% 이상으로 끌어올리겠다는 목표다.정부는 14일 경제관계장관회의를 열고 ‘부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선 방안’을 발표했다. 2011년 저축은행 사태, 2022년 레고랜드 사태 등 반복되는 부동산 PF 위기의 근본 원인이 시행사의 낮은 자기자본 비중에 있다고 보고 우수 개발업자에 인센티브를 주는 방안을 마련했다. 우선 토지주가 시행사에 토지나 건물을 현물로 출자하면 법인세나 양도소득세 납부를 늦춰준다. 그동안 국내 개발 사업은 토지 확보 단계부터 시행사가 브리지론(토지 매입을 위한 단기 대출)으로 대부분 자금을 조달하는 방식으로 추진됐다. 앞으로는 대출을 줄이고 자본 투자를 늘려 시행사 책임을 강화하겠다는 것이다. 다만 실제 토지주들이 얼마나 호응할지는 미지수다. 대규모 자금이 장기간 묶이는 것보다 토지 매각을 통한 수익 회수를 선호할 수 있기 때문이다. 시행사가 준공 후 부동산을 직접 관리, 운영하는 개발 사업에 대해선 용적률 상향, 기부채납 완화 등의 혜택도 주기로 했다. 현재는 시행사들이 개발이 끝난 뒤 분양만 잘되면 큰 수익을 거두는 구조다. 이는 쪼개 팔기 쉬운 사업장을 만드는 데 치중하는 결과를 낳았다. 반면 미국, 일본 대형 시행사들은 직접 부동산을 운영하면서 임대수익을 올린다. 사업 진행에 차질이 생겼을 때 부실이 건설사 및 금융권으로 전이되는 문제도 개선한다. 건설사들은 시행사에 지급보증을 서고 금융기관은 보증만 믿고 사업성 평가 없이 대출을 내주던 관행을 손질하는 것이다. PF 대출 시 금융권의 사업성 평가를 의무화하고, 자기자본 비율이 낮은 사업장에 대출을 해주는 경우 충당금을 더 많이 쌓도록 한다. 정부는 금융사들이 사업성 평가를 외부 용역을 통해 형식적으로 진행하는 관행을 없애기 위해 PF 대출 과정에서 ‘전문평가기관 인증제도’를 도입하기로 했다. 시행사가 채무 불이행 시 건설사에 과도한 의무를 지우는 책임준공 관행에 대한 개선 방안도 내년 1분기(1~3월)에 추가로 마련한다. ‘깜깜이’였던 PF 사업 정보를 상시 모니터링할 수 있는 ‘PF통합정보시스템’을 구축하기로 했다. 전문가와 부동산 개발 업계에선 장기적으로는 바람직한 방향이라는 평가가 지배적이다. 하지만 자기자본과 사업성을 높이기 위한 인센티브 방안은 조세특례제한법, 부동산개발사업관리법 등의 제정·개정이 필요해 당장의 변화를 이끌어내는 데는 한계가 있다는 지적이 나온다. ‘옥석 가리기’ 과정에서 약 2400개에 달하는 시행사 중 영세 업체들이 도태될 수도 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “정책방향은 맞지만 대부분 법 개정이 필요해 효과는 2026년에나 나올 것”이라며 “자본부터 설계·공간 구성, 분양, 운영 노하우까지 두루 갖춘 디벨로퍼와 영세 디벨로퍼 간 양극화가 심화할 것”이라고 말했다.김호경 기자 kimhk@donga.com강우석 기자 wskang@donga.com}

    • 2024-11-15
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  • “저출산 해결위해 자녀 1명당 청약가점 5→10점 올려야”

    서울에 사는 50대 A 씨는 올해 서울 강남권 아파트 청약에 당첨됐다. A 씨는 따로 살고 있는 고령의 부모를 자신의 집으로 위장전입시킨 뒤 ‘노부모 부양 특별공급’에 선정됐다. 만 65세 이상 부모를 3년 이상 부양한 무주택 가구주끼리만 경쟁해 당첨 확률이 상대적으로 높기 때문이었다. 청약 당첨을 위한 위장전입 등 불법·편법 행위가 만연하게 이뤄지자 현재의 청약 가점 체계를 부양가족 수에서 자녀 수 중심으로 개편해야 한다는 주장이 나왔다. 다만 부모를 모시면서 정당하게 청약을 신청하려던 ‘선의의 피해자’를 만들 수 있다는 지적도 있다. 13일 국회입법조사처에 따르면 남진 서울시립대 교수(한국도시부동산학회장)와 김진하 서울시립대 연구원은 이런 내용을 담은 ‘저출생 대응을 위한 주택청약제도 개선방안’ 연구 보고서를 최근 발표했다. 보고서에서 연구팀은 “부양가족 가점 산정 기준을 세분화하자”고 제안했다. 혼인, 배우자, 자녀에게는 1인당 가점 10점을 주고 부모와 조부모 등 직계 존속은 1인당 2.5점으로 낮추자는 것이다. 또 자녀 가점은 상한을 없애되 직계 존속 가점은 최대 5점 상한을 두자고도 했다. 현재 청약 가점의 만점은 84점이다. △부양가족 수(35점) △무주택 기간(32점) △청약통장 가입기간(17점)을 더해 매긴다. 부양가족의 경우 자녀, 부모, 조부모 등을 구분하지 않고 가족 1명당 5점씩 받는다. 연구팀은 “출산 장려 효과도 의문이며, 부양가족 수를 늘리려고 위장전입하는 사례도 끊이지 않고 있다”고 지적했다. 자녀 수에 더 많은 가점을 주면 위장전입 감소와 출산 장려 ‘일석이조’의 효과를 볼 수 있다는 주장이다. 해당 방식을 적용하면 자녀 2명을 둔 4인 가구의 부양가족 가점은 20점에서 40점으로 늘어난다. 반면 자녀 없이 노부모를 모시는 4인 가구의 가점은 20점에서 15점으로 줄어든다. 연구팀은 “1, 2인 가구나 무주택 기간이 긴 가구 등이 불리해질 수밖에 없다. 신중한 접근이 필요하다”는 전제를 달았다. 다른 일각에선 초고령사회로 진입한 상태에서 자녀 가점만 일률적으로 높일 경우 그에 따른 부작용이 발생할 수 있다는 우려도 나온다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-14
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