[부동산과 법률]사채 못 갚으면 땅 넘겨줘야 하나요

사채업자에게서 1억 원을 빌렸는데 정해진 시일까지 갚지 못하면 시가(時價) 2억 원 상당의 토지를 넘겨주기로 했습니다. 그런데 지금으로선 빚을 갚지 못할 것 같습니다. 땅을 넘겨줄 수밖에 없나요?

민법 제466조는 ‘채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무 이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다’고 돼 있는데, 이를 대물변제라고 합니다. 또 대물변제를 하기로 미리 약정하는 것을 ‘대물변제의 예약’이라고 합니다.

따라서 위와 같이 돈 1억 원을 변제하는 대신 토지의 소유권을 넘기기로 약정했다면 민법상 대물변제의 예약에 해당됩니다.

그런데 이 같은 대물변제 예약의 효력이 인정되지 않는 경우가 있습니다.

첫째, 돈을 빌린 계약이 사회질서 위반 혹은 기타의 사유로 무효가 되거나 효력을 상실하게 되면 대물변제 예약 역시 무효가 됩니다.

둘째, 돈을 빌린 계약이 유효해도 대물변제 예약 자체가 폭리성을 띠면 무효가 될 가능성이 있습니다. 즉, 빌린 돈과 소유권을 넘겨주는 토지 가격 사이에 현저하게 불균형이 있을 때는 대물변제 예약이 무효가 된다는 것입니다.

민법 제607조에서는 ‘차용물의 반환에 관하여 차주(借主)가 차용물에 갈음하며 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에는 그 재산의 예약 당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 넘지 못 한다’고 돼 있습니다. 대물변제 예약을 할 당시의 토지 가액이 빌린 돈의 원금과 이자를 합한 금액을 초과하지 못한다는 것입니다.

민법은 또 제607조를 위반한 약정으로서 돈을 빌린 사람에게 불리한 것은 어떤 명목으로도 효력이 없다고 규정합니다.

따라서 1억 원을 빌리고 토지의 소유권을 넘기기로 약정할 당시에 땅값이 원금과 이자를 합한 금액보다 크면 해당 약정은 무효가 될 가능성이 있는 겁니다.

질의하신 내용처럼 1억 원을 변제하는 대신 시가 2억 원 상당의 토지에 대한 소유권 이전등기를 해 주는 것으로 약정했다고 해도 그 자체가 무효가 되기 때문에 돈을 빌려 준 사람은 이 약정을 근거로 소유권을 넘겨 달라고 청구할 수 없습니다. 설령 소유권이 이전됐다고 해도 그 돈을 변제한 뒤 이미 넘어간 소유권을 말소해 달라고 할 수 있습니다.

김조영 건설교통부 고문변호사·www.r119.co.kr