［부동산／서울 재건축아파트］실버부부 재테크 「안성맞춤」

서울시가 서울지역 5개 저밀도아파트지구의 재건축 기본 설계안을 잇따라 확정했다. 서울시는 실업자 고용을 위해 내년 하반기부터는 공사에 착수할 방침이어서 내집마련을 꿈꾸는 서민들이 주목해볼만 하다.

그러나 이들 지역 아파트가 이미 재건축에 따른 기대이익이 반영돼 있어 신중하게 투자하지 않으면 오히려 손해를 볼 수도 있다.

다만 신혼부부나 자녀들을 출가시킨 노부부라면 이곳에 입주해 살다가 새 아파트를 분양받을 경우 연 1천만∼2천만원의 투자 이익을 기대할 수 있다.

▼개발 일정〓서울시는 이달중 저밀도지구 개발의 기본계획수립을 위한 용역계약을 체결하고 내년 4월까지 교통환경영향평가를 거쳐 내년 6월 개발기본계획안을 확정할 예정이다.

이들 5개 지구는 모두 사업 초기단계로 아직까지 조합이 설립된 곳은 하나도 없다. 다만 잠실의 주공1,2단지, 도곡 주공, 반포 주공, 암사 명일의 동서울은 시공사 선정까지 마쳐 사업 속도가 빠른 편. 특히 도곡 주공저층아파트는 조합설립인가서를 제출했고 화곡 주공시범아파트는 교통환경영향평가를 마친 상태다.

▼투자 포인트〓건설업체가 부도나고 고금리로 이주비 지급이 곤란해지면서 재건축시장이 얼어붙었지만 경기가 회복될 경우 곧 활성화할 것으로 기대된다.

값은 15년 넘은 아파트가 가장 비싸고 10∼15년, 6∼10년, 5년 이전 순으로 낮아진다. 15년이 넘어 재건축추진위가 결성되고 안전진단에 이어 이주비가 결정되는 시점에서 값이 가장 비싸진다. 따라서 매입시기는 조합설립 인가 직후나 사업계획 승인 이전이 좋다.

주변의 32평 아파트시세가 최저 2억원 이상인 곳을 선택하는 것이 유리하다. 아파트 분양가는 주변 땅값에 좌우되기 때문에 땅값이 비싸면 아파트값도 자연히 비싸진다.

로열층과 재건축 동의비율이 낮은 지역은 피해야 한다. 재건축 평형배정은 로열층 소유자에게 우선권이 없고 동의율이 낮은 지역은 이주 및 공사지연이 발생할 가능성이 있다.

▼전문가 조언〓저밀도지구는 25층의 고층아파트 재건축을 전제로 한 기대이익이 아파트값에 반영돼 있다. 구입한 뒤 전세를 놓기보다는 직접 입주후 살다가 새로 짓는 아파트를 분양받는 편이 더 낫다.

예를 들어 잠실 2단지 13평 아파트를 1억3천만원에 사면 추가부담을 감안할 경우 2억원이 든다. 10년 뒤 33평을 분양받으면 시세가 적어도 3억원이 되므로 연평균 1천만원 이상의 수익을 올릴 수 있다는 계산이 나온다.

〈이진기자〉