깡통주택, ‘전세금 반환보험’ 들어야 안심[고준석의 실전투자]

전세권 설정-확정일자 받아도 매각대금이 보증금보다 적어
제때 전액 돌려받지 못할 수도… 보험 가입땐 보험사가 대신 지급

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고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

A 씨(31·여)는 전세보증금 3억 원짜리 신혼집 계약을 앞두고 있다. 그런데 보증금이 시세의 70%를 넘은 상태라 혹시 ‘깡통 아파트’가 되어 보증금을 돌려받지 못하는 게 아닌지 걱정된다. 예비 신랑은 전세권만 설정해 놓으면 문제없다고 하는데 사실일까.

깡통 아파트는 시세가 전세보증금 이하로 떨어지는 아파트를 가리킨다. 통상 보증금이 시세의 80%가 넘으면 깡통 아파트가 될 가능성이 매우 높다고 본다. 깡통 아파트의 임차인은 보증금을 제때 돌려받지 못할 수 있다. 그래서 일반적으로 임차인은 전세권을 설정하거나 대항력을 갖추려고 한다. 일반적으로 이런 방법으로 전세금을 지킬 수 있지만 깡통 아파트인 경우에는 이것만으로 안심해선 안 된다.

임차인이 보증금을 지키는 일반적인 방법은 크게 두 가지다. 먼저 전세권을 설정하는 방법이 있다. 전세권이란 보증금을 내고 타인의 부동산을 점유하고 사용하는 권리를 뜻한다. 전세권은 임대인과 임차인이 상호간 전세권설정계약에 의해 등기를 마쳐야만 효력이 생긴다. 즉 임대인의 동의가 필요하다는 뜻이다.

이때 중요한 건 전세권을 1순위(선순위)로 설정해야 한다는 점이다. 그래야만 후순위 권리자 또는 다른 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있다. 만약 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 선순위 전세권자는 즉시 전셋집에 대한 경매를 신청할 수 있다.

임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추는 방법도 있다. 임차인은 전셋집에 근저당권, 압류 등 다른 권리관계가 생기기 전에 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그다음 날부터 대항력이 생긴다. 여기에다가 임대차계약서에 확정일자까지 받으면 우선변제권이 생긴다. 우선변제권이란 주택이 경매에 넘어갔을 때 매각 대금에서 다른 후순위 권리보다 먼저 배당받을 수 있는 권리를 뜻한다.

주의할 점은 전입신고할 때 주소를 정확하게 기재해야 한다는 점이다. 주민등록상 지번과 임차한 전셋집의 지번이 일치해야만 대항력이 인정되기 때문이다. 만약 임차인의 착오로 주소를 잘못 기재하거나 누락하면 대항력이 생기지 않는다. 특히 아파트와 연립주택은 지번은 물론이고 동, 호수까지 정확히 기재해야 한다. 반면 단독주택과 다가구주택은 지번까지만 정확하게 기재하고 호수를 누락하더라도 대항력이 생긴다.

그런데 깡통 아파트가 된다면 전세권을 설정하거나 대항력을 갖추더라도 보증금 전액을 제때 돌려받지 못할 수 있다. 매매나 경매를 통한 매각대금이 보증금보다 적을 수밖에 없기 때문이다. 물론 임대인이 여윳돈이 있어 보증금을 돌려준다면 문제가 없지만 대다수 임대인은 그럴 형편이 되지 않는다. 이런 경우라면 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 전셋집에 계속 살거나, 임차권 등기를 마친 이후 이사를 가야 한다. 깡통 아파트에 대한 보증금은 아파트 가격이 보증금 이상으로 오르기 전까지는 돌려받기 어렵다는 뜻이다.

이런 상황을 대비하려면 ‘전세금 반환보장보험’에 가입해야 한다. 깡통 아파트가 되더라도 보험회사로부터 보증금을 대신 돌려받을 수 있기 때문이다. 물론 보험료는 임차인 부담이다. 서울보증보험에 보증금 3억 원짜리 아파트에 대한 보험에 가입할 경우 2년간 보험료는 115만2000원(보험료율 0.192%)이다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수