입주예정자 이자부담 커져… 민간분양 물량도 줄어들듯

[경제 핫 이슈]중도금대출 보증비율 90%→ 80%로

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정부가 중도금 대출의 보증비율과 한도액을 낮추려는 것은 2015년 분양 시장이 활황기에 접어들면서 시작된 집단대출의 증가세가 심상치 않기 때문이다. 은행들이 정부 보증만 믿고 마구잡이로 집단대출을 집행한 것이 가계 빚을 키우는 주범으로 지목된 것이다.

이번 대책은 부동산 시장의 경착륙을 막기 위한 조치로도 해석된다. 최근 정부가 부동산 시장의 수요를 억제하는 대책을 연달아 발표하는 가운데 공급이 쏟아져 나오면 지방을 중심으로 시장이 급랭할 수 있다고 본 것이다.

○ ‘가계 빚의 주범’ 집단대출 틀어막는다

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19일 금융위원회에 따르면 올해 1∼9월 은행권 집단대출은 총 11조1000억 원 증가했다. 이는 1∼9월 은행권 전체 가계대출 증가액의 27%, 주택담보대출 증가액의 39.5%를 차지한다. 또 지난달 말 기준 신한, KB국민, KEB하나, 우리, NH농협은행 등 5대 시중은행의 집단대출 잔액은 113조9598억 원으로 2015년 말(94조2991억 원)보다 20.8% 늘었다.

이런 추세는 앞으로도 이어질 것으로 전망된다. 금융당국은 올해 하반기(7∼12월) 분양물량이 총 23만1000채에 이를 것으로 보고 있다. 그만큼 집단대출은 증가할 수밖에 없다. 이에 정부는 보증비율을 낮춰 금융회사의 대출심사 관행을 바꿔야 한다고 판단했다. 부실한 사업장을 솎아내 대출 부실로 이어지지 않도록 하기 위해서다. 금융당국 관계자는 “은행들이 보증에만 기대어 충분한 검증 없이 대출을 내주는 (집단대출 같은) 관행은 전당포식 영업 행태”라고 지적했다.

집단대출의 60%를 차지하는 중도금에 대한 보증이 줄어들면 은행들은 건설사업이 중단되거나 회사가 부도났을 때 떼이는 돈이 늘어난다. 분양가가 5억 원인 아파트의 경우 떼일 수 있는 돈이 대출 한 건당 3000만 원(중도금의 10%)에서 6000만 원(20%)이 된다.

또 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 보증 한도가 6억 원에서 5억 원으로 낮아지면 보증 대상이 될 수 있는 주택의 가격은 9억 원에서 약 8억3000만 원(중도금이 분양가의 60%인 경우)으로 내려간다.

○ 보증비율 낮추면 분양 물량 줄어들 것

부동산 시장에서는 보증비율이 낮아지면 사업성이 떨어지는 지방 지역의 중소 건설사를 중심으로, 결과적으로 아파트 분양 물량이 줄어들 거라는 예상이 나온다. 앞서 지난해 10월 보증비율이 90%로 낮아진 이후 건설사들은 HUG가 보증하지 않는 10%를 자체 신용으로 보증하며 분양사업을 해왔다. 만약 보증비율이 80%로 더 낮아진다면 건설사들이 이런 방식으로 대응하기 어려워질 수 있다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “주택 분양의 사업성이 떨어져 사업 일정을 미루는 건설사들이 생길 것”이라고 말했다.

일부 지역에서는 실수요자의 자금 부담이 늘어날 수도 있다. 은행들의 대출 심사가 깐깐해지면서 대출금리가 오르거나 상호금융, 보험사 등 2금융권으로 밀려날 수 있기 때문이다. 이 경우 입주예정자가 부담해야 하는 금리가 3%대에서 4, 5%대로 오를 수 있다. 한 시중은행 여신담당 부행장은 “미분양 관리지역을 중심으로 서울을 비롯해 수도권을 제외한 지방에서는 집단대출 승인을 내주기가 한층 어려워질 것”이라고 말했다.

다만 부처 협의 과정 중 부동산을 통해 내수 경기를 방어해야 한다는 논리가 힘을 받을 경우 이 대책에 대한 신중론이 제기될 가능성도 없지 않다.

강유현 yhkang@donga.com·천호성 기자