[맞춤 재테크]상가겸용주택도 양도세 비과세 될까

주택면적이 상가보다 크면 비과세 혜택

상가가 주택보다 크거나 같을땐 분리과세

Q:1층만 상가이고 2층은 주택인 상가 겸용 주택도 양도소득세 비과세가 가능할까?

경기 수원시에 사는 김모 씨(60)는 7년 전 퇴직을 하면서 은퇴 후를 위해 1층은 상가, 2층은 주택인 건물을 구입했다. 1층 상가에서 슈퍼마켓을 운영하고 2층 집에서 생활하던 김 씨는 가게 운영이 어려워 장사를 접고 건물을 팔 계획이다. 김 씨가 소유한 상가 겸용 주택도 양도세 비과세가 가능할까.

세법에서는 하나의 건물에 주택과 상가가 함께 있는 겸용 주택은 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 양도세를 계산한다. 건물 전체가 주택에 해당하면 겸용 주택의 부속 토지도 전체를 주택 부속 토지로 여긴다. 예를 들어 주택 면적이 100m²이고 상가 면적이 90m²라면 총 건물 면적 190m²와 그 부속 토지 전체를 주택으로 본다는 뜻이다.

1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 겸용 주택이라면 그중 주택으로 보는 부분은 양도세 비과세가 가능하다. 물론 3년 이상 보유(서울, 경기 과천시, 5대 신도시 등은 2년 이상 거주)해야 한다.

그러나 주택 면적이 상가 면적과 같거나 작으면 주택 면적만 주택으로 보고 나머지는 상가 면적으로 보아 양도세를 계산한다. 예를 들어 주택 면적이 90m²이고 상가 면적이 100m²라면 주택 면적(90m²)과 그 부속 토지만 주택으로 보고 나머지는 상가로 보아 양도세를 산정한다.

주택 면적과 그 부속 토지는 요건을 갖추면 양도세가 비과세되지만 상가 면적과 그 부속 토지는 양도세를 내야 한다.

따라서 겸용 주택을 거래할 때 주택과 상가의 면적을 잘 따져 보아야 하고 특히 공용 면적이 주택 면적으로 포함되는지 상가 면적으로 포함되는지 잘 구분해야 전체 비과세가 가능한지 판단할 수 있다.

구분할 때 공용 면적이 주택을 위한 용도인지 상가를 위한 용도인지를 기준으로 판단하면 된다.

1층이 상가이고 2층이 주택이라면 2층으로 올라가는 1층 계단은 용도상 주택으로 올라가거나 주택에서 내려오는 목적으로 사용되기 때문에 주택 면적으로 본다.

만일 1층 상가와 2층 주택의 면적이 같다면 1층 계단 면적이 주택 면적으로 편입되면서 총 주택 면적이 상가 면적보다 커지기 때문에 전체가 주택에 해당돼 비과세될 가능성이 크다.

지하 보일러실은 주거용 난방에만 사용된다면 주택 면적에 해당되나 건물 전체의 난방용으로 사용되면 주택 면적과 상가 면적의 비율로 나눠 계산한다. 주택과 상가가 공동으로 사용하는 지하실도 용도가 명확하지 않으면 주택 면적과 상가 면적의 비율로 나눠서 구분한다. 그러나 상가가 창고로 사용하면 상가 면적에 포함된다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=이서현 기자 baltika7@donga.com