[부동산 특집]큰집 1채로 노후대책 밑천? 다운사이징 하세요!

“노후대책으로 남겨둔 집 한 채를 지금 팔아야 할까요….”

최근 집값이 가파르게 떨어지면서 이런 고민을 가진 중장년층이 적지 않다.

평생을 투자해 마련한 집 한 채를 은퇴생활의 밑천으로 삼으려 했지만 이마저 여의치 않게 됐기 때문이다.

설상가상으로 주식시장이 최악의 상황으로 빠져들면서 은퇴 뒤 자금흐름에 빨간불이 켜졌다. 재테크 전문가들은 주택가격의 반등만을 노리며 시간을 끌기보다는 적극적으로 부동산 자산을 조정하며 은퇴 준비에 나서야 한다고 조언하고 있다.

○ 주택 ‘다운사이징(downsizing)’은 기본

큰 집을 보유한 은퇴자라면 이제는 경제상황에 대응해 중소형 주택으로 옮겨 타는 방안을 진지하게 고려해야 한다고 재테크 전문가들은 권했다.

큰 아파트를 사느라 빌린 대출금의 높은 이자와 관리비, 세금의 부담만 줄여도 노후의 자금사정이 나아지기 때문이다.

또 수도권 중소형 아파트의 공급량이 대형보다 줄고 있는 데다 1, 2인 가구의 증가로 향후 상대적으로 중소형의 가격 강세가 이어질 것이란 전망도 나오고 있다.

소형 아파트의 인기는 최근 입주한 서울 송파구 잠실동 리센츠 아파트 39m²(약 12평형)를 보면 잘 알 수 있다. 이 아파트는 재건축조합이 소형주택 의무비율의 허점을 노린 ‘쪽방 아파트’라고 논란이 된 곳이다. 당시 대거 미분양이 발생했지만 지금은 실수요자가 늘어나면서 프리미엄만 1억 원이 붙을 정도로 인기다.

유엔알컨설팅 박상언 사장은 “은퇴를 앞둔 사람이라면 대형 주택을 팔아 살고 싶은 지역의 소형 주택을 매입한 뒤 나머지 자금으로 임대수익이 꾸준히 발생하는 수익형 상품에 투자하는 것도 한 가지 방법”이라고 권했다.

○ 여유 있다면 ‘실버타운’도 고려

은퇴 뒤 현금 흐름에 여유가 있다면 실버타운 등의 주거 형태도 고려해볼 만하다.

실버타운은 입주자들의 입주금으로 운영되는 노인 거주단지를 뜻한다. 보통 노후생활을 하는 데 필요한 의료, 오락시설 등을 갖추고 식사관리, 건강의료 등의 서비스를 제공하기 때문에 경제적으로 여유 있는 중상류층 노인들이 입주한다.

최근에는 입주 뒤에 역모기지 제도를 이용할 수 있는 실버주택도 나오고 있다. 실버주택에 살면서 이 집을 담보로 역모기지 제도를 이용해 생활비도 충당할 수 있게 된 것. 다만 역모기지 제도를 이용하려면 입주자가 본인 명의로 등기를 할 수 있는 분양형 실버주택을 선택해야 한다.

다만 실버타운이라고 해서 무조건 장밋빛 환상을 가지고 접근하는 것은 금물이다.

의료시설이 열악하거나, 함께 거주하는 노인 수가 적어 적적한 곳도 있다. 최악의 경우 사기를 당하거나, 분양만 해놓은 채 업체가 도산하는 일도 생길 수 있다. 실제로 몇 해 전 지방의 모 실버타운은 업체가 부도나서 입주자들이 보증금도 돌려받지 못한 채 난방이 되지 않는 곳에 머물러야 하는 일도 있었다.

또 실버타운을 선택할 경우에는 사망이나 중도 해약 때 반환금 관계가 어떻게 되는지, 소유권 이전 시 본인이 직접 팔아야 하는지, 아니면 회사에서 인수해 주는지도 점검해야 한다.

○ ‘역모기지’ 제도에도 관심

최근 국토연구원이 만 65세 이상 노인 9724명을 대상으로 ‘역(逆)모기지론에 대해 들어본 적이 있는가’라는 설문조사를 한 결과 30.9%가 ‘그렇다’고 답했다.

하지만 이 중 13.8%만이 ‘역모기지를 활용할 생각이 있다’고 답변해 아직까지는 이 제도가 활성화되지 못한 것으로 나타났다. 역모기지란 현재 살고 있는 주택에 그대로 거주하면서 그 주택을 담보로 노후생활 자금을 연금형식으로 받는 제도.

역모기지 제도가 한국에서 아직까지 활성화되지 못한 것은 여전히 주택을 상속의 대상으로 보는 인식이 강하기 때문이다. 하지만 은퇴를 앞둔 사람들이라면 노후자금 마련을 위해 주택을 팔기보다 역모기지 제도를 적극적으로 이용하는 것도 검토해 볼 필요가 있다.

집을 담보로 한 대출이 있거나 집의 일부를 임대해 줬더라도 이 제도를 이용할 수 있다. 또 주택 가격에 따라 담보설정비 등의 각종 지원도 받을 수 있다.

정세진 기자 mint4a@donga.com