[마이홈]규제 홍수시대 ‘세금’ 아는만큼 절약

올해부터 집을 팔 때 물어야하는 양도소득세 관련 제도가 크게 바뀌었다. 또 4월 30일부터는 일부 지역에 주택거래신고제가 도입돼 집을 살 때 내야하는 취득세 등록세 기준도 바뀌었다.

지난해 10·29 이후 정부의 부동산 대책 및 세금정책은 서울 강남권의 집값 잡기에 초점이 맞춰져 있지만 이 정책들은 다른 지역에도 영향을 미치고 있다.

전문가들은 집을 사고 팔기 전에는 반드시 최근 달라진 정책을 먼저 살펴보아야 한다고 조언한다.

파인드하우스 정재윤 이사는 “부동산 정책, 특히 세금분야를 잘 알아야 뜻하지 않는 세금을 왕창 내는 일을 피할 수 있다”고 말했다.

▽양도소득세는 보유기간을 잘 고려해야=양도세는 보유기간이나 지역(투기지역 등)에 따라 세율이 달라질 뿐 아니라 비과세 요건을 갖추면 세금을 내지 않아도 되기 때문에 세금을 아낄 여지가 많다.

양도세를 줄이려면 무엇보다 보유 주택 수와 보유 기간을 잘 따져야 한다. 보유기간에 따라 기본 세율의 차이가 크기 때문에 보유기간을 늘리는 것이 기본적인 절세법이다.

보유기간이 2년 이상이면 양도차익의 9∼36%, 1년 이상∼2년 미만이면 40%의 세율이 적용된다. 특히 보유기간이 1년 미만이면 세율은 50%로 더욱 높아진다.

부동산의 보유기간을 판단할 때 부동산 양도시점은 잔금청산일이 기준이지만 이 시점이 불분명하거나 잔금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 했을 때에는 등기일이 기준이 된다.

▽양도세 비과세 요건을 따져보라=양도세를 내지 않아도 되는 비(非)과세 혜택이 주어지는 경우도 있다.

기본적으로 지난해 1월 1일부터 9월 30일 사이에 부동산을 팔았다면 과거처럼 3년 이상 보유하기만 하면 비과세 대상이다.

그러나 작년 10월 1일부터 12월 31일 사이에 팔았을 경우 지역에 따라 다르다. 서울, 과천시, 5대 신도시(분당 일산 산본 평촌 중동)의 경우 3년 이상을 보유했더라도 1년 이상 그 집에 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 올해부터는 의무 거주 기간이 ‘2년’으로 늘어났다. 다른 지역은 종전과 마찬가지로 3년 이상 보유하기만 하면 된다.

다만 1가구 1주택 소유자라도 실제 거래 가격이 6억원을 초과하는 고가(高價) 주택은 양도세를 내야 한다. 종전에는 양도가액이 6억원을 넘고 전용면적이 45평 이상인 경우에만 6억원을 초과하는 부분에 대해 양도세를 냈다. 그러나 지난해부터 면적에 상관없이 실거래가가 6억원을 초과하면 양도세를 내야 한다.

농어촌주택은 일반주택과 약간 다른 제도가 적용된다.

1가구 1주택 보유자가 지난해 8월∼2005년 12월 중에 농어촌 지역의 주택을 취득한 뒤 2주택자가 되더라도 기존 주택을 팔면 비과세 혜택을 볼 수 있다.

이때 농어촌 주택의 조건은 수도권 광역시 도시지역 토지거래허가구역 투기지역 관광단지 등을 제외한 읍면 지역의 대지 200평, 건물 45평(아파트 등 공동주택은 35평) 이내의 주택이며 3년 이상 보유해야 한다.

▽주택거래신고지역에서는 거래금액을 잘 신고해야=취득세 등록세는 부동산을 살 때 부담해야 하는 세금이다. 올해부터 새로 도입된 주택거래신고지역에서는 주택을 사고 팔면 사는 사람, 파는 사람, 거래 금액 등을 관할 구청에 신고해야 한다. 지금까지는 서울의 강남 강동 송파 용산구와 경기 성남시 분당구, 과천시 등 6곳이다.

이들 신고지역에서는 실거래가 기준으로 세금을 부과하기 때문에 재산세 과세표준을 기준으로 매길 때보다 취득세 등록세가 보통 3∼5배 정도 늘어난다.

신고가격은 반드시 실거래가격으로 해야 한다. 하지만 몇 명 되지 않는 구청 직원이 모든 부동산 거래에 대해 실제 거래가격인지 아닌지를 일일이 검증하는 것은 현실적으로 어렵다. 이에 따라 정부는 국민은행과 한국감정원의 자료를 바탕으로 자체적으로 기준을 마련해 적정 신고가격인지 아닌 지를 판단한다.

거래금액을 너무 낮게 신고해 허위신고로 판정되면 취득 등록세의 최고 5배를 과태료로 내야 한다.

최민섭 유니에셋 상무는 “내 집 마련을 하려는 사람들은 집을 사기 전에 최근에 바뀐 제도에 맞춰 미리 취득세나 등록세, 양도세 등 부동산 세금제도를 전반적으로 파악하고 있어야 장기적인 부동산 재테크에 성공할 수 있다”고 말했다.

김광현기자 kkh@donga.com