“逆모기지론으로 노후걱정 이젠 끝”

노후 생활설계로 고민을 하는 사람이라면 역모기지론을 고려할만하다. 역모기지론이란 이미 구입한 주택을 담보로 대출을 받지만 대출금액을 주기적으로 여러 차례에 걸쳐 연금형태로 나눠 받는 점에서 모기지론과 다르다.동아일보 자료사진

《올해 말 정년퇴직을 앞둔 회사원 임모씨(59)는 요즘 노후생활 자금 계획을 짜면서 고민에 빠졌다. 임씨가 가진 돈이라고는 퇴직금으로 받을 1억원과 시가 3억원짜리 아파트가 전부이기 때문. 내년부터 다달이 국민연금 70만원을 받을 예정이지만 한 달 평균 생활비가 150만원인 임씨 부부에게는 턱없이 부족하다. 퇴직금 1억원을 정기예금(5%)에 가입한다고 해도 매달 받을 수 있는 이자소득은 세후 34만8000원에 불과하다. 연금과 이자소득을 합해도 약 50만원의 추가 생활비가 필요한 셈이다. 32평형 아파트를 팔아 작은 집으로 이사 갈 궁리도 해보았지만 10년 넘게 살면서 정든 집을 처분하는 것도 선뜻 내키지 않았다.》

▽역모기지론(Reverse Mortgage)이란=임씨처럼 노후 생활설계로 고민을 하는 사람이라면 역모기지론을 고려할 만하다. 현재 역모기지론을 취급하고 있는 은행은 신한과 조흥은행 2곳이다.

역모기지론이란 주택을 담보로 한 장기대출이라는 면에서 모기지론의 한 종류다. 하지만 모기지론이 주택 구입자금을 마련하기 위해 대출을 받는 것이라면 역모기지론은 이미 구입한 주택을 담보로 주기적으로 여러 차례에 걸쳐 연금 형태로 대출을 받는 점이 다르다.

역모기지론은 또 대출기간이 경과함에 따라 대출원금 및 대출이자가 누적돼 약정금액에 도달하는 구조이기 때문에 매달 받는 대출금은 일정하지만 대출이자는 점차 증가한다.

임씨의 경우를 예로 들어보자.

임씨가 3억원짜리 아파트를 담보로 최대한 받을 수 있는 총 대출금액은 약 1억5000만원.

일반적으로 금융기관은 주택 시가의 80%를 담보가액으로 잡는다. 3억원에 거래되는 집이지만 2억4000만원짜리 집으로 평가하는 것이다. 임씨가 10년 이상 장기 대출을 받는다면 담보비율(LTV)은 최대 60%를 적용받아 대략 1억5000만원을 받을 수 있는 셈이다.

하지만 실제로 받는 대출금 합계는 1억원 정도에 불과하다. 나머지는 이자로 빠져나가기 때문이다.

만약 임씨가 10년 동안 대출을 받는다고 가정하면 이자 누계액(3개월 변동금리 6.17% 적용) 4112만원을 뺀 나머지(1억888만원)를 매월 91만원씩 받는 셈이다.

임씨가 15년 동안 대출을 받을 때는 월 수령액이 51만원이고 이자 누계액은 5849만원이다.

▽대출조건 및 금리선택=신한은행과 조흥은행이 내놓은 역모기지론의 대출기간은 최소 3년에서부터 최장 15년. 연금 지급주기도 1개월, 2개월, 3개월 중 하나를 택하는 형식이다.

본인 명의의 주택을 가진 사람이면 누구나 신청할 수 있다.

대출금리는 시장연동금리 또는 고정금리를 선택할 수 있다. 단 고정금리는 대출기간이 5년 이내로 한정돼 있으며 △대출기간 2년 이하 7.8% △4년 이하 8.1% △5년 이하 8.4% 등이다. 변동금리를 택할 경우 금리 수준은 시장연동금리에 2.0%포인트의 가산금리가 붙어 계산된다. 3개월, 6개월, 12개월 등이 있으며 기간이 길수록 금리는 높아진다.

연금지급일마다 해당 이자가 자동적으로 원금에 가산돼 이자연체가 발생하지 않기 때문에 개인신용도에 따른 추가 가산금리는 없다.

▽대출금은 어떻게 상환하나=역모기지론의 대출금은 보통 담보로 제공된 주택을 처분해 상환한다. 역모기지론 대출기간이 종료되면 대출자가 집을 팔아 대출금을 정리하는 것.

하지만 ‘자식들에게 집은 물려줘야 한다’는 상속 욕구가 여전하고 수명이 길어지면서 대출금을 갚지 못해 법원 경매에 넘어갈 경우 여생을 보낼 곳이 막막해진다는 점이 문제로 남는다. 이 때문에 재정경제부는 상품성 있는 역모기지론 도입을 위해 올가을 정기국회에서 관련법을 고칠 방침이다.

신한은행 한상언 재테크팀장은 “역모기지론이 안정적인 노후자금 마련의 대안이 되기 위해서는 일정 연령까지 살아있을 경우 보험금을 지급하는 ‘생존보험’과 연계하는 방안도 검토돼야 한다”면서 “종신형태의 역모기지론을 위해서는 정부의 지원도 필수적이다”고 말했다.

김창원기자 changkim@donga.com