[부동산 세금]양도소득세(하)

재개발·재건축아파트를 팔 때 양도소득세는 어떻게 내는 걸까.

일반아파트를 팔 때 내는 양도세는 알지만 입주권이나 분양권의 양도세에 대해서는 잘 모른다고 말하는 사람이 많다.

국세청에 따르면 재개발구역 안의 토지 등을 사업시행자에게 넘긴 대가로 받는 신축건물과 땅은 ‘환지(換地)’로 간주돼 양도세 과세 대상이 아니다.

하지만 환지청산금을 받는 부분에 대해서는 양도세를 내야 한다. 재건축조합이 상가나 잔여 주택을 일반에 분양했다면 종합소득세도 내야 한다.

입주권이나 분양권을 팔았다면 어떨까.

조합원이 가진 입주권이나 분양권은 ‘부동산’이 아니라 ‘부동산에 관한 권리’이지만 파는 시점에 다른 주택을 소유하지 않았다면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 이때에도 관리처분계획 인가일(재개발)이나 사업계획 승인일(재건축) 현재 주택 보유 및 거주요건 등 비과세 요건을 갖춰야 한다.

입주권이나 분양권을 산 뒤 시세차익을 보고 팔았다면 무조건 양도세를 내야 한다.

비과세 요건의 핵심인 보유 및 거주기간을 꼼꼼히 따져볼 필요도 있다. 올해 말까지 3년 이상 보유하면서 1년 이상 거주했다면 세금을 내지 않는다.

완공된 주택을 팔 때는 ‘종전 주택의 보유기간+공사기간+입주 뒤 보유기간’을 모두 더해 계산한다. 하지만 거주기간은 공사기간을 제외하고 실제로 거주한 기간만을 인정해 준다.

집을 두 채 가진 사람이 한 채가 재개발·재건축공사로 철거된 상태에서 나머지 한 채를 팔았을 때에도 양도세를 내야 할까.

서울과 경기 과천, 수도권 5대 신도시에서는 ‘3년 보유, 1년 거주’ 요건을 채우면 세금을 내지 않는다. 이 요건은 내년부터 ‘3년 보유, 2년 거주’로 더욱 강화될 전망이다. 요건을 갖추지 않았다면 세금을 내야 한다.

차지완기자 cha@donga.com