[재테크]＂내집마련 첫단추는 청약가입＂

한국은행의 금리인하 조치로 집값이 꿈틀댈 조짐을 보이고 있어 철저한 내집마련 전략이 요구된다. 한 시중은행 창구에서 주택대출 상품에 대해 상담하고 있다. 사진제공 국민은행

2, 3년째 집값이 쉬지 않고 오르고 있다. 사상 초유의 저금리가 이어지면서 5월초에는 서울 강남의 한 아파트 청약경쟁률이 5000 대 1까지 이를 정도로 부동자금이 부동산으로 몰리고 있다.

여기에 1년 만에 콜금리까지 내려 무주택자들은 주택가격이 또다시 폭등하지 않을까 마음을 졸이고 있다.

내집마련 전략을 어떻게 세워야 할까.

▽내집마련은 주택청약상품 가입부터=청약자격이 주어지는 금융상품에 가입하는 것이 무엇보다 중요하다.

일부에서는 높은 경쟁률 때문에 청약예금 무용론을 펴기도 하지만 지금과 같은 청약제도가 유지되는 상태에서 내집마련을 손쉽게 할 수 있는 방법은 청약상품에 가입해서 신규아파트를 분양받는 것이다. 청약통장이 없으면 청약 기회조차 가질 수 없다.

주택청약관련 예금으로는 주택청약예금, 주택청약부금, 주택청약저축이 있으며 1인1계좌에 한해 가입할 수 있다. 가입 후 2년이 지나면 청약 1순위 자격이 주어지는 것도 공통점이다.

하지만 가입자격, 청약가능 아파트, 납입금액 등에선 상품별로 다소 차이가 있으므로 상품의 특성을 꼼꼼히 살펴 자신의 능력에 맞는 청약상품을 고르는 것이 좋다.

주택청약저축은 무주택 세대주만 가입할 수 있고 정기적금 형태로 매월 2∼10만원까지 납입할 수 있다. 일정기간 납입하면 도시개발공사나 주택공사에서 분양하는 국민주택이나 임대주택 그리고 전용면적 25.7평 이하의 민영 아파트에 청약할 수 있다.

주택청약부금과 청약예금은 20세 이상 개인이면 주택소유 여부에 관계없이 가입할 수 있다. 주택청약부금은 매월 5만원 이상 50만원까지 납입할 수 있다. 주택청약예금은 거주지역과 청약하는 아파트 평형에 따라 200만∼1500만원의 목돈을 한꺼번에 납입해야 한다.

▽무주택자는 우선공급제 활용=무주택 우선공급제란 말그대로 무주택자에게 우선적으로 주택을 공급하는 제도.

자격조건은 35세 이상 세대주 중 5년이상 집이 없는 청약통장 가입자다. 무주택 우선공급자에게는 투기과열지구에서 공급하는 전용면적 25.7평 이하 주택의 50%를 우선 분양하기 때문에 당첨 확률이 그만큼 높다.

1차 추첨에서 떨어지더라도 2차 배정물량인 나머지 50%에 대해서 1순위 청약자와 다시 경쟁할 수 있는 기회가 주어진다.

▽분양자금의 40% 확보되면 청약=1순위 청약자격을 갖추고도 분양자금이 충분치 않다는 이유로 청약을 미루는 사람들이 있다.

하지만 수도권은 물론 전국 대부분의 아파트 분양가 인상률이 은행 정기예금 금리의 몇 배 이상으로 오르고 있다. 열심히 돈을 모아 2, 3년후 청약할 때가 되면 자금은 더욱 부족하게 된다.

따라서 분양자금의 40% 정도만 확보되면 다소 무리를 해서라도 청약에 나서는 것이 좋다.

통상 분양을 받으면 계약금과 입주시 잔금이 각각 20%씩이고, 나머지 60%의 중도금은 3, 4개월마다 10%씩 납부하도록 돼 있다. 당첨이 됐다면 준비된 40%로 계약금(20%)과 중도금 2회(각각 10%씩)를 우선 내고, 나머지 중도금 40%와 잔금 20%는 지금 살고 있는 전세보증금과 금리가 낮은 대출상품을 활용하면 된다.

다만 수입에 비해 무리하게 대출을 받는 것은 위험하다. 적정 대출액은 개인의 재무상태에 따라 다르지만 보통 소득의 30∼40% 선이 좋다. 예컨대 월 소득이 300만원이라면 대출과 관련해서 매달 지출하는 원리금이 90만∼120만원을 넘지 말아야 한다. 이를 초과하면 내집에 사는 게 아니라 비싼 월세를 사는 것과 마찬가지다.

▽중도금이나 잔금 마련은 장기저리 대출 상품 이용=내집마련을 위한 저축은 은행의 장기주택마련저축이나 증권사 및 투신사의 장기주택마련펀드가 가장 유리하다. 이자소득세가 면제될 뿐만 아니라 급여생활자는 소득공제까지 받을 수 있다.

적금식 상품 중에는 예금금리가 가장 높은 것도 장점이다. 은행별로 차이가 있지만 연 5.5∼6.5% 수준이다.

가입대상은 만 18세 이상 무주택자나 전용면적 25.7평 이하 1주택 소유자이며, 배우자나 부양가족이 있는 무주택 세대주가 가입하면 연간불입액의 40% 범위 내에서 최고 300만원까지 소득공제 혜택이 있다. 매월 62만5000원씩 저축하면 본인의 급여수준에 따라서 매년 30여만원 이상 120여만원까지 세금을 돌려받는다.

원리금을 합한 금액의 2배까지, 최장 30년 장기대출을 받을 수 있다.

청약대상에 따른 청약상품 가입액
구분	청약부금	청약예금
	85㎡ 이하	85㎡ 이하	102㎡ 이하	102㎡ 초과135㎡ 이하	135㎡ 초과
서울 부산	300만원 이상	300만원	600만원	1000만원	1500만원
광역시	250만원 이상	250만원	400만원	700만원	1000만원
기타	200만원 이상	200만원	300만원	400만원	500만원
청약대상 아파트	-해당평형-60∼85㎡ 민간업체 시공 아파트		-해당평형-85㎡ 이하 민영주택	-해당평형만 가능

신치영기자 higgledy@donga.com