[마이홈/전문가 어드바이스]‘1가구 2주택’ 1년 넘기지 말라

이미 집을 한 채 갖고 있는 사람이 집을 넓혀가려고 새로운 주택을 살 때 자칫 잘못하면 1가구 2주택에 해당돼 중과세를 당하는 경우가 생긴다. 따라서 새 집을 구하기 전에 양도세 절감 요령을 잘 알아둘 필요가 있다.

▽양도세 감면 대상 주택 여부를 확인하라〓현재 보유한 주택을 99년에 구입했다면 양도세를 걱정할 필요가 없다. 99년에 매매계약을 체결해 취득했다면 1년만 보유해도 양도세 비과세 대상이기 때문.

현재 보유한 주택이 주택업체로부터 최초로 분양받은 것이라면 최초 분양계약일이 중요하다. 98년 5월22일부터 99년 12월31일 사이에 분양을 받아 입주했다면 취득일(분양잔금 지급일)로부터 5년 동안의 양도세 전액을 감면받는다.

특히 분양계약일이 99년 중이라면 5년 동안의 양도세 100% 감면혜택과 1년 이상 보유시의 양도세 비과세혜택을 동시에 받을 수 있다. 따라서 99년중 분양계약을 해 구입한 주택이라면 최소 1년 이상 보유한 다음에 파는 게 유리하다.

▽재개발 재건축 조합주택은 사용승인일이 기준이다〓재개발 재건축 조합주택과 같이 자기가 건설하는 주택은 매매 또는 분양계약일이 아니라 사용승인일(가사용승인일) 또는 사용검사일을 기준으로 감면 여부를 판단한다.

따라서 98년 5월22일부터 99년 12월31일 사이에 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택은 양도세를 100% 감면받는다. 또 99년 중 사용 승인 또는 사용 검사를 받은 주택은 1년 이상 보유해야 양도세를 면제받는다.

▽3년 이상 보유주택은 새 주택 취득 후 1년 내 양도하라〓양도세 감면대상이 아닌 주택이라면 취득일(잔금지급일)로부터 3년 이상 보유한 다음 양도해야 양도세를 면제받는다. 따라서 양도하기 전에 자기 주택의 보유기간이 3년 이상인지 사전 확인할 필요가 있다.

1가구 1주택자가 새 주택을 얻으면 바로 1가구 2주택자가 된다. 다만 1가구 2주택자라 하더라도 양도일 현재 3년 이상 보유한 종전 주택을 새 주택 취득일로부터 일정 기간(양도유예기간) 이내에 팔면 양도세를 면제받는다. 정부는 양도 유예기간을 현행 2년에서 1년으로 단축할 계획이다.

▽3년 미만 보유주택은 새 주택의 취득시기를 잘 선택하라〓새 주택의 취득시점을 현재 보유한 주택이 양도유예기간(1년) 안에 3년 이상이 되는 시점으로 선택해야 한다는 것. 현재 보유한 집이 3년 이상 보유주택 대상이 되는지를 따져봐야 한다. 이를 위해선 현재 보유한 주택이 최소한 2년 3개월 정도 이상 됐을 때 새 집을 사는 게 좋다.

이규원 유니에셋 회계사