[부동산 재테크]전문가 3인 ＂나라면 이런상품 투자한다＂

《저금리 시대에 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들에게 오피스텔이 인기다. 더구나 서울시가 내년부터 용적률을 제한할 예정이어서 용적률 강화 이전인 연말에 분양하는 오피스텔의 투가가치가 상대적으로 높아졌다. 그러나 오피스텔만큼 위치와 잠재수요층 등 주변 시장 파악에 대한 철저한 분석이 필요한 부동산 상품도 없다. 오피스텔이 들어설 위치와 규모 등을 정하는 등 오피스텔 상품개발 아이디어를 만들어 직접 사업을 하는 ‘전문 디벨러퍼(개발자)’ 3인의 조언을 들어본다.

<구자룡기자> bonhong@donga.com》

▼신영 정춘보 사장

오피스텔은 위치가 가장 중요하다. 오피스텔도 주거용 업무용 등으로 다양해서 상품의 특성에 맞는 ‘제자리 찾기’가 오피스텔 투자의 핵심 요소다. 도심 업무중심지라면 업무용이 임대료 등에서 유리하다. 주거지역에 가까운 곳이라면 주거형 오피스텔을 선택해도 된다. 어떤 것이든 역세권은 기본이다. 역세권이라고 하지만 다른 교통수단보다 전철역에서 먼 경우도 많아 현장 확인이 필수다.

위치 다음으로는 평면이 중요하다. 좁은 공간을 알차게 사용하고자 하는 사람이 오피스텔수요층의 공통적인 특징이기 때문이다. 최근에는 복층형이 인기지만 복층형에 대해 지나친 기대를 해서는 곤란하다. 복층형의 간이 2층은 잠을 잘 수 있는 정도지 그곳에서 다양한 활동을 하기는 어렵다. 천정이 낮고 좁기 때문이다. 마지막으로 가격을 꼼꼼히 따져야 한다. 분양가는 수익률과 직결된다. 상품 특성에 맞는 위치와 쓸모있는 평면, 적정 분양가가 ‘오피스텔 선택의 3가지 기준’이다.

▼더디엔에스 김한옥 사장

지하철역에서 걸어서 10분 이내인 곳이 절대 유리하다. 수요층이 두껍고 임대료도 올려 받을 수 있기 때문이다. 특히 외국인 회사가 많은 지역 및 업무용 빌딩 밀집지역은 높은 임대수익을 노려볼 만한 곳이다. 서울에서는 테헤란로 주변 등 강남지역과 외국기업 본사가 많은 강북의 ‘업무용 빌딩 밀집지역(CBD)’도 좋다. 최근 오피스텔 공급이 너무 많다는 일부 신도시 지역에는 신중한 자세가 필요하다.

오피스텔 선택과 관련해서는 ‘주거형은 소형, 업무형은 중대형’이 유리하다. 소형은 10∼20평형대, 중대형은 30평형대 이상. 일부 오피스텔은 입주후 슬럼화되는 경우가 있다. 주변 여건이 바뀜에 따라 즉각 영향을 받기 때문이다. 임대사업을 할 경우 임대수익률은 분양업체가 제시하는 것에 의존하지 말고 주변 오피스텔 등을 돌아보며 직접 따져볼 것을 권한다. 오피스텔 가격에 관해서는 ‘상품이 되면 비싸더라도 투자하라’다. 위치 조건이 좋고 수요층이 두꺼우면 주식의 ‘블루칩’과 같은 것이 오피스텔이기 때문이다.‘위치 가격 상품’에 덧붙인다면 시행사의 지명도. 분양 입주후 어느 정도 사후관리하는 지 등이 오피스텔의 가치를 지속시키는 요소가 되기 때문이다.

▼피엔디 김병석 사장

서울에서 오피스텔의 최고 위치 중 몇 곳을 꼽으라면 삼성역 아셈타워 일대와 강남역 사거리, 강북에서는 신촌 로터리 등이다. 임대수요가 많아 높은 임대료를 받을 수 있고 매매도 원활하다. 이들 지역과 같은 특성을 갖춘 곳이라면 분양가격이 높아도 문제가 되지 않는다. 오피스텔은 분양가격이 낮다고 투자하면 임차자를 찾지 못해 낭패를 보기 쉽다.

분양업체에서 제시한 수익률은 부풀려 있는 경우가 많은 것이 오피스텔의 특징. 수요자가 직접 주변 시세를 조사해 준공 입주 후의 임대가격을 예측해야만 한다. 부가가치세 및 취등록세의 포함 여부를 체크하고 월세 금액이 2부(년 24%)에서 1부(년 12%)로 하향 추세에 있음을 고려해야 한다. 오피스텔 분양분 중 최저층, 북향, 조망이 막힌 실 등 이른바 분양이 잘 안된다 해서 ‘미끼’로 내놓는 상품도 주목할 만하다.

막상 입주 후에는 분양 때보다 가격 차이가 크지 않고 임대료 차이도 훨씬 줄어 상대적으로 높은 수익률을 기대할 수 있기 때문이다.