[부동산]자투리땅 활용 임대수익 '짭짤'

서울 수도권에 다세대 다가구 주택 붐이 일고 있다.

서울시가 조례를 바꿔 주차장 면적기준을 강화하고 건설교통부도 이와 관련, 다세대주택 관련 건축법 개정을 추진하기 때문이다. 규정이 바뀌면 같은 면적에 다세대 주택을 짓더라도 수익성이 크게 떨어진다. 규정이 바뀐 후에 허가를 받으면 서울에서 다세대주택을 지어 임대사업을 할 경우 임대수익은 최고 50%까지 떨어질 것으로 전망하고 있다. 따라서 미리 허가를 받아놓으려는 움직임이 일고 있는 것.

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▽강화되는 다세대 규정〓서울시는 다세대주택의 주차장 면적 기준을 현재 세대당 0.7대에서 1대로 늘릴 방침이다. 구청별로 실태조사를 벌이고 있으며 빠르면 10월, 늦어도 올해 내로 조례가 마련되고 내년부터 시행될 것으로 알려졌다.

서울시는 또 이웃집 거실 창이 있는 방향에 주택을 짓는 경우 거실 창이 있는 건물 높이의 절반만큼 대지 경계선에서 떨어져 짓도록 하는 등의 건축법 시행령과 시행규칙 개정을 건교부에 건의했다. 이처럼 규정이 바뀐다면 다세대주택의 1층 바닥면적은 크게 줄어들 수밖에 없다.

부동산 전문가들은 저금리로 부동산 시장에 자금이 몰리면서 임대사업을 할 수 있는 다세대주택의 인기가 높아 올해 신축이 크게 늘고 있는데 주차장 기준까지 강화될 전망이어서 ‘불에 기름을 부은 격’이 됐다고 분석했다.

▽급증하는 다세대 신축〓실제로 올 상반기 다가구주택 건축허가 실적은 작년 상반기에 비해 2.5배 가량 늘어난 것으로 나타났다. 건설교통부에 따르면 상반기 건축허가가 난 다가구주택은 전국적으로 8만455가구. 이는 작년 상반기 3만3647가구의 2배를 넘는 수치다.

지역별로는 전세난이 심각한 경기도가 3만2477가구로 작년 한 해 동안 허가된 2만1126가구보다도 1만가구 이상 늘어났다. 서울도 6790가구로 작년 한해의 7447가구에 육박했다.

다세대주택도 올 상반기에 7만2653가구의 건축허가가 나 이 기간에 허가가 난 전체 주택 18만3645가구의 39.5%에 달했다. 이는 작년 한해 동안 지어진 5만 6890가구보다 훨씬 많은 것이다.

▽조심해야 할 것들〓올해 두드러진 다세대 다가구 주택붐은 소형 아파트를 중심으로 심각한 전세난과 주택 매매가격 상승 분위기가 계속되는 한 지속될 전망이다.

그러나 다세대 다가구 주택은 임대용 건물이기 때문에 소형 아파트 공급이 늘어나면 상대적으로 매력이 떨어질 수 있다. 또 다세대 다가구 주택은 통상 매매가 활발하지 않으며, 낡으면 건물가치가 급격히 떨어진다. 임대수익에 대한 확실한 전망이 있어야 한다.

따라서 사전에 이들 주택을 지을 지역의 임대수익률이나 수요자 조사를 할 필요가 있다. 지역별로 수요자들의 선호가 다른 만큼 이에 맞게 집을 지어야 하는 것은 물론이다.

통상 큰 도로에 가깝고 전철역 등에서 걸어서 10분 이내 등 이른바 역세권이라면 임대가 잘 되고 월세이자율도 높게 받을 수 있다. 주차장 면적기준 강화 등의 규제가 없더라도 주차장이 있는 경우에는 수요가 더 많은 것은 물론이다.

다세대 주택은 주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하이고 주택용 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하.

다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이고 주택용 바닥면적 합계가 660㎡ 이하, 가구수가 19가구 이하. 다세대주택은 가구별로 등기가 가능해 공동주택으로, 다가구주택은 집주인이 1명이어서 단독주택으로 분류된다.

서울 자투리 토지 법원경매 물건(단위:평 , 만원)
사건번호	위치	면적	감정가	최저 입찰가	입찰장소 (입찰일)
01-533	양천구 목동 610-10	15	1304	1043	남부9계 (9.26)
00-51897	중구 예장동 9-2	16	2816	2253	본원9계 (10.19)
01-4695	서대문 홍은동 197-19	31	9180	7344	서부1계 (9.25)
00-51996	종로구 부암동 225-5	32	10687	5472	본원5계 (9.26)
00-24092	강북구 수유동 442-97	37	9300	2483	북부5계 (9.24)
01-11335	구로구 항동 120-6	52	5160	3302	남부5계 (10.12)
01-4039	마포구 구수동 2-37	85	64400	51520	서부6계 (10.11)
01-19395	성북구 성북동 168-297	101	23450	18760	본원1계 (10.12)
01-1359	강동구 성내동 379-18	103	155500	79616	동부1계 (10.8)
99-52128	강서구 등촌동 656-56	203	225925	180740	남부6계 (9.26)
01-16310	종로구 창신동 23-785	396	39300	31440	본원1계 (10.12)

<구자룡기자>bonhong@donga.com