［부동산테크／재개발 조합원지분］『투자가치 높다』

내집 마련 방안으로 재개발 조합원지분 구입에 관심을 가져볼만하다. 역세권 지역으로 1∼2년 이내에 입주할 수 있는 재개발구역이 유리하다. 지역에 따라서는 입주 이후 시세차익도 노릴 수 있다.

서울 마포구 공덕동로터리 일대 재개발구역을 알아본다.

▼위치와 여건〓공덕동 로터리를 중심으로 도원동과 신공덕1 등 8개 구역에서 1만여가구를 짓는 재개발사업이 한창이다. 공덕동로터리는 여의도와 서울도심 신촌을 연결하는 교통의 중심지.

인근에 오피스텔과 빌딩이 속속 들어서면서 업무기능을 겸한 주거지역으로 최근 각광받고 있다.

▼지분매입 이점〓재개발아파트는 방향과 층에 따라 같은 단지라도 입주 이후에 시세차이가 크기 때문에 동 호수 배정이 아주 중요하다. 조합원지분을 매입하면 일반분양의 경쟁을 피하면서 지분의 감정평가금액에 따라 원하는 평형을 선택할 수 있고 로열층이 보장된다. 명의변경에도 제약이 없다.

국제통화기금(IMF)이후 조합원지분에 대한 프리미엄이 떨어지고 투자심리가 위축돼 있어 일반 분양가보다 싼 조합원지분도 매입할 수 있다.

▼재테크 예시〓조합원지분 총 투자금액은 조합원 분양가에서 분양기준가액(평가금액×비례율)을 공제한 금액에 지분 매입가격을 합산해 산출한다.

6차 동시분양에서 청약경쟁이 가장 치열했던 도원구역 삼성아파트 33평형 조합원지분은 1억1천5백만원에 거래된다. 이 지분 평가금액은 8천8백39만원.

이주비 5천5백만원(무이자)이 나와 6천만원이면 일단 지분을 살 수 있다. 평가금액에 조합원 정기총회에서 정한 추정비례율 92.29%를 곱한 분양기준가는 8천1백58만원.

추가로 부담할 비용은 조합원 분양가 1억5천1백89만에서 분양기준가액 8천1백58만원을 뺀 7천31만원이다. 결국 총 투자금액은 6천만원+7천31만원+5천5백만원(이주비상환)〓1억8천5백31만원이다. 입주시기인 2001년에 인근 도화동 삼성아파트 시세가 2억5천만원으로 오를 것으로 예상돼 조합원지분을 살 때 투자수익은 6천여만원에 달할 것으로 보인다.

▼투자포인트〓지분을 살 때는 비례율이 높은 곳을 골라야 한다. 비례율은 재개발지역의 토지나 건축물 소유자가 얻는 소득비율이다. 평가금액에 비례율을 곱해 분양기준액을 정한 뒤 추가부담액을 산정한다.(도움말:21세기컨설팅 02―3411―9100)

〈이 진기자〉leej@donga.com