［부동산 상품／재개발아파트］용산도원구역 입지여건 좋다

[오윤섭 기자] 서울 용산구 도원동 도원재개발구역은 그동안 조합내분을 겪다 지난해 11월 새 집행진이 구성되면서 사업이 빠르게 진행되고 있다. 아파트 2천여가구가 들어설 도원구역은 도심권이면서 서울지하철 5호선과 6호선 역이 가까워 입지여건이 좋은 편이다. ▼사업현황〓도원동4의8 도원구역은 지난 93년12월 재개발구역으로 지정돼 94년9월 사업계획결정고시가 났고 95년 12월 조합설립 및 사업시행인가를 받았다. 이주비는 무이자 5천만원, 유이자 1천만∼3천만원. 조합은 시공사측과 무이자를 6천만원으로 올리는 것을 협의중인데 이달부터 이주비가 지급될 전망이다. 시공사인 삼성물산은 20∼22층 17개동으로 아파트 2천32가구를 내년 3월 착공, 오는 2000년말에 완공할 계획이다. 평형별로는 △14평형 5백96가구 △25평형 4백40가구 △32평형 6백10가구 △42평형 3백86가구다. 이중 6백27가구를 내년 상반기에 일반분양할 예정. ▼입지여건〓마포로 백범로 원효로 사이에 위치하고 지하철 5호선 공덕역과 98년말 완공될 6호선 효창역이 걸어서 5분거리에 있다. 경의선 철로를 따라 원효로와 마포로를 잇는 단지와 붙어있는 소방도로가 4차로(20m)로 확장될 계획이다. 도원구역은 이웃한 도화동 현대아파트(1천가구) 삼성아파트(9백가구) 우성아파트(1천2백가구)와 공사중인 도화2구역 현대아파트(1천7백가구)와 함께 7천여가구의 대단위 아파트군을 이루게 된다. ▼투자분석〓32평형 아파트에 입주할 수 있는 사유지 지분은 10평 기준으로 1억∼1억1천만원, 시유지는 8천만∼9천만원에 거래되고 있다. 42평형은 30평이상을 매입해야 하는데 사유지는 1억8천만∼2억원, 시유지는 1억3천만∼1억3천5백만원선. 32평형을 배정받기 위해 시유지 10평과 건물 8평을 8천5백만원에 매입했다면 토지감정평가액(종전토지가격)은 공시지가의 1.2∼1.3배이므로 3천3백72만원, 건물평가액은 5백60만원(평당 70만원)정도 되므로 총감정평가액(총권리가액)은 3천9백32만원이다. 불하대금은 공시지가의 80%를 차지하므로 2천2백44만원이며 추가부담은 아파트 예상분양가 1억2천8백만원에서 감정평가액을 뺀 8천8백68만원이 된다. 총 투자비는 지분매입비 불하대금 추가부담액을 더한 1억9천6백12만원. 인근 아파트 현재 시세와 비교하더라도 투자수익이 5천만원은 된다. 42평형에 입주하기 위해 사유지 30평과 건물 20평을 1억8천5백만원에 매입할 경우 총감정평가액은 1억1천5백16만원. 추가부담 5천2백84만원을 포함, 총투자비는 2억3천7백84만원으로 6천만∼7천만원의 투자수익이 생긴다. ▼전문가 투자조언 ①권리분석을 철저히 하라:재개발전문 컨설팅회사나 신용있는 부동산중개업소를 통해 권리분석을 해야 한다. 재개발구역 인근 중개업소를 이용할 때는 허가증 인허가 보증보험증권 자격증사본을 계약서에 첨부한다. ②여유돈으로 초기투자액이 적은 곳을 골라라:재개발사업은 짧게는 5∼6년, 길게는 10∼20년이 걸린다. 사업기간이 길어질수록 기회비용이 많이 발생하므로 손해를 볼 수도 있다. ③아파트 시세는 땅값 건축비 「환경값」으로 구성된다:재개발은 환경개선사업이다. 아파트출입구가 4차선이상에 접하고 지하철에서 걸어다닐 수 있으며 숲과 도시기반시설이 갖춘 곳을 고른다. ④재개발아파트는 현재가 아닌 미래를 사는 것이다:아파트는 적은 단지보다 큰 단지의 가격대가 높다. 단지 하나가 따로 떨어져 있기보다는 단지들이 몰려 있어 1만∼2만가구에 이르면 지구중심이나 부도심권을 대표하는 아파트가 돼 높은 시세를 보인다. ⑤투자는 타이밍이다:재개발은 절차가 복잡하지만 타이밍만 잘 맞추면 적은 돈으로 내집마련을 할 수 있다. 투자가 목적인 경우 사업시행인가후 이주비를 지급하는 전후가 좋고 내집마련이라면 착공전후가 적당하다. 양화석<21세기컨설팅사장> (문의 02―3411―9100 천리안 GO 21C, 하이텔 GO C21)