[수도권]‘무조건 철거’식 재개발 바꾼다

서울시, 도심 역사-문화 특성 살린 ‘최소한의 철거’로 전환

종로구 공평동-인사동길 ‘소단위 맞춤형 정비’
종묘 등 문화재-남산주변은 재개발 원칙적 금지
용산-영등포 쪽방촌 등 13곳 ‘지역 중심지’ 육성

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서울 종묘 등 문화재 주변과 남산 인근 지역은 재개발이 원칙적으로 금지된다. 용산과 영등포 등 13개 지역은 ‘지역 중심지’로 재개발된다. 서울시는 도심 속 낙후지역의 역사와 문화적 특성을 유지하면서 필요한 곳은 정비하는 ‘소단위 맞춤형 정비방식’으로 재개발하는 내용을 담은 ‘2020 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획안’이 최근 서울시도시계획위원회를 통과했다고 22일 밝혔다. 이번 기본계획으로 2020년을 목표로 추진될 서울 시내 도심 및 부도심 재개발 밑그림 및 방향이 확정됐다.

○ 전면 철거→최소한 철거

계획에 따르면 앞으로는 구역 내 건물을 모두 부수는 ‘전면 철거’ 식 재개발 대신 기본골격을 유지하는 ‘최소한 철거’ 방식이 추진된다. 도심 특유의 매력을 유지하면서도 낙후된 지역에 활력을 불어넣는 방식이다.

우선 시는 철거재개발 구간으로 지정돼 있던 종로구 공평동과 인사동길 일대 일부 지역을 ‘소단위 맞춤형 정비’ 시범구역으로 정하고 수복재개발 방식으로 시도하기로 했다. 수복재개발이란 기존 시설을 대부분 그대로 보전하면서 노후한 부분만 제거하는 소극적 도시재개발 형태다. 시 관계자는 “기존 도심 도로망과 특화된 산업 용도는 유지하고 단독 필지 또는 중소규모 이하로 공동 개발해 지역특성을 살리면서 불편한 환경은 개선하는 방식”이라고 설명했다. 그 대신 시는 도로 등 정비기반시설을 설치해주고 건폐율이나 건물 높이 등의 법적 기준을 완화해줄 계획이다. 부분개발 방식인 만큼 수복재개발 때 주민과 전문가, 공공이 협의체를 구성해 정비계획을 수립하도록 할 방침이다. 이미 주변지역이 철거 재개발된 서울역 주변과 수표동 일부 구간 등지는 기존의 철거재개발 방식으로 사업이 진행된다. 종묘 등 문화재 주변과 태화관길 북측, 남산 주변 지역은 문화자원이 보존될 수 있도록 도시환경정비 예정구역에서 제외하고 재개발을 원칙적으로 금지하기로 했다.

○ ‘지역중심지’ 육성 통해 공간 구조 다핵화

용산과 영등포 등 서울 중심지에 위치하면서도 낙후한 13개 지역은 도시환경정비 예정구역으로 지정돼 ‘지역 중심지’로 재개발된다. △신촌역 주변 △아현동 일부 지역 △영등포역 앞 쪽방 밀집지역 △신용산역 북측 일대 △용산 빗물펌프장 주변 △삼각지역 남측 △용산 태평양 용지 주변 △연신내역 주변 △구로디지털단지역 주변 △서울대입구역 주변 △양평동 준공업지역(양평 1·14구역, 당산 8구역) 등 총 39만 m²(약 11만8000평)다. 본래 공람공고안에는 12개 지역, 40만 m²(약 12만1000평)가 정비예정구역으로 지정돼 있었으나 주민 의견 수렴 등을 거쳐 왕십리역 주변과 성동구 준공업지역을 제외하고 용산 빗물펌프장 주변과 삼각지역 남측, 태평양 용지 주변 지역 등을 포함시켰다.

주거안정을 위한 역세권 장기전세주택(시프트)도 늘린다. 지하철역을 중심으로 반경 250m 이내에 20년 이상인 건물이 절반 이상이고 용지 면적이 5000m²(약 1500평) 이상인 지역은 도시환경정비 예정구역으로 간주해 용적률을 높여주는 대신 일정 비율을 시프트로 짓도록 할 계획이다. 도심에 새로 짓는 주거 및 업무시설의 용적률 인센티브는 축소하는 대신 관광인프라 구축을 위해 숙박시설에는 최대 1200%까지 허용한다. 또 건물 최상층을 전망대나 로비 등 휴식공간으로 개방해도 용적률 추가 혜택을 주기로 했다.

지난해 발표된 ‘한강공공성 회복선언’의 전략정비구역인 여의도와 합정지역을 비롯해 준공업지역 종합발전계획의 우선정비 대상구역(문래동 신도림동 가산동 성수동2가)도 계획안에 포함됐다. 정유승 서울시 도심재정비1담당관은 “민선 4기 출범 이후 처음 수립하는 이번 계획에 디자인 정책과 역세권 활성화 등 서울 도심의 질적 향상을 추구하는 사회적 요구를 반영했다”고 말했다.

김지현 기자 jhk85@donga.com