[부동산 稅테크]<36>용도 따라 과세되는 오피스텔

40대 회사원인 K 씨는 5년간 거주했던 아파트를 지난해 팔았다. 자녀들이 자라 좀 더 넓은 집으로 이사하기 위해서였다.

집을 판 뒤 관할 세무서에서 양도소득세 신고 안내문이 나왔지만 매도한 아파트 외에 다른 주택이 없었던 그는 당연히 1가구 1주택 비과세에 해당한다고 판단해 별도의 신고를 하지 않았다.

그런데 최근 K 씨는 판 아파트에 대해 양도소득세 고지서가 발부되자 깜짝 놀랐다.

이유를 알아보니 몇 년 전 미분양 오피스텔을 사 전세를 내줬는데 세입자가 이를 주거용으로 쓰고 있었고 세무서의 현지 확인에 의해 이 사실이 드러난 것이다.

결국 K 씨는 주택을 2채(아파트와 주거용 오피스텔) 보유한 것으로 돼 1가구 1주택 비과세 혜택을 받지 못했다.

세법에서는 주택을 건축물관리대장이나 등기부등본상의 용도가 아닌 ‘사실상의 용도’에 따라 판단하도록 돼 있다. 다시 말해 주택이 아닌 상가나 오피스텔이라도 주민등록 전입신고가 돼 있거나 실제 주거용으로 사용하고 있는 사실을 세무서가 현지 확인하면 이를 주택으로 본다는 것이다.

K 씨는 분양 당시 오피스텔을 분양 받았고 이 건물이 현재도 건축물대장상으로는 주택이 아닌 오피스텔로 돼 있지만 세입자가 주거용으로 사용했기 때문에 세법상 주택으로 취급될 수밖에 없는 것이다.

그러면 K 씨와 같이 오피스텔을 주택이 아닌 줄 알고 구입했다가 주택으로 판명돼 불이익을 받는 것을 방지하려면 어떻게 해야 할까.

무엇보다 오피스텔의 용도에 맞게 임대해야 한다. 오피스텔은 업무를 주로 하는 시설에, 일부 숙식을 할 수 있는 건축물로 건축법상으로는 업무시설에 해당한다. 주로 소호(SOHO) 사업자들이 이용하기 편하게 지어진 것이다.

따라서 임대차 때 사업자등록이 된 사람에게 임대하고, 임대차 계약서를 만들 때 임대인의 허락 없이 주민등록을 이전하거나 주거용으로 사용하는 것을 못하도록 특약(特約)을 추가하면 불이익을 막을 수 있다.

하지만 만약 세입자가 특약을 위반해 해당 건물을 주거용으로 사용한 사실이 적발되면 주인은 세법상 책임을 피할 수 없다. 다만 세입자에게 민사상 책임을 물을 수 있다.

안만식 세무사