[부동산 稅테크]<35>재건축 주택의 보유-거주기간

주택에 대한 양도소득세를 계산할 때 거주기간과 보유기간은 매우 중요하다. 보유기간에 따라 비과세 혜택과 세율, 장기보유 특별공제 적용 여부가 결정되기 때문이다.

일반적으로는 거주하면서 보유하고 있던 주택이 붕괴되거나 낡아 다시 지은 때에는 기존 주택과 새로 지은 주택의 보유기간과 거주기간을 합산해 양도소득세를 계산하는 것이 원칙이다.

예를 들어 살고 있던 집이 재해로 붕괴돼 새집을 짓게 된 때는 나중에 새집을 팔더라도 종전에 무너진 집의 보유기간과 거주기간을 합산해 1가구 1주택 비과세 요건을 충족했는지 여부를 판정하게 된다.

그런데 재건축이나 재개발 주택은 재건축이나 재개발 추진 과정의 어느 단계에서 취득했는가에 따라 보유기간 산정이 달라진다.

재건축 주택을 관리처분계획 인가일(2005년 5월 30일 이전은 사업시행 인가일) 이후에 사면 입주권을 승계·취득한 것으로 보기 때문에 재건축 주택이 완공(사용검사필증 교부일 또는 사용일, 사용승인일 중 이른 날)된 이후부터 주택의 보유기간을 계산한다.

반면 관리처분계획 인가일 전에 취득하면 종전 주택을 사들인 시점부터 보유기간을 계산한다.

실제 사례를 들어 보면 보다 명확하다.

A 씨와 B 씨는 현재 집이 없는 무주택자다. 두 사람은 비슷한 시기에 재건축 주택을 취득했는데 A 씨는 관리처분계획 인가를 받은 직후 입주권을 샀다. B 씨는 관리처분계획 인가를 받기 바로 직전, 즉 재건축 아파트가 세법상 입주권으로 바뀌기 직전에 집을 샀다.

취득일 이후 약 2년간의 공사기간을 거쳐 새집이 완공됐고 두 사람 모두 2년간 거주한 뒤에 새집을 팔았다.

이때 A 씨는 새집이 지어진 뒤부터 보유기간을 계산하기 때문에 비과세 요건 중 3년 보유 요건을 충족하지 못해 양도소득세를 내야 한다. 새집이 완공된 이후부터 보유기간을 계산하기 때문이다.

반면 B 씨는 공사기간까지 보유기간에 산입돼 거주기간 2년, 보유기간 4년으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

무주택자라면 가급적 관리처분계획 인가를 받기 전에 재건축 아파트를 사는 게 좋다는 얘기다.

안만식 세무사·예일회계법인 세무본부장