임대차 분쟁, 계약불이행 따른 손해배상 다툼 가장 많아

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지 모습. 뉴스1DB

지난해 정부가 운영하는 임대차분쟁조정위원회를 통해 조정된 사례 가운데 가장 많은 것은 임대차계약의 불이행으로 인한 손해배상 관련 다툼이었다. 이어 보증금이나 주택의 반환, 계약 갱신과 종료 등을 둘러싼 분쟁도 높은 비중을 차지했다.

국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘주택임대차분쟁 조정사례집’(이하 ‘사례집’)을 만들어, 지난달 말경 누리집에 게재했다. 이 사례집은 주택 임대차계약에서 발생하는 각종 분쟁에 대해 소송보다 저렴한 비용으로 신속하고 합리적으로 심의·조정할 목적으로 운영되는 ‘임대차분쟁조정위원회’(이하 ‘분쟁조정위원회’)가 지난해 처리한 주요 사례 등을 담고 있다.

분쟁조정위원회는 분쟁 조정을 신청 받은 날로부터 60일 이내 조정 절차를 끝내야 하며, 조정이 성립되면 그 결과는 민사상 합의로서의 효력을 갖는다. 또 금전이나 대체물의 지급, 부동산 인도 등에 대해 강제집행을 승낙하는 조정이 이뤄지면 집행 효력도 발생한다.

● 10건 중 3건은 계약불이행으로 인한 손해배상 다툼

2일 사례집에 따르면 지난해 1월 1일부터 12월 23일까지 전국의 분쟁조정위원회에 접수된 분쟁조정신청 건수는 모두 611건으로 집계됐다.

이 가운데 ‘임대차계약에 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁’이 201건(32.9%)으로 가장 많았다. 10건 중에 3건 이상이나 되는 셈이다. 이어 ‘보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁’이 160건(26.2%)으로 2위에 올랐고, ‘임대차 계약의 갱신 및 종료에 관한 분쟁’이 139건(22.8%)도 높은 비중을 차지했다.

시도별로는 경기도가 177건(29.0%)으로 제일 많았고, 서울(158건·25.9%) 인천(81건·13.3%)의 순으로 뒤를 이었다. 수도권(416건)이 전체의 68.1%를 차지한 셈이다.

신청 접수 사례 가운데 조정까지 마무리된 경우는 모두 572건이다. 이 가운데 가장 많은 277건은 각하(却下) 처분됐다. 각하는 분쟁조정위원회가 신청처리를 거부하는 것이다. 신청 내용과 관련해 ▲법원에 소가 제기된 경우 ▲다른 법(민사조정법, 주택임대차보호법) 등에 따른 조정이 신청된 경우 ▲주택임대차 관련 분쟁이 아닌 것으로 판단된 경우 ▲피신청인이 조정절차에 응하지 않겠다는 의사를 밝힌 경우 ▲신청인이 정당한 사유 없이 조사에 응하지 않은 경우에 취해지는 절차다.

이어 조정이 성립된 경우는 125건(21.9%)으로 가장 많았고, 화해 후 취하(88건·15.4%)하거나 신청자가 직접 취하(61건·10.7%) 경우도 적잖았다.

● 임대차 3법 관련 사례 집중적으로 다뤄져

사례집에는 ▲계약갱신요구권 ▲전월세상한제 ▲임대차 계약기간 등 임대차 3법과 관련한 조정 내용이 주요 사례로 집중 소개돼 있다.

계약갱신요구와 관련해선 임차인(세입자)이 2기에 걸친 월세를 연체한 경우 임대인(집주인)의 계약갱신 거절이 정당한 것으로 인정한다는 사례가 맨 앞에 소개돼 있다. 이밖에 임대인의 실제 거주로 계약 갱신 거절이 인정된 사례 4건과 함께 임대인의 실제 거주가 인정되지 않아 계약갱신 거절이 부정된 사례도 3건이 다뤄졌다. 또 계약 갱신 거절 후 제 3자에게 임대해 순해배상에 처해진 사례도 3건이 별도로 소개돼 눈길을 끌었다.

전월세상한제 관련해선 임대료 증액을 인정한 사례와 월임대료의 보증금 전환과 임대료 증액에 관한 사례 등 3건이 처리 과정이 정리돼 있다.

임대차 계약기간 관련 사례도 3건 정도가 다뤄졌다. 기존 임대차 계약기간이 만료된 이후 체결한 임대차 계약은 만기의 변이 아닌 갱신된 임대차 계약으로 인정한다는 사례와 임대차 계약 갱신 때 계약기간을 1년으로 정했더라도 ‘주택임대차보호법’에 따라 2년의 계약기간이 보장된다는 내용이 담겼다.

● ‘전세보증금 지키는 체크리스트’도 수록

사례집에는 이밖에 일반적인 임대차 계약에서 발생할 수 있는 다양한 문제에 대한 상담사례들이 ▲계약 체결 과정 ▲거주 중 발생할 수 있는 문제 ▲계약 갱신·종료, 보증금 반환 ▲대항력 ▲소액임차인 등 우선변제에 관한 사항 등으로 소개돼 있다.

이밖에 부록으로 주택임대차분쟁조정신청사 작성사례와 주택임대차표준계약서, 전세보증금을 지키기 위한 핵심 체크리스트, 주택임대차보호법과 시행령 전문이 수록돼 있다.

사례집에 따르면 현재 전국에 분쟁조정위원회는 한국부동산원과 한국토지주택공사(LH), 대한법률구조공단, 서울시, 경기도 등에 모두 20곳이 설치돼 운영되고 있다.

황재성기자 jsonhng@donga.com