[고준석의 실전투자]빌린 땅에 건물 지을땐 ‘지상권’ 확보를

토지 임대차 계약만으론 안심 못해
지상권설정 계약 체결 후 등기하면
지상-점유권 인정돼 토지 사용 가능
각종 권한 행사-투자금 회수도 유리

고준석 제이에듀투자자문 대표

자영업자인 A 씨는 고깃집 영업을 하기 위한 장소를 찾던 중 수도권에 있는 땅을 소개받았다. 지목은 전(田)으로 1060m² 규모라 고깃집을 하기에는 안성맞춤인 장소로 보였다. A 씨는 땅을 매수해서 건물을 지을 생각이었다. 하지만 땅값이 너무 비싸 매수는 포기하고, 그 대신 땅을 빌리기로 했다. 다만 토지가 경매당하면 건물이 철거될 위험이 있을 수 있어 걱정이다. 토지 위에 신축한 건물을 안전하게 고깃집으로 사용하기 위해서는 어떤 방법이 있는지 궁금하다.

타인의 토지를 빌려 건물을 신축하기 위해서는 그 토지를 사용 수익할 수 있는 합당한 권원(임대차, 지상권, 임차권 등)이 있어야 한다. 토지 임대차 계약을 체결하고, 토지에 선순위 권리가 생기기 전에 건물을 신축하고 등기를 마치면 그 건물은 제3자에게 대항력을 갖는다. 다만 후순위로 등기를 마치게 되면 보호받지 못한다. 그러므로 임대차 계약보다 지상권 설정 계약을 통해 건물을 신축하는 것이 훨씬 더 안전하고 유리하다.

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지상권은 토지 소유자와 지상권자(임차인) 사이에 지상권 설정 계약을 체결하고 등기해야 성립한다. 지상권자에게는 지상권과 점유권이 인정돼 토지를 직접 사용할 수 있다. 권한도 막강하다. 지상권이 침해당하면 물권적 청구권을 행사해 그 침해를 물리칠 수 있다. 또한 토지 소유자의 허락을 받지 않고도 그 권리를 언제든지 양도하거나 임대 및 담보 제공을 할 수 있다. 이때 지상권자는 지상권을 보유한 채 지상물의 소유권만을 양도할 수도 있고, 지상물의 소유권은 보유한 채 지상권만을 양도할 수도 있다(대법원 2006다6126 참조).

지상권은 최단 존속 기간을 보장받는다. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때는 30년이다. 목조 건물 등은 15년이며, 공작물은 5년이다. 최단 존속 기간은 당사자의 협의에 의해서도 단축할 수 없다. 게다가 존속 기간을 정하지 않은 때에도 최단 존속 기간이 적용된다. 존속 기간 설정도 자유롭다. 예를 들어 지상권의 존속 기간을 50년 또는 100년으로 계약할 수도 있다. 지상권의 존속 기간이 만료될 때는 당사자 간의 협의에 따라 지상권 설정 계약을 갱신할 수도 있다.

지상권의 존속 기간이 종료되고, 토지 위에 건물이 현존할 때 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 이때 토지 소유자가 계약 갱신 청구에 응하면 지상권의 존속 기간을 갱신할 수 있다. 하지만 토지 소유자가 갱신을 거절할 경우에는 갱신 청구는 성립하지 않는다. 이렇게 계약갱신 청구가 거절당하면 지상권자는 지상물 매수 청구권을 행사할 수 있다. 즉, 토지 위에 소재하는 건물을 토지 소유자에게 매수해 달라고 요청하는 것이다. 지상물 매수 청구권은 형성권이기 때문에 당사자 일방의 의사 표현으로 계약은 성립한다. 그러나 지상권자가 2년 이상의 지료를 연체한 때에는 계약갱신 청구 및 지상물 매수 청구권을 행사할 수 없다.

따라서 타인의 토지 위에 건물을 신축하기 위해서는 해당 토지에 대한 확실한 권원을 갖는 지상권을 취득하는 것이 좋다. 투자 금액을 회수하기 위해 지상권을 처분하거나 담보 제공까지도 할 수 있기 때문이다. 그래야 신축 건물을 오래도록 사용하고 수익을 거둘 수 있다.

고준석 제이에듀투자자문 대표