오피스텔, 9억 초과 매매 60% 감소… 고금리-대출규제에 찬바람

올해부터 DSR 40% 제한 규제
상반기 전체 거래량 2만5961건
1년새 18.5% 줄고 미분양 속출
매매가격도 20개월 만에 하락세

16일 분양한 경기 파주시 ‘운정 푸르지오 파크라인’ 오피스텔. 5월 첫 청약 당시 대거 미분양이 난 뒤 이날 재청약을 진행했다. 원래 분양가보다 2억 원 가까이 가격을 낮췄지만 평균 경쟁률은 0.65 대 1에 그쳤다. 지난달 분양한 ‘힐스테이트 과천 디센트로’ 2차는 전용면적 53m² 156실에 144명만 지원하며 12실이 미달됐다. 지난해 공급된 ‘힐스테이트 과천청사역’이 89실 모집에 12만4000명 이상이 대거 몰렸던 것과 대조적이다.

지난해까지 아파트 대체재로 주목받으며 인기를 끌었던 오피스텔 시장이 빠르게 식고 있다. 대출 규제 강화와 기준금리 인상 등으로 거래량이 감소하고, 미분양은 물론이고 가격도 하락하는 모습이다.

29일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 통계를 분석한 결과에 따르면 올해 상반기(1∼6월) 전국 오피스텔 매매 거래량은 2만5961건으로, 지난해 상반기(3만1859건) 대비 18.5% 줄었다. 특히 같은 기간 9억 원을 넘는 고가 오피스텔 매매는 354건에서 140건으로 60.5% 감소했다.

지난해 전국 오피스텔 매매 거래량은 6만1878건으로 2006년 관련 통계가 집계되기 시작한 이래 가장 많았다. 지난해 1년간 매매 가격 상승률도 2.7%에 이른다. 아파트 가격이 치솟으면서 시장 수요가 대체재로 여겨지는 주거형 오피스텔로 향한 덕분이다.

대출 규제에서 상대적으로 자유로웠다는 점도 인기의 요인이다. 아파트는 주택담보인정비율(LTV)이 투기과열지구 40%(조정대상지역 50%)로 제한되고, 9억 원 초과분은 LTV가 20%에 그친다. 반면 오피스텔 담보대출은 통상 매매 가격의 70% 이상도 가능하기 때문에 현금이 부족한 실수요자가 접근하기 수월했다.

하지만 올해 1월부터 오피스텔과 주상복합, 상가 등 비주택 담보대출도 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 적용받게 됐다. 6월까지는 총 대출액이 2억 원을 초과할 경우 연간 대출 원리금 상환액이 연 소득의 40%로 제한됐고, 지난달부터는 총 대출액 기준이 1억 원으로 강화됐다. 오피스텔을 매입할 때 받을 수 있는 대출 한도가 크게 낮아진 셈이다. 이에 더해 기준금리가 인상되면서 이자 상환 부담까지 커졌다.

연일 상승하던 오피스텔 매매 가격도 타격을 입기 시작했다. 한국부동산원에 따르면 지난달 전국 오피스텔 매매가는 0.03% 떨어졌다. 월별 오피스텔 매매 가격이 하락한 것은 2020년 11월(―0.03%) 이후 1년 8개월 만이다.

업계 전문가들은 당분간 오피스텔 수요 위축은 이어질 수밖에 없을 것이라고 입을 모았다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “오피스텔은 아파트의 대체재로 여겨지기 때문에 아파트 시장이 침체되면 오피스텔 시장도 영향을 받을 수밖에 없다”며 “올해 말까지 추가적인 기준금리 인상이 예상되는 만큼 수요자들이 1, 2년 전처럼 대출을 많이 받아 오피스텔을 매매하기가 쉽지 않을 것”이라고 설명했다.


정순구 기자 soon9@donga.com