서울 집값 회복세에도… 강북권은 상승 더뎌 지역격차 뚜렷

강남권 호가 뛰며 최고가 거래도
노도강 재건축 단지는 상승 완만
업계 “대세 상승으로 보긴 어려워”

1988년 준공된 서울 노원구 상계동 2634채 규모 상계주공7단지 전용면적 49㎡는 2월 5억7500만 원에 거래됐다. 작년 12월보다 1500만 원 낮은 가격이다. 이후 다른 거래는 나오지 않고 있다. 이 단지는 2021년 6월 재건축 기대감으로 7억9000만 원까지 올랐던 곳이다. 단지 내 한 공인중개사는 “호가 대비 3000만 원은 낮춰야 거래된다고 봐야 한다”고 했다.

최근 서울 아파트 값이 9주 연속(한국부동산원 기준) 오르는 등 집값 회복세가 이어지고 있지만 지역별 격차가 큰 것으로 나타났다. 일부 단지에서 최고가 거래가 나오고 있지만 강남 등 일부 지역에만 국한되고 있는 것이다. 고금리 장기화와 경기 침체 우려로 최근 회복세를 ‘대세 상승’으로 보기는 어렵다는 분석이 나온다.

26일 부동산R114가 서울 내 아파트 116만 채를 표본으로 조사한 결과(17일 기준)에 따르면 강남구 아파트 평균 가격은 25억8135만 원으로 집계됐다. 기존에 가장 가격이 높았던 2021년 말 26억949만 원의 99% 수준이다. 반면 노원구는 6억7028만 원으로 2021년 말 7억6997만 원 대비 87%에 그치고 있다. 평균 가격은 실거래가가 아닌 호가, 시세, 지역별 평균 등을 종합해 부동산R114가 자체적으로 산출한 값이다.

고가 단지가 모여 있는 지역들은 가격 회복세가 컸다. 용산구는 18억6643만 원으로 과거 최고가였던 2022년 말 18억8432만 원의 99% 수준을 회복했다. 서초구는 27억7147만 원으로 2022년 말 28억3111만 원의 98%까지 올랐다. 실제 이들 지역 주요 단지에서는 기존 최고가를 넘어선 거래가 계속해서 나오고 있다. 최근 압구정동 등에서 재건축이 진행되는 것도 영향을 미치는 것으로 보인다. 압구정 일대에서 영업하는 한 공인중개사는 “올해 4월 조합설립인가 3년을 맞아 양도 가능해진 물건이 거래되고 급매물 등이 소화되며 최근 호가 상승세가 나타났다”고 분위기를 전했다.

반면 노도강(노원, 도봉, 강북구) 등 중저가 아파트가 많은 곳은 가격 오름세가 약했다. 도봉구(85%), 관악구(86%), 강북구(87%), 노원구(87%) 등은 모두 기존 가격이 가장 높았을 때의 90% 수준을 넘어서지 못하고 있다. 노원구와 강북구 등에서도 재건축은 진행되고 있다. 그러나 공사비가 급등한 상황에서 강남처럼 확실한 수익성이 보장되지 않으면 공사가 원활히 진척될지 알 수 없는 상황이다 보니 재건축이라도 시세 오름세에 차이가 있는 것이다.

이 때문에 전문가들은 특정 지역 집값 상승세가 전반적인 상승으로 이어지기는 어렵다고 내다봤다. 올해 월별 거래량은 1월 2608건에서 4월 4250건(26일 집계 기준)으로 늘어나는 추세지만, 월 1만 건 안팎이었던 2021년 초에 비하면 절반에도 못 미친다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “(강남 등) 자산 여력이 있는 지역은 집주인들이 당장 거래가 되지 않아도 호가를 낮추지는 않는다”며 “반면 ‘영끌족’들이 많은 지역의 경우 금리가 높아지면 매각에 나설 수밖에 없어 지역별 격차는 지속될 것”이라고 전망했다.


이축복 기자 bless@donga.com