도심재개발 2차 사업지 16곳 추가 지정…LH 신뢰회복이 관건

30일 ‘’공공재개발‘’ 2차 후보지로 결정된 서울 성북구 장위8구역. 드론촬영. 양회성 기자 yohan@donga.com

국토교통부와 서울특별시는 공공재개발 시범사업 2차 후보지 16곳을 29일 선정·발표했다. 이번에 선정된 지역들은 주로 역세권이나 면적이 5만㎡ 이상인 대규모 노후주거지이다. 정부는 이곳에서 약 2만 채의 주택을 공급할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

하지만 LH 직원 땅 투기 의혹 제기 이후 공공 주도 공급정책에 대한 신뢰에 금이 간 상태여서 추진 과정에 난항이 예상된다. 주민 3분의 2 이상의 동의를 받아야만 사업이 추진될 수 있기 때문이다.

● 10년 이상 끌던 정비 사업지 다수

국토부와 서울시에 따르면 2차 사업지는 지난해 9~11월까지 실시한 후보지 공모에 참여한 70곳 가운데 해당지역 자치구가 노후도, 접도율, 호수 밀도 등 서울시 정비구역 지정요건을 충족하는지 여부와 도시재생 등 대안사업 추진 여부 등을 고려해 추려낸 최종 후보 28곳 중에서 선정됐다.

국토부와 서울시 합동 공공재개발 후보지 선정위원회는 이와 관련해 정비 시급성과 사업의 공공성, 사업실현 가능성 등을 종합적으로 심사해 16곳을 고르게 됐다고 선정 배경을 설명했다.

그 결과 △노원구 상계3 △강동구 천호A1-1 △동작구 본동 △성동구 금호23 △종로구 숭인동1169 △양천구 신월7동-2 △서대문구 홍은1·연희동 721-6·충정1 △송파구 거여새마을 △동대문구 전농9 △중랑구 중화122 △성북구 성북1·장위8·장위9 △영등포구 신길1 등이 선정됐다.

이 지역들은 주로 역세권이나 면적이 5만㎡ 이상인 대규모 노후 주거 밀집지역이다. 또 대부분이 10년 이상 정비사업 등을 추진해왔으나 사업성 부족에 따른 주민 간 갈등 등으로 인해 사업 추진이 지지부진했던 곳들이다.

성북구 장위 8지구가 대표적이다. 2006년 재정비촉진지구로 지정됐고, 2010년 조합을 설립하는 등 사업추진을 본격화했다. 하지만 주민 간 이견으로 인해 사업이 지지부진해졌고, 2017년 구역 지정도 해제된 상태였다. 국토부와 서울시는 앞으로 이곳 일대 11만 6400㎡의 용도지역을 2종 주거에서 상향하는 등 도시 규제를 완화하고 사업성을 높인 뒤 아파트 2387채를 지을 계획이다.

●투기 막기 위해 토지거래허가구역 지정

30일 수도권 주택 공급 방안의 핵심 사업인 ‘’공공재개발‘’ 2차 후보지로 결정된 서울 성북구 장위8구역. 양회성 기자 yohan@donga.com

공공재개발은 법정 상한 용적률의 120%까지 인센티브를 제공하는 대신 늘어나는 용적률의 20~50%는 공공임대주택 등으로 기부 채납 받는 방식으로 진행하는 사업이다. 분양가상한제가 적용되지 않고 인허가 절차 간소화와 사업비 지원 및 이주비 융자 등 각종 공적 지원이 제공된다.

대신 새로 건설되는 주택 가운데 조합원 분양을 제외한 나머지 가운데 절반은 임대주택으로 활용된다. 전체의 25%에 해당할 것으로 추정된다. 즉 전체 물량을 100으로 볼 때 조합원 몫이 50%이고, 공공임대 20%, 공공지원임대 5%, 일반분양 25%로 할당된다는 얘기다.

국토부와 서울시는 투기수요 유입을 막기 위해 30일 이들 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 또 분양받을 권리 산정 기준일을 공모 공고일인 작년 9월 21일로 고시하고, 이날 이후 필지분할 등 지분 쪼개기 행위로 취득한 지분은 조합원 분양권을 인정하지 않기로 했다.

● 공공 주도에 대한 신뢰도 저하 극복이 관건

이번 사업을 주도할 LH와 SH는 앞으로 후보지 주민을 대상으로 현장 설명회를 통해 개략적인 정비계획과 사업성 분석 결과를 설명하고 주민의견을 수렴하는 한편, 자치구와 연내 정비계획 수립절차 착수를 목표로 사업을 준비해나갈 계획이다.

서울시는 주민 의견을 상시 수렴하고, 주민 갈등을 방지하기 위해 후보지에 ‘정비사업 코디네이터’를 파견해 주민과 수시로 소통할 예정이다. 국토부는 최근 국회 본회의를 통과한 ‘도시 및 주거환 경정비법’ 개정안에 따라 이들 지역을 ‘공공재개발 예정구역’으로 지정해 체계적으로 관리해 나간다는 계획이다.

하지만 이런 정부 청사진이 현실화될 수 있을지 여부는 미지수다. 최근 LH 직원 땅 투기 의혹 제기 이후 공직자 부동산 투기 의심 사례가 잇따르면서 공공 주도 개발 사업에 대한 신뢰가 땅에 떨어진 상태이기 때문이다. 주민의 3분의 2이상의 동의를 얻어야 하는 관문을 넘어서기가 쉽지 않을 수 있다는 분석마저 나온다.

민간 연구소의 한 관계자는 “공공 주도 사업의 가장 큰 장점은 투명한 사업 관리에 있다”며 “잇따른 공직자 부동산 투기 의혹 제기로 공공에 대한 신뢰도가 땅에 떨어진 만큼 이를 어떤 식으로 극복할지가 중요해졌다”고 말했다.

황재성기자 jsonhng@donga.com