서울 57.8%, 강남4구 63.8%…뛰는 집값에 갭투자도 활개

아파트 매매시장 저금리, 안전자산 인식에 자금 쏠림
정부 "고가주택 전세대출 제한"…갭투자 차단 효과 분분

정부가 강남4구의 부동산 이상과열 징후에 대해 또 다시 대출규제를 꺼내든 것은 저금리 기조가 지속되는 데다 서울 일부 지역을 중심으로 갭투자(전세를 끼고 주택을 매매하는 투자법)가 다시 활개를 치고 있어 대응에 나선 것으로 풀이된다.

국토교통부에 따르면 서울 아파트값이 13주 연속 오름세를 나타내고 강남4구 지역을 중심으로 큰 폭의 상승세가 나타나면서 최근 보증금을 승계해 매수하는, 이른바 갭투자의 비중도 증가 추세다.

서울 전체로 보면 지난 6월을 기점으로 주택 매매건 절반 이상이 갭투자로 확인됐다.

갭투자 비율은 ▲올해 3월 46.3% ▲4월 47.3% ▲5월 48.0% 등으로 서서히 오름세를 나타내다 6월 들어 52.9%로 50%를 넘겼고 7월 52.4%, 8월 57.8%로 점차 비중이 확대되고 있다.

강남4구의 경우 정도가 더 심해 지난 3월 55.6%에서 4월 54.6%, 5월 54.8%로 다소 주춤했지만 마찬가지로 ▲6월 60.4% ▲7월 60.5% ▲8월 63.8%로 뜀박질 중이다.

정부는 지난해 9·13 대책을 통해 투기·투기과열지구에 대해 주택담보인정비율(LTV) 40%, 총부채상환비율(DTI) 40%를 적용하고 있는 데다 소득과 부채 수준에 따라 대출을 제한하는 총체적원리금상환비율(DSR)도 시행 중이다.

하지만 경제 불확실성이 증가하고, 금리 수준도 낮은 상황에서 안전자산으로 평가 받는 서울 주택시장으로 자금 수요가 몰리면서 시장의 불안을 자극하고 있다.

국토부는 특히 최근 시가 9억원 초과 고가주택을 보유한 1주택자가 전세자금 대출을 악용해 갭투자에 나서는 사례가 보고돼 대응이 필요한 것으로 판단하고 있다.

현재 1주택 가구의 경우 ▲2주택 이상 ▲부부합산소득 1억원 초과를 제외하면 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사에서 전세대출 공적보증을 받을 수 있게 돼 있다.

특히 지난해 서울 아파트값이 치솟으며 고가 전셋집이 대거 출현한 상황이다 보니, 고가 주택 전세에 대한 규제책이 필요하다는 목소리도 커지고 있다.

정부는 이에 따라 등기 전 잔금대출을 받은 경우 포함해 고가주택 보유 1주택자에 대해서도 공적보증을 제한해 전세자금 대출 받기가 더욱 어렵게 될 전망이다.

이번 전세대출 강화가 늘어나는 갭투자 수요를 차단할 수 있을지에 대해서는 의견이 분분하다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “이번 결정은 시가 9억원 이상 고가주택 보유 1주택자에 대한 전세공적보증을 제한해 갭투자를 막고 전세대출을 활용한 주택구입을 억제하는 효과를 낼 것”이라면서 “이를 통해 그동안 주택담보대출 사각지대였던 주택매매업자 대출규제 강화(LTV 40%) 조치와 함께 부동자금이 주택시장으로 유입되는 틈새를 막는 효과가 있을 것으로 보인다”고 말했다.

반면 심교언 건국대 교수의 경우 “최근 추세는 고가 아파트가 오르고 나서 나머지가 따라 오르는 형세인데 고가 아파트 투자는 사업자 대출로 하거나 전세 대출로 하는 사람들이 그렇게 많지 않다”며 “자금이 부동산 시장으로 흘러가는 것을 차단하겠다는 의지를 보인 정도”라고 밝혔다. 권대중 명지대 교수는 “오히려 자금이 필요한 사람들은 전월세 가격을 올릴 가능성이 있다”면서 부작용이 나타날 가능성도 언급했다.

【서울=뉴시스】