집값 결정권 市場에 맡기기… 野설득 관건

[당정, 분양가 상한제 폐지 추진]
얼어붙은 주택시장 정상화 기대… 민간건설사 분양부터 자율화 방침
野 “경기 활성화 보장없어” 반대… 업계 “재건축-대출규제도 풀어야”

《 정부와 새누리당은 모든 공동주택에 일률적으로 적용해 온 현행 분양가 상한제를 탄력운용 방식으로 바꾸면 공급과 수요가 살아나면서 주택거래가 자연스럽게 늘어날 것으로 본다. ‘분양가 결정 권한이 정부에서 시장으로 넘어간다’는 신호가 부동산시장을 정상화시키는 촉매제 역할을 할 것이라는 기대다. 다만 값비싼 아파트를 지으려는 건설사가 많지 않은 상황이어서 분양가를 선별적으로 자율화하는 것이 큰 의미가 없을 뿐 아니라 제도 개편 후에도 가격 규제를 계속 적용받는 아파트가 많아 규제 완화의 효과가 금방 나타나기 힘들다는 지적도 나온다. 》　　

○ ‘분양가 상한제는 한여름에 입던 옷’

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국토교통부가 집계한 5월 주택거래 건수는 7만7754건으로 지난해 같은 달에 비해 13.7% 감소했다. 1∼4월 회복세를 보이던 주택거래가 임대소득 과세 강화 방침과 세월호 참사를 계기로 급락세를 보인 것이다.

정부가 분양가 상한제 탄력적용 방안을 들고 나온 것은 가격을 자율화하는 것이 추락하는 시장을 떠받칠 최적의 카드라고 봤기 때문이다. 최경환 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 13일 주택담보대출 규제를 지칭해 ‘한겨울에 한여름 옷을 입고 있는 격’이라고 지적한 것처럼 분양가 상한제도 현 상황과 어울리지 않는 규제라는 공감대가 당정 사이에 형성돼 있다.

실제 부동산 전문가들은 집값을 잡는 것이 급선무였던 2005년에 처음 도입된 제도를 주택경기가 곤두박질치는 지금까지 유지하는 것은 ‘정책의 실패’라고 본다. 이윤을 최소화한 중소형 아파트만 겨우 팔리는 실수요자 중심의 시장이어서 건설사가 분양가를 인위적으로 높이는 것이 구조적으로 불가능한데도 정부가 민간의 가격 책정에 과도하게 개입하고 있다는 지적이 많다.

상한선이 정해진 분양가에 맞춰 아파트를 짓다 보니 주택의 품질이 떨어지고 있다는 분석도 있다. 실제 집을 사려는 대기수요 중에는 건축비가 다소 올라도 최신 유행에 따른 설계를 원하거나 고급 내장재를 쓴 아파트를 찾는 사람이 적지 않다. 하지만 표준화된 가격 산정 체계에 맞추다 보니 성냥갑 아파트만 공급되는 게 현실이다.

○ ‘가격천장’ 없애도 분양가 안정 전망

건설업계에서는 모든 공동주택에 획일적으로 적용하는 분양가 상한제 자체를 완전히 폐지해야 한다고 주장한다. 이에 대해 정부는 상한제를 일시에 전면 철폐하면 공공주택에서 부작용이 나타나고 정치적 반대가 거세질 수 있는 점을 감안해 탄력적용 방식이 현실적이라고 판단하고 있다.

이런 방침에 따라 정부는 보금자리주택지구의 공동주택, 공공택지개발지구에 공급되는 모든 공동주택, 지방 도시개발공사가 짓는 공동주택 등 공공택지에 들어서는 아파트에 대해 가격 규제를 계속 유지하기로 했다. 민간건설사가 민간택지에 짓는 공동주택 분양가만 자율화하는 셈이다. 정부는 오랫동안 단단히 잠겨 있던 가격 규제라는 자물쇠를 일단 조금만 연 뒤 시장 상황을 봐가며 자물쇠를 완전히 열겠다는 구상을 갖고 있다.

현 시장 상황을 감안하면 분양가 상한제를 탄력적으로 운영해도 분양가는 안정세를 유지할 가능성이 높다. 2009년 주택산업연구원이 분양가격이 15% 오르고 주택 공급이 25% 늘어나는 것으로 가정해 시뮬레이션한 결과 서울 아파트값은 처음 3분기째까지는 최고 9.38% 오르지만 9분기째부터 내림세로 돌아서 3.83% 하락하는 것으로 나타났다.

권주안 주택산업연구원 금융경제연구실장은 “현 부동산시장에 있는 다양한 수요에 맞는 주택을 지으려면 가격 산정 체계를 시장에 돌려주는 게 바람직하다”며 “이런 과정을 통해 시장이 정상화할 수 있을 것”이라고 말했다.

○ 재건축초과이익환수제도 완화 필요

새정치민주연합은 분양가 상한제 폐지에는 반대하지만 탄력적용 여부를 놓고 논의는 해볼 수 있다는 태도를 보이고 있다. 박영선 원내대표는 이날 본보와의 통화에서 “현재까지 분양가 상한제 폐지를 반대하는 당론의 변화는 없다”면서도 “앞으로 여야 간에 협의를 진행해야 한다”고 말했다. 새정치연합 국토위 간사인 정성호 의원은 “분양가 상한제를 없앤다고 해서 경기가 활성화된다는 보장이 없고 오히려 일부 건설기업들에만 특혜를 줄 수 있다”고 지적했다. 새정치연합 우윤근 정책위의장은 “1∼2년 안의 임기 내에 성과를 내려고 졸속으로 부동산 경기를 부양해선 안 된다”고 비판했다.

부동산 정책과 관련해 남아 있는 다른 ‘대못’을 뽑아야 한다는 지적도 있다. 재건축 사업으로 많은 이익이 생길 때 국가가 조합원들로부터 이익을 환수하는 재건축 초과이익 환수제와 주택담보대출 규제가 대표적이다. 업계에서는 재건축 초과이익 환수제가 폐지되면 재건축 사업이 활성화돼 신규 주택 공급이 원활해지면서 전세금 안정에도 도움을 줄 것으로 기대하고 있다. 또 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 완화하면 집을 사려는 수요가 지금보다 늘어날 것으로 보고 있다.

이홍일 건설산업연구원 연구위원은 “건설 투자가 증가하면 전문건설사를 중심으로 고용이 증가하고 관련 산업이 활성화되는 연쇄효과가 나타날 것”이라고 말했다.

세종=홍수용 legman@donga.com

홍수영·손영일 기자