[리모델링 수직증축 3층까지 허용]주민분담금 35% 줄어… 15년 넘은 400만채 ‘새 단장’ 기대감

■ Q&A로 풀어본 주택법 개정안

정부가 수직증축을 허용하면서 지지부진하던 리모델링 사업에 속도가 붙을 것으로 보인다. 기존 리모델링 방식보다 일반분양할 수 있는 가구 수가 늘어나면서 리모델링 추진 주민들의 비용 부담이 평균 35% 줄어 사업성이 개선되기 때문이다. 또 리모델링으로 중대형 주택을 ‘작은 집’ 2채로 쪼개 분양하거나 임대하는 길이 열려 중대형 아파트로 골머리를 앓는 내집빈곤층(하우스푸어)이나 베이비부머들도 혜택을 볼 것으로 전망된다.

Q. 어떤 아파트가 수직증축 리모델링을 추진할 수 있나.

A. 지은 지 15년 이상 된 전국의 400만 채 아파트는 리모델링 허용 대상이다. 이 가운데 신축 당시의 구조도면이 있는 아파트만 수직증축이 가능하다. 건물의 기초 상태를 확인하기 위해서다. 현재 수도권 1기 신도시 아파트의 9% 정도가 신축 도면이 없는 것으로 파악된다. 이런 곳은 지자체나 건축 당시 설계사무소, 건설사 등을 통해 구조도면을 확보해야 한다.

Q. 왜 수직증축을 허용했나.

A. 리모델링은 발코니 확장 등 집안 일부를 뜯어고치는 것만이 아니라 건물 골조만 남기고 아파트 내부의 주요 설비와 외관을 모두 헐고 다시 짓는 것을 포함한다. 골조까지 완전히 헐고 새로 짓는 재건축과 차이가 있지만 요즘 기술로는 재건축 못지않게 기존 아파트를 새 아파트로 변신시킬 수 있다. 물론 현행법으로도 건물을 양 옆으로 늘리는 ‘수평증축’과 단지 내 남는 땅에 동(棟)을 새로 짓는 ‘별동 증축’은 가능하다. 하지만 그럴 여건이 되는 아파트가 거의 없다. 수직증축은 안전성만 확보되면 층수를 높여 쉽게 가구 수를 늘릴 수 있다. 늘어난 가구 수만큼 조합원 외 일반인에게 분양할 수 있어 주민의 사업비 부담을 크게 낮출 수 있다. 이번에 수직증축을 허용한 건 이름뿐인 리모델링을 활성화하자는 것이다.

Q. 기존 리모델링과 비교할 때 사업비 부담은 얼마나 줄어드나.

A. 국내에서 리모델링 사업 실적이 가장 많은 쌍용건설이 경기 안양시 평촌동에서 리모델링을 추진 중인 아파트(전용 34, 58m²·994채)를 분석한 결과, 기존 집 면적을 23% 늘릴 때 일반분양 물량이 없으면 가구당 1억3000만 원을 부담해야 했다. 하지만 수직증축을 통해 가구 수를 15%까지 늘려 전용면적 60m²짜리 140채를 3.3m²당 1800만 원에 일반분양하면 가구당 분담금은 8600만 원으로 34%나 준다. 다만 공사비와 이주비용, 금융비용 등을 모두 감안하면 집값이 3.3m²당 1800만 원은 넘어야 사업성이 보장된다는 분석도 있다.

Q. 부분적으로 리모델링하는 것도 가능한가.

A. 정부는 사업비 부담 때문에 수직증축 리모델링을 추진하지 못하는 지역을 대상으로 아파트를 부분적으로 고치는 ‘맞춤형 리모델링’을 유도하기로 했다. 지하 주차장을 새로 만들거나 화장실 또는 발코니만 늘리는 것 또는 마감재만 교체하는 식으로 아파트 단지 사정에 맞춰 리모델링을 할 수 있도록 한 것이다. 전용면적 85m² 아파트 기준으로 주차장만 신설하면 대략 가구당 2500만 원, 주차장을 넓히고 낡은 설비를 교체하면 4754만 원이 들 것으로 정부는 분석했다. 여기에 에너지 절감형 단열재를 넣고 발코니를 늘리는 데다 화장실을 새로 만들면 7209만 원이 드는 것으로 추산된다.

Q. 중대형 아파트는 어떻게 쪼개나.

A. 예를 들어 전용면적 100m² 아파트라면 전용 50m²짜리 두 채로 ‘가구 분할’해 한 채는 집주인이 소유하고 나머지는 일반분양할 수 있다. 아니면 한 집에 두 가구가 독립적으로 거주할 수 있는 ‘가구 구분형(멀티홈)’ 주택으로도 리모델링할 수 있다. 한 집에 현관문을 두 개 만들어 한쪽은 집주인이 살고, 다른 쪽은 임차인이 사는 방식으로 각자 독립 주거가 가능한 형태다. 가구 구분형은 1가구 1주택으로 취급되는 데다 임대수익을 얻을 수 있다는 장점이 있다. 박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “1기 신도시의 중대형 아파트를 보유한 사람들이 대부분 은퇴한 베이비부머들인데 이들이 은퇴 후 현금 소득을 위해 아파트 쪼개기를 활용할 수 있을 것”이라고 말했다. 다만 가구 구분형은 전체 가구의 3분의 1까지만 허용된다. 900채 아파트 단지라면 최대 300채까지만 가구 구분형으로 만들 수 있다.

Q. 용적률(대지 면적 대비 건축물 총면적) 제한은 받지 않나.

A. 리모델링은 재건축과 달리 용적률 제한이 없다. 서울 강남에서는 이미 용적률 250%인 아파트를 350% 이상으로 늘려 리모델링한 사례가 있다. 다만 신도시처럼 지구단위계획이 수립된 곳은 제한을 받는다. 1기 신도시 아파트들은 지구단위계획상 현재 용적률이 180∼200% 정도다. 경기 성남시 분당의 3종 주거지역은 최대 300%까지 용적률을 늘릴 수 있다. 최대 3개 층까지 리모델링하면 대부분 용적률이 100%포인트 정도 늘어나 용적률 제한에 걸리지 않을 가능성이 높다. 용적률 제한 범위는 지자체에 문의해 확인해야 한다.

Q. 안전성을 강화했다는데 절차가 더 복잡해지나.

A. 조합 설립 인가부터 1차 안전진단, 건축·도시계획 심의, 사업계획 승인 등은 기존 절차와 거의 비슷하다. 대신 안전성을 강화하려고 주민들이 모두 이주한 뒤 건물 상태를 최종적으로 점검하는 2차 안전진단을 의무적으로 받도록 법에 명시했다. 또 건축 심의 및 사업 승인 때 건설기술연구원과 시설안전공단 등의 전문기관을 통해 수직증축 타당성과 구조설계 안전성을 검토하는 작업을 두 차례 추가했다. 국토교통부는 조합 설립 인가 이후 사업계획 승인을 받는 데 평균 1, 2년이 걸리는 등 기존 절차에 따른 소요 기간과 큰 차이가 없을 것으로 보고 있다.

Q. 언제부터 수직증축 리모델링을 할 수 있나.

A. 주택법 개정안이 이르면 이달 중 임시국회를 통과할 예정이다. 법안이 공포된 지 6개월 후에 시행되기 때문에 이르면 내년 1월, 늦어도 내년 3월부터는 수직증축 허용법이 적용된다. 법안 시행 이전이라도 수직증축 리모델링을 원하는 주민은 조합설립 동의서를 받거나 사업성 검토를 의뢰할 수 있다.

박재명·정임수 기자 jmpark@donga.com