[Home&Dream/맞춤 세테크]양도차익 4000만원, 그럼 양도세는?

《Q. 회사원 장모 씨(43)는 2008년 1억8000만 원에 서울 양천구 신정동에서 집을 마련했다. 2010년에 인근 목동에서 빌라 한 채를 추가로 매입했다. 그리고 올해 7월 초 신정동 집을 2억2000만 원에 팔았다. 2주택자 상태에서 집을 매각한 장 씨가 내야 할 양도소득세는 얼마인가.》

A. 1억 원에 산 부동산을 2억 원에 판다면 1억 원의 시세차익이 생긴다. 이 같은 이득에 대해 물리는 세금이 양도세다. 주택 양도세는 1가구 1주택자와 2채 이상의 주택을 보유한 다주택자가 다르게 적용된다.

1가구 1주택자는 2년 이상 갖고 있다 팔면 양도세가 비과세된다. 지난해 6월 서울과 경기 과천, 분당 일산 등 수도권 5개 신도시에 적용되던 2년 거주 요건이 없어졌고, 올해 5월 발표된 ‘5·10 부동산대책’으로 비과세 혜택에 필요한 보유기간이 3년에서 2년으로 단축됐다.

다만 1주택자라도 양도가액이 9억 원이 넘는 고가주택 보유자이면 양도차익이 발생했을 때 일정 비율의 양도세를 내야 한다. 납부할 세금은 9억 원을 초과하는 양도가액의 비율이 적용돼 산정된다.

1주택자가 3년 이상 보유하면 양도차익의 일정비율을 공제해 주는 장기보유공제 혜택도 받는다. 공제는 1년에 8%씩, 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 가능하다. 고가주택이라도 10년 이상 보유한 1주택자는 그만큼 부담을 덜 수 있다.

2주택 이상 다주택 보유자는 2008년까지 높은 세율을 적용받고, 장기보유공제도 받지 못했다. 그런데 2009년 이후부터 관련 제도가 완화돼 올해 초부터는 10년 이상 보유 시 최대 30%까지 장기보유공제를 받을 수 있다. 또 정부가 부동산 경기 부양을 위해 다주택자라도 일반세율(6∼38%)을 적용하고 있어 혜택을 받는다. 다만 이 조치는 올해 말까지 한시적으로 적용된다는 점에 유의해야 한다.

이은하 미래에셋증권 WM비즈니스팀 세무사

장 씨는 일시적 2주택자로 인정받을 수 있어 신정동 주택은 비과세 대상이 된다. 새 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 집을 팔면 일시적인 2주택자로 보고 양도일 현재 2주택자라도 기존 주택에 대해서는 비과세한다는 관련 규정을 적용받기 때문이다. 이 기간은 5·10부동산대책으로 2년에서 3년으로 늘어났다.

장 씨는 세법 개정일(6월 29일) 이후인 7월에 매각했으므로 양도세를 내지 않아도 된다. 만약 6월 29일 이전이었다면 상황은 다르다. 취득일로부터 2년이 넘었기 때문이다. 이런 경우에는 양도차익 4000만 원에 대해 약 420만 원(지방소득세 포함)의 양도세를 내야만 했다.

이은하 미래에셋증권 WM비즈니스팀 세무사