주택담보대출 DTI규제 완화… 순자산도 소득 환산해 포함

임대보증금 1억 받은 10억 집 소유 은퇴자 年소득 2922만원 간주
대출한도 1억→1억1300만

정부가 17일 발표한 총부채상환비율(DTI) 보완 대책은 부동산 시장의 연착륙을 유도하면서 부진한 내수(內需)를 자극하려는 두 가지 목적을 갖고 있다.

정부 관계자는 “이번 대책이 내 집 마련을 포기한 젊은층과, 집을 살 의지는 있지만 정기적인 소득이 없어 대출에 제약을 받던 자산가들의 구매 의욕을 자극함으로써 침체된 부동산 수요를 살리는 데 도움을 줄 것으로 기대한다”고 말했다.

○ DTI 한도 최대 26% 늘어

지금은 수도권에 있는 집을 사면서 주택담보대출을 받을 경우 ‘대출 시점의 소득’에 따라 대출 받을 수 있는 금액이 달라진다. 예를 들어 현재 연소득 5000만 원인 직장인이라면 원금과 이자를 합한 상환액이 서울은 연 2500만 원(소득 대비 50%), 서울을 제외한 수도권은 3000만 원(소득 대비 60%)을 넘지 못하게 대출 규모가 제한되는 것이다.

하지만 9월부터는 40세 미만의 무주택 직장인이 집을 구입할 때 만기 10년 이상의 비거치식 분할상환 대출을 은행에서 받을 경우 DTI를 산정할 때 ‘미래 소득’이 반영된다.

미래소득은 국세통계연보상의 평균소득 증가율을 토대로 추산한 ‘향후 10년간 연평균 예상소득’이 기준이 된다. 이 기준에 따르면 20대에서 30대까지는 10년간 소득이 52.1% 증가한다. 연평균으로는 4.3%씩 늘어난다. 30대에서 40대는 10년간 소득이 31.8%(연평균 2.8%) 증가한다.

예를 들어 현재 연소득이 3600만 원인 35세 직장인은 10년 뒤 예상소득이 4172만 원이 된다. 소득이 늘어남에 따라 대출한도(연리 5%, DTI 50% 적용, 20년 만기 기준)도 기존 2억2400만 원에서 2억6000만 원으로 15.9% 증가한다. 현재 연소득이 2400만 원인 25세 직장인은 장래 예상소득이 3025만 원이 돼 대출한도가 1억5000만 원에서 최대 1억9000만 원으로 26.1% 늘어난다.

○ 자산 많으면 대출한도 넓어져

지금까지 DTI 계산에 반영되지 않던 보유자산도 앞으로는 소득으로 환산돼 반영된다.

소득은 없고, 세입자에게서 임대보증금 1억 원을 받은 10억 원(시가 표준액)짜리 부동산을 보유한 은퇴자의 경우 2922만 원의 소득이 있는 것으로 간주해 1억1300만 원까지 대출을 받을 수 있다. 현행 방식대로라면 소득은 0원이고, 대출 한도는 1억 원이다.

소득 환산이 허용되는 자산은 대출자 본인과 배우자 소유의 재산세 부과 대상이 되는 토지, 건축물, 주택, 임차보증금 등이다. 본인이나 배우자에게 빚이 있으면 소득으로 환산되는 자산가액에서 그 액수만큼 빠진다. 빚을 뺀 순(純)자산만 소득으로 환산되는 것이다. 금융자산은 포함되지 않는다. 예·적금 담보대출 등으로 자금을 조달할 수 있고 대출계약 이후에 처분할 우려가 있다는 이유에서다.

순자산으로 인정되는 소득은 5100만 원을 초과할 수 없다. 이 액수는 지난해 도시근로자 가구의 연평균 소득액이다. 자산을 소득으로 환산해 대출받을 수 있는 건수는 1건으로 제한된다.

금융과세 분리과세 대상자의 경우 금융소득도 증빙소득에 합산할 수 있게 했다. 예를 들어 연 3000만 원의 근로소득과 1000만 원의 금융소득이 있는 경우 지금은 근로소득 3000만 원만 인정돼 대출한도가 1억8700만 원이다. 금융소득을 합산하면 대출 한도가 2억4300만 원으로 늘어난다.

지금은 고정금리, 비거치식, 분할상환 등의 조건이 충족될 경우에 ‘6억 원 미만’ 주택만 DTI 비율이 최대 15%포인트 늘어난다. 하지만 앞으로 ‘6억 원 이상’ 주택을 살 때도 DTI 비율이 최대 15%포인트 상향 조정된다. 이에 따라 DTI 비율이 서울은 50%에서 65%까지, 인천과 경기는 75%까지 올라간다. DTI 규제는 수도권 주택에만 해당되고, 나머지 지역은 적용받지 않는다.

○ 전문가들 “부동산 추가대책 있어야”

이번 대책에 대해 전문가들 사이에서는 부동산시장 연착륙에 도움이 될 것이라는 평가와 부동산시장 활성화에 크게 미흡하다는 반응이 엇갈렸다. 추가 대책을 서둘러야 한다는 지적도 나왔다.

김규정 부동산114 리서치센터장은 “부동산 가격 상승에 대한 기대감이 사라져 세금 내고 빚 얻어서 집을 사려는 사람이 거의 없다”며 “취득세 감면 같은 조치가 뒤따라야 할 것으로 보인다”고 말했다.

황진영 기자 buddy@donga.com　　
장윤정 기자 yunjung@donga.com