[Home&Dream]주택은 침체가 대세… 땅, 특정지방 중심 기지개… 오피스텔에 관심을

4·11총선 이후 부동산 시장 전망 전문가 6인에게 들어보니…

《‘주택과 토지는 흐림, 수익형 부동산은 맑지만 곳곳에 구름’ 4·11총선 이후 부동산 시장에 대한 전문가들의 전망은 어둡다. 기대를 걸었던 총선 정국에서 부동산 시장과 관련해 이렇다 할 ‘한방’이 없었기 때문이다. 시장의 장기침체를 해소할 거래 활성화 대안은 여야 어디에도 없어 시장을 단기간에 회복시킬 동력을 찾기 어렵다고 입을 모았다. 따라서 대선까지의 선거 흐름에 신경 쓰기보다는 상품별로 최근 가장 이슈가 됐던 사안을 꼼꼼히 따져보고 선택해야 한다고 전문가들은 조언했다.》
○ 주택시장-거래 침체 계속될 듯

주택시장은 총선 이후에도 거래 침체와 가격 조정이 이어질 것으로 전문가들은 내다봤다. 채훈식 부동산1번지 부동산연구실장은 “거래 활성화를 위한 대책이 시급하지만 이번 총선에서 뚜렷한 방안을 찾아볼 수 없었다”며 “서울 강남3구 투기지역 해제, 분양가 상한제 폐지 등이 우선 해결돼야 할 것”이라고 말했다. 함영진 부동산써브 부동산연구실장도 “총선 이후 정부 부양책의 내용이나 효과에 따라 달라지긴 하겠지만 단기간에 시장이 풀리긴 어렵다”고 내다봤다.

다만 지역구별 총선공약에 따라 편차는 있을 수 있다. 김규정 부동산114 리서치센터장은 “서울의 경우 구별로 재개발 재건축 정상 추진, 투기지역 해제 검토 등의 공약도 나와 실현 여부에 따라 국지적으로 변동이 있을 것”이라고 말했다.

지방은 세종시 등을 중심으로 호조를 이어갈 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산팀장은 “수도권은 일시적 공백 상태지만 지방의 모멘텀은 살아 있다”며 “부산, 대전 등이 최근 약세 기조를 보이고 있지만 고원효과(높은 가격에서 횡보하는 현상)가 당분간 이어질 것”이라고 말했다.

분양시장에서는 ‘가격’에 따라 성패가 갈릴 것으로 예측했다. 박원갑 팀장은 “현재 수요자들은 입지보다는 가격에 매우 민감한 상황”이라며 “현재 가격에서 내 집 마련을 하려는 수요자라면 소형 아파트는 분양, 중대형 아파트는 기존 주택 매입을 고려하는 것이 낫다”고 조언했다.

○ 토지시장-호재 있는 곳만 반짝

주택 거래나 신규 택지개발 등이 줄어들면서 토지시장도 후행해 거래량이 줄어든 상황이다. 하지만 총선 과정에서 지역구별로 나온 교통, 토지 보상, 지역개발 이슈 등에 따라 영향을 받을 것으로 보인다. 김규정 센터장은 “세종시 등 개발공약이 나온 지역이나 지역 숙원사업이 추진되는 곳 등의 경우 선거 결과에 따라 국지적으로 시장이 움직일 수 있을 것”이라고 전망했다.

하지만 토지가격 상승은 일부 지역에 국한될 것으로 보여 투자에는 신중해야 한다는 지적이 많았다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 “보금자리주택, 혁신도시 등 대형 호재가 있는 지역을 제외하면 토지거래허가구역에서 해제되도 거래가 전혀 이루어지지 않는 상황”이라며 “가격 형성이 힘들고 환금성이 떨어져 유의해야 한다”고 말했다.

토지에 투자할 때도 현금흐름에 초점을 맞추라는 주문도 있었다. 박원갑 팀장은 “이제는 토지에서도 자본차익(capital gain)보다는 현금흐름(cash flow)을 중요하게 생각해야 한다”며 “토지는 환금성이 떨어지기 때문에 창고형이나 공장임대 등 현금흐름을 확보할 수 있는 방법으로 투자하는 것도 고려해 봐야 한다”고 조언했다.

○ 수익형 부동산-오피스텔 ‘쾌청’, 도시형생활주택 ‘글쎄’

인구구조 변화, 노후 불안, 아파트 시장 침체의 반작용 등으로 수익형 부동산의 강세는 계속될 것으로 전문가들은 내다봤다. 하지만 상품별로 전망은 다르다. 원룸형 오피스텔은 괜찮지만 도시형생활주택은 위축될 가능성이 있고 상가는 전망이 불투명하다. 김규정 센터장은 “오피스텔의 경우 주거용의 임대사업자 등록이 가능해져 지방세 감면 혜택까지 받을 수 있어 임대사업에 대한 관심이 계속 이어질 것”이라고 말했다.

도시형생활주택은 점점 수익률을 내기가 어려워질 것으로 보인다. 박원갑 팀장은 “작년부터 무더기로 지어져 하반기부터 공급과잉 얘기가 나올 수 있다”며 “연말부터 경쟁력 없는 주택은 어려워질 것”이라고 전망했다. 이영호 닥터아파트 리서치연구소장도 “공급과잉이 우려되는 데다 분양가가 높기 때문에 수요자가 원하는 수익률을 맞추기가 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다.

주차장 설치 기준이 지역실정에 따라 강화되는 것도 변수다. 이남수 팀장은 “지방자치단체가 조례로 주차장 기준을 강화하면 사업비용을 충당하기 어려워 공급이 주춤해질 소지가 있다”고 말했다.

김재영 기자 redfoot@donga.com