[Home&Dream]“주택 1채만 있어도…” 임대사업 등록해 세금혜택 받아볼까

종합부동산세 합산 예외 등 각종혜택 많아 사업 유망

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《가을 이사철을 앞두고 전세난이 우려되자 정부가 내놓은 ‘8·18 전월세 안정방안’의 핵심은 임대사업자에 대한 파격적 혜택이다. 주택 1채만으로 임대사업에 나설 수 있고, 임대용으로 보유한 주택이라면 종합부동산세, 재산세, 양도소득세 등을 감면받거나 아예 면제 받는다. 일각에서는 “정부가 다주택 보유자에 대한 중과세 기조를 우회적으로 포기한 것처럼 보인다”고 말할 정도다. 정부가 다소 무리해 보이는 이 같은 조치들을 취한 것은 여윳돈이 있는 투자자들에게 주택 매입에 나선 뒤 임대사업에 뛰어들게 함으로써 전월세 임대주택 공급을 늘리려는 의도다. 투자의 원칙 가운데 하나가 ‘정부 정책을 거스르지 말라’는 것이다. 다시 말하면 ‘정부 정책 방향을 잘 이용하라’는 뜻도 된다. 지금부터 임대주택사업에 관심을 가져야 하는 이유가 여기에 있다.》
○임대주택사업 쉬워진다

수도권에서도 주택 1채만 있으면 사업자로 등록할 수 있다. 현재는 수도권은 3채, 수도권 이외 지역은 1채가 등록 기준이었다. 이에 따라 전국 어디에서든 보유한 집을 내놓고 자신은 다른 주택에 전세를 사는 경우에도 임대사업자 등록이 가능하다.

임대주택사업자 등록요건은 현재도 1주택 이상이므로 사업자 등록은 지금도 가능하다. 다만 사업자로 등록해 받게 될 각종 세제혜택은 종합부동산세법, 재산세법, 소득세법 등의 시행령을 바꿔야만 가능하다. 정부는 이르면 10월쯤 시행령 개정작업이 완료될 것으로 보고 있다. 따라서 10월 이후쯤 사업자로 등록하는 게 유리하다.

임대사업자로 등록하면 △종합부동산세 합산 배제 △양도세 중과 배제 △법인세 추가과세 배제 △재산세 면제 또는 25∼50% 감면 △취득세 면제 또는 25% 감면 같은 세제혜택을 받을 수 있다. 또 임대사업자 본인이 살고 있는 주택도 세제 혜택이 있다. 현재는 임대용 주택 이외에 거주 목적으로 갖고 있는 집을 팔았을 때에는 양도세를 내야 했다. 하지만 앞으로는 해당 주택을 3년 이상 보유만 하면 양도세가 면제된다.

전용 60m² 이하 소형주택 전세보증금은 소득세 과세 대상에서 2, 3년간 한시적으로 배제하는 방안도 추진한다. 현재는 3주택 이상 다주택 보유자로서 전세보증금 합계액이 3억 원을 초과하면 초과분의 일정비율에 대해 소득세를 물리고 있다. 하지만 60m² 이하 소형주택이라면 주택 수에 상관없이 소득세를 일정 기간 물리지 않겠다는 것이다.

번거로운 임대주택 운영 및 관리를 대행해줄 임대주택 관리회사를 만들 수 있는 법적 근거도 연말에 만들어진다.

○임대사업 규모 클수록 세제 혜택 커진다

이번 조치로 받을 수 있는 세금 혜택 규모는 꽤 크다. 예를 들어 아파트 한 채를 임대하고 있는 A 씨가 10년 전 3억 원에 매입해 자신이 살고 있던 아파트를 8억 원에 판다면 현행 규정에 따를 경우에는 1억6000만 원에 가까운 양도소득세를 물어야 한다. 하지만 임대사업자로 등록하면 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다.

만약 A 씨가 살고 있는 집이 9억 원을 넘는 고가주택이라면 양도세 감면 혜택은 더욱 커진다. 예컨대 시세가 10억 원이라면 양도세는 약 2억3000만 원이다. 하지만 임대사업자로 등록한 뒤라면 9억 원을 초과하는 양도 차익에 대해서만 세금을 내면 된다. 따라서 69만 원만 부담하고, 나머지 2억2900만 원 이상은 내지 않아도 된다.

이번 대책으로 연말부터 주거용 오피스텔도 임대사업용 주택으로 허용돼 취득세를 면제받는 등 혜택이 있다. 현재 오피스텔은 주거용으로 쓰고 있더라도 업무시설로 분류돼 아파트처럼 취득세, 재산세 감면 등 세금 혜택이 없었다.

○임대사업 유망 지역은

‘8·18 전월세 안정방안’에 따라 민간 임대사업자로 세제 지원을 받을 수 있는 전용 149m² 미만, 6억 원 이하의 아파트는 전국적으로 620만 채 정도다. 수도권에서는 경기(179만여 채)가 가장 많았고 서울(86만 채) 인천(43만 채)의 순이다.

하지만 투자수익을 고려한다면 초기 투자비용을 최대한 줄이는 게 바람직하다. 이런 점을 고려하면 전세금이 매매가에서 차지하는 비중이 높은 주택이 좋다. 또 전·월세 수요가 풍부하면서 개발 가능성이 높은 지역을 골라야 한다.

이런 조건을 갖춘 곳은 우선 서울시내로 출퇴근이 편리한 경기 평촌·산본·수원·의왕·광명·고양시 등지와 인천 부평구다. 소형이 대부분이고 지하철을 이용할 수 있는 데다 전세금이 집값에서 차지하는 비율이 60%가 넘는 곳도 많다.

서울에서는 도심 접근성이 좋은 성북구 서대문구 관악구 금천구 동대문구 등지가 유망하다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com