“내년 부동산 값 3∼5% 상승… 수도권 토지 유망”

15개 건설사 임원-부동산 전문가 등 30명에게 물었더니
보금자리주택-압구정 이촌 등 한강변 투자처 꼽아
서울 강북 뉴타운 중심으로 전세금 급등 가능성
금리가 가장 큰 변수… 지방선거 영향은 미미할 듯

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부동산 전문가 10명 중 8명은 내년 부동산 시장이 경기 회복에 힘입어 상승세를 보일 것으로 예상했다. 하지만 부동산 가격 상승폭은 3∼5% 안팎의 미미한 수준에 그칠 것으로 내다봤다.

동아일보 경제부가 대형 건설사 15곳의 주택 담당 임원과 시중은행 및 증권사의 부동산 담당 PB, 부동산 시장 전문가 등 30명을 대상으로 내년 부동산 시장 전망을 물은 결과 24명(80%)이 내년에 부동산 시장이 완만한 회복세를 보일 것으로 전망했다. 그러나 본격적인 회복 시점에 대해선 내년 하반기(60%)와 2011년(26.7%)을 꼽은 전문가가 내년 상반기(13.3%)로 예상한 전문가보다 훨씬 많아 완전한 회복까지는 시간이 더 필요할 것으로 보인다.

내년에 가장 유망한 부동산 투자처로는 보금자리주택과 수도권 일대 토지를 꼽은 전문가가 많았다.

내년 한 해 동안 예상되는 집값 상승률에 대해 건설사 임원들은 시장 전문가들보다 더 보수적인 전망을 내놓았다. 건설사 임원들은 절반에 가까운 46.7%가 ‘3% 미만의 미미한 상승’을 예상했다. 반면 시중은행 PB 등 시장 전문가의 53.3%는 ‘3∼5%의 상승’을 전망했다.

GS건설의 한 임원은 “건설사마다 재고로 남아있는 미분양까지 계산하면 전체 물량이 상당한 데다 내년에는 금리 인상이 확실시되는 만큼 큰 폭의 부동산 가격 상승을 기대하긴 어렵다”고 말했다. 삼성증권 김재언 연구위원은 “주택담보대출이 은행권(260조 원)과 비은행권(60조 원)을 합쳐 320조 원으로 전체 대출(700조 원)에서 차지하는 비중이 큰 반면 주택 가격 수준은 이미 높아져 추가 구매 여력이 크지 않다”고 말했다.

한국을 비롯한 세계 경제가 ‘더블딥’(경기가 회복하다가 다시 꺾이는 현상)에 빠질 가능성이 있느냐는 질문에는 60%가 ‘현재로서는 더블딥 가능성이 없다’고 답했다. 하지만 건설회사의 부실로 인한 더블딥 가능성이 높다는 의견도 나왔다. 한 대형 건설사 임원은 “금융기관은 리스크 관리를 통해 안정을 찾았지만 건설업체들은 부실화된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 물량을 제대로 줄이지 못한 채 숙제를 내년으로 미룬 것에 불과해 불안 요소는 여전하다”고 지적했다.

내년 주택 분야에서 가장 유망한 투자처는 보금자리주택, 비주택 분야 유망 투자처는 수도권 일대 토지라고 답한 전문가가 가장 많았다.

유망 투자처를 묻는 질문(복수응답 허용)에 전체의 절반이 넘는 17명(56.7%)이 보금자리주택을 꼽았다. 이어 서울 압구정 이촌 합정 여의도 등 한강르네상스 지역(53.3%), 용산 아현 흑석 등 도심 재개발지역(46.7%), 경기 광교 판교 등의 2기 신도시(46.7%), 서울 강남 재건축 아파트(36.7%) 순이었다.

비주택 분야에서는 개발 호재가 있는 수도권 일대 토지라는 답변이 전체의 76.7%로 압도적으로 많았다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “토지 보상금이 많게는 40조 원 가까이 풀릴 것으로 전망되는 만큼 이 돈이 다시 개발 호재가 있는 토지로 몰릴 가능성이 높다”며 “오피스는 대형 업무빌딩이 많은 서울 용산이나 광화문 중심의 투자가 적절하고 경기 불확실성이 크기 때문에 임대 수익이 불안정한 상가는 신중하게 투자해야 한다”고 말했다.

한편 내년 전세시장에 대해서는 신규 입주 물량이 많은 경기권과 달리 서울 지역은 뉴타운 재개발 이주 수요로 불안이 계속될 것이란 대답이 80%로 많았다. 전세금 급등 가능성도 ‘서울 강북의 뉴타운 재개발 지역’(56.7%)이 ‘수요에 비해 공급이 적은 서울 강남권’(33.3%)보다 큰 것으로 조사됐다.

부동산써브 함영진 연구실장은 “내년 초 서울 잠실 일대 아파트의 재계약 시점이 도래하면서 물량이 다소 풀릴 수 있고, 지나친 가격 상승으로 저항 심리가 생길 경우 경기 판교신도시 등으로 서울 강남권 세입자들이 빠져나갈 가능성도 있다”고 말했다.

내년 부동산 시장의 가장 큰 변수로는 43.3%가 금리와 유동성을 꼽았고, 실물경기와 정부의 추가규제가 각각 26.7%로 같았다. 반면 지방선거가 변수일 것이란 대답은 1명에 그쳤다. 2008년 4월 국회의원 총선거 당시 뉴타운, 재개발 공약 남발로 한 차례 가격이 올랐다가 다시 빠진 학습효과 때문에 지방선거는 일시적인 변수에 그칠 가능성이 높다는 것이다. 부동산 시장의 활성화를 위해 시급한 것이 무엇이냐는 질문에는 건설사 임원들과 부동산 시장 전문가들의 의견이 엇갈렸다. 건설사 임원의 53%, 은행 PB의 50%는 총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 꼽은 반면에 시황 통계를 처리하는 부동산 정보업체 전문가들의 57%는 양도소득세 감면 연장이 필요하다고 답했다. 부동산114 김희선 전무는 “DTI 규제가 기존 주택 거래를 막고 있는 건 사실이지만 양도세 감면 혜택 종료는 내년 2월 이후 분양 시장에 더 직접적인 타격을 미칠 것”이라고 말했다.

정혜진 기자 hyejin@donga.com

이서현 기자 baltika7@donga.com