“자금난 겪는 건설사 피하려면 근저당 설정여부 꼭 확인해야”

■ 불황기 상가투자 이렇게

시행사 구두약속 믿지말고 계약서 명시를

준공보증약정서 발급하는 시공사 골라야

“상가 점포를 하나 분양받으려고 하는데, 어떻게 해야 하나요?”(기자)

“분양률이 80%를 넘고 목 좋은 곳은 얼마 안 남았어요. 임차인도 다 구해드려요. 당장 계약금 들고 분양사무실로 오세요.”(분양업체 직원)

분양이 잘 안돼 자금난을 겪는 것으로 알려진 수도권의 한 상가 분양사무실에 본보 기자가 전화를 하자 업체 직원은 금방이라도 점포가 모두 마감될 것처럼 독촉했다.

이처럼 상가를 분양받으려는 사람들은 사업 주체의 사정이 어떤지 모른 채 신규 계약을 할 가능성이 높다. 최악의 경우 자금난으로 공사가 중단된 상가를 분양받을 수도 있다.

상가 전문가들은 “시장 상황이 안 좋은 만큼 상가를 고를 때는 상가의 좋은 점보다는 위험 요인을 정확히 파악하는 데 우선순위를 둬야 한다”고 조언한다.

○ 부실 상가 피하기

겉으로는 모른다.

새로 지은 상가 건물마다 ‘준공 승인’, ‘○○일 그랜드 오픈’ 등의 현수막이 걸려 있고 분양사무실 앞에는 화환이 즐비하다. 사업 진행에 문제가 있는 상가라도 가려내긴 어렵다.

가장 손쉬운 방법은 상가 건물 안으로 들어가 보는 것. 시행사에 큰 문제가 있는 상가에는 대체로 비상대책위원회가 꾸려져 있다. 계약자들이 대책을 협의하기 위해 인터넷상에 비대위를 만든 경우도 많다. 이런 비대위가 있다면 계약은 접는 게 좋다.

등기부등본을 떼보는 것도 좋은 방법이다. 건물이나 토지에 시공사 명의로 근저당이 설정돼 있다면 공사대금이 제때 지급되지 않아 공사가 지연되는 상황이라고 보면 된다.

해당 사업장이 부동산신탁회사와 신탁계약을 체결한 상태라면 보통의 상가보다는 안전한 편. 하지만 단순히 분양대금을 계좌로 받아뒀다가 시공업체로 보내주는 자금관리만을 대행하는 경우가 대부분이어서 소유권 등기가 100% 보장된다고 볼 수는 없다.

다만, 신탁사 측은 시행사의 자금 사정에 비교적 밝은 편이므로 자문할 수는 있다. 구체적인 자금거래관계를 말해주진 않지만 해당 사업장의 전반적인 안전성과 관련해 설명해줄 것이다.

시공사가 ‘준공 보증 약정서’를 발급해주는지 확인해보는 것도 좋다. 사업 주체인 시행사 측 자금난으로 공사가 중단돼도 시공사가 준공을 책임진다는 약속이다.

○ 3년째 접어든 후분양제 한계 노출

2005년 4월부터 상가 건물을 3분의 2 이상 지은 뒤 분양토록 한 후분양제가 실시됐지만 여전히 상가시장엔 위험요인이 많다.

후분양제는 건물 바닥면적의 합이 3000m² 이상인 상가에만 적용된다. 뒤집어 말하면 2999m²까지의 상가는 착공 때부터 분양이 가능하다. 이 때문에 선분양이 가능한 소규모 상가가 부쩍 늘어난 측면이 있다.

3000m² 이상인 상가라도 2999m²까지만 선분양하고 나머지 면적에 대해선 임대를 하면 후분양제를 피해갈 수 있다. 관할구청에 선분양 면적을 2999m²로 신고한 뒤 나머지 면적까지 선분양하는 사례도 있다. 시장이 위축되면서 나타난 편법들이다.

이런 상황일수록 투자자들은 상가 투자의 기본을 지켜야 한다. △유동인구를 확인하라 △임대 및 프리미엄 보장 광고에 현혹되지 말라 △택지지구 내 상업용지 비율을 확인하라 △시행사에서 구두로 약속한 상가 운영계획을 계약서에 명시하라 등이다.

이런 내용들은 모두 현장에서 확인해야 한다. 예컨대 서울 강남역의 유동인구는 전국에서 가장 많은 수준이지만 자신이 운영할 점포에 관심을 보일 인구가 얼마나 될지는 다른 문제다. 하루 종일 점포 앞을 지나가는 사람 수, 점포에 관심을 보이는 사람 비율 등을 따져봐야 한다.

홍수용 기자 legman@donga.com