역세권 재개발 눈여겨볼까

서울시 “역 주변 개발 사업자에 파격 혜택… 장기전세 활용”

서울의 지하철역 주변이 도심의 새로운 개발지로 주목받고 있다.

서울시는 18일 서울의 역세권 주변을 재개발할 때 용적률 등의 추가 혜택을 주겠다고 발표했다. 그 대신 늘어난 건물 면적의 절반가량을 다시 서울시가 사들여 ‘장기전세주택(Shift)’으로 활용해 서울의 주택문제를 해결하겠다는 것.

이번 정책은 이명박 정부가 공약으로 내세운 ‘도심 재개발’과도 일맥상통하는 것으로 향후 서울의 주거지형이 크게 바뀔 것이라는 전망도 나온다.

하지만 정책 발표 이후 역세권의 다세대, 다가구주택 구매에 나서려는 투자자들의 문의가 급증하는 등 서울 땅값 상승의 불씨가 될 것이란 우려도 있다.

○ 지하철 개통 예정 지역 포함… 용적률 상향 조정

서울시 발표에 따르면 역세권 개발 대상지는 지하철, 국철, 경전철역에서 반경 500m 이내로 기존 지구단위계획구역에 속한 지역이다. 서울시는 서울 시내 258개역 가운데 139곳으로 총면적은 약 10km²로 추산한다.

서울시는 조건을 갖춘 곳의 사업자가 역세권 개발에 나서면 파격적인 인센티브를 줄 예정이다. 3종 일반주거지역을 준주거지역으로 용도변경해 용적률은 현재의 250%에서 최대 500%까지 상향 조정된다. 또 건축물 높이 기준이 완화되며, 재개발에 필요한 ‘지은 지 20년 이상 된 노후주택 비율’ 조건도 현재의 3분의 2 이상에서 절반 이상으로 낮춰진다.

부동산업계에서는 마포구 대흥역, 구로구 개봉역, 광진구 구의역, 관악구 신림역, 강북구 미아삼거리역, 동작구의 상도, 사당, 이수역 등을 후보지로 꼽고 있다.

또 현재는 역이 개통되지 않았으나 내년 초 이후 개통될 지하철 9호선 주변의 다세대, 다가구주택 밀집 지역도 개발 후보지로 보고 있다.

유엔알컨설팅의 박상언 사장은 “이미 생활편의시설 등의 인프라가 잘 갖춰져 있거나 뉴타운 등의 개발지역과 가까운 역세권 주변도 개발될 가능성이 높다”고 전망했다.

○ 땅값 상승 투기 조장-교통난 초래 우려

관련 업계에서는 서울시의 정책 방향에 대해 일단 긍정적이다.

도심으로 출퇴근하기 쉽고 생활환경이 편리한 곳에 장기전세주택이 대량으로 공급되면 실수요자들에게는 인기가 있을 것으로 본다.

반면 투기에 대해 철저히 대책을 세우겠다는 서울시의 방침에도 불구하고 역세권 부동산에 투기바람이 불면 사업 추진이 쉽지 않을 것이란 시각도 있다. 투기가 일면 토지매입비가 높아지고 이는 결국 분양가 상승으로 이어지기 때문.

실제 2003년 서울 강북권의 뉴타운 개발계획이 발표된 뒤 개발지 주변의 부동산 가격이 크게 올라 사업 자체가 지지부진한 곳이 적지 않다.

박 사장은 “일부 시행사들은 이미 역세권 주변의 다세대, 다가구주택 매입을 위해 움직이기 시작했다”며 “역세권 주변 주택을 찾는 일반 투자자들의 문의도 크게 늘었다”고 말했다.

일각에서는 역세권 주변이라도 일반분양과 장기전세가 섞이면 실수요자들의 선호도가 떨어지고, 대규모 아파트 건설로 교통난이 심각해질 것이라는 우려도 나온다.

정세진 기자 mint4a@donga.com

서울시의 역세권 개발 예상 지역
지역	내용
대상 지역	서울시 역세권 중 반경 500m(도보 7분) 이내의 지구단위계획구역(약 139곳, 10km²로 추산)
예상 후보지	- 구로구 개봉역, 광진구 구의역, 관악구 신림역, 동작구 상도, 사당, 이수역 등의 기존 역세권 주변 - 앞으로 지하철 9호선이 개통되면 역세권에 속하는 다세대, 다가구주택 밀집 지역으로 역에서 반경 250m 이내가 유력
기타	사업용지가 조건을 갖춘 역세권에 절반 이상 포함되면 사업 가능
자료: 서울시 및 부동산 업계