재건축 후분양제 시행 5년…집값만 되레 올려놨다

■ 주거환경연구원 사업비 분석

규제 늘자 강남 주택공급 급감

일반분양 아파트값 급등 초래

“집값안정” 정책도입 취지 무색

집값 안정을 위해 2003년 7월 도입된 ‘재건축 후(後)분양제’가 오히려 재건축 아파트의 일반분양가 상승으로 이어졌다는 연구 결과가 나왔다.

주거환경연구원은 28일 2003년부터 재건축 사업을 추진한 서울 강서구 A 아파트단지(2177채)의 사업비를 분석한 결과 이 같은 문제점이 드러났다고 28일 밝혔다.

정부는 재건축 수요를 줄여 재건축 대상 아파트의 가격 상승을 억제하고 이를 통해 주변 아파트의 가격도 안정시킬 것을 목표로 후분양제를 도입했으나 상반된 결과가 나타난 것이다.

○ 일반 수요자 부담 크게 증가

주거환경연구원의 조사 결과에 따르면 A조합 측은 2003년 사업비를 추정하면서 주변 아파트 시세를 고려해 일반분양 물량 773채의 총가격을 1664억1600만 원으로 계산했다.

하지만 올해 상반기 일반분양을 목표로 하고 있는 일반분양 물량 773채의 가격은 현재 시세로 다시 평가한 결과 총 3865억 원으로 나왔다.

일반분양 물량을 공급받는 수요자들은 2003년 예상됐던 분양가보다 가구당 2억7000만 원을 추가로 부담해야 하는 반면 조합원들은 금융비용 152억6000만 원을 포함하더라도 가구당 1억4600만 원의 이익을 더 얻게 됐다.

주거환경연구원 김태섭 연구실장은 “2003년 이후 서울의 집값이 크게 올라 재건축에 투자한 조합원들은 이익을 본 반면 일반분양분을 공급받는 수요자들은 부담이 늘어났다”고 분석했다.

○ “공급 감소로 집값 상승의 원인”

정부는 재건축 후분양제를 도입하면 재건축 사업이 더뎌져 서울 강남지역 재건축 아파트를 비롯해 전반적인 집값 안정으로 이어질 것으로 내다봤다.

하지만 정부의 기대와는 달리 현 정부가 출범한 2003년 2월 이후 최근까지 서울의 집값은 폭등했다. 부동산정보업체인 스피드뱅크에 따르면 이 기간 서울은 43.04% 올랐고, 재건축 아파트가 많은 서울 강남 서초 송파구 등 강남 3구는 64.3% 급등했다.

전문가들은 이 기간에 재건축 후분양제 등 다수의 재건축 규제가 집중적으로 쏟아져 나와 대기 수요가 많은 강남지역의 주택공급을 막았던 것이 집값 폭등의 주요한 원인이 됐다고 지적했다. 스피드뱅크에 따르면 2004년 7015채 수준이던 서울 강남권의 일반분양 물량은 재건축 후분양제가 본격 적용된 이후인 2006년 879채, 2007년 538채 등으로 급감했다.

최종찬 전 건설교통부 장관은 최근 기자와의 전화 통화에서 “집값을 잡으려면 공급이 늘어나야 하고 현물 공급사정이 여의치 않으면 분양권이라도 미리 나눠줘야 한다”며 “공급 시기를 늦추는 후분양제가 집값을 잡는 대책이 될 수는 없다”고 말했다.

::재건축 후분양제

아파트 공정이 80% 이상이 됐을 때 분양할 수 있도록 한 제도. 수요자들은 거의 다 지어진 실물 아파트를 직접 보고 고를 수 있는 장점이 있는 반면 조합은 공정 80%에 해당하는 기간만큼 분양대금을 늦게 받기 때문에 금융비용이 늘어난다.

정세진 기자 mint4a@donga.com

이태훈 기자 jefflee@donga.com