'묻지마 투자는 금물' 토지 투자는 이렇게…

아파트 시장이 위축되면서 수도권 전원주택지 등 소규모 땅을 사려는 개인 투자자들이 늘고 있다. 하지만 땅은 각종 규제가 많고 고르기도 쉽지 않아 투자 후 낭패를 보는 사례도 많다. 본보는 지난주까지 연재한 '상권 탐방'을 끝내고 이번 주부터 수도권 땅의 투자가치와 한계, 유의점 등을 지역별로 알아보는 '토지 레이더' 코너를 연재한다.

땅 투자는 아파트와 달리 변수가 많아 까다롭다. 도로 등 주변 환경에 큰 영향을 받는데다 공공재(公共財) 성격이 강해 정부의 규제도 까다롭기 때문이다.

또 현재 토지거래허가구역에서 제외됐더라도 땅값이 오르면 언제든지 규제가 가해질 수 있어 투자한 돈이 장기간 묶일 수도 있다.

토지 컨설팅업체 JMK플래닝의 진명기 대표와 함께 15일 경기 남양주시와 가평군 일대의 토지 시장을 살펴봤다.

●묻지 마 투자는 금물

남양주시 수동면 운수리 도로 주변 농업보호구역 일대 논밭에는 드문드문 창고들이 들어서 있다.

진 대표는 "하남시 일대 소규모 물류창고가 포화 상태에 이르자 남양주시까지 몰려들고 있다"며 "장기적으로 개발 가능성을 배제할 수 없는 만큼, 소액 투자가 가능한 수도권 농업보호구역을 사놓고 기다리는 것도 방법"이라고 말했다.

농업보호구역은 농지법에서 농업용수 확보, 수질 보전 등을 위해 정해놓은 구역으로 아파트, 공장 등의 건축이 금지된다. 그러나 주변에 도시화가 진행되면 도로를 끼고 있는 농업보호구역은 장기적으로 아파트 등이 들어설 수 있는 계획관리지역으로 바뀔 가능성도 있다.

지역 중개업소에 따르면 이곳 농업보호구역의 시세는 평당 40만 원 가량이다.

그러나 무턱대고 투자하면 낭패를 볼 수 있다. 남양주시는 토지거래허가구역에서 제외돼 있지만 농지법상 농지를 사면 계속 농사를 지어야 한다.

농사를 짓지 않는다는 사실이 적발되면 제3자에게 땅을 팔아야 하고, 팔지 않으면 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금이 매년 부과된다.

주말농장 식으로 현지에서 꾸준히 농사를 지을 생각으로 투자해야 한다는 설명이다.

●파는 시기도 중요

경기 가평군 청평면 상천리에서 만난 최모(61) 씨는 노후자금을 마련하기 위해 1972년 사들인 대지 1만6000평을 지금 팔아야 할지 고민하고 있었다.

그는 "농원을 운영하기가 힘들어 텃밭만 남기고 나머지 땅을 내놓았다"며 "타운하우스를 지으려는 업체가 바로 계약을 하자고 나타났다"고 말했다.

그러나 진 대표는 "계약을 미루고 좀 더 지켜보는 것도 방법"이라고 조언했다. 최 씨의 땅이 국도와 붙어있어 주택 단지를 짓기에 알맞고, 2009년 개통될 경춘선 상춘역도 가깝기 때문에 값이 더 오를 수 있다는 설명이다.

또 타운하우스 단지를 효율적으로 조성하려면 기반시설 부지까지 감안해 넓은 땅이 필요하기 때문에 쪼개서 팔기보다는 묶어 파는 게 값을 더 받을 수 있다고 말했다.

하지만 무작정 시간을 끌다 낭패를 보는 사례도 적지 않다. 최근 인구가 감소하면서 값이 떨어지고 있는 지방광역시의 상업용지가 대표적이다.

진 대표는 "주변 인구, 교통 여건 등을 종합적으로 고려해 매도, 매입 시기를 잘 선택해야한다"고 말했다.

가평=김상운 기자sukim@donga.com