재건축부담금제 내달 25일 시행…개발이익 최고 50% 환수

다음 달 25일부터 재건축 사업을 통해 발생한 개발이익이 조합원당 3000만 원을 넘으면 구간별로 최고 50%까지 부담금을 내야 한다.

건설교통부는 이런 내용의 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’에 대한 시행령과 시행규칙을 3일자로 입법예고했다.

재건축부담금은 다음 달 25일 이후 관리처분계획 인가를 신청하는 모든 재건축 단지에 적용된다.

○ 서울 강남구 개포주공1단지, 시세차익의 12%가 재건축부담금

재건축부담금은 준공시점의 주택가격에서 사업개시시점(추진위원회 승인시점)의 주택가격, 각종 개발비용, 사업기간 중의 집값 상승분을 뺀 뒤 조합원의 개발이익 규모에 따라 0∼50%의 부담률을 누진적으로 곱해 계산된다.

건교부는 개발이익의 이중환수 시비를 막기 위해 재건축 임대주택 의무건설에 따른 비용도 개발비용으로 인정하기로 했다.

부담금은 법 시행일부터 준공시점까지 개발이익 만큼만 납부한다.

예컨대 서울 강남구 개포동 개포주공1단지 13평형을 32평형으로 재건축하면 준공시점 가격 11억7000만 원에서 개시시점 가격 4억2800만 원, 공사비 1억6000만 원, 기타비용 3500만 원, 정상적인 집값 상승분 1억8118만 원을 뺀 3억6582만 원이 조합원 1인당 개발이익이 된다.

여기에서 전체 사업기간(108개월) 중 법 시행 이후(73개월)의 개발이익을 계산하면 2억4727만 원(3억6582만 원×73÷108)이 되고 금액에 따라 누진부담률을 적용하면 조합원 1인당 재건축부담금은 8863만 원이 된다.

사업 개시일부터 준공 때까지 시세차익의 12%를 재건축부담금으로 내는 셈이다.

부담금은 준공 인가 시점부터 4개월 내에 부과되며 조합원은 부과일로부터 6개월 내에 납부해야 한다.

○ 최근 가격폭등으로 떼돈 번 집주인엔 ‘면죄부’

부담금이 법 시행일 이후에 발생한 개발이익에 대해서만 부과되면 재건축아파트를 오래 보유한 조합원일수록 최근 몇 년간 가격 급등으로 인한 시세차익에 대해 부담금을 면제받게 돼 형평성 문제가 제기되고 있다.

예컨대 재건축단지인 A아파트 25평형을 2001년 1억 원에 매입해 법 시행일인 9월 25일 6억 원이 됐고 2010년 준공시점에 8억 원이 됐다면 2억 원에 대해서만 부담금이 부과된다. 나머지 5억 원에 대해서는 부담금이 부과되지 않는다.

집값이 하락해 실제 이익이 부담금 납부 시점의 이익에 못 미치는 경우도 문제점으로 지적된다.

재건축단지들의 반응은 사업추진 속도에 따라 엇갈린다.

재건축부담금 적용 대상인 개포주공4단지 장덕환 조합설립추진위원장은 “정부가 바뀌어 재건축 규제가 완화될 때까지 기다리겠다”고 말했다.

서울 강남구 대치동 은마, 송파구 가락동 가락시영, 강동구 둔촌동 둔촌주공 등 사업속도가 느린 다른 단지도 당분간 재건축 사업을 미룰 움직임을 보이고 있다.

반면 올해 상반기 사업시행 인가를 받아 다음 달 24일까지 관리처분계획 신청이 가능한 서울 강남권 재건축 단지 10여 곳은 사업추진속도를 높이고 있다.

서울 서초구 반포동 미주아파트 박영석 조합장은 “지난달 19일 재건축부담금에 대한 내용을 조합원들에게 설명하고 총회를 개최했다”며 “다음 달 초 구청에 관리처분계획 인가 신청을 할 계획”이라고 말했다.

재건축 개발이익 규모에 따른 부담금 비율
개발이익 규모 (초과∼이하·단위 원)	3000만∼ 5000만	5000만∼ 7000만	7000만∼ 9000만	9000만∼ 1억1000만	1억1000만 초과
부담금 부과율(%)	10	20	30	40	50
자료: 건설교통부

배극인 기자 bae2150@donga.com

김유영 기자 abc@donga.com

김상운 기자 sukim@donga.com