“판교 채권손실액 합쳐 6억땐 대출규제”

주택투기지역 내 시가 6억 원 초과 아파트 담보대출 규제가 5일부터 강화됐다.

총부채상환비율(DTI)이라는 개념이 도입돼 차주(借主)의 대출 원리금 상환액이 연 소득에 비해 과도하게 많으면 충분한 돈을 빌릴 수 없게 된 것.

그러나 강화된 규제를 피할 수 있는 방법이 속속 나오자 금융감독원이 후속 대책을 내놓았다.

후속대책을 문답으로 알아본다.

―분양가가 6억 원이 안 되는 판교 중대형 아파트도 DTI가 적용되나.

“8월 분양 예정인 판교 중대형 아파트는 채권입찰제가 적용된다. 주택채권 매입금액을 높게 쓴 순서대로 당첨자가 정해진다. 이때는 분양가에 채권 손실액(주택채권을 할인해 팔 때 발생하는 손실)을 더한 금액을 시가로 본다. 예컨대 40평형의 분양가가 5억 원이라도 채권 손실액이 1억 원을 넘는다면 DTI 규제를 받는다.”

―장기대출을 받으면 규제를 피할 수 있다는데….

“연 소득이 5000만 원인 사람이 대출을 신청할 때 다른 조건이 같다면 3년 만기로 대출받는 것에 비해 20년 대출을 받으면 금액이 4, 5배 많아진다. 이후 중도상환수수료가 붙지 않는 때(보통 3년 이상)에 갚으면 규제가 유명무실해진다. 금감원은 금융회사를 ‘지도’해 차주의 미래 채무상환능력에 비춰 불합리한 장기대출을 못하게 하겠다고 밝혔다.”

―사채(私債) 등 급전을 빌려 아파트를 산 뒤 DTI 규제를 받지 않는 ‘소유권 취득 후 3개월’이 지나 담보대출을 신청하면….

“담보대출을 신청할 때 친인척이나 사채업자가 해당 주택에 담보권(가등기 포함해 5000만 원 초과)을 설정하는 등 규제를 피하려 했다는 ‘증거’가 있으면 DTI를 적용한다. 그러나 겉으로 드러나지 않으면 규제할 방법이 없다.”

정경준 기자 news91@donga.com