[표준지 공시지가 상승]7월이후 팔면 양도세 3,4배 늘수도

이번 공시지가 인상으로 증여세와 상속세가 최고 40%가량 오르고 취득 및 등록세 부담도 20%가량 커질 것으로 보인다.

세금 부담을 줄이려면 개별토지에 대한 세금 부과의 기준인 개별공시지가가 조정되는 6월 말 이전에 부동산을 매매, 증여 또는 상속하는 것이 낫다고 전문가들은 조언한다.

▽증여세와 상속세=증여 전후 3개월(상속은 6개월) 동안 매매 사례가 없을 경우 대개 공시지가를 기준으로 과세된다. 1억원, 5억원, 10억원, 30억원 등의 금액을 기준으로 적용 세율이 커지는 누진세. 따라서 개별공시지가가 이들 금액 아래에서 위로 증가하는 경우 세금 부담이 특히 커진다.

예컨대 개별공시지가가 1억원에서 1억2000만원으로 상승한 토지에 대한 상속세나 증여세는 공제 항목을 감안하지 않을 때 1000만원에서 1400만원으로 증가한다. 개별공시지가는 20% 오르지만 세금은 40%나 늘어나는 것.

개별공시지가가 5억원에서 6억원으로 조정되면 9000만원에서 1억2000만원으로 33.3% 오른다.

▽취득 및 등록세=실제 매입가격을 기준으로 부과되는 것이 원칙. 하지만 계약서상 매입금액을 실제보다 낮춰 쓰는 관행을 감안해 일반적으로 개별공시지가를 기준으로 매긴다. 교육세 및 농어촌특별세를 포함한 세율이 △소유권 이전시 5.8% △증여시 4% △상속시 3.16%로 정해져 있는 비례세. 따라서 개별공시지가가 오르는 만큼 세금도 증가한다. 3월 말 이후 주택거래 신고지역으로 지정되면 실거래가 기준으로 세금을 물어야 한다.

▽종토세=세금이 ‘과세 표준×종토세율’로 계산된다. 과세표준(과표)은 공시지가의 일정비율로 결정되며 종토세율은 누진세율. 과표현실화율이 점진적으로 인상돼 서울의 경우 올해 39.1%에서 2006년 50%로 상승한다. 공시지가 상승에 과표 인상까지 더해져 세금 부담이 20% 이상 증가한다. 하지만 과표현실화율이 여전히 낮아 금액상 세 부담은 크지 않을 것 같다.

▽양도소득세=보유기간이나 양도차액에 따라 세율이 달라지는 누진세로 일률적으로 세 부담을 가늠하기 어렵다. 투기지역 지정 여부에 따라서도 부과 기준이 달라진다. 투기지역에선 공시지가와 무관하게 실거래가 기준으로 부과된다.

지역에 따라 세 부담이 200∼300%가량 느는 곳도 나온다. 세율이 누진 적용되는 과표 구간이 좁기 때문. 비투기지역인 경기 의정부시 녹양동에 있는 대지 500평을 2001년 7월에 사들여 올 6월 이전에 팔면 양도세는 350만원. 20% 오른 개별공시지가가 적용되는 7월 이후에 팔면 세금이 1300만원으로 271% 증가한다.

(도움말=주용철 코리아베스트 대표세무사, 안만식 조흥은행 스페셜서비스팀장)

이철용기자 lcy@donga.com

개별공시지가 20% 오를 때 세금 부담 증가
세금 종류	세금 부담
증여세와 상속세	20∼40% 증가
종합토지세	20% 이상 증가
취득 및 등록세	20% 안팎 증가
양도소득세	―투기지역은 공시지가와 무관하나 실거래가 기준 과세로세 부담 증가―비(非) 투기지역은구입 시기에 따라 세부담 달라짐