[후분양제 주요내용-문제점]분양-입주 시차 노린 투기 불가능

《아파트를 미리 짓고 분양하는 ‘주택 후분양제’가 올해부터 단계적으로 도입된다. 이에 따라 주택분양 안정성이 크게 높아지고 부동산 투기도 줄어들 것으로 예상된다. 하지만 후분양제가 정착되는 과정에서 일시적으로 주택공급은 줄고 분양가는 크게 오르는 부작용도 우려된다. 따라서 실수요자라면 후분양제 추진 일정을 꼼꼼히 살펴보고 적절한 내 집 마련 시기를 결정하는 게 좋다.》

▽분양 안정성은 높아진다=현재는 아파트를 분양받을 때 조감도나 임시로 만들어진 모델하우스만을 볼 수 있다. 하지만 후분양제가 실시되면 소비자들은 지어진 집을 보고 고를 수 있다.

이렇게 되면 아파트 건설공사 중에 시공회사가 부도를 내더라도 입주자 피해는 거의 없다. 현재 건설사가 부도를 내면 대한주택보증을 통해 돈을 돌려받거나 다른 건설사가 공사를 대신해 준다. 하지만 입주 지연 등과 같은 피해는 불가피하다. 후분양을 하면 이런 피해를 최소화할 수 있다.

모델하우스와 실제 입주할 집이 다를 경우 생기는 분쟁도 사라진다.

분양시점과 입주시점의 집값 차이를 노린 투기는 불가능해진다. 분양권 전매시장도 점차 입지가 좁아지다 후분양제가 본격화되는 2012년 이후에는 아예 설 자리가 없어질 것으로 예상된다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “후분양제가 도입되면 주택건설회사는 소비자의 요구를 반영한 주택모델 개발에 적극 나서게 되는 등 실수요자 중심으로 주택시장이 완전히 전환될 수 있을 것”이라고 전망했다.

▽공급량 줄고 분양가는 오를 듯=후분양제는 올해부터 2006년까지는 시범사업지에만 적용되지만 2007부터는 모든 공공주택에도 실시된다. 또 국민주택기금을 지원받는 ‘전용면적 60m²(18평) 초과∼85m²(25.7평) 이하’ 중형 민영주택도 2006년부터는 후분양된다.

현재와 같은 사전분양에서 후분양제(공사 진행률 80% 기준)로 전환될 때 대략 24개월의 시차가 있다. 이는 곧 2년간 분양이 중단된다는 얘기다. 2007년 이후부터 주택공급 물량이 눈에 띄게 줄어들 수 있음을 시사한다.

여기에 아파트건설자금을 자체 조달해야 하는 부담을 이기지 못한 중소건설회사 상당수가 사업을 포기할 가능성도 배제할 수 없다.

건설교통부 관계자도 “2007년부터 2013년까지 주택 공급이 감소할 것”이라며 “이는 후분양제가 정착되기 위해 거쳐야 할 불가피한 과정”이라고 설명했다.

분양가격은 오를 가능성이 높다. 건설회사로선 분양대금을 자체 자금으로 조달하거나 빌려야 하기 때문에 금융 부담이 급격히 늘어난다. 국토연구원은 모든 주택사업이 준공 후 분양될 때 건설사들이 연간 21조9000억원의 자금 자체 조달 부담이 생긴다고 추정할 정도다. 이 부담은 분양가 인상 요인으로 작용할 수밖에 없다.

국토연구원은 이와 관련해 주택건설업체들이 선분양 때와 같은 수익률을 유지하기 위해서는 50% 공정 후 분양하는 경우와 완전 준공한 뒤 분양하는 경우로 나눠서 분양가를 책정할 때 소형 주택은 각각 6.2%와 11.1%, 중형 주택은 8.3%와 11.6%, 대형 주택은 8.4%와 12.1% 정도 분양가가 오를 것으로 추정하고 있다.

현재처럼 계약금과 중도금(4∼6회차), 잔금으로 나눠 내던 분양금도 단기간에 일시에 내야하므로 그만큼 목돈 부담도 늘어난다.

청약예금이나 부금 등의 이용가치도 줄어들 전망이다. 건교부는 이를 의식해 주택 후분양제가 본격화되는 2012년쯤 청약공급제도는 공공주택 중심의 청약제도로 전환하겠다고 밝혀 청약저축을 제외한 청약예금과 청약부금의 폐지 가능성을 시사했다.

황재성기자 jsonhng@donga.com